מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא

ישנם מספר מקרים שבהן מומלץ לבחון מחזור משכנתא:

1. הורדת ריבית המשכנתא - שיפור תנאי המשכנתא ע"י כך שאפשר לקבל היום ריבית נמוכה יותר מאשר הריבית שהתקבלה במועד לקיחת המשכנתא.

2. שינוי גובה ההחזר החודשי - התאמת גובה ההחזר החודשי לצרכים וליכולת הפיננסית של הלווים היום ולא על פי יכולת ההחזר מלפני שנים שהייתה רלוונטית בזמן לקיחת המשכנתא הראשונית. במחזור משכנתא ישנה אפשרות להקטין או להגדיל את ההחזר החודשי לפי הצורך ע"י פריסת תקופת המשכנתא או קיצורה.

3. מסלולי המשכנתא - בבנקים למשכנתאות קיימים היום מסלולים רבים ומגוונים שלא היו קיימים בעבר,מסלולים אלו מתאימים את עצמם לצרכים האישיים של הלקוחות ומשתלבים במסגרת היכולת הכלכלית של משק הבית שלהן. 

על מנת לחשב את הכדאיות הכלכלית של מחזור משכנתא, יש לבדוק בשלב הראשון את גובה הריבית המשולמת היום לעומת גובה הריבית שתשולם במשכנתא החדשה.

בשלב השני ,יש לבדוק אם קיימת עמלת פירעון מוקדם ("קנס") במשכנתא הקיימת. במידה וקיימת עמלת פירעון מוקדם ,על הלווים לדעת את גובה העמלה בכדי לחשב את כדאיות המחזור. עמלות פירעון גבוהות קיימות בדרך כלל במסלולים של משכנתאות שקליות בריבית קבועה צמודות למדד.

עמלת הפירעון המוקדם מחולקת למספר פרמטרים:

1. עמלת אי הודעה- על הלווה להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני מועד סילוק המשכנתא,במידה והלווה אינו מודיע,עליו לשלם עמלה בגובה של0.1% מגובה המשכנתא הנפרעת. לדוגמא: אם הלווה פורע משכנתא בגובה של 400.000 ₪ יהיה עליו לשלם סך של 400 ₪ במידה ולא יודיע לבנק על הפירעון.

2. עמלת פיצוי מדד-במקרה שבו נפרעת משכנתא צמודה למדד בתאריכים 1-15 לחודש,הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים. לדוגמא: אם ב-12 החודשים המדד הממוצע לחודש היה 0.25%,יהיה על הלווה לשלם את מחצית המדד דהיינו 0.125%. לדוגמא:למשכנתא בגובה 400,000 ₪ תהיה תוספת של 500 ₪. במידה והמשכנתא נפרעת בין 16-31 לחודש ,עמלת פיצוי מדד לא קיימת מכיוון שהמשכנתא סופגת את המדד שמפורסם ב- 15 לחודש.

*שתי עמלות אלו אולי לא נראות גדולות במיוחד,אך יש לזכור כי בפועל, המשכנתא עלולה להגיע גם ליותר מחצי מיליון שקלים

3. עמלה תפעולית - עמלה בגובה עשרות שקלים שמשתנה מבנק לבנק.

4. עמלת הפרשי היוון - עמלת הפרשי היוון היא העמלה המשמעותית ביותר בחישוב כדאיות מחזור המשכנתא.עמלת הפרשי היוון קיימת בהלוואות צמודות מדד,העמלה מפצה את הבנק במידה והריבית הממוצעת היום לאותה תקופה נמוכה יותר מהריבית המשולמת , וזאת על פי פרסומים של בנק ישראל. 

לדוגמא: אם בעבר ניטלה משכנתא בריבית 5.9% צמודה למדד בשנת 2002 לתקופה של 20 שנה, הריבית הממוצעת היום לפי פרסום בנק ישראל היא 4.68%. במצב זה, על הלווה לשלם עמלת הפרשי היוון בגובה הפער בין הריביות ועמלה זו מחושבת לפי תקופת ההלוואה שנותרה. הבנק גובה עמלה זו מכיוון שהלקוח התחייב כלפי הבנק לריבית של 5.9% ל-20 שנה , אך כעת הריבית נמוכה יותר והבנק ירויח פחות תמורת אותו סכום הלוואה. לכן, מטרת העמלה היא לפצות את הבנק על ההפסד שנגרם. הבנק יהוון את גובה העמלה ויוסיף אותה ליתרת המשכנתא. בגלל אופי חישוב העמלה, הרי שככל שפער הריביות יהיה גדול יותר והתקופה שנותרה ארוכה יותר כך תהיה עמלת הפרשי ההיוון גבוהה יותר.

עמלת הפרשי ההיוון יכולה לנוע בין שקלים בודדים ועד לעשרות אלפי שקלים בהתאם לגובה המשכנתא, הפרשי הריביות ומועד סיום המשכנתא. לכן, בעת מחזור משכנתא , יש לבדוק כמה גבוהה תהיה עמלה זו באמצעות מחשבון למחזור משכנתא. לעיתים גם ניתנת הנחה בעמלה בהתאם לוותק המשכנתא.

ראוי גם לציין בנוסף שאין עמלת הפרשי היוון במידה והריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל גבוהה יותר מהריבית המשולמת ,אך במקרה זה גם אין בדר"כ כדאיות כלכלית בתהליך המחזור.

בסופו של דבר, בשיקולי מחזור המשכנתא, יש להוסיף גם את  גובה עמלות הפירעון האלו (נקראות גם עמלות סילוק) להלוואה החדשה ולוודא שההחזר החודשי יקטן למרות העמלות. ישנם מצבים בהם למרות שהריבית ירדה בצורה ניכרת ,המחזור עדיין לא משתלם בגלל העמלות הגבוהות.

בשביל לקחת את המשכנתא הטובה ביותר כדאי לפנות לשרותיו של יועץ משכנתאות אשר ילווה אתכם בעסקה החשובה בחייכם

תגובות