מדינת ישראל היא אחת המדינות הבודדות בעולם, שבה חלק משמעותי מהאזרחים והתושבים המתגוררים בה הם הבעלים של הבתים או הדירות שבהם הם גרים. היתרונות במצב הקיים הם ברורים – העדר התחייבויות כספיות כלפי בעל בית גחמני, והעדר החשש מפני הצורך לעבור מקום מגורים.
מנגד, רכישת בית או דירת מגורים כרוכה בדרך כלל בהתחייבות כספית משמעותית – המשכנתא שכל אחד מכיר. בשורות להלן נביא מספר טיפים ללקיחת משכנתא, שיכולים לסייע בהקטנת המשכנתא – בעיקר באמצעות הוזלה שלה והקטנת ההחזרים. מה זה בכלל משכנתא ולמה מדובר במרכיב חשוב בחיים של מי שלוקח אותה?
מה חשוב לדעת עוד לפני שמתחילים בהליך המשכנתא? מהו בדיוק הליך המשכנתא ומהם השלבים החשובים בדרך להלוואה? איך יכול יועץ משכנתאות מנוסה לשפר את תנאי ההלוואה? מתי כדאי לפנות ליועץ המשכנתאות? כדאי לקרוא – בשורות להלן יובאו כמה טיפים ללקיחת משכנתאות שעשויים להיות לכם לעזר בהליך המשכנתא.
מה זה משכנתא ולמה מדובר במרכיב חשוב בחייהם של רוב בעלי הדירות בישראל?
משכנתא הוא השם הכולל להלוואה לצורך רכישת נכס נדל"ן – בית, דירת מגורים וכל נכס נדל"ן אחר. המילה הזאת היא אחת העתיקות בשפה העברית, ומקורה במלה משכן – שמו של המקום שבו שכן ארון הקודש. עם הזמן השתנה מעט המובן, וכיום המשכנתא מזוהה עם ההלוואה הייעודית לרכישת נכסי נדל"ן.
הצורך במילה ייחודית למשכנתא נוצר בגלל האופי הייחודי של ההלוואה הזאת והתנאים הייחודיים שלה. בנוסף, מה שמייחד את המשכנתא הוא אורך הזמן החריג שבו מי שלוקח אותה מחויב לגוף המלווה. מה שהופך את הלוואת המשכנתא לכזו שמשפיעה באופן נרחב על חייהם של רוכשי נכסי נדל"ן במדינת ישראל הוא מאפייניה הייחודיים של הלוואה זו, ובהם:
- אורך חיי המשכנתא: מספר החזרי המשכנתא הוא גדול, ויכול לנוע בטווח שבין 120 החזרים חודשיים – שזה אומר 10 שנים של החזר, לבין 360 החזרים, שזה אומר שלושים שנה שבהם יחזירו הלווים מדי חודש סכום כסף על חשבון ההלוואה.
- ריביות: מאפיין חשוב נוסף של המשכנתא הוא שהריביות עבור ההלוואה הזאת הן נמוכות יחסית לכל סוג אחר של הלוואה. הדבר נובע מהעובדה שהנכס שנרכש, הוא גם הערבות להחזר ההלוואה שנלקחה לצורך הרכישה. המרמר שלפניכם כולל מספר טיפים ללקיחת משכנתא שיכולים לסייע בהקטנת ההחזרים וקיצור חיי המשכנתא.
- מחויבות: המשכנתא קושרת למעשה את הרוכשים של הנכס לגוף המלווה. כל צעד שהרוכשים מבצעים בנכס, כרוך באישור של הגוף המלווה.
לאורך כל חיי המשכנתא, היא מהווה רכיב משמעותי בחיים של הלווים. הסיבה היא, בראש וראשונה, העובדה שהחזרי המשכנתא הם הוצאה משמעותית, המשפיעה על התקציב המשפחתי ועל ההתנהלות השוטפת של הלווים. ככל שהתכנון של המשכנתא הוא טוב יותר, ההתנהלות השוטפת טובה יותר. יועץ משכנתאות מנוסה יכול לתת ללווים הפוטנציאלים כמה טיפים למשכנתאות, ולסייע להם לעבור את הליך ההלוואה בקלות.
הטיפים ללקיחת משכנתא שכל לווה חייב להכיר
לפני שמתחילים את הליך ההלוואה, יש לבצע עבודת הכנה נאותה. לשם כך מומלץ להכיר את הטיפים הבאים ללקיחת משכנתאות:
טיפ ראשון: הכירו את השלבים בדרך לקבלת משכנתא
לפני שמתחילים בתהליך בקשת המשכנתא, מומלץ להכיר את כל שלביו מראש כדי להיות ערוכים לכך שמדובר בתהליך שעלול להתארך ולהכיר את הצמתים שבו הוא יכול גם להסתבך. אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם מבזבזים זמן יקר על נכסי מקרקעין שמפאת אילוצי תזמון לא בהכרח תוכלו להשלים את רכישתם.
להלן התחנות בהן תידרשו לעבור בדרך לקבלת המשכנתא המיוחלת:
- אישור עקרוני: השלב הראשון הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא. האישור העקרוני מבטיח שהגום שנתן אותו יעניק את המשכנתא לרוכשים בסכום המתאים ובשמן המתאים. עם זאת, האישור מתבסס על מידע שנמסר לגוף המלווה על ירי הרוגשים. ככל שהמידע נמצא נכון, הגוף המלווה יעמוד בהבטחה. טיפים ללקיחת משכנתא כוללות בדרך כלל את ההמלצה לקבל יותר מאשר אישור עקרוני אחד, או לכל הפחות להגיש בקשה למשכנתא ביותר ממוסד פיננסי אחד.
- הערכת שמאי: לפני קבלת ההלוואה, הגוף המממן שולח שמאי מטעמו במטרה להעריך את שווי הנכס. סכום המשכנתא שיאושר לכם תלוי במידה רבה, בהערכת השמאי של הבנק.
- משא ומתן על המשכנתא: לפני הגשת הבקשה, יעוץ משכנתאות מוצלח יכלול משא ומתן בין יועץ המשכנתאות והגוף המלווה. זאת במטרה לשפר את תנאי המשכנתא ולהקטין אגב כך את ההחזר החודשי והמעמסה על התקציב החודשי של הרוכשים.
- רישום הערת אזהרה: עם בגירת העסקה, ירשום עו"ד המייצג את הרוכשים הערת אזהרה לזכותם בנכס בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. זאת במטרה למנוע העברת הנכס לאדם שלישי תוך כדי העסקה.
- הגשת הבקשה למשכנתא: הגשת הבקשה כוללת את כל המסמכים הנדרשים – תלושי שכר של הרוכשים, דפי חשבון ומסמכים נוספים. בשלב הזה, הגוף המלווה מוודא שהמידע שהרוכשים מסרו אכן תואם לממצאים שהמסמכים מצביעים עליהם.
- סגירת העסקה: האישור העקרוני מאפשר לסגור את העסקה, אישור הבקשה למשכנתא מאפשר להעביר את הנכס לרשות הרוכשים. בשלב הזה, שהוא הרגיש ביותר, מתבצע רישום הנכס בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל על שם הרוכשים. במקביל, מועברים הכספים עבור הרכישה לרשות הרוכשים. טיפים ללקיחת משכנתא כוללות את ההצעה לבצע את המהלך באמצעות חשבון נאמנות, ולא ההעביר כסף ישירות למוכרים. כשהכסף שוכב בנאמנות, הרוכשים יודעים שהוא יעבור למוכרים רק בתום העסקה. המוכרים מצד שני בטוחים שעם השלמת העסקה הכסף אכן יעבור אליכם.
טיפ שני: העריכו מראש את ההון העצמי הזמין לכם
בראש וראשונה, צריך לדעת מה גובה ההון העצמי שיש ברשות הלווים. ההון עצמי הוא הכסף שהרוכשים צריכים להביא לעסקה, בלי קשר לכסף שהם לווים מהבנק. על פי ההנחיות של בנק ישראל, שום גוף פיננסי לא יכול להלוות לרוכשים את מלוא סכום הרכישה.
להלן דרישות ההון העצמי:
- עבור נכס ראשון: עבור בית או דירת מגורים ראשונה, ההון העצמי הנדרש הוא רבע מערך הנכס (25%).
- עבור נכס שני: אם אתם מוכרים נכס וקונים הכס אחר, ההון העצמי שתידרשו להביא לעסקה יהיה 30% מערך הנכס.
- נכס נוסף או נכס להשקעה: במקרה הזה, ההון העצמי הנדרש יהיה מחצית מערך הנכס (50%).
לא אחת, הטיפים למשכנתא כוללים גם דרכים יצירתיות להשיג את ההון העצמי. עם הדרכים הללו ניתן למנות הלוואות מקרנות פנסיה והשתלמות, או לחילופין הלוואה של ההורים על חשבון נכס שלהם. לרוב, הבעיה היא ברכישת הנכס הראשון.
הנחיות בנק ישראל שוללות מראש את האפשרות לקחת הלוואה בנקאית או אחרת לצורך ההון העצמי, וזאת בעצם הבעיה. גובה ההון העצמי משפיע בהכרח על גובה הסכום הסופי לרכישת הבית. ההל שההון העצמי גבוה יותר, כך המשכנתא שתינתן יכולה להיות גבוהה יותר.
טיפ שלישי: בדקו מהי ההכנסה הפנויה שלכם כדי למקסם את תנאי המשכנתא המוצעים לכם
חוץ מההון העצמי, מה שמשפיע על סכום המשכנתא הוא גובה ההכנסה של כל הלווים כאחד. אם למשל זוג נשוי לוקח משכנתא, הרי שההכנסה המשותפת של הזוג תשפיע על המשכנתא. על פי הנחיות בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי לא יכול להיות אותר ממחצית ההכנסה נטו של הלווים.
לפיכך, ככל שההכנסה גבוהה, גם המשכנתא תהיה גבוהה. הכנסה של 10,000 ₪ נטו בחודש, מאפשר לקחת משכנתא שההחזר שלה הוא לכל היותר 5,000 ₪ בחודש כולל הריביות. החזר כזה מאפשר לקחת משכנתא של קצת יותר ממיליון ₪ לשלושים שנה.
הכנסה נטו גבוהה יותר, תגדיל את הסכום האפשרי של המשכנתא. טיפים ללקיחת משכנתא כוללות לרוב טיפים להגדלת ההון העצמי, ולהקטנת ההחזר החודשי. יועץ משכנתא טוב עשוי להשיג עבור הלווים משכנתא גבוהה בתנאי החזר טובים, שיאפשרו להם לרכוש נכס איכותי באזור מגורים נחשק.
טיפ רביעי: מצאו נכס מתאים ובצעו הערכת שווי מקדימה
אחרי שברור לרוכשים גובה ההון העצמי ויכולת ההחזר שלהם, השלב הבא הוא למצוא את הנכס המתאים, שיעמוד באמות המידה הנדרשות. עם מציאת הנכס, אפשר להתחיל בתהליך שיסתיים בסיכומו של עניין העברת הנכס לבעלות הרוכשים. אולם חשוב לדעת: לפני סגירת העסקה יישלח שמאי מעם הגוף המלווה להעריך את מחיר הנכס. במידה רבה, גובה ההלוואה תלוי בהערכה הזאת.
לרוב, טיפים ללקיחת משכנתא כוללים את העצה להזמין שמאי באופן פרטי ולקבל הערכה מושכלת של הנכס עוד לפני הגשת הבקשה למשכנתא. מצער לגעת שהרוכשים התחייבו על סכום מסוים, אבל הם לא מקבלים אותו כי הערכת השמאי היתה קטנה יותר. מכאן חשיבותה של בדיקת שמאי פרטית בתחילת התהליך.
הטיפ החשוב ביותר ללקיחת משכנתא: לפנות ליועץ משכנתא מוצלח
כאמור, יועץ המשכנתאות מלווה את הרוכשים לכל אורך הדרך, עד להשלמת הרכישה. ככל שיועץ המשכנתאות מנוסה ומיומן יותר, הוא יוכל להשיק תנאי הלוואה איכותיים יותר, היועץ ייתן לרוכשים טיפים ללקיחת משכנתא אשר עשויים לשפר בצורה מהותית את ההחזר החודשי ואת גובה ההלוואה שיקבלו בנוסף למתן המלצות לנטילת משכנתא, היועץ יפעל ליישור הדורים במקרה של אי הסכמות, ולמציאת דרכים מקוריות לפתרון בעיות שמתעוררות מעת לעת בעסקאות כאלה. יועץ משכנתאות מנוסה עשוי לחסוך לרוכשים סכומי כסף גבוהים בהחזרי המשכנתא, ולסגור את העסקה במהירות וביעילות.
