כיצד פועל מחשבון משכנתא?

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

Share Button

למרות שמחשבוני משכנתא נראים לנו לעיתים כמו מכשירי פלא של ממש, הרי שהם בסך הכול מבצעים כמה פעולות פשוטות על מנת לנסות ולהעריך כיצד ייראו תשלומי המשכנתא העתידיים שלנו.

לפני שנסביר בנפרד על כל מחשבון, יש לציין ששום מחשבון לא יכול לחזות במדויק את התשלומים המדויקים, וזאת מכיוון שברוב מסלולי המשכנתא, יש לפחות גורם אחד שעלול להשתנות, במיוחד שיעור הריבית ומדד המחירים לצרכן. מסיבה זו, המחשבונים מסתמכים על עליה שנתית ממוצעת בלבד. לצפייה במחשבון משכנתא של וידא משכנתאות ליחצו כאן.

הערה – בחישובים שלהלן – הסימן ^ מציין העלאה בחזקה של הביטוי בצד שמאל בחזקת הביטוי בצד ימין.

שפיצר

בלוח שפיצר הלווה משלם בכל חודש את אותו הסכום, הקרן קטנה מחודש לחודש, ואילו הריבית גודלת.

להלן דוגמא לחישוב נוסחה של לוח שפיצר:

על מנת לחשב את ההחזר החודשי בלוח שפיצר, יש קודם כל לחשב את הריבית לחודש כשבר. אם למשל ידוע שהריבית לשנה היא 3%, אז יש לחלק את המספר 3 במאה ולאחר מכן ב – 12 (סך הכל, לחלק ל – 1200). לאחר מכן מוסיפים אחד לריבית ומעלים בחזקת מספר חודשי ההלוואה. חישוב זה למעשה כולל את הריבית דריבית, הריבית המצטברת.

עתה כל מה שנשאר לעשות זה להכפיל את הקרן בריבית לחודש  כפול המשלים להופכי של הריבית המצטברת (משלים להופכי של 3 למשל יהיה 1-1/3, כלומר 2/3).

דוגמה – במשכנתא עם קרן של 800,000  ל – 25 שנים ועליה ממוצעת בריבית של 3% לשנה, ההחזר החודשי יהיה 3790 ש"ח בקירוב.

קרן שווה

במסלול זה , התשלום על הקרן בכל חודש הוא קבוע, אך שיעור הריבית יורד, מה שמביא לכך שההחזר החודשי כולו יורד מחודש לחודש.

על מנת לחשב את ההחזר החודשי (עוד על החזר משכנתא) עבור כל חודש, יש להשתמש בנוסחה הנ"ל –

(A/T + R * (A- (A/T)*i

A – קרן

T – מספר החודשים

R – ריבית לחודש כשבר (כפי שהוסבר בסעיף הקודם).

i – החודש הנוכחי (חודש ראשון יהיה 1, חודש שני יהיה 2 וכך הלאה).

על מנת לקבל את סך כל החזרים, יש לחשב את כל ההחזרים לכל החודשים ולחבר אותם.

בדוגמה מלוח שפיצר במסלול זה, סך כל ההחזר יסתכם ב – 1,099,000  ש"ח בקרוב.

גרייס חלקי

משמעות המילה גרייס היא "חסד", ובמסלול גרייס חלקי , ישנה תקופה מסוימת בה משלמים את הריבית בלבד ובתום תקופת החסד משלמים על פי לוח שפיצר.

 לפיכך, יש לחלק את החישוב לשתי תקופות :

1.בתקופת החסד , מבצעים חישוב ריבית רגיל ועל פיו נקבע התשלום החודשי

2.לאחר תקופת החסד, פורסים את הקרן על פי לוח שפיצר ועל פי מספר השנים שנשארו לאחר תום תקופת החסד.

כך למשל, בדוגמה מלוח שפיצר בה יש תקופת גרייס של שלוש שנים, ההחזר בתקופת הגרייס יהיה 2000 ש"ח, ולאחר מכן 2390 ש"ח בקירוב.

עוד על מחשבון משכנתא שפיצר

גרייס מלא

במסלול גרייס מלא, דוחים הן את התשלומים על הקרן והן את תשלומי הריבית עד לתקופה מסוימת.

כדי לחשב את ההחזר החודשי אחרי תקופת הגרייס, יש לחשב קודם כל את סך כל ההחזר בצורה זו:

A*(1+Ry)^Gy

A – קרן

Ry  – ריבית לשנה כשבר עשרוני

Gy – מספר שנות הגרייס

לאחר שיש בידינו את סך כל ההחזר, פורסם אותו בלוח גרייס לפני מספר שנות הלוואה שנותרו.

בדוגמה מלוח שפיצר עם תקופת גרייס מלא של 3 שנים, ההחזר החודשי יהיה 4,089 ש"ח לחודש

הלוואת בלון

הלוואת בלון היא הלוואה בה משלמים את מלוא הסכום כולל הריביות  שהצטברו רק בסוף התקופה בבת אחת. מסלול זה מתאים למי שמתכנן למכור דירה או נכס אחר ויש ברשותו את היכולת להחזיר את כל הסכום "במכה".

את סך כל ההחזר מחשבים בצורה הבאה לפי נוסחה לחישוב משכנתא בלון :

A*(1+Ry)^Y

A – קרן

Ry  – ריבית לשנה כשבר עשרוני

Y – מספר השנים.

בדוגמה מלוח שפיצר במסלול זה, סך כל ההחזר החודשי יהיה 1,675,022.34 ש"ח

הצמדה למדד

את כל אחד מן המסלולים שהוזכרו, ניתן לקחת גם במסלול בו ההלוואה והקרן צמודות למדד המחירים לצרכן. במקרה זה, הריבית ההתחלתית שמקבלים תהיה נמוכה באופן משמעותי ממסלולים בהם אין הצמדה למדד.

על מנת לחשב את תוספת ההצמדה למדד, יש קודם כל לחשב את עליית המדד לכל חודש (ברוב המחשבונים המשתמש מקיש את עליית המדד הממוצעת לכל השנה). להלן נוסחה לחישוב הצמדה למדד המחירים לצרכן:

(Mm=(1+M/100)^(1/12

לאחר מכן, מכפילים את ההחזר החודשי או ההחזר הכולל במדד החודשי בצורה הבאה

(X*Mm * (Mm^Y-1) / (Mm-1

X – הנתון אותו רוצים לחשב מחדש עם העליות במדד

Mm – עליית המדד לחודש

Y – מספר שנות ההלוואה

כך למשל, בדוגמה מלוח שפיצר, ההחזר החודשי עם הצמדה למדד יהיה 3801.5 ש"ח.

#

לקביעת פגישת התכנות כלכלית

מלאו טופס כאן או התקשרו 073-7294778
#