רכישת דירה חדשה היא השקעה כספית רצינית ביותר. המשכנתא היא הלוואה שנלקחת על מנת לרכוש נכס או קרקע. בדרך כלל תקופת המשכנתא היא ארוכה ונמשכת כ-25 שנים, אבל לפעמים משכנתא נלקחת גם לתקופות קצרות יותר.
כאשר אתם מחפשים מסלולי משכנתא מומלצים שיתאימו למצב הפיננסי והאישי שלכם, חשוב לקחת בחשבון את האפשרות לגשת לתהליך המשכנתא בליווי שירותיו של יועץ משכנתא מקצועי ואמין.
חברות המעניקות ייעוץ משכנתא פועלות אך ורק לטובתכם, בניגוד ליועץ מטעם הבנק שרואה לנגד עיניו אך ורק את טובתו של הבנק. ייעוץ זה יאפשר לכם למצוא את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לאורח החיים שלכם ולהכנסות החודשיות שלכם, תוך ניסיון לצפות היום את מציאות החיים שלכם גם בעתיד הקרוב. אחרי הכול משכנתא היא התחייבות ארוכת שנים וכדאי להיערך לכך מראש.
לדוגמה, בניית תמהיל משכנתא לזוג צעיר אמורה לקחת בחשבון את האפשרות שבשנים הקרובות יצטרפו ילדים שיגדילו את המשפחה, וישנו כליל את אורח החיים ואת סכום הכסף הפנוי שיעמוד לרשות בני הזוג, אשר התחייבו למשכנתא כשהמשפחה שלהם כללה רק זוג הורים צעירים.
מה זה תמהיל משכנתא׳?
כאשר המשכנתא מורכבת מכמה סוגי ריבית, ולא רק ממסלול אחד שתקף לכל אורך המשכנתא, מדובר על תמהיל של ריביות המרכיב את המשכנתא.
עצם ההתחייבות למשכנתא כדי לממן את הדיור, היא כבר כשלעצמה סיכון כספי. לכן, מטרתו של תמהיל המשכנתא, המשלב כמה סוגי ריבית, היא לפזר סיכונים עתידיים בלתי צפויים.
כאשר אתם בונים משכנתא שבנויה ממספר מסלולי ריבית, אתם יכולים ליהנות מהיתרונות של כל אחד מהמסלולים. יחד עם זה, חשוב לקחת בחשבון שקיימות מגבלות חוקיות על סוגי הריביות שיכולים להרכיב כל תמהיל משכנתא בארץ.
מגבלות החוק על תמהילי משכנתאות
בנק ישראל הציב מספר מגבלות על תמהילי המשכנתאות. בעבר, הניח בנק ישראל לכוחות השוק לשלוט בענף המשכנתאות וכמעט לא התערב בתחום. כאשר הריביות ירדו, מחירי הדירות החלו לעלות, והיקפי המשכנתאות כתוצאה מכך החלו לרדת – חשש בנק ישראל שמא ענף המשכנתאות ייכנס למשבר שאפיין את השוק האמריקאי ב-2008.
חששות אלה גרמו לכך שבנק ישראל גייס לעזרתו את הפיקוח על הבנקים והחל להתערב באופן מסוים בשוק המשכנתאות, על ידי הטלות מגבלות על תמהילי המשכנתאות, וביניהן:
- אפשר לכלול בתמהיל המשכנתא מספר מסלולי ריביות משתנות כאשר הסכום כולו במסלולים הללו, לא יעלה על שליש מהמשכנתא.
- לפחות 33% מהמשכנתא חייבים להיות במסלול של ריבית קבועה.
- אם תמהיל המשכנתא כולל מסלול ריבית המשתנה בפחות מ-5 שנים – לא ניתן לקחת יותר מ-33% של סך כל המשכנתא במסלולי ריבית משתנה.
- בהגבלות אלה לא נכללים מסלולים אשר משתנים מדי 5 שנים ומעלה. כלומר, בנק ישראל לא מתייחס למסלולים של ריבית צמודה ולא צמודה אשר משתנים רק לאחר חמש שנים, כאל ריבית משתנה, ומאפשר לכלול בתמהיל המשכנתא יותר מ-33%.
אילו מסלולים נחשבים כמסלולי ריבית משתנה, שיכולים להיכלל בתמהיל המשכנתא?
- מסלולים של ריבית המשתנה כל שנה, כל שנתיים או כל 4 שנים (כלומר, פחות מ-5 שנים).
- מסלול של ריבית פריים המשתנה בכול חודש.
- מסלול של מט״ח (מסלול צמוד לדולר או ליורו) – ריבית המשתנה אחת לרבעון.
על מסלול ריבית משתנה – כל חמש שנים
קיימות שתי קטגוריות של מסלולי ריביות משתנות:
- מסלול ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן.
- מסלול ריבית משתנה לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
בשני המסלולים הללו הריבית משתנה אחת לחמש שנים. כלומר, עד שיחלפו חמש שנים נוספות, הריבית תישאר קבועה ולא תשתנה בהתאם לשינויים שיחולו בשוק הריביות במשק.
אפשר לבחור בשני סוגים של ריבית משתנה:
- האחד מאופיין בריבית נמוכה, בחמש השנים הראשונות של המשכנתא – מתאים לאדם שמעדיף החזר חודשי נמוך בתחילת תקופת המשכנתא, ומתכנן לפרוע את ההלוואה לפני מועד הפירעון.
- השני, פועל על פי נוסחה אשר מקבעת את הריבית שעודכנה עד שיגיע מועד השינוי הבא – מתאים לאדם שמעריך כי הריבית תרד בזמן הקרוב.
דוח תמהיל המשכנתא – איך הוא נראה?
כאשר אתם מתבוננים בתמהיל המשכנתא השורות שאתם אמורים לראות הן:
- שורת התשלום ההתחלתי להחזר המשכנתא
- שורת התשלום הממוצע
- שורת התשלום המקסימלי
- שורת ההחזר הכולל של המשכנתא
שימו לב: אם בתמהיל המשכנתא מופיעה רק שורת התשלום ההתחלתי, לא תוכלו להעריך את השפעות שינויי הריבית או תנודות המדד על התשלומים החודשיים שלכם.
לכן, מומלץ להשתמש במחשבון משכנתא (זמין באופן מקוון באתרים רבים ברשת) אשר מציג את מלוא תמונת המשכנתא שלכם, עד סוף תקופת המשכנתא.
איך אדע איזה תמהיל משכנתא יהיה הכי רווחי עבורי?
זוכרים שהנבואה ניתנה לשוטים? ואכן, ניסיון לנבא איזה מסלול ריבית כדאי לכלול בתמהיל המשכנתא, ואיזה סכום מהמשכנתא להצמיד למסלול ריבית זה או אחר, נדון מראש לכישלון.
מילא, אם היה קיים בעולם אדם חכם עם יכולת נבואית מרשימה, או אפילו איזה רובוט שיוכל להבטיח לנו מה בדיוק יהיו שיעורי הריבית ב-25 השנים הבאות, בהן עלינו לשלם כל חודש כספים לבנק כדי להחזיר את המשכנתא שלקחנו – אולי היינו נצמדים לחיזויים הללו, ומתנהגים פשוט בהתאם. קל מאוד. למרבה הצער גם המומחה הגדול ביותר בתחום המשכנתא יוכל רק לנסות ולצפות עלייה או ירידה של שיעורי הריבית, אבל לא להבטיח חד וחלק מה צופן בחובו העתיד.
לכן, כל שתוכלו לעשות זה להבטיח במידת האפשר שאתם אכן מצליחים לראות את תמונת המשכנתא שלכם, וההחלטה על תמהיל משכנתא כזה או אחר נעשה באופן מושכל, ועדיף בלוויית ייעוץ מקצועי של פקיד הבנק או יועץ המשכנתאות האישי שלכם. למה זה חשוב?
לדוגמה, בחרתם בתמהיל משכנתא שכולל ריבית פריים, בימים שבהם ריבית הפריים הייתה די גבוהה. אם לאחר זמן מסוים, שיעורי ריבית הפריים החלו להצביע על מגמה של ירידה – אתם במצב טוב, הוזלתם את המשכנתא שלכם. אבל מה אם התחלתם את המשכנתא כשהריבית הייתה נמוכה, ופתאום החלה מגמה של עלייה? מיד תחושו הכבדה על יכולת ההחזר החדשי שלכם. צריך גם הרבה מזל, ידע לא תמיד מספיק.
שאלות שיעזרו לכם לבחור תמהיל משכנתא נכון לכם
כאשר בונים את תמהיל המשכנתא המותאם לכם אישית, כדאי להתחיל במענה על שאלות שבאמצעותן תוכלו לשקול את מסלולי הריבית המתאימים, ואת החלוקה שלהם לאורך כל תקופת המשכנתא.
הנה מספר שאלות להבנת הצרכים שלכם והיכולת הכספית שלכם:
על מצבכם המשפחתי
- אתם רווקים, נשואים, פרודים?
- מה גילכם?
- כמה ילדים יש לכם ובאיזה גיל? או כמה ילדים אתם מתכננים להביא לעולם?
על מצבכם הכלכלי
- כמה כסף אתם מרוויחים כל חודש?
- האם אתם צופים שבעתיד הקרוב השכר יעלה או ירד?
- האם צפוי שבעתיד הקרוב תאבדו את מקום העבודה?
- כמה כסף פנוי נשאר לכם מדי חודש?
על החזרים חודשיים לתשלום המשכנתא
- כמה כסף תוכלו להפריש לטובת ההחזרים החודשיים?
- האם תוכלו להרחיב סכום זה כדי להקטין את תקופת המשכנתא?
- אם ההחזרים החודשיים ישתנו ויגדלו, האם תהיו בבעיה כספית רצינית?
על שינויים עתידיים
- האם אתם צופים שידרוג של הדיור בשנים הקרובות?
- האם אתם צפויים לקבל כספים משמעותיים בעתיד הקרוב (ירושה?)
- האם אתם צופים שינויים שישפיעו על רמת ההכנסה שלכם (לטובה או לרעה), בגינם תעדיפו למחזר את המשכנתא?
ולבסוף, מן הסתם הבנתם שתמהיל המשכנתא ישפיע על אורח החיים שלכם בעתיד, לכן התייחסו לבחירה שלכם בכובד ראש ובשום שכל.
