יועץ משכנתא פרטי מול יועץ משכנתא של הבנק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

נטילת משכנתא היא, עבור מרבית הלווים, העסקה הפיננסית הגדולה ביותר בחייהם. לכן מפליא לגלות כמה מעט תשומת לב מוקדשת לעסקת המשכנתא. כולם חושבים על מחיר הדירה ועל ההון העצמי. אבל רק חלק קטן יחסית מהלווים מקדיש מחשבה לתנאי ההלוואה, הערבויות, אפשרויות ההחזר ואיך לקחת את המשכנתא בתנאים המתאימים ביותר עבורם.

לכן בשורות להלן נבהיר את החשיבות של ייעוץ משכנתא איכותי ברכישת בית. כמו כן נבצע השוואה בין יועץ משכנתא פרטי מול יועץ משכנתא של הבנק ונראה מי מבין בעלי המקצוע משיג, בסיכומו של עניין, את הלוואת המשכנתא הטובה ביותר ללווים שנעזרו בשירותיו.

מה זו בעצם משכנתא ומה בינה לבין הלוואה אחרת?

המשכנתא היא למעשה הלוואה לרכישת בית או דירת מגורים. מי שמעוניינים לרכוש בית או דירת מגורים, פונים לבנק או לגוף פיננסי אחר בבקשה לקבלת הלוואה להשלמת הרכישה. אם וכאשר הגוף הפיננסי מאשר את הבקשה, הוא קובע את תנאי ההלוואה עבור המלווים. בשלב הזה הוא מעמיד לרשות הלווים יועץ משכנתא, והלווים צריכים להשוות יועץ משכנתאות פרטי מול יועץ משכנתאות בבנק ולבחור מי ילווה אותם בדרך למשכנתא.

בהמשך, הבנק בוחן את העסקה ומעביר את הכסף לידי מי שמוכר את הנכס.  בתמורה, ועל מנת להבטיח החזר מלא של ההלוואה, רושם הבנק הערת אזהרה לטובתו בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. הערת האזהרה מבטיחה שבעלי הנכס לא יוכלו למכור אותו ללא הסכמת הבנק. בסיכומו של עניין נשארים הלווים עם הנכס, ועם הלוואה לטווח ארוך שאותה הם יחזירו בתשלומים לאורך תקופה שעשויה להגיע לכדי שלושים שנה.

יועץ משכנתא פרטי מול יועץ משכנתא של הבנק
יועץ משכנתא פרטי מול יועץ משכנתא של הבנק

מדוע נחוץ ייעוץ משכנתאות מקצועי מיועץ משכנתא פרטי או יועץ משכנתא של הבנק?

ייעוץ משכנתאות מקצועי מסייע לרוכשים להשיג את תנאי ההלוואה הנכונים והמתאימים ביותר עבורם מהבחינות הבאות:

  1. תקופת ההחזר: החזרי המשכנתא עשויים להתפרש, כאמור, על פני תקופה של עד שלושים שנה – שזה אומר שלוש מאות ושישים החזרים חודשיים. מנגד, כל הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית אחרת ניתנת לתקופה שלא תעלה על עשר שנים, וגם זה במקרים מיוחדים.
  2. ריביות: הריביות על משכנתא הן נמוכות יחסית. הריביות הנמוכות הן תוצאה של העובדה שהנכס שנרכש משמש בעצמו ערבות להחזרי ההלוואה. כל הלוואה אחרת ניתנת בריביות גבוהות יותר, משום שהלווים לא מעמידים כנגדה ערבויות, או שהערבויות אינן מוצקות דיין.
  3. סכומי ההלוואה: סכומי ההלוואות לרכישת בית או דירת מגורים נעים בטווח שבין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים, בהתאם ליכולת ההחזר של הלווים. לא ניתן למצוא שום הלוואה אחרת ללווים פרטיים בסדרי הגודל המדוברים.

 

בגלל שמדובר בהלוואה בסכומי כסף נכבדים שתשפיע על הלווים לאורך זמן, יש חשיבות עצומה בבחינת תנאי ההלוואה המוצעים. כשמשווים ייעוץ משכנתאות בבנק לעומת ייעוץ משכנתאות פרטי ניתן לראות שהיועצים הפרטיים משיגים לעיתים קרובות תנאי ריבית והחזר אטרקטיביים יותר.

יועץ המשכנתא מסייע לרוכשים לבחור בצורה מושכלת את ההצעה הטובה ביותר, ומנהל משא ומתן לשיפור ההצעה הזאת. יועץ משכנתא מומלץ ואיכותי ישיג עבור הלווים את המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר מבחינתם.

 

חשיבותו של ייעוץ משכנתאות מקצועי מיועץ משכנתא פרטי או יועץ משכנתא של הבנק

התאמת תנאי המשכנתא ללווים, פירושה למעשה התאמת ההלוואה לצרכים של רוכשי הנכס מצד אחד, וליכולת ההחזר שלהם מצד שני. הצרכים של רוכשי הנכס נובעים, בדרך כלל, ממחיר הנכס ומגובה ההון העצמי העומד לרשותם.

רוכשים שמעוניינים לרכוש נכס בשווי של מיליון ₪, חייבים להציג הון עצמי של מאתיים חמישים אלף ₪ (250,000 ₪) לכל הפחות, אם מדובר בדירה הראשונה שהם רוכשים. בנוסף, הם חייבים להשיג משכנתא של 750,000 ₪ נוספים, כדי להשלים את העסקה.

כל זאת, ועדיין לא הוזכרו הוצאות נוספות בדרך למשכנתא, מיסים ואגרות שעשויות להגיע לכדי אלפי שקלים ואפילו יותר. אל מול הצרכים, ניצבות היכולות של הרוכשים. היכולות הללו נגזרות מגובה ההון העצמי העומד לרשותם, וכן מגובה ההכנסה החודשית שלהם. ככל שההון העצמי וההכנסה החודשית גבוהים יותר, כך היכולת של הרוכשים הפוטנציאלים לקחת משכנתא בסכומים גבוהים תהיה טובה יותר.

 

מהם הנושאים שבהם יועצי משכנתא פרטיים מסייעים ללווים?

כשרוכשים דירה חדשה, יש כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון:

  • גובה ההון העצמי: גובה ההון העצמי הוא מרכיב משמעותי בדרך לקבלת ההחלטה על הנכס הנרכש. על פי ההנחיות של בנק ישראל, ההון העצמי לרכישת בית או דירה חדשים לא יהיה פחות מאשר 25% מערך הנכס. המשמעות היא שאם מחיר הנכס הוא מיליון ₪, צריך להיות בידי הרוכשים סכום של 250,000 ₪ לכל הפחות.
    אם מדובר בנכס שני, הסכום הנדרש הוא 300,000 ₪, שהם 30% ממחיר הנכס.  יועץ משכנתאות פרטי מול יועץ משכנתאות בבנק עשוי לסייע גם במציאת פתרונות מקוריים להשלמת ההון העצמי.
  • גובה ההכנסה: על פי הנחיות בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי לא יוכל לעלות על 550% מההכנסה החודשית נטו של כלל הלווים. המשמעות היא שאם זוג מרוויח בממוצע 10,000 ₪ נטו בחודש, ההחזר המרבי יעמוד על 5,000 ₪ לחודש לכל היותר. ההחזר החודשי משפיע על גובה המשכנתא. גם כאן, יועץ משכנתאות פרטי איכותי יכול לסייע בהשגת הסכום הנדרש, תוך התאמת ההחזרים החודשיים לגובה ההכנסה.
  • תקופת ההחזר: חישוב פשוט מראה את העובדה הברורה – ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. עם זאת, יש מוסדות פיננסיים שקושרים בין הגיל של הלווים לתקופת ההחזר. כך למשל, יש גופים המאפשרים החזר משכנתא עד גיל 75, מה שאומר שלווים בגיל 55 יוכלו לפרוש את המשכנתא על פני 20 שנה בלבד.
    כאן בא לידי ביטוי ההבדל בין יועץ משכנתאות פרטי מול יועץ משכנתאות בבנק, כאשר היועץ הפרטי ינסה למצוא את הגוף שיאפשר ללווים פריסה נוחה של החזרי המשכנתא שלהם. מנגד, היועץ הבנקאי פועל על פי הנחיות וההגבלות של הבנק.
  • בעיות מיוחדות: יש מקרים שבהם ללווים המעוניינים לרכוש נכס ש היסטוריה פיננסית לא ממש חיובית. לרוב מדובר בהתנהלות בעייתית בחשבון הבנק, חריגות מהמסגרת ואי עמידה בהחזרי הלוואות. במקרים חמורים יותר, מדובר בלווים שיש כנגדם הליכי הוצאה לפועל, כינוס נכסים וכיוצא באלה.
    יועץ משכנתאות מומלץ יודע להתגבר על בעיות מהסוג הזה, במידת האפשר. עם זאת, חשוב לציין שגם אם תתקבל משכנתא, התנאים שלה יהיו, קרוב לוודאי, פחות אטרקטיביים מאלה שניתנו ללקוח שאין לו בעיות בהתנהלות הפיננסית.

 

כשמשווים יועץ משכנתאות פרטי מול יועץ משכנתאות בבנק, ההשוואה כמעט תמיד תבליט לטובה את יועץ המשכנתאות הפרטי. יועץ המשכנתאות בבנק, עם כל הרצון הטוב שלו, כפוף בסיכומו של עניין להנחיות הבנק ולהנחיות בנק ישראל בנושא תנאי המשכנתא.

היועץ בבנק לא יכול לשפר את תנאי המשכנתא מעבר למה שמפורט בהנחיות. זאת לעומת יועץ משכנתאות מקצועי, שהלקוח שלו הוא המרכז, והוא יעשה ככל יכולתו להשיג עבור הלקוח את ההלוואה המתאימה ביותר לצרכים וליכולת ההחזר שלו.

 

יועץ משכנתאות פרטי מול יועץ משכנתאות בבנק והתפקיד שלו בעסקת הרכישה

למעשה, התפקיד של יעוץ משכנתאות מקצועי הוא, בסיכומו של עניין, להשיג עבור הרוכשים הפוטנציאליים את המשכנתא הנכונה והמתאימה ביותר לצרכים שלהם. מובן מאליו שגם יועץ משכנתא מומלץ המכיר היטב את העבודה, לא יוכל להשיג משכנתא גבוהה מאד לבעלי הכנסות נמוכות או הון עצמי נמוך משמעותית מהנדרש.

עם זאת, יועץ משכנתאות פרטי איכותי יכול לסייע לבעלי הכנסות גבוהות להשיג משכנתא שההחזרים שלה יהיו גבוהים (באחוזים) מאחוזי ההחזר שקבע בנק ישראל. בנוסף, יועץ משכנתא איכותי ינהל משא ומתן עיקש מול הגוף המלווה, לשיפור תנאי הריבית וההצמדה ולהתאמה מיטבית של ההחזרים החודשיים ליכולות ולהעדפות של הלקוחות.

בסיכומו של עניין. מי שלוקח משכנתא יצטרך לחיות איתה עשרות שנים. ככל שתנאי המשכנתא יהיו טובים יותר, כך היכולת של הרוכשים להתמודד עם ההחזרים ועם שינויים שעלולים להתרחש בשוק המשכנתאות בצורה טובה יותר.

 

בשורה התחתונה

השוואת יועץ משכנתאות פרטי מול יועץ משכנתאות בבנק מראה שבאופן עקבי, עדיף תמיד להסתייע ביועץ פרטי על פני היועץ בבנק. בסיכומו של עניין, היועץ בבנק הוא הנציג של הבנק אל מול הלווים. מנגד, יועץ משכנתאות פרטי הוא הנציג של הלווים מול הבנק, וכאן בדיוק טמון ההבדל בין השניים. לא מדובר בהבדל סמנטי בלבד, אלא היכולת של היועץ הפרטי לסייע ללווים להשיג משכנתא מותאמת אישית עבורם.

מאמרים נוספים בנושא
משכנתא לחד הוריות

במדינת ישראל חיות כיום כ- 120 אלף משפחות חד הוריות, המתמודדות עם קשיים שהרבה משפחות אחרות לא חוות. אף על פי כן, ישנן הרבה נשים

המשך קריאה
איך בוחרים משכנתא?

מחירי הנדל"ן במדינת ישראל הם גבוהים מאוד ועדיין, הדירות נמכרות בקצב מסחרר. התשובה לכך היא שבמנטליות הישראלית, השאיפה הגדולה היא לקנות בית כערובה לחיים יציבים

המשך קריאה
טיפים ללקיחת משכנתא

מדינת ישראל היא אחת המדינות הבודדות בעולם, שבה חלק משמעותי מהאזרחים והתושבים המתגוררים בה הם הבעלים של הבתים או הדירות שבהם הם גרים. היתרונות במצב

המשך קריאה
טיפים לבעלי משכנתא

מתכננים לקחת משכנתא לרכישת בית חדש? לפניכם מספר טיפים חשובים שיעזרו לכם להכיר את תהליך קבלת המשכנתא ולהבין כמה מהמונחים החשובים הקשורים לקבלת ההלוואה מהבנק,

המשך קריאה