לפני כשנה פרסמנו טור אשר עסק בשאלה האם כדאי יותר לקנות או לשכור דירה. מאז חלו לא מעט שינויים בשוק והריבית הנמוכה יותר על משכנתאות מטה לכאורה את הכף לטובת רכישת דירה, אבל האם זה תמיד נכון בפועל?
הדבר הראשון שיש להבין הוא שביחד עם ירידת הריבית, נוספו גם מספר מגבלות נוספו כגון הגבלה על שיעור המימון גם למשכנתא ראשונה (עד 75% בלבד).
בפועל, סביר להניח שלא רק משפרי הדיור יכרעו תחת המס החדש, אלא גם אלו שההורים שלהם רשמו על שמם דירה במטרה להימנע מלכתחילה מלשלם מיסי רכישה… כך למשל, אם אתם קונים דירה שעלותה היא כ – 1.2 מיליון ש"ח, תאלצו לשלם עוד כ – 42,000 ש"ח מס.
המסקנה היא שלפני שמשווים את העלות של שכירת דירה אל מול רכישת דירה, יש להוסיף לעלות רכישת הדירה גם הוצאות נלוות. מעבר למיסים שונים, יש לקחת בחשבון גם את עלויות מעבר הדירה עצמו כגון תשלום לסבלים, תשלום לעורך דין שיערוך את החוזה מול המוכרים, תשלומים שונים למנהל מקרקעי ישראל וכו'. בדוגמה שציינו מקודם, ייתכן בהחלט כי תגיעו להוצאות נלוות של יותר מ – 50,000 ש"ח.
כמה תשלמו בכל חודש על המשכנתא?
גם לאחר שקיבלתם את העלות של קניית דירה אל מול שכירת דירה, עליכם לנסות ולהעריך מה יהיה גובה ההחזר החודשי על המשכנתא : לאיזה גובה משכנתא אתם זקוקים וכמה תוכלו להחזיר כל חודש? האם הסכום ריאלי יחסית להכנסה שלכם? בנוסף – במקרה ותצטרכו לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה, האם עדיין תוכלו לפרוע את כל החזרי המשכנתא עד לגיל פרישה?
אם ניקח משכנתא באחוז מימון של 75% על הדירה לדוגמה בריבית קבועה צמודה למדד ל – 20 שנה, נגיע להחזר חודשי התחלתי של 4,800 ש"ח על הלוואה של כ – 900,000 ש"ח – כמעט כמו לשכור דירת שלושה וחצי חדרים במרכז תל אביב כיום. כמובן שאחוז המימון עשוי להיות שונה ואחוז מימון נמוך יותר משמעותו גם החזר חודשי נמוך יותר.
גם שכירת דירה היא לא משחק ילדים…
נהוג לחשוב כי שכירת דירה היא פתרון קל ונוח יותר מאשר רכישה של דירה. למרות שהדבר נכון בחלק גדול מן המקרים, גם כאשר מתכננים לשכור דירה לשנים ארוכות, יש לא מעט שיקולים שצריך לקחת בחשבון ושאלות שתצטרכו לשאול את עצמכם.
לדוגמה, השאלה הראשונה ואולי החשובה ביותר היא האם באמת יש הפרש משמעותי בין גובה ההחזר החודשי אותו תשלמו על משכנתא לבין דמי השכירות החודשיים (כולל קיזוזים של ההוצאות הנלוות)? אם כן, האם יש אפיקי השקעה טובים בהם תוכלו להשקיע את ההפרשים האלו והאם אתם בנויים להשקעה גם באפיקים לא סולידיים כגון מניות? חשוב לזכור שלא רק הריבית על המשכנתאות נמצאת בשפל, אלא גם הריבית על תוכניות החיסכון בבנקים…
בדוגמה שנתנו בחלק הקודם, בהחלט ייתכן כי תוכלו לשכור דירה באחד מאזורי הפריפריה של תל אביב במחיר שנמוך ב – 800 עד 900 ש"ח מגובה ההחזר החודשי, אך כפי שההחזר החודשי יכול לעלות משנה לשנה, כך גם דמי השכירות שתשלמו. עם זאת, הדוחות של הלמ"ס מהשנה האחרונה מראים כי דמי השכירות עולים במידה מתונה יותר ממחירי הדירות.
שאלה נוספת ולא פחות חשובה היא האם יש הצדקה אמיתית לכך שתוכלו לעבור מקום מגורים בתכיפות גדולה יותר מאשר במצב של קניית דירה… למשל, אם אתם עובדים מהבית, אין למקום המגורים כמעט השפעה על אופי העבודה שלכם. לעומת זאת, אם מקום העבודה שלכם אינו קבוע, יתכן ויש יתרון משמעותי לכך שתוכלו לעבור בין יישובים שונים בקלות יתרה.
לקנות או לשכור? – אתם המחליטים
בסופו של דבר, לאחר שיש בידכם את התשובות לרוב השאלות הללו, תוכלו להעריך האם במצב הכלכלי הנוכחי שלכם ותנאי השוק הנוכחיים יש עדיפות משמעותית לרכישת דירה על פני מגורים בשכירות או ההפך. במידת הצורך, תוכלו להיעזר בשירותיהם של מומחים כגון יועצים לכלכלת המשפחה או יועצי משכנתאות על מנת לקבל תשובות מדויקות יותר, אך ההחלטה הסופית היא בידכם
