העלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות באה לידי ביטוי בזינוק של עשרות עד מאות אחוזים בערכם של נכסים תוך פחות מעשור. האצה זו המשיכה גם בשנים שלאחר מכן והיא נמשכה גם במהלך השנה החולפת. כתוצאה מכך, רבים מהזוגות המעוניינים לרכוש דירה בפעם הראשונה אינם יכולים לעמוד במחירי הדירות ונאלצים לקחת משכנתא באחוז מימון גבוה, שלעיתים תהיה הרבה מעבר ליכולת ההחזר שלהם.
רכישת דירה בישראל היא בין המשתלמות ביותר אך לעיתים היא יכולה להיות מסוכנת
המעוניינים לרכוש דירה יכולים לעשות זאת על ידי לקיחת משכנתא בריבית נמוכה. דבר זה תרם לעידוד משקיעים לרכוש דירה עם משכנתא, גם כאשר בידם הון עצמי המכסה את כל עלות הרכישה.
מה יקרה לבעלי הדירות אם המחירים ירדו?
מבחינת אותם בעלי דירות להשקעה, למחירי הדיור הגבוהים ישנה השפעה רבה על שוק השכירות, שכן משקי בית רבים, שאינם מסוגלים לרכוש דירה היות וכרגע, כאשר המחירים גבוהים, נדרש להם הון עצמי, אותו אינם מסוגלים לגייס, פנו לדיור המוצע להשכרה. כתוצאה מכך עלו גם מחירי השכירות בעשרות אחוזים. אותה עליה תורמת אף היא לעלייה בכדאיות רכישת דירה להשקעה, שהרי אותם משקיעים הגדילו את התשואות מהרכישה על-ידי דרישת תשלום גבוהה תמורת שכירות. אם מחירי הדירות ירדו, הרי שמשקיעים ייפגעו מהכנסותיהם משכירות, וכך גם תיפגע התשואה, כאשר זו תישחק עם ירידת מחיר הנכס, בו יוכלו למכור את אותה דירה שרכשו בעבר.
שוק הנדל"ן בישראל הפך בשנים האחרונות אטרקטיבי מאוד עבור משקיעים, שהפכו בעלי דירות, מצד אחד אך מצד שני אילץ משקי בית רבים בישראל להתמודד עם התחייבות למשכנתא גדולה יותר כשאלה ביקשו לרכוש דירה. הגידול במספר המעוניינים לרכוש דירה, בין אם למגורים לבין אם להשקעה, יצר מצב שבו ישנו עודף ביקוש לדירות והיצע דירות הולך וקטן. למצב זה השפעה על מחירי הדירות כך שמחסור חמור בדירות גרם לעלייה חדה אך הדרגתית במחירי הדירות.
מהי בועת נדל"ן והאם היא קיימת בישראל?
כאשר מדברים על בועת נדל"ן הכוונה לכך שכאשר משקי בית רבים התחייבו להחזר משכנתא גדולים, היות והיה בידם הון עצמי מינימאלי הנדרש לקבלת משכנתא כשעליהם לעמוד בהחזר משכנתא גבוה יחסית. האפשרות שמצב מסוכן עבור אותה אוכלוסייה יכול להתממש תלויה בשני גורמים. האחד, ירידת מחיר הנכס שברשותם והשנייה, שחיקה ביכולתם לשלם את החזרי המשכנתא כתוצאה משינויים בכלכלת המשפחה.
למשל, זוג שלקחו משכנתא במימון מקסימאלי של 75% על רכישת דירתם הראשונה וכעבור חמש שנים הפכו למשפחה עם שלושה ילדים ובת הזוג נמצאת בחופשת לידה ארוכה, מה יקרה אם פתאום פוטר בן הזוג ממקום עבודתו ואין להם יכולת לשלם את המשכנתא? במצב רגיל, אם יחליטו בלית-ברירה למכור את הדירה שבבעלותם במחיר דומה לזה שבו רכשו אותה ואף גבוה מכך, הרי שלא תהיה בעיה של ממש בסילוק החוב שלהם.
אך באם תתרחש התפוצצות של בועת נדל"ן, המשמעות היא שמשקי בית לא יוכלו להחזיר את המשכנתא, וינסו למכור את ביתם. הדבר עשוי להציף את השוק בדירות למכירה ולהביא לצניחה במחירי הנכסים. מה גם, שמכירת הבית במחיר נמוך מאוד עשויה שלא לכסות את המשכנתא ומכאן שהמשבר יגלוש לבנקים עצמם.
מה אומרות התחזיות לגבי העתיד?
בתקופה זו אין תחזיות המדברות על תופעה, חלילה, הצפויה לקרות בישראל בדומה למשברים במדינות שונות כמו ארצות-הברית. אמנם, הדבר יכול להשפיע על משקי בית מסוימים שלהם יכולת מועטה בספיגת קושי כלכלי, אפילו כשקושי זה יהיה זמני.
לסיכום
אנו בוידר משכנתאות מאמינים שלא תהיה ירידה במחירי הנדל"ן בעתיד הנראה לעין. ייתכן כי תהיה עצירה הדרגתית אבל ירידה, גם אם תתרחש, כנראה תהיה מזערית ביותר. ההמלצה היא לא להמשיך לשבת על הגדר ואם יש לכם את היכולת – קנו דירה! כמובן שמומלץ לעשות זאת בסיוע של יועץ משכנתא!
