ההגבלות החדשות בשוק המשכנתאות

הקשחת תנאי המשכנתא

המפקח על הבנקים מעוניין בהקשחת תנאי המשכנתאות על מנת שלא תהייה בועת נדל"ן שתתפוצץ בעתיד. כדי למנוע את עליית המחירים, המפקח על הבנקים מקשה על לקיחת הלוואות ועל ידי כך מאמין שיצליח לעצור את גל עליית המחירים. ככל שיורידו את אחוזי המימון הניתנים ללקוחות, מצטמצם פלח השוק שמסוגל יהיה לקחת הלוואות. למעשה, המפקח על הבנקים מקשה רק על צד המבקשים, אך ההיצע ממשיך להישאר קטן ועליית המחירים תימשך כל עוד לא יהיה שינוי מכיוון ההיצע.

ניתן לראות כי בשנים האחרונות שוק הנדל"ן יוצר עניין רב אצל המשקיעים בין אם מקומיים ובין אזרחים זרים. כאמור הההיצע במדינת ישראל קטנן מאוד ולא מאפשר כמעט מכמה של הורדת מחירים. גם בזמן המשבר של 2008/2009 ,המחירים כמעט ולא ירדו אלא רק התייצבו ובזמן היציאה מהמשבר  טסו שוב למעלה למרות שבארה"ב ובאירופה המחירים עדיין לא התייצבו אז. אף על פי השפעות השוק הגלובאלי, המשק הישראלי הפגין חוזקה דווקא בגלל ההיצע הקטן והוכיח שמחירי הדירות לא ירדו כל כך מהר, אלא רק יעלו בטווח הבינוני ארוך.

המפקח על הבנקים שהוריד את אחוזי המימון על הלוואות ניסה לצמצם את עליית המחירים, אך למרות הכוונות הטובות, צעדים אלו לא היו יעילים.

במידה ולא יגיע לחץ להורדת המחירים מכיוון ההיצע, לא תהייה ירידת מחירים.

בין היתר מטרת ההחלטה היא לגרום למשק לנוע בכיוון אחוזי מימון נמוכים להלוואה, לחזק ולייצב אותו מבחינה פיננסית כך שהסיכון שהבנקים יגיעו לחדלות פרעון יקטן. צורך זה הינו צורך מדיני שהוכיח את עצמו במשבר האחרון, חיזוק המערכת הבנקאית יקטין את הסיכון על הבנקים בצורה משמעותית, וימשוך לכאן משקיעים מחו"ל.

חסרונו הבולט של המהלך:

החיסרון מתבטא בעיקר בקרב הזוגות הצעירים שכמות ההון העומדת לרשותם בתחילת חייהם קטנה, וקשה להם מאוד לחסוך כספים לטובת הדירה, בין היתר, בגלל יוקר המחייה בארץ שרק הולך עולה לאחרונה. הצעירים בארץ רואים היום ברכישת דירה סוג של חלום שאפשר רק לפנטז עליו.

ההנחיה החדשה של אחוזי המימון המופחתים להלוואה התחילה באוקטובר והבנקים הקשיחו את תנאי המימון לרכישת דירות למגורים בעקבותיה. העניין הוא שההגבלה חלה רק על משכנתאות של 800,000 ₪ ומעלה. משמעות הדבר היא ששווי הנכס משפיע על אחוז המימון במידה והלקוח צריך גם מעל 800,000 ₪ הלוואה וגם מעל 60 % מימון, אז קיימת מגבלה על הריבית המשתנה של 25% מסך המשכנתא. הריבית המשתנה נחשבת מסוכנת ללקוחות וטומנת בחובה שינויים משמעותיים בהחזר. כאשר לקוח לוקח ריבית משתנה, נוצרים הפרשים לרעת הלקוח בכל תקופת שינוי ריבית (כלומר, הוא משלם יותר). כאשר שינויים אלו יבואו ליידי ביטוי , יווצר אפקט של חדלת פרעון וחלק גדול מן הלווים לא יוכלו לעמוד בתשלומים.

בנוס, הנחיה זו לא חלה על רוכשי דירה ראשונה ללווים שעומדים בתנאי הלוואה של משרד השיכון.

מהי משכנתא בריבית משתנה?

ריבית משתנה נמצאת בכל המסלולים שבהם  הריבית אינה קבועה ומשתנה לאורך חיי ההלוואה : ריבית פריים משתנה על פי החלטת בנק ישראל, ריבית מט"ח (מטבע חוץ) מושפעות משער החליפין של המטבעות. ישנן גם ריביות המושפעות מעלות הגיוסים כגון: אג"ח, שימושים ,גיוסים ועוגן עלות גיוס ממוצעת. ריביות אלו משתנות מידיי תקופה של חודש ומעלה.

ככל הנראה בשנים הקרובות עלות גיוס הכסף רק תלך תעלה למרות שכיום היא יחסית זול. עליות המחירים האלו ישנו לרעה את גודל ההחזר החודשי של הלווים.

למשל,בעל דירה יהיה מעוניין במכירת דירה ורכישת דירה חדשה, אבל על הדירה למכירה יש משכנתא של 900,000 ₪ ולצורך הדירה החדשה יזדקק האדם להלוואה נוספת של 1,000,000 ₪ . כאשר אחוזי המימון של המשכנתא הינם מעל 60%, ההלוואה תהייה בחריגה ממימון המותר.

גם במקרה של מחזור משכנתא (פירוק המשכנתא הקיימת וגיוס כסף מחדש), תיווצר בעיה : אם בעל נכס לקח בעבר משכנתא עם אחוז מימון גבוהים ובאחוזי ריבית משתנה גבוהים משווי ההלוואה, ומעוניין כעת לבצע מחזור של המשכנתא, הרי שעתה תיבחן ההלואה החדשה לפי ההנחיות המתוקנות. אם היא תהיה מעל אחוזי המימון הרצויים , הרי שתיווצר חריגה לפי הנחיה זו של המפקח על הבנקים

רוצים לקבל את המשכנתא הטובה ביותר בעבורכם?

צרו קשר עוד היום וקבלו משכנתא בתנאים הטובים והזולים ביותר בעבורכם

מלאו טופס כאן או התקשרו 073-7294778

תגובות