בעיתונות הכלכלית ובאתרי המשכנתאות העצמאיים (וביניהם גם אנחנו כמובן…) אוהבים מאוד להדגיש שבאמצעות משא ומתן נכון מול הבנקים, ניתן לחסוך עשרות ואף אלפי שקלים במצטבר ולקבל ריבית טובה יותר על המשכנתא. עם זאת, לא תמיד קל להבין כיצד שינוי של עשירית האחוז לכאן או לכאן מתרגמת לחיסכון בהחזר החודשי.
גם אם אנחנו משתמשים במחשבון משכנתא לצורך החישובים, קשה לנו לדעת מה ייקרה כשנעמוד מול יועץ המשכנתאות בבנק ואולי נופתע לגלות שהחישובים שהסתמכנו עליהם בבית רחוקים מאוד ממה שהבנק יציע לנו בפועל…
אם כך, מהם הפרמטרים החשובים ביותר בעת לקיחת משכנתא שאנחנו אולי אפילו לא מודעים אליהם?
אחוז מימון – כזכור, בנק ישראל הגביל את אחוז המימון לעד 75% לרוכשי דירה ראשונה, אבל חשוב לדעת שכבר מעל 60% מימון, לבנק הרבה פחות משתלם ללכת לקראתנו ואת הריביות הנמוכות ביותר נקבל באחוזי מימון של 45% ומטה (כלומר, מצב שבו אנחנו נממן את רוב עלות הרכישה).
ומה נעשה אם אין בידינו אפשרות להגיע לאחוז המימון הזה? אחת מן האפשרויות היא לקחת הלוואה ללא ריבית והצמדה. אלו אמנם הלוואות לתקופה של עד שנתיים וחצי ובדרך כלל מוגבלות לכמה עשרות אלפי שקלים, אך הן יכולות להספיק כדי להציב אותנו בתנאי פתיחה טובים יותר.
מסלול המשכנתא – לצורך הדגמה ניקח את שתי נקודות הקיצון : מצד אחד יש מסלולים מסוכנים יחסית שבהם אחוז גבוה של ההלוואה היא בריבית משתנה כמו צמודה למדד ומסלולים בטוחים לחלוטין ללא הצמדה למדד וללא שינוי באחוז הריבית. הסיבה לכך שהבנק מעלה את הריבית במסלול הבטוח יותר היא שגם אם הריבית במשק והמדד יעלו, הוא לא ירוויח מכך. למעשה, מתקיים כאן יחס הפוך בין מידת הסיכון של הלווה לבין מידת הסיכון של הבנק (אם כי הבנק עצמו מן הסתם חסין יותר מבחינה פיננסית בעוד הלווה יכול להיקלע למצב בו יתקשה להחזיר את ההלוואה).
לחץ למעבר לכל מסלולי המשכנתאות
הדבר נכון גם לגבי אורך תקופת נטילת המשכנתא, כאשר מסלול ארוך יותר לא רק מגביר את הסיכון לעלייה חדה במדד או בריביות במשק, אלא גם הופך את תהליך הגיוס של הבנק למורכב יותר, ולכן הריבית עצמה תהיה גבוהה יותר (למעשה אנחנו מפסידים כאן פעמיים). יש בכך גם להסביר מדוע בנק ישראל הגביל את תקופת ההלוואה המקסימאלית ל – 30 שנה, ובמיוחד כאשר נוטלי המשכנתאות של היום נמצאים בעשור הרביעי ואף החמישי לחייהם (בני 30 ו – 40) ובהחלט ייתכן כי לא יצליחו להחזיר את כל המשכנתא לפני גיל הפרישה.
כוחנו באחדותנו – בשנים האחרונות רואים יותר ויותר התארגנויות של קבוצת רכישה גם בתחום המשכנתא, כאשר נוצרת מעין קבוצת לחץ מול הבנקים שמשתלם להם לנהל את המשא ומתן מול נציג הקבוצה ולספוג ירידה בריבית מאשר לנהל משא ומתן נפרד עם עשרות רוכשים שונים. למעשה, מדובר כאן גם באינטרס של הקבלנים שחייבים לשווק את הדירות שבנו או שנמצאות בתהליכי בנייה גם בתקופה כלכלית לא פשוטה כמו זו שאנחנו נמצאים בה כיום.
כמה זה (לא) עולה לנו
בהערכה גסה, החיסכון החודשי יכול לנוע בין 50 ש"ח ולהגיע עד ל – 150 ש"ח לחודש במידה ובו תנאי הפתיחה שלנו טובים יותר (לדוגמה, אין לנו עבר בעייתי בעובר ושב וההיסטוריה התעסוקתית שלנו יציבה), ובמצטבר מדובר בעשרות אלפי שקלים. נכון, בראייה חודשית הסכום אולי נראה נמוך, אבל כאשר חושבים על החיסכון השנתי שיכול להגיע ליותר מ – 1000 ש"ח, מדובר בהפרש משמעותי, במיוחד עבור משפחות שנמצאות בתחילת דרכן וצריכות לשקלל מראש כל הוצאה קטנה.
למרות כל הנאמר לעיל, חשוב להדגיש שמלבד החיסכון החודשי, עלינו לקחת בחשבון גם מהו הסיכון שאנחנו מסוגלים לקחת על עצמנו בהתחשב ביכולת ההשתכרות שלנו והמצב הנוכחי בשוק, כך שתמיד כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מנת לתכנן את המשכנתא המתאימה לנו ביותר באופן פרטני ולטווח הארוך.
רוצים לקבל את המשכנתא הטובה ביותר?
צרו קשר עוד היום וקבלו משכנתא בתנאים הטובים והזולים ביותר בעבורכם!
מלאו את הטופס מטה או התקשרו: 073-7294778
