האם שוק הנדל"ן והדירות מתקרר?

לאחר שבשנים האחרונות התרגלנו לשמוע על בועות נדל"ן חדשות לבקרים ועל עליות מחירים גדולות במיוחד בשוק הדירות, נראה שבקיץ האחרון חל איזשהו מפנה בשוק והמחאה החברתית בכל זאת הצליחה להזיז משהו. השמאי הממשלתי הודיע זה מכבר על ירידת מחירי הדירות ב – 16 ערים ברחבי הארץ ברבעון השלישי של 2011, ירידה ראשונה מזה כשנתיים וחצי. במיוחד ירדו מחירי הדירות בגודל ארבעה חדרים, שהוא הגודל הנפוץ ביותר.

גם שוק המשכנתאות לא רווה נחת, והבנקים מדווחים על ירידה של לא פחות מ – 40% בבקשות לרכישת משכנתאות חדשות. עם זאת, ניתן לתלות את הירידה הזו גם במגבלות החדשות של בנק ישראל (הון עצמי גבוה יחסית של 40% והגבלת החלק של הריבית המשתנה בהלוואה ל 1/3).

האם מחירי הדירות באמת יורדים?

רבים מאיתנו חוששים לקנות דירה או מחכים לנטילת משכנתא מכיוון שאנחנו סבורים שמחירי הדירות באמת יורדים בחודשים האחרונים. למרבה הפלא, אם בוחנים את המשכורת הממוצעת אל מול מדד המחירים לצרכן, מגלים כי בטווח של מספר שנים, העלייה בשכר אינה מצליחה להדביק את המדד ונפתח פער של בערך 1.5% לשנה. במילים אחרות, רכישת דירה או נטילת משכנתא נעשית דווקא יקרה יותר ככל שמחכים.

גם כשמשרד השיכון והשמאי הראשי מפרסמים נתונים שכביכול מראים שכעת זול יותר לקנות דירה, חשוב לבדוק על איזו תקופה בדיוק מדובר. (מספר חודשים או אפילו שנה שלמה, לא מעידים על מגמה ארוכת טווח). מעבר לכך, באותה בדיקה של השמאי הראשי עליה דיווחנו בתחילת המאמר, הסתבר שבאחד עשר ערים אחרות, המחירים דווקא עלו. (בעיר אחת לא היה שינוי ניכר במחירים).

אגב , באופן כללי, בישראל נדרשות כמעט פי 2 יותר משכורת כדי לקנות דירה לעומת ארה"ב ואפילו חלק ממדינות אירופה (אם כי באירופה ישנן גם מדינות בהן מרבית התושבים גרים בשכירות).

היצע וביקוש

ראיה נוספת לכך ששוק הדירות לא באמת מתקרר היא ההבדלים הגדולים הנשמרים בין ההיצע לביקוש. באופן פרדוקסאלי משהו, דווקא בגלל שכעת קבלנים רבים הפסיקו את עבודות הבניה או רכישת המגרשים (מגמה שהחלה כבר לפני מספר שנים והתחזקה לאחרונה), נראה שהפער בין הביקוש להיצע ימשיך לעלות בשנים הקרובות ולכן המחירים גם כן ימשיכו לעלות.

ומה נוגע למיתון?

גם המיתון הצפוי לנו (כביכול), משמש כקלף חזק במיוחד אצל אלו המצפים לירידה חדה בשוק הנדל"ן. חשוב לדעת שלמרות כל התחזיות הפסימיות, בנק ישראל חוזה אמנם הרעה בכלכלה, אך הרעה זו אינה בהכרח רומזת על מיתון עמוק או צמחיה שלילית.

תחזית לשנה הקרובה

לא לכולנו יש את הזמן את הסבלנות לחכות עד שהמגמה בשוק הנדל"ן תתבהר סופית, ולכן אולי כדאי לנו להסתמך על הערכות המומחים. רוב ההערכות בשוק מדברות על תנודתיות של 10%-15% בשנה הקרובה, מצב המוגדר בעצם כקיפאון -  כלומר, אין הבדל ניכר בין קניית דירה או נטילת משכנתא עכשיו או בעוד כשנה. לעומת זאת, הצפי היא שלאחר תקופה זו, המחירים ימשיכו ויעלו, מה שיכול להשפיע לרעה הן על קוני דירות והן על נוטלי משכנתאות שיאלצו לשלם יותר.

תגובות

אני מרגיש שאין ירידת מחירים והשוק רק עולה
אני מחכה על הגדר כבר הרבה מאוד זמן אבל המחירים לא יורדים

כתבה מעולה, תמשיכו כך
אני מעריך שהמיתון בהחלט בפתח ואנו לפני ירידות מחירים בשוק הנדל"ן
דווקא אלו שלוקחים משכנתא יהנו מריביות נמוכות מכיוון שיהיה חוסר ביקוש