מיחזור משכנתאות בתקופת ריבית נמוכה

מיחזור משכנתא

גם אם לקחתם משכנתא בתקופה של ריבית גבוהה או בתנאים לא אטרקטיביים, אתם לא מוכרחים לסבול מהבחירה שלכם לאורך כל תקופת חיי ההלוואה. קחו יוזמה, ומחזרו את הלוואת המשכנתא שלכם לאחת בתנאים טובים יותר – תופתעו, כמה כספים תוכלו לחסוך!

מהו מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא למעשה פדיון המשכנתא הקיימת על ידי נטילת הלוואה חדשה. הרציונל שמאחורי פעולה זו הוא החלפת תנאי המשכנתא – אורך החיים שלה, הריבית שלה, תנאי ההצמדה שלה, שיטת ההחזר וכולי.

חשוב לשקול מיחזור משכנתא כאשר תנאי השוק השתנו. למשל, אם הריבית שלכם היא ריבית קבועה אבל ריבית הפריים ירדה (כמו למשל בתקופה הנוכחית) כך שמשכנתאות שנלקחו בריבית משתנה או בצמוד לריבית הפריים מרוויחות מריביות נמוכות יותר מהריבית שלכם.

עוד, חשוב לשקול מיחזור משכנתא אם המצב הכלכלי שלכם השתנה. לדוגמה, אם יכולת ההחזרה שלכם השתנתה ואתם יכולים להחזיר יותר – או פחות – מההלוואה בכל חודש.

מתי חשוב לשקול מיחזור משכנתא?

בדרך כלל ממחזרים הלוואות משכנתא גדולות או הלוואות שמכבידות על הניהול הפיננסי כשההחזר החודשי ביחס להכנסות משק הבית הוא משמעותי. במרבית המקרים, אם נשאר לכם פחות מ – 100,000 ש”ח בהלוואה, חבל לשאת בעלויות מיחזור המשכנתא ובדרך כלל מומלץ לסיים את המשכנתא (אם אפשר) במסלול הנבחר על אף העלויות המיותרות. בכל מקרה בו יש ספק בנוגע ליעילות תהליך מיחזור המשכנתא, תוכלו לקבל ייעוץ ראשוני (בדרך כלל ללא תשלום) בנוגע ליעילות תהליך המיחזור עבורכם אצל יועצי משכנתאות מוסמכים.

יועץ משכנתא יעזור לכם למצוא את המסלול המתאים לכם ביותר

לא מבינים הרבה במשכנתאות? לא יודעים לחשב ריבית דה-ריבית? אל תרגישו מוזר, רובינו לא יודעים זאת. וזה בסדר… כל אחד מתמחה בתחום העיסוק שלו – וזו בדיוק הסיבה ש”המציאו” את יועצי המשכנתאות, המתמחים בנטילת או מיחזור משכנתא. תהליך של מיחזור משכנתא ידרוש מכם הבנה עמוקה בתחום על מנת לזהות את ההלוואה המתאימה לכם. תוכלו, בוודאי, ללמוד את התחום – או שתוכלו להמשיך לעשות את מה שבחרתם לעשות, ולאפשר לאיש מקצוע לאסוף את הנתונים הרלוונטיים ולהציג אותם בפניכם לקבלת ההחלטה הכי טובה עבורכם.

חשוב שתאפשרו לעצמכם קבלת החלטה מושכלת

ככל שהלוואת המשכנתא שלכם בסכום גבוה יותר או בהחזר חודשי גבוה יותר, חשיבות מיחזור המשכנתא עולה. יועץ משכנתאות איכותי ויעיל יוכל להקל עליכם את ההתמודדות עם ההלוואה תוך עדכון התנאים לאלה הטובים ביותר שניתן לקבל כיום בשוק ביחד עם התאמת ההחזרים החודשיים ליכולותיכם ולמשמעויות הפיננסיות שלהן.

מהפך בעולם המשכנתאות

בשורה חדשה ללווי המשכנתאות

מיחזור משכנתאות מתייחס ללווים המחליטים למחזר את המשכנתא שלהם מכיוון שהריבית במשק ירדה. במקרים כאלה, תכנון ההון של הבנק נפגע ולכן הבנק דורש עמלה גבוהה יותר כפיצוי. בנק ישראל הורה על שינוי שמטרתו לסייע בעיקר ללווים שקיבלו משכנתא בריבית גבוהה יחסית, הנחשבים חלשים מבחינה כלכלית. עד היום, העמלה חושבה לפי ההפרש בין הריבית המקורית לזו שלאחר המיחזור. לאחר השינוי, ההפרש יחושב מגובה הריבית המקורית, או זו שהוצעה על המשכנתא בחודש בו היא נלקחה – הנמוך מבין שתי האפשרויות. אי לכך, לווים שהריבית עבור המשכנתא שלהם הייתה גבוהה מהממוצע יזכו לעמלה נמוכה יותר, בעוד אלו שלקחו ריבית נמוכה, לא ינזקו וגובה הריבית לא ישתנה. התיקון בחוק מאפשר ביקוש רב יותר למיחזור משכנתאות, אותו ניתן כבר לראות בדוחו”ת הבנקים של 2014.

 ירידת ריבית

סקר הלמ”ס על נתונים פיננסיים בישראל

הסקר, שהתפרסם במהלך חודש פברואר 2015, מצא כי 3% ממשקי הבית בישראל אינם בעלי חשבון בנק. חצי ממשקי הבית בעלי חשבון בנק דיווחו על מצב של משיכת יתר (אוברדרפט) לפחות בחודש אחד מהשנה החולפת, כאשר 34% מתוכם מדווחים על מצב של משיכת יתר יחסית קבוע. בבתים בהם יש ילדים הסיכוי למצב של אוברדרפט עולה. כשליש ממשקי בית במצב של משיכת יתר קיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק לגבי חריגה ממסגרת האשראי, וכשישה אחוזים מדווחים על חסימת חשבון הבנק בעקבות החריגה. כשליש ממשקי הבית מדווחים על משכנתא פעילה או הלוואה לצורך שיפוצים / בנייה. עלייה בהכנסה החודשית למשק בית מעלה את הסיכוי למצוא בו משכנתא, כמו גם עלייה בגיל של בעלי משק הבית. שליש ממשקי הבית מדווחים על הלוואות שאינן משכנתא, כאשר רוב ההלוואות המדווחות הן מהבנק. כמו כן, ככל שההכנסה החודשית עולה, כן עולה הסיכוי לתוכניות חיסכון וקרני השתלמות שקיימים במשק הבית.

משרד האוצר לטובת האזרח – מהיום אין צורך לחדש את ביטוח החיים בעת מיחזור משכנתא

כשלוקחים משכנתא, מחייבים הבנקים את הלווים לרכוש, כולל ביטוח חיים לכיסוי המשכנתא במצב של מוות חלילה. עד היום, מיחזור משכנתא חייב את הלווים לבטל את פוליסת ביטח החיים ולרכוש חדשה, כולל חיתום רפואי מחדש. המשמעות של זה הייתה בדרך כלל עלייה בגובה ביטוח החיים בשל עלייה בגיל המבוטחים ולעיתים אף הדרדרות במצבם הרפואי. ההוראה החדשה שפרסם משרד האוצר מחייבת את חברת הביטוח בה נרכש ביטוח החיים, לספק את כיסוי הביטוח הקיים בתנאים הקיימים, ללא צורך בחיתום רפואי מחודש.

מהלך לעידוד מיחזור הלוואות משכנתא לזכאים – תשובות לשאלות נפוצות

מדוע מתבצע המהלך למחזור הלוואות זכאות?

משרד הבינוי, בשיתוף הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, מקדמים מהלך לעידוד פירעון מוקדם, או מיחזור, של הלוואות משכנתא של המדינה לזכאים. שיעור הריבית בהלוואות המדינה לזכאים עד לשנת 2012 עמד על 4%, צמוד למדד. היות שבמהלך השנים חלה ירידה משמעותית בריבית הממוצעת של ההלוואות לדיור הצמודות למדד, והיות שהפירעון המוקדם של הלוואות המדינה אינו כרוך בתשלום הפרשי היוון, גדלה באופן ניכר כדאיות הפירעון המוקדם של אותן משכנתאות.

כדי לעודד את הלווים המבקשים ויכולים למחזר את ההלוואה ולהקל עליהם, נבנה מסלול מיוחד, אליו הצטרפו ששת הבנקים הגדולים: לאומי, הפועלים, מזרחי-טפחות, דיסקונט, הבינלאומי ואגוד והסכימו להציע ללווים שעומדים בתנאי הסף שיפורטו להלן, הלוואת מחזור בתנאים המפורטים במסמך זה.

למידע נוסף אודות מחזור משכנתא לחץ

  1. מתי מתבצע המהלך?

המהלך יחל ב-1 בינואר 2015 ויסתיים ב- 31 במאי 2015.

  שאלות ובירורים בנוגע למיחזור:מחזור משכנתא שאלות ותשובות

למידע מפורט על המיחזור ראה באתר משרד השיכון:  www.moch.gov.il

לשאלות ובירורים ספציפיים: כיוון שהמהלך מתבצע על ידי הבנקים, ועל פי שיקול דעתם העסקי, בכל הבירורים הראשוניים יש לפנות לבנקים עצמם, באמצעי ההתקשרות הרגילים: אתר אינטרנט, מוקד שירות לקוחות ועוד.

אם יש מחלוקת עם הבנק, ניתן לפנות לפיקוח על הבנקים לתיבת דואר אלקטרוני ייעודית: michzur@boi.org.il. בפנייה יש לפרט את תשובת הבנק, או לצרפה, אם ניתנה בכתב.

 

  1. למי צריך לפנות כדי לבצע את המיחזור?

אין צורך בפנייה יזומה של הלקוח. לקוח שעומד בתנאי הסף צריך להמתין לפנייה מצד הבנק שלו. הבנקים יפנו באופן הדרגתי במהלך חמשת החודשים הקרובים לכל הלקוחות שעומדים בתנאי הסף. במכתב שיישלח ללקוחות אלה יפורטו מחיר המיחזור והשלכותיו (העמלה הכרוכה בביצוע המחזור, העובדה כי על הלוואת המחזור לא חל חוק הלוואות לדיור התשנ”ב-1992 ובמיוחד סעיף 5א לחוק זה, ועל כן נשללת זכאותו לדיון בוועדה מיוחדת במקרה של פיגור וכן העובדה כי במקרה של פירעון מוקדם נוסף, יכול שתחול עמלת פירעון מוקדם על הסכום שנפרע כעת).

  1. למי עלי לפנות במקרה שלא קיבלתי מכתב?

על הלקוח שמעוניין לברר את זכאותו למחזור ההלוואה לפנות לבנק שבו מתנהלת הלוואתו, לסניף או לשירות לקוחות.

  1. מהם תנאי הסף למחזור הלוואה במסלול המיוחד?
  •   ההלוואה המוכוונת המקורית שהועמדה ללווה נושאת שיעור ריבית ריאלית של 4% או יותר;
  •   ההלוואה נפרעה כסדרה, עד למועד המיחזור;
  • יתרת ההלוואה ביום ביצוע המיחזור (לא כולל עמלות פירעון מוקדם) ביחס לשווי הנכס הממודד (שווי הנכס כפי שרשום בבנק, כשהוא צמוד למדד) לא עולה על 75%. לווה שירצה בכך יהיה רשאי, להמציא לבנק דוח שמאי לקביעת שווי הנכס בעת המיחזור;
  • לא קיימות נסיבות חריגות המצדיקות אי ביצוע המיחזור בתנאים אלו.
  • מובן שאין בכך כדי למנוע מהתאגידים הבנקאיים להיענות גם לפניות של לווים שאינם עומדים בתנאי סף אלה, באחד מהם או יותר.

למעבר לעלויות מחזור משכנתא לחצו

  1. אם איני עומד בתנאי הסף האם אוכל למחזר?
  • אם הלקוח לא עומד בתנאי הסף, הבנק לא מחויב לבצע את המיחזור בתנאים שפורסמו. עם זאת, מומלץ לפנות לבנק בבקשה לביצוע המיחזור. לבנקים יש שיקול דעת להרחיב את אוכלוסיית הזכאים לביצוע המיחזור במסלול המיוחד.
  • גם לקוחות שאינם עומדים בתנאי הסף לביצוע מיחזור במסלול המיוחד יכולים למחזר את ההלוואה, בתנאים הרגילים. אישור לביצוע המיחזור נתון לשיקול דעתו של הבנק שבו מנוהלת ההלוואה או של כל בנק אחר שבאמצעותו הלווה מבקש למחזר את ההלוואה.
  1. אם קיים ספק לגבי עמידתי בתנאי הסף, למי עלי לפנות?

לווה שיש לו שאלות לגבי עמידתו בתנאי הסף צריך לפנות לבנק שבו מנוהלת הלוואתו לבירור זכאותו. לקוח שמעוניין להגיש השגה על תשובת הבנק, יוכל לפנות לפיקוח על הבנקים, בצירוף תשובת הבנק,  באמצעות פנייה בדואר אלקטרוני לכתובת: michzur@boi.org.il.

  1. כיצד מתבצע המחזור במסלול המיוחד?
  • הבנקים שולחים מכתבים ללווים העומדים בתנאי הסף;
  • על הלווה להודיע לבנק כי הוא מעוניין במיחזור בכל אחת מדרכי ההתקשרות: בכתב, בשיחה מוקלטת, באתר אינטרנט של הבנק ובאמצעות פקס, בכפוף לתנאי ההתקשרות שהוסכמו בין הלקוח לבנק;
  • הבנק יפיק מסמך תיקון חוזה ההלוואה, מבלי שיהיה צורך בהגעת הלווה לסניף הבנק;
  • התיקון לחוזה יישלח ללווה בדרך ההתקשרות בה יבחר, והוא ישיב את המסמך החתום לבנק בכל אחת מאותן דרכים.
  • עם סיום התהליך ישלח הבנק ללווה אישור על ביצוע המיחזור.
  • אם הלווה יחליט בעתיד לפרוע גם את ההלוואה המשלימה שלו, תישמר לו ההפחתה בהפרשי ההיוון הקבועה בצו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס”ב-2002, לגבי הלוואות משלימות.

לתשומת לבכם, במידה ולווה יבקש למחזר, בנוסף להלוואה המוכוונת, גם הלוואה נוספת מכספי בנק (הלוואה משלימה), האמור במסמך זה לא יחול על ההלוואה המשלימה.

  1. מהם תנאי המיחזור?
  • הואיל ומדובר בהליך של שינוי תנאי ההלוואה, העמלה שתיגבה היא עמלת שינוי תנאי ההלוואה והיא לא תעלה על 120 ₪. מדובר בהטבה לעומת מיחזור רגיל.  לא תגבה עמלה נוספת, כגון: עמלת פתיחת תיק.
  • הלוואת המיחזור תהיה בסכום שלא עולה על סכום יתרת ההלוואה המוכוונת לפירעון ותקופתה אינה עולה על תקופת ההלוואה המוכוונת שנותרה לפירעון.
  • הלוואת המיחזור תינתן בריבית קבועה צמודת מדד.
  • שיעור הריבית של הלוואת המחזור לא יעלה על שיעור הריבית הממוצעת של הלוואות לדיור צמודות מדד, הידוע במועד ביצוען, בהתאם לתקופה שנותרה לפירעון, כפי שהיא מחושבת לצורך צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס”ב-2002; הריבית מחושבת בהתאם לתקופת ההלוואה שנותרה לפירעון.
  1. האם כדאי לי למחזר את ההלוואה?

על הלקוח לבחון באופן עצמאי את כדאיות המהלך. המהלך מלווה במחשבון באתר האינטרנט של משרד הבינוי, אשר נועד לסייע ללווים לבחון את כדאיות המחזור. לקוח המעוניין בפרטים נוספים על כדאיות המחזור יוכל לעיין גם במידע ודוגמאות בנספח המצורף.

לצד הכדאיות הכלכלית שבהורדת שיעור הריבית חשוב לקחת בחשבון את ההשלכות הבאות:

  • הלוואת המיחזור איננה הלוואה מוכוונת, ולכן לא תעמוד ללווה הזכות שהייתה לו לפנות לוועדה המיוחדת לפי חוק הלוואות לדיור, התשנ”ב-1992. אם הלווה ייתקל בקשיים בפירעון ההלוואה בעתיד, יהיה עליו להסדיר את פירעון החוב מול הבנק עצמו.
  • על הלוואת המיחזור החדשה עשויה לחול בעתיד עמלת פירעון מוקדם, אם בעתיד הלווה יבקש לפרוע אותה בפירעון מוקדם;
  • מומלץ לברר בבנק או בחברת הביטוח האם ישנן השלכות על ביטוח חיים.
  1. באיזה עלות כרוך המיחזור במסלול המיוחד?

המיחזור במסלול המיוחד כרוך בתשלום עמלת שינוי תנאי ההלוואה בסך שלא יעלה על 120 ₪ בלבד.

  1. האם אוכל לבצע פירעון מוקדם או מחזור שלא באמצעות המסלול המיוחד?

אין במהלך זה כדי לגרוע מזכותו של הלווה לפרוע את ההלוואה המוכוונת, בכל דרך אחרת שיבחר: מימון עצמי, מיחזור באמצעות הבנק בו מנוהלת ההלוואה, בתנאים אלו או בתנאים אחרים, או מיחזור באמצעות בנק אחר.

  1. האם אוכל למחזר הלוואות נוספות במסלול המיוחד?

המסלול המיוחד תקף רק להלוואות זכאות. עם זאת, מיחזור במסלול המיוחד אינו פוגע בזכותו של לווה משכנתא למחזר גם הלוואה משלימה להלוואת הזכאות ומומלץ בהזדמנות זו לבחון את כדאיות המיחזור של ההלוואה כולה.

יודגש, שלגבי החלקים האחרים הללו, כדאיות המחזור אינה מובנת מאליה, בפרט משום שחלק מהמחזורים כרוכים בתשלום עמלת פירעון מוקדם, ועל כן יש לבחון את הכדאיות בכל מקרה לגופו. לעניין זה כדאי לדעת שב-23.2.2015 ייכנס לתוקף צו עמלות פירעון מוקדם (תיקון), התשע”ד-2014, שעשוי להשפיע על גובה העמלה שתיגבה מלווים מסוימים ועל כן כדאי לבחון באותה הזדמנות גם את השאלה את המועד המועדף למיחזור ההלוואה המשלימה.

31.12.2014
נספח – בחינת כדאיות המהלך עבור הלווה

להלן מספר דוגמאות (המבוססות על מקרים אמיתיים), הממחישות את הכדאיות הכלכלית בפירעון המוקדם של הלוואות מוכוונות הנושאות ריבית ריאלית בשיעור של 4%, במספר אופנים: הקטנת התשלום החודשי, הקטנת מספר התשלומים, וכן חישוב הרווח הכלכלי במונחי ערך נוכחי.

בדוגמא 2 בטבלה שלהלן: נכון לאוגוסט 2014,  גובה ההחזר החודשי של לקוח שנטל הלוואה בסך 90 אלף ש”ח ביולי 2005, בריבית שנתית של 4% הצמודה למדד, למשך 25 שנים, הינו כ-586 ש”ח. לאחר מחזור ההלוואה, התשלום החודשי של אותו לווה יעמוד על 533 ש”ח בלבד. היינו, חיסכון של 53 ש”ח בתשלום החודשי, שמשמעותו חיסכון מצטבר של 8,224 ₪, המהווים כ-10% מיתרת ההלוואה המוכוונת.

עבור תאריכי מתן ההלוואה מאוחרים, החיסכון המצטבר של הלווה צפוי להיות אף גבוה יותר, שכן התקופה שנותרה לפירעון ארוכה יותר – במהלכה ייהנה הלווה מריבית נמוכה.

להלן מספר דוגמאות נוספות הממחישות את הכדאיות הכלכלית בביצוע המחזור במסגרת המהלך דנן  1:

 דוגמא 1דוגמא 2דוגמא 3
נתונים נוכחיים:
תאריך מתן ההלוואה30 ביוני, 200030 ביוני, 200530 ביוני, 2010
סכום הלוואה מקורי90,000 ₪90,000 ₪90,000 ₪
ריבית שנתית מקורית4%4%4%
תקופת ההלוואה המקורית25 שנים25 שנים25 שנים
תקופת הלוואה שנותרה לפירעון10.8 שנים15.8 שנים20.8 שנים
ערך  נוכחי של יתרת ההלוואה (כולל הצמדה) נכון ל-31.8.201466,421 ₪82,429 ₪87,113 ₪
תשלום חודשי נוכחי (כולל הצמדה)631  ₪586  ₪514  ₪
לאחר מחזור ההלוואה:
ריבית שנתית חדשה, בהתאם לשיעור הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור צמודות מדד, כפי תקופת ההלוואה שנותרה לפירעון. 22.22%2.69%2.92%
תשלום חודשי חדש576 ₪533 ₪466 ₪
החיסכון:
חיסכון בתשלום החודשי55 ₪53 ₪49 ₪
חיסכון מצטבר= חיסכון בתשלום החודשי * מספר התשלומים שנותרו לפירעון7,172 ₪10,106 ₪12,140 ₪
הערך הנוכחי של החיסכון המצטבר  6,371  ₪8,224  ₪9,086  ₪
לחילופין: קיצור תקופת ההלוואה, בחודשים, במידה והתשלום החודשי נותר ללא שינוי 316 תשלומים      חודשיים27 תשלומים     חודשיים37 תשלומים     חודשיים
  1.  אומדן הכדאיות הכלכלית מתייחס לחיסכון הנובע ממחזור ההלוואה בלבד ואינו לוקח בחשבון עלויות נוספות, במידה ותחולנה. (כגון: עמלת שינוי תנאי ההלוואה, עמלת גביה).
  2.  ריבית נומינלית שנתית המבוססת על הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור צמודות מדד  האפקטיבית (על בסיס שנתי) המפורסמת חודשית ע”י בנק ישראל והמשמשת לחישוב עמלת פירעון מוקדם. הריבית נלקחת בהתאם לתקופת ההלוואה שנותרה לפירעון.
  3.  החישוב מתבסס על ריבית בהתאמה לתקופת הפירעון המקוצרת.

 מעוניינים במחזור משכנתא על ידי מומחה למשכנתאות ? חייג לוידר משכנתאות במספר: 073-7294778

או מלא את הטופס מטה ונחזור אלייך בהקדם.

איך בוחרים בנק למשכנתא כשההפרש בינהם הוא שקל?

 

לא פעם אנחנו נתקלים במצב בו אנו מגישים לקוחות לקבלת הצעה למשכנתא (מיחזור או קבלת משכנתא חדשה) כשההבדל בין ההצעות השונות זניח ולא משנה אם הסיבה היא ששני הבנקים נתנו הצעה זהה, השוואת תנאים של אחד הבנקים או כל סיבה אחרת.

נתחיל מנקודת מוצא שאת התנאים הטובים ביותר למשכנתא כבר יש לנו. לאחר שלב החתימה על המשכנתא, הלקוח מתחיל לבצע “טופס טיולים”. טופס בו הבנק מבקש מהלווה לעבור מספר תחנות בהן יש צורך בחתימות ואישורים. זהו תהליך סטנדרטי הקיים בכל הבנקים והעלויות כמעט זהות. זהו זמן וכסף נוספים שעל הלקוח להשקיע כדי להתחיל ולסיים את התהליך במינימום הוצאות וזמן כמו הזמנת שמאי, רישום משכון אצל רשם המשכונות, הערות אזהרה וזמן של קבלת מכתב הכוונות בין הבנקים כשמתכננים לעבור לבנק אחר.

במיחזור משכנתא הנושא קל יותר, כאשר המשכנתא “צעירה” ונלקחה לפני פחות מ 5 שנים, הנושא קל אפילו יותר והסיבות הן:

שמאי מקרקעין – בבנק שלך כנראה שיוותר על הערכת שווי שמאי. בהלוואה ארוכה מ 5 שנים הבנק יבקש בכל מקרה הערכה מחודשת של הנכס ובכל בנק אחר נצטרך הערכת שמאי חדשה.

רישום הערות אזהרה בטאבו – במיחזור פנימי, אין צורך בתהליך של רישום הערת אזהרה נוספת בטאבו. תהליך הגוזל הרבה מאוד זמן וכסף.

מכתב כוונות – נדרש רק במעבר בין בנקים. זהו תהליך בו הבנק החדש שולח מכתב לבנק הקיים בו בוא מודיע על כוונתו לסלק את המשכנתא הקיימת. תהליך הוצאת המכתב לוקח מספר ימים, כאשר במיחזור משכנתא פנימי – אין בעיה שכזו.

מסמכים נוספים – לעיתים יש מקרים מיוחדים בהם יש צורך להמציא מסמכים נוספים כאשר ביצוע של מיחזור משכנתא פנימי, רוב המסמכים יהיו כבר בתיק ולא יהיה צורך להמציא אותם מחדש. שוב חיסכון של זמן ועלויות (ברוב המקרים נצטרך חתימות מול עו”ד).

במשכנתא חדשה לעומת זאת המשחק קצת שונה היות וכאן אנו מתחילים את התהליך מהתחלה וצריכים לעבור את כל דרך החתחתים של טופס הטיולים ואין קיצורי דרך.

במשכנתא חדשה כדאי לבחור בבנק שנותן את ההצעה הטובה ביותר, אפילו בשקל.

במיחזור העניין שונה וכאן נכנס גם תהליך החיסכון בזמן וכסף, כלל האצבע שלי אומר שאם קיים הפרש של עד 10 אש”ח למשכנתא של 20 שנה לרעת הבנק הנוכחי – עדיין שווה להשאר איתו כי ההפרש בתשלום החודשי קטן מאוד ואילו הזמן בניכוי הפרש העלויות, שווה הרבה יותר. זמן יכול להתבטא בהקדמת החיסכון בהחזר החודשי.

 

כיצד בודק הבנק את יכולת ההחזר שלכם בזמן נטילת המשכנתא?

כאשר אנחנו ניגשים לבנק בפעם הראשונה לצורך נטילת משכנתא, עליו לבצע בדיקה מקיפה על מנת לוודא כי יכולת ההשתכרות ומצבנו הכלכלי מאפשרים לנו לעמוד בנטל ההלוואה ושלא נגיע למצב של חדלות פירעון, כלומר, מצב שבו לא נוכל להחזיר את ההלוואה והבנק ייאלץ למכור את הנכס.

בדיקת יכולת ההחזר הזו מתבצעת לרוב על פי הצגת מסמכים המראים על גובה ההכנסה שלנו : אם מדובר בשכירים, אלו יהיו תלושי השכר האחרונים שלנו, ואילו אם אנחנו עצמאיים, יהיה מדובר באישורים מרואה החשבון שלנו או אישורי שומה עבור השנה החולפת ממס הכנסה.

בחינת ההתנהלות הכלכלית לאורך זמןmoney

בכל אופן, נצטרך להציג גם דפי עובר ושב של החודשיים האחרונים, וזאת על מנת שהבנק יוכל לעמוד על טיב ההתנהלות הכלכלית שלנו לאורך זמן. כך למשל, יכול להיות שהכנסתנו תהיה גבוהה, אך דפי העובר ושב שלנו יצביעו על כך שאנחנו מתנהלים בצורה לקויה מבחינה כלכלית ולכן הבנק יקשיח את עמדותיו בנוגע לקבלת המשכנתא.

מה בדיוק בודק הבנק בדפי העובר ושב?

  • האם יש אסמכתאות לרווחים אשר הצגנו בפניו?
  • האם קיימת חריגה בחשבון?
  • האם היו החזרים של הוראות קבע, צ’קים או הרשאות?

יש לשים לב במיוחד להחזרים מכיוון שאלו יכולים לאותת לבנק כי בעבר לא יכולנו לעמוד בהתחייבויות הקודמות שלנו ולכן ייתכן ובעתיד נתקשה לעמוד בהתחייבויות עתידיות. עם זאת, הבנק לא חורץ גורלות רק על פי הנתונים האלו והוא בודק כל מקרה לגופו תוך כדי תחקור ותשאול של הלווה הפוטנציאלי. כך למשל, בהחלט ייתכן כי יש לנו מינוס בחשבון, אך נצליח להוכיח לבנק כי לא מדובר במצב קבוע, אלא במעידה חד פעמית.

בחינת ההכנסה נטו

אלמנט נוסף אותם הבנקים לוקחים בחשבון הוא גודל ההכנסה הפנויה שלנו (הכנסה נטו) לעומת גובה ההחזר החודשי. לפי הוראות בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי לא יכול להיות יותר ממחצית ההכנסה הפנויה שלנו, אך מרבית הבנקים נוקטים במשנה זהירות ודורשים כי ההחזר החודשי יעמוד על שליש מן ההכנסה הפנויה. (אם כי ניתן להכליל בחישוב זה גם ערב אשר משתתף בלפחות 20% מתשלום המשכנתא)

ההכנסה נטו מחושבת על סך ההכנסה ברוטו פחות התחייבויות קיימות (ל – 18 חודשים ומעלה) והוצאות שוטפות כמו למשל הוצאות רכב. מעבר לכך, על הבנקים לבדוק שלאחר ניקוי ההכנסה נטו וההחזר החודשי, המשפחה יכולה להמשיך ולהתקיים בתנאים סבירים. לדוגמה, אם ההכנסה הנותרת עומדת על 2,000 ₪ בלבד ובמשפחה יש ארבע נפשות (שני הורים ושני ילדים מתחת לגיל 18 שאינם עובדים), סביר להניח שהבנק לא יאשר את ההלוואה על מנת שהמשפחה לא תיגרר אל בור כלכלי ממנו יהיה לה קשה עד בלתי אפשרי לצאת.

לסיכומו של עניין, עוד לפני שאתם פונים לבנק בבקשה לקבלת משכנתא, מוטב כי תפנו אל יועץ משכנתאות מומחה אשר יוכל לסייע לכם לבחון את מצבכם הכלכלי ולהעריך את הסיכויים שלכם לקבלת משכנתא מן הבנק.

חוק מע”מ 0 – מהן המשמעויות האפשרויות שלו בפועל?

 

חוק מע”מ 0 הוא ללא ספק אחד מן החוקים היותר שנויים במחלוקת והדעות לגביו חלוקות : מצד אחד אין ספק כי מטרתו הראשונית של החוק להוריד את מחירי הדירות הייתה טובה. אך מצד שני,

חוק מע”מ 0 הינו נושא שנוי במחלוקות, מצד אחד מטרתו הראשונית של חוק מע”מ 0 להוריד את מחירי הדירות, אך מצד שני לא ברור האם ההורדה אכן תגיע אל הרוכשים.

או שאולי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בגלל שפשוט יוצר ביקוש מחודש אליהן.

גם המפרט זול יותר

נקודה שנייה אליה צריך לשים לב היא שתנאי המינימום לדירות שהחוק יכול עליהם ירדו ולכן הן בעצם דירות איכותיות פחות. למשל, אין יותר גדלים מינימאליים לחדר
השינה המרכזי וחדרי השינה המשניים, וגם לא לפינת האוכל, המטבח והסלון. הקלות נוספות נעשו לגבי חיפוי הקרמיקה בחדרי השירותים והאמבטיה. לפי ההערכות, גודל הדירות המוצע יהיה קטן ב – 10 עד 15 מ”ר מאלו של החוק המקורי והן מיישרות קו עם מפרטים שהיו מקובלים בשוק לפני חמש שנים.

ועם זאת, חלק מהקבלנים עדיין חוששים כי דירות שנמצאות בשלבי תכנון או הקמה לא יעמדו במפרט, מה שעלול להוביל למלאי דירות קטן העומדות בתקן חוק מע”מ 0 ולהגברת הביקוש…

האם לקנות דירה עכשיו או לחכות?חוק מע"מ 0

כעת יש שתי שאלות מרכזיות העומדות בפני רוכשים פוטנציאלים : הראשונה נוגעת למי שכבר התחיל בשלבי נטילת משכנתא עקב ריבית הפריים הנמוכה, והשנייה מיועדת למי שיושב על הגדר ותוהה האם הגיע הזמן לקנות דירה או שכדאי לחכות לחוק מע”מ 0.

לגבי השאלה הראשונה, את התשובה עצמה צריך לחלק לשני חלקים לפי השלב בו אתם נמצאים בהליך נטילת המשכנתא:

1. אם כבר התחלתם במכרז ריביות אל מול הבנקים או שאתם מתכננים לקבל את הכסף על המשכנתא בחודש הבא (נובמבר), ייתכן שעדיף לחכות עד אחרי החג על מנת לראות האם תתבצע הורדת ריבית נוספת (נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג לא שללה על הסף את הורדת הריבית לאפס). כך ייתכן שתוכלו לקבל ריביות נמוכות במיוחד במסלולים הריבית הקבועה והמשתנה (למרות שבמסלולים המשתנים הדבר עלול לפעול לרעתכם אם הריבית תעלה בהמשך).

2. אם עוד לא התחלתם כלל בתהליך ואתם זקוקים לכסף בחודש דצמבר והלאה, יש לכם עדיין לא מעט זמן להחליט, גם מבחינת הריבית שלא בהכרח תרד מיד וגם מבחינת חוק מע”מ אפס אליו נגיע מיד.

למידע נוסף אודות משכנתא לרכישת דירה

ומה לגבי אישור החוק עצמו?

החוק עצמו צפוי לעבור רק במושב החורף אשר ייפתח לאחר החג. עם זאת, החוק לא עובר באופן מיידי, אלא צריך לעבור עוד מספר קריאות על מנת שייכנס לתוקף. מכיוון שלא ברור האם מחירי הדירות ירדו, יעלו או ירדו ולאחר מכן ייעלו, שאלת הרכישה הופכת למורכבת אפילו יותר.

לפיכך, גם כאן צריך לחלק את התשובה לשתיים: אם אתם לא עומדים בתנאי הזכאות, אבל מחכים לאפקט של ירידת המחירים, לא כדאי לכם להמר מכיוון שלא בטוח שתוכלו לרכוש דירה בדיוק בנקודת הזמן בה תחול ירידה בשוק ואז תפסידו פעמיים מכיוון שכל המתנה ברכישת הדירה בוודאי לא תשפר את מצבכם.

איך החוק הולך להשפיע על המשכנתא שלכם?

מכיוון ששוק הדיור נמצא כעת בקיפאון זמני, הביקושים למשכנתאות ירדו מעט והבנקים מנסים למכור את המשכנתא במחיר נמוך יותר. יחד עם זאת, אנחנו קרובים לסוף שנה והבנקים בלחץ לבצע כמה שיותר משכנתאות במטרה להגיש להנהלה את הדיווח השנתי הגבוה ככל הניתן ועל כן הריביות עוד צפויות מעט לרדת בנובמבר-דצמבר.

רוצים לקבל מידע נוסף אודות חוק מע”מ 0 לרכישת דירות? צור קשר עם וידר משכנתאות במספר: 073-7294778

או מלא את הטופס מטה.

כשקשה לגמור את החודש, מקטינים את ההחזר החודשי של המשכנתא. האמנם זה הפתרון הנכון?

יואל שלסינגר,  25.8.2014

במציאות הכלכלית הנוכחית בישראל, משפחות רבות מתקשות לגמור את החודש. רבים נוטלים הלוואות לכיסוי המינוסים zipבבנק, הלוואות שנותנות הרגשה שהבעיה נפתרה – אבל כיוון שהחזר ההלוואה מגדיל את הפער בין ההכנסות וההוצאות, בסופו של דבר, היא רק מעמיקה את הצרה.

כשלמשפחה יש משכנתא, הקושי, הופך להיות גדול יותר והחשש שיהיה קשה לעמוד בתשלומי המשכנתא מביא לצורך למצוא פתרון מהיר :

הפתרון המיידי  – מיחזור המשכנתא והקטנת ההחזר החודשי

זה פתרון שיועצים רבים לכלכלת המשפחה ואף יועצי משכנתאות יציעו לכם. אם תקטינו את ההחזר החודשי של המשכנתא תקטינו הוצאה בסכום משמעותי שיקל עליכם לגמור את החודש.

האם זה פתרון אמיתי ונכון?

זה הפתרון הקל. פתרון שיקטין את התשלומים החודשיים שלכם וגם יקטין את הגרעון החודשי. חשוב שתשאלו את עצמכם: מי היא העלות האמיתית של הפתרון הזה? האם אתם יכולים להרשות לעצמכם פתרון כזה?

בואו ונבדוק ביחד –

העלות של הקטנת ההחזר החודשי של המשכנתא

נניח שיתרת סכום המשכנתא שלכם היא 500,000 ₪ לעוד 10 שנים והריבית הממוצעת שאתם משלמים היא 2.5%. סכום ההחזר החודשי שיתקבל הוא כ – 4,700 ₪ לחודש בתוספת הצמדה למדד. נניח שאתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם רק 3,000 ₪ לחודש. מחזור המשכנתא ופריסה ההחזר ל 17 שנה תניב לכם את התוצאה המבוקשת.

במצב זה אתם אמנם תשלמו כ – 3,000 ₪ לחודש. אך לאורך חיי המשכנתא כולה תשלמו כ 48,000 ₪ יותר מאשר הייתם אמורים לשלם לפני המחזור, ואם נוסיף התייחסות לאלמנט ההצמדה בתקופה זו העלות של המשכנתא תגדל בצורה משמעותית יותר.

בפתרון הזה אמנם תקטינו את התשלום החודשי אבל תשלמו עליו הרבה מאוד כסף.

פתרון של הסימפטומים:  “חסר לנו כסף לגמור את החודש”

כמו שאפשר לראות, הקטנת ההחזר החודשי תעזור לכם לגמור את החודש ביתר קלות אבל האם הפתרון הזה יביא לפתרון של  “הבעיה האמיתית”?

הבעיה האמיתית:  ” אנחנו מוציאים יותר כסף ממה שאנחנו יכולים להרשות לעצמינו “

כמומחה לכלכלת משפחה וכיועץ משכנתאות שנפגש עם משפחות רבות שנמצאות במצב הזה, אני יכול להגיד לכם שמה שהמשפחה צריכה זה פתרון שיפתור את הבעיה האמיתית והיא שהמשפחה חיה ברמת חיים הגבוהה ממה שהיא מסוגלת לשלם.

לכן, הקטנת ההחזר החודשי של המשכנתא לא פותרת לכם את הבעיה האמיתית,  היא רק תעלה לכם הרבה מאוד כסף.

הפתרון הפיננסי הנכון: התייעלות בכלכלת המשפחה וקיצור המשכנתא

אם אתם רוצים להקטין את התשלומים החודשיים שלכם, תתייעלו בכלכלת המשפחה. זו הדרך שתעלה לכם הכי פחות ותיתן לכם את התוצאה הפיננסית הנכונה.

תקטינו את ההוצאות המשפחתיות שלכם ויותר חשוב תגדילו בצורה משמעותית את ההכנסות.

זו העבודה האמיתית למיגור חיי האוברדרפט. אם תלכו בדרך זו גם תוכלו להרשות לעצמכם אפילו לקצר במעט את המשכנתא ולהגדיל במעט את ההחזרים החודשיים. הדבר גם מביא להקטנת הסיכונים בחשיפה לשינויי ריבית ועליית מדד ולכן מקטין את העלויות הכוללות של המשכנתא.

האם תמיד צריך להימנע מהקטנת ההחזר החודשי?

לא.

כיוון שאנחנו עוסקים בפתרונות פיננסיים למשפחות, וכל משפחה מצבה שונה מהמשפחות האחרות, לא ניתן למצוא פתרון אחד שמתאים לכולם. הפתרון שהצעתי הינו כלל אצבע לדרך חשיבה פיננסית נכונה לגבי המשכנתא שלכם. אולם, ישנם מצבים בהם יהיה צורך גם בהקטנת ההחזר החודשי של המשכנתא. החשוב הוא, תמיד לחפש את הפתרון הנכון והמתאים ולא ללכת באופן אוטומטי אחרי הפתרון הקל.

בכל מקרה, תמיד מומלץ להתייעץ עם יועץ או אפילו מספר יועצים פיננסים לפני שמחליטים החלטות הקשורות לכלכלת המשפחה ולמשכנתאות.

 


הכותב הוא יועץ משכנתאות מקבוצת וידר משכנתאות המלווה משפחות לאיזון והבראה כלכלית

עשרת הדיברות ללקיחת משכנתא

לאור השינויים הרבים שחלו בשוק המשכנתאות בשנה החולפת, מצאנו לנכון להביא לכם במסגרת הטור השבועי שלנו את עשרת הדברות ללקיחת משכנתא שכדאי לשנן אותן לפני שניגשים אל יועץ המשכנתאות שלכם או אל הבנק:עשרת הדיברות למשכנתא

1.זכרו שמה שיורד יכול גם לעלות :  נכון, הריבית במשק נמצאת בשפל חסר תקדים ולכן מסלולים בריבית פריים או ריבית משתנה נראים אטרקטיביים במיוחד. הבעיה עם ריבית בשפל היא שכל עליה קטנה יכולה להעלות את המשכנתא בעשרות אחוזים באופן אבסולוטי.

לדוגמה, מספיק שהריבית הנוכחית (0.5%) תעלה ב – 0.25% על מנת שהעלייה האבסולוטית תהיה 12%! לכן – חישבו טוב איזה סיכון אתם מוכנים לקחת בתוך תמהיל המשכנתא שלכם.

2.הריבית שהבנק נותן לכם ניתנת למיקוח : מרחב התמרון בריבית יכול להגיע אפילו לחצי אחוז,כך שתמיד כדאי להתמקח עם הבנקים במסגרת “מכרז ריביות”. על מנת להגדיל את יכולת המיקוח שלכם, כדאי לכם להצטייד בהצעה נגדית מבנק אחר.

3.נצלו את הכוח של הרשת – ברחבי הרשת תוכלו למצוא הצעות משכנתא שקיבלו לקוחות אחרים, וכך תדעו טוב יותר מהו טווח הריביות הנוכחי בבנקים. מקום טוב להתחיל בו הוא פורום משכנתאות בתפוז בו יש פעילות ערה ועשרות הצעות שונות ואותנטיות שמעלים גולשים על מנת לדעת אם קיבלו הצעה אופטימאלית.

4.ריבית קבועה עלולה להקשות על מחזור משכנתא – כיום חייבים לקחת שליש מהמשכנתא במסלול ריבית קבועה אך ניתן כמובן לקחת חלק גדול יותר בריבית זו. למרות זאת, חשוב לדעת שריבית קבועה עשויה להגדיל את עמלת הפירעון המוקדם במקרה בו תרצו למחזר את המשכנתא בעתיד מכיוון שהבנק יצטרך לפצות את עצמו על הפערים בין הריביות.

5.שימו לב אם אתם זכאים להטבות – בעקבות המצב הלא פשוט שנקלענו אליו בחודשים האחרונים, בנקים מסוימים מעניקים הטבות לחיילי מילואים או תושבי עוטף עזה, כמו למשל דחייה בתשלומי המשכנתא. מומלץ לבדוק אם אתם זכאים להטבות אלו לפני שאתם ניגשים לבנק.

6.שימו לב כיצד מחשבים את ההכנסה הפנויה – כזכור, שיעור ההחזר מן ההכנסה הפנויה לא יכול לעלות מעל 40%!

7.אל תחכו שחוקים יעברו בכנסת – במצב העניינים כרגע, לא בטוח כלל שחוק “מע”מ 0” אכן יאושר בסופו של דבר. לכן, כאשר אתם חושבים מהו הסכום אותו תצטרכו לקחת למשכנתא, קחו את התרחיש “הגרוע” ביותר ואל תחכו לסחבת של הכנסת…

8.קבוצות רכישה הן לא פתרון קסם – אין ספק שקבוצות רכישה יכולות ליצור לחץ על הבנקים ולקבל תנאים טובים יותר, אך הבנקים עדיין צריכים לבדוק כל לווה בפני עצמו ולכן אם אין לכם את כל הביטחונות הנדרשים או שאתם לא עומדים בתנאי הסף לקבלת משכנתא, לא בטוח שקבוצת רכישה הוא הפתרון שמתאים לכם כרגע.

9.היו תמיד עם היד על הדופק – התעדכנו בחדשות האחרונות בתחום המשכנתא כאן באתר או בצעו מדי פעם חיפוש בגוגל באפשרות של “חדשות” (בסרגל למעלה) כדי לראות לאן נושבת הרוח.

10.היעזרו ביועץ משכנתאות אובייקטיבי – הבנק אולי מציע לכם יועץ משכנתאות משלו, אבל בסופו של דבר האינטרס של היועץ הוא להציע לכם את המשכנתא שהכי טובה לבנק ולא בהכרח לכם. לכן רצוי לבחור ביועץ משכנתא אובייקטיבי חיצוני אשר ייראה לנגד עיניו רק את טובתכם האישית גם לטווח הרחוק ובהתאם למצב הכלכלי שלכם.

האשליה שנוצרת בעקבות ירידת ריבית הפריים

בשנים האחרונות אנו עדים לירידות בריביות בכל מסלולי המשכנתאות במדינת ישראל. אחד המאפיינים שאנו עדים לו הינו הירידה של ריבית הפריים שאף החודש ירדה בעוד 0.25% מה שיוצר ירידה בהחזר החודשי בהחזרי המשכנתא. כל זמן שהשוק מתנהג כך, גם הבנקים מרוצים וגם הלקוחות. הבנקים לא מפסידים כי מבחינתם הם מגייסים את הריביות במחירים טובים יותר ותמיד מוכרים ברווח (אלה אם יש להם סיבות אחרות), הלקוחות מרוצים כי משלמים פחות כסף בהחזר החודשי ואף חוסכים גם כסף בגלל הריביות הנמוכות.

הריבית במשק 2013-2014

ריבית בנק ישראל בשנה האחרונה – מקור – “כלכליסט”

אם כך, אז מה הבעיה?

הבעיה, שנוצרת אשליה מאוד גדולה שלקוחות רבים שלוקחים משכנתא מרגישים בנוח עם ההחזר החודשי, אך בשלב מסוים ירגישו את נחת ידו של השוק ברגע שהריביות יעלו וההחזר החודשי יעלה.

אם ניקח לדוגמא, משכנתא בסך 900 אלף ₪ ונניח שמרכיב הפריים תופס 1/3 כלומר 300 אלף ₪ בריבית של P- 0.9 (ריבית של 1.1%) לעשרים שנה, ההחזר החודשי המשוערך יעמוד על סך של כ – 1,400 ₪ על מרכיב זה. במידה והפריים יעלה בשלושה אחוזים נוספים ויעמוד על 4.1% סך ההחזר החודשי על סכום זה יעמוד על כ – 1,833 ₪ כלומר, עלייה של כ – 450 ₪ בכל חודש בנוסף להחזר החודשי על שארית המשכנתא בסך של כ – 600 אלף ₪. כלומר, בהנחה והמשפחה הייתה מחזירה החזר חודשי לעשרים שנה על כל הסכום של ההלוואה (900 אלף ₪) סך הכל – החזר חודשי בסך 4,500 ₪ ובמידה וריבית הפריים תעלה בשלושה אחוזים – סך הכל ההחזר החודשי הכולל יעמוד על כ – 4,950 ₪.

לסיכום : אנו ממליצים לקחת בחשבון את עליית ריבית הפריים לפני לקיחת המשכנתא ובתכנון התיק הפיננסי של הלקוח בזמן שבונים את התמהיל, יתרה מכך, יש להיות עם יד על הדופק ולעקוב אחרי תנודות השוק ולבחון את המשכנתא לעיתים קרובות על מנת שלא נופתע ברגע שהמגמה תשתנה והריביות בשוק יחלו לעלות כלפי מעלה.

*כל האמור הינו המלצה בלבד וכל המשתמש באחת מההמלצות בפוסטים אלו עושה זאת על דעת עצמו בלבד ועל מנת לקבל ייעוץ מקצועי יש להיפגש עם יועץ משכנתאות מוסמך מכיוון שהמלצה זו מתאימה לאוכלוסיה מסיימות הלוקחת משכנתאות ולא לכל לקוח.

לכן יש להתאים לכל לקוח באופן אישי את תיק המשכנתא.

בנק ישראל מרכז את כל המגבלות על המשכנתאות במסמך אחד

בנק ישראל פרסם בשבוע שעבר מסמך בשם “מגבלות למתן הלוואות בדיור” ובו הוא מרכז את כל המגבלות שנקבעו בנוגע למתן משכנתאות על ידי הבנקים ובנוסף לכך, מגדיר מחדש מהי הכנסה פנויה.מגבלות על משכנתאות

המסמך מפרט את המגבלות הבאות:

מגבלה על שיעורי המימון (LTV) : מי שלוקח הלוואה וזוהי דירתו הראשונה, יוגבל ל – 75% מימון, מי שקונה דירה במקום דירה קיימת הנמצאת ברשותו, יוגבל לשיעור מימון של 70% ומי שקונה דירה להשקעה (כלומר, יש ברשותו דירה או יותר והוא קונה אחת נוספת), יוגבל לשיעור מימון של 50% בלבד.

מגבלות על שיעור ההחזר מן ההכנסה :  הבנק לא יכול לאשר משכנתא אם שיעור ההחזר מן ההכנסה עולה על 50%. יש לשים לב כי ההכנסה מוגדרת כהכנסה פנויה “נטו” לאחר ניכוי הוצאות קבועות בהתחייבות ל – 18 חודשים לפחות. הבנק גם חייב לקבל אסמכתא לאותה הכנסה והוכחת תשלום.

כמו כן, ניתן להכיר במחצית של הכנסתו הפנויה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה גם אם אותו אדם אינו מתגורר בנכס. זאת רק אם אותו אדם משמש כערב, נערכה לו בדיקת יכולת החזר והוא משלם בעצמו 20% לפחות מן ההחזר החודשי.

אגב, מבחינת הבנקים, כל הלוואה שההחזר בה עולה על 40% מן ההכנסה נחשבת להלוואה בסיכון גבוה ועליו להקצות לה משקל סיכון של 100%.

מגבלה על החלק בהלוואה בריבית משתנה : חלק ההלוואה בריבית משתנה לא יכול לעלות על שני שליש מסך כל ההלוואה. אם מדובר על ריבית שעשויה להשתנות תוך פחות מחמש שנים, ההגבלה היא חמורה יותר, שליש בלבד (זוהי למעשה הוראה ישנה יותר).

תקופת פירעון – הבנקים לא יוכלו לאשר הלוואה לדיור שתקופתה עולה על 30 שנה

מחזור משכנתא – בנק לא יוכל לאשר מחזור משכנתא אם בעקבות המחזור נוצרה חריגה מאחת מן המגבלות הללו או גדלה חריגה קיימת

סייגים למגבלות

למרות כל המגבלות הללו, יש להן גם מספר סייגים :

  • המגבלה על שיעור המימון לא תחול על הלוואה שיותר מ – 50% ממנה ניתנת מכספי מדינה
  • שאר המגבלות לא יחולו על הלוואות שניתנו במלואן מכספי המדינה
  • מגבלות על שיעור ההחזר מן ההשקעה לא יחלו על הלוואות לגישור עם תקופת פירעון של עד שלוש שנים והלוואות לכל מטרה עד 120 א”ש
  • המגבלות לא חלות על הלוואות לדיור לעובדי מדינה, עובדי הוראה וזכאי מערכת הביטחון בסכום של עד 50 א”ש

את דף ההנחיות המלא תוכלו לראות בקישור הזה