מאת: כתבת אורח – עופר סורסקי, עמית למשכנתא
ריבית בנק ישראל והמשכנתא שלך
ב-25/6/12 הודיע נגיד בנק ישראל מר סטנלי פישר, על הפחתה נוספת של 0.25% בריבית. הפחתה זו באה בהמשך ישיר למשבר הכלכלי העולמי וזאת על מנת לעודד צריכת אשראי ע"י הסקטור העסקי המקומי – אשראי אשר אמור להניע בסופו של דבר את גלגלי המשק לגידול בתעסוקה ובצריכה ולמנוע הידרדרות למיתון.
ריבית הפריים (P) – ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% כאשר במשכנתא על בסיס ריבית פריים מדובר על פריים פחות מרווח קבוע אשר יכול לנוע בטווח של 0.5-1. ריבית הפריים הנוכחית עומדת על 3.75% ולאחר הפחתת המרווח הקבוע מדובר על ריבית בגובה של כ3% שאינה צמודה למדד. היתרון הנוכחי במסלול הפריים טמון הן בעובדה שמדובר בריבית נמוכה באופן משמעותי לריבית מסלול הריבית הקבועה שאינה צמודה למדד (כ5%-5.5% בטווחי זמן של 20-30 שנה) ולכן יש לה עוד הרבה לאן לעלות ועדין להיות כלכלית עד שתהיה שווה לריבית במסלול ריבית קבועה לא צמודה וכן בעובדה כי ניתן למחזר את המסלול בכל רגע נתון ללא קנסות פירעון מוקדם. לעומת זאת, החיסרון במסלול הפריים טמון בעובדה שריבית הפריים עלולה להשתנות אחת לחודש בהתאם לשינוי ריבית בנק ישראל וצפויה לעלות בעתיד.
ניתן לצפות כי עם היציאה מהמשבר הכלכלי העולמי (שקשה לנבא מתי היא תתקיים) יעלה הנגיד את הריבית בהדרגה ולכן מסלול הפריים טומן ברובו סיכון לעלייה משמעותית בהחזר החודשי בעתיד (עליה של 1% בריבית בנק ישראל תגרור עליה של כ-50 ¤ בחודש על כל 100,000 ¤ משכנתא).
ניתן לסכם כי מסלול הפריים הינו אחד המסלולים הכלכליים ביותר והמומלצים ביותר אך מומלץ להיות עם האצבע על הדופק ולהיות מוכנים לעליה עתידית בהחזר החודשי עם היציאה מהמשבר הכלכלי הגלובלי.
כיצד משפיעה הפחתת ריבית בנק ישראל על יתר המסלולים?
עם הפחתת ריבית הפריים שואלים את עצמם אלו אשר נמצאים בתהליך נטילת המשכנתא על שלביו השונים את השאלה הבא:
כיצד יושפעו יתר מסלולי המשכנתא כתוצאה מהפחתת ריבית הפריים?
המסלול היחידי אשר מושפע ישירות מהפחתת הריבית הינו מסלול הפריים. עם זאת, קיים קשר מגמתי בין הפחתת ריבית הפריים לבין הורדת הריבית בשאר המסלולים ואין הדבר מצביע על הפחתה מיידית ובשיעור דומה להפחתת ריבית הפריים אך ניתן להניח כי במידה והנגיד ימשיך להוריד את הריבית בעתיד אזי תתחיל מגמת ירידה גם ביתר מסלולי המשכנתא.
כיצד לנצל את תנאי הריבית הנמוכה בהתאמת תמהיל המשכנתא האופטימלי?
בבואנו לבנות את תמהיל המשכנתא יש לשים דגש על 2 פרמטרים עיקריים:
1. יציבות המשכנתא
2. חיסכון מצטבר לטווח הארוך
יציבות וחיסכון
מי מאיתנו לא שמע על חבר או קרוב משפחה אשר התחיל את המשכנתא בהחזר חודשי מסוים אשר עלה בצורה משמעותית לאורך השנים? העלייה בהחזר החודשי נובעת משתי סיבות עיקריות:\
1)הצמדת קרן המשכנתא למדד המחירים לצרכן אשר עולה בממוצע בכ2.5% בשנה ומייקר בצורה הדרגתית אך בטוחה את ההחזר החודשי לאורך השנים
2)התאמה של סכומים גבוהים מידי במסלולי הריבית המשתנה אשר בטווח הקצר נמוכה יותר מהריבית הקבועה אך בעת שינוי הריבית בעתיד עלולה לעלות ולהקפיץ את ההחזר החודשי ביום אחד עם עדכון הריבית המשתנה בריבית גבוהה יותר.
חשוב להבין שמסלול הריבית המשתנה יותר כלכלי לבנקים למשכנתאות ולכן הם מעדיפים למכור מסלול זה לנוטלי המשכנתאות אשר אינם מבינים כראוי את הסיכונים הכרוכים במסלול זה ומתפתים לבחור בו בשל מחירו הזול בטווח הקצר. במציאות הכלכלית הנוכחית כאשר כל הריביות נמוכות באופן יחסי עדיף ברוב המקרים לשים סכומי כסף גבוהים יותר במסלולי הריבית הקבועה על אף העובדה שהיא מעט גבוהה יותר מהריבית המשתנה ובכך לקבע ריבית קבועה נמוכה יחסית לאורך כל תקופת המשכנתא ואין הדבר אומר שצריך להימנע באופן מוחלט משימוש במסלולי הריבית המשתנה שכן מסלול זה עדיין אטרקטיבי עבור מי שצפוי לקבל סכומי כסף בעתיד ולהשתמש בהם לטובת צמצום המשכנתא אך צריך לעשות זאת בצורה מושכלת ולא על סכום גבוה מידי כמו שהבנקים ממליצים לעשות בשל הרווחיות הגבוה שמסלול זה מייצר לבנקים בטווח הארוך.
לסיכום
בבואנו להתאים את תמהיל משכנתא אופטימלי ביותר עבורנו ליצירת משכנתא זולה, בטוחה ויציבה יש לשים לב לצרכינו וליכולתנו הכלכלית הנוכחית והעתידית.
בדר"כ מומלץ לקחת 1/3 מהמשכנתא במסלול הפריים (המקסימום המותר עפ"י הוראות בנק ישראל) להתאים סכומי כסף צפוי עתידי (קרנות השתלמות , עזרה משפחתית צפויה וכו') במסלולי הריבית המשתנה ואת שאר הכסף לקחת במסלולי ריבית קבועה עם עדיפות לריבית קבועה שאינה צמודה למדד.
מסלול זה יקר בטווח הקצר בכ-100 ¤ בחודש לכל 100,000 ¤ הלוואה ל25 שנה אך מייצר יציבות מקסימלית וחיסכון מצטבר של כ25,000 ¤ לאורך חיי המשכנתא ביחס למסלולי הריבית הקבועה אשר צמודה למדד. בנוסף כדאי לשלב סכומים קטנים לתקופות קצרות של 10-15 שנה על מנת לייצר הפחתה בהחזר החודשי שעולה עם השנים ויאפשר לקצר בצורה משמעותית את יתר מסלולי המשכנתא השונים בהלוואה
הכותב הינו: עופר סורסקי – עמית למשכנתא
אולי יעניין אותך גם:
- פחות משכנתא – יותר רווחים
- חדשות משכנתא – חודשי יוני
- בוטלה ההגבלה למשכנתאות עד 60% משווי הנכס
- חדשות משכנתא – חודש יולי
