בניית תמהיל משכנתא

 הפרמטרים לבניית תמהיל משכנתא

כאשר בונים תמהיל משכנתא יש להתייחס ל-5 פרמטרים עיקריים:

עמלת פירעון מוקדם :

האם במסלול ההלוואה נשלם קנס במידה ונרצה לפרוע את ההלוואה לפני זמן פירעונה המקורי? 

לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 320,000 ₪ בריבית קבועה צמודת של %4.15 לתקופה של 20 שנה, כעבור 4 שנים החלטת למכור את דירתך ופרעת את הלוואתך לפני הזמן ולכן תשלם עמלת פירעון מוקדם בסך 33,939 ₪. מדובר בסכום משמעותי ביותר גם אם המשכנתא עצמה גדולה יותר.

ניתן למזער את העלויות של עמלת הפירעון המוקדם על ידי התאמת צרכי המשכנתא לפירעון עתידי.

תנודתיות :

התנודתיות באה לידי ביטוי בשינויים שיתרחשו בריבית במהלך כל תקופת ההלוואה. הריבית יכולה להשתנות בהתאם לריבית במשק ובדרך כלל גם תהיה צמודה למדד.

לדוגמא: ישנן הלוואות שהריבית עליהן יכולה להשתנות כל חודש. אם נטלת הלוואה לתקופה של 20 שנה, הלוואת המשכנתא שלך חשופה לשינוי בריבית 240 פעמים במהלך כל תקופת ההלוואה שלך(שינוי כל חודש כפול 12 חודשים כפול 20 שנה שווה ל 240).

היום הבנקים מפתים לקוחות לקחת הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד לתקופות יחסית קצרות. אם אני היום אגש לבנק ואקח הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד ל-20 שנה, הבנק ייתן לי ריבית של  2.9%. לעומת זאת,  אם אני אלך לאותו בנק ואבקש את אותה הלוואה ל-20 שנה , אבל בריבית משתנה כל שנה, הבנק ייתן לי ריבית של 1.4%.

ההגיון אומר לנו לבחור בריבית הנמוכה, אבל האם זהו באמת הצעד הכי  נבון? ממש לא בטוח! למעשה, סביר להניח שבשלב מסוים הריבית המשתנה תהיה יותר מ - 2.9%, בוודאי שבטווח של 20 שנה.

הצמדה:

בהלוואות צמודות (הן בהצמדה למדד המחירים לצרכן והן בהצמדות לשער החליפין) יתרת קרן ההלוואה יכולה לגדול, למרות ששלמת כל חודש לבנק סכום כסף לא מבוטל.

ביולי 2007 נטלת הלוואה בסך 520,000 ₪  לתקופה של 24 שנים בריבית קבועה צמודת מדד של 3.99% לשנה, כעבור 32 חודשים (במשך הזמן הזה שילמת לבנק 91,132.56 ₪) פנית  לבנק ובררת את סכומה המדויק של יתרת הקרן.להפתעתך, יתרת הקרן שלך גדלה ב 12,939₪, לסכום של 532,939 ₪.

האינטרס שלי כלקוח הוא לשלם כמה שפחות עבור ההצמדה. כמובן שאם אני לוקח הלוואות צמודות מדד לתקופות ארוכות, כמו שהראנו בדוגמאות הקודמות, אני לא אקטין את הקרן כי אני כל חודש  משלם עבור הריבית וההצמדה . הרבה פעמיים שומעים את המשפט "אני לוקח הלוואה ,אז אין מה לעשות, 60% מהזמן אני משלם עבור ריבית והצמדה". האמנם? ממש לא! בתמהיל נכון ניתן  כבר מהחודש הראשון להקטין את קרן ההלוואה.

אם מהחודש הראשון אני מקטין את קרן  ההלוואה, אני משלם פחות ריבית, אם אני משלם פחות ריבית אני משלם פחות הצמדה.

לדוגמא: אם לקחתי 100,000 ₪ , והריבית החודשית של ההלוואה  עומדת על 1%, אז סכום הריבית על החודש הראשון תעמוד על  1,000₪ (אחוז אחד מ- 100,000 ₪). חודש לאחר מכן יתרת הקרן שלי ירדה מ-100,000 ₪  ל- 90,000 ₪  אבל הריבית שלי היא עדיין %1. בחודש השני אשלם תשלום של 900 ₪ עבור הריבית. זאת  אומרת שככל שאני מקטין יותר את הקרן, אני משלם פחות עבור ריבית ואם אני משלם פחות עבור ריבית ,אני גם משלם פחות עבור הצמדה. 

לסיכום - חשוב מאוד להקטין את סכום הקרן כבר מהחודש הראשון!

קרן ההלוואה :

האם קרן ההלוואה יכולה לגדול יותר מהסכום שלקחנו ?

לדוגמא: בדוגמא הקודמת, כזכור, נטלת 520,000 ₪ וכעבור 32 חודשים יתרת הקרן שלך גדלה ב-12,939 ₪ . אם קרן הלוואה לא קטנה בצורה משמעותית במהירות - התמהיל שלי פחות רווחי. בתמהיל לא רווחי ישנם מצבים קיצונים בהם גם לאחר 20 שנה  הקרן לא יורדת והפתרון היחיד הוא הגדלת ההחזר החודשי עליו יוסבר מיד...

החזר חודשי :

ארבעת הפרמטרים הראשונים נמצאים כביכול "מאחורי הקלעים", אנשים לא מרגישים אותם, מבחינתם הם לא מבינים איך ההחזר החודשי שלהם גדל. קל מאוד לתרץ זאת במשפטים כמו "אין מה לעשות, המדד עלה, הפריים עלה, הבנק... אני לא יודע על מה אני משלם", ואני כל הזמן שומע את המשפטים האלה.

מה שאנשים מרגישים, לפחות ברמת המיקרו, זה כמה כסף יוצא להם כל חודש מהכיס.ההחזר החודשי זה משהו שכולם מרגישים אותו בכיס ולכן הוא מציק לכולם.אנשים אומרים "רגע, אני לא עומד  בתשלומים" או "זה כבד עלי או מה אני אעשה?".לכן, כאשר בונים משכנתא, חשוב מאוד להבין ולהעריך מה יהיה ההחזר החודשי מראש .בתמהיל נכון ההחזר אמור ללכת ולרדת, זהו חלק מתכנית לניהול הלוואה שמכוונת ספציפית לתמהיל ומיועדת להוריד אותו עם הזמן.

לסיכום:

חשוב לזכור שהריבית זהו לא החלק העיקרי בהלוואה.

יש לתכנן נכון את חלוקת ההלוואה על פי תמהיל משכנתא אופטימלי אשר מתאים לצרכים האישיים של כל אדם הנוטל משכנתא.

תגובות