השוואת המשכנתאות: מהי הדרך הכי טובה לביצוע?

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

כאשר אתם עומדים לקחת משכנתא, כמו בכול קניה אחרת, רצוי לגלות צרכנות נבונה ולערוך השוואה בין המשכנתאות השונות שמציעים לכם הבנקים. כך תוכלו לחסוך לעצמכם כספים רבים ולהקטין את ההחזרים החודשיים שלכם.

כאשר אתם רוצים להשוות בין מסלולי משכנתא, או בין ריבית משכנתא מסוימת לחברתה, הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא לדעת אילו פרמטרים צריך לקחת בחשבון.

המשכנתא היא סוג של הלוואה, מורכבת למדי, הכוללת לא מעט אלמנטים אשר משפיעים על הסכום שתצטרכו לשלם בעבור ההלוואה שקיבלתם. לכן, לפני שאתם מתחילים בהשוואה חשוב לתת את הדעת לשיקולים הבאים:

רוצים לקבל הצעה למשכנתא? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם



למה כדאי להיעזר ביועץ?

כאשר אתם בוחרים להשתמש בייעוץ משכנתא פרטי משלכם, אשר יוכל לעשות עבורכם את העבודה, אתם מבטיחים לעצמכם יועץ משכנתאות אובייקטיבי, מקצועי ומנוסה שעובד רק עבורכם ורואה לנגד עיניו אך ורק את האינטרסים האישיים שלכם. אבל לא רק זאת.

היועץ, או מדריך המשכנתא יכול לחסוך לכם גם כסף וגם זמן. אחרי הכול, היועץ הוא זה שיערוך עבורכם סקר השוק, ישווה בין מסלולי משכנתא שמציעים גופים מלווים שונים, ייצג אתכם מול הבנק ויבנה עבורכם את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לצרכים האישיים שלכם, למצבכם הפיננסי ולאורח החיים שאתם מנהלים.

השוואה בין משכנתאות – איפה מתחילים?

הדרך הטובה ביותר לעריכת השוואה בין הצעות שונות, היא לדעת מה צריך להשוות למה. במקרה שלנו, ההשוואה צריכה להיעשות בין מספר פרמטרים שיש להם תפקידי מפתח בבניית המשכנתא שלכם, כגון:

  • סוגים של מסלולי ריבית.
  • סוגים של תמהילי משכנתאות.
  • סוגים של מחשבוני משכנתא.
  • השוואה בין הבנקים.

לפני שתוכלו לגשת למלאכת ההשוואה, חשוב להכיר ולדעת מה מאפיין כל אחד מהאלמנטים שאתם עומדים להשוות ביניהם.

השוואה בין מסלולי הריבית

ריבית המשכנתא היא פרמטר חשוב בעלויות של המשכנתא שלכם. לכן, חשוב להכיר את מסלולי הריבית הקשורים להלוואת המשכנתא, להשוות ביניהם, ולקבל החלטה מושכלת.

  • משכנתא עם ריבית פריים – ריבית הפריים היא סוג של ריבית משתנה. היא נקבעת לפי שיעור הריבית שנקבע מעת לעת על ידי בנק ישראל. בנק ישראל נוטה להעלות את ריבית הפריים או להורידה, לפי רמת הצריכה או המיתון המאפיינים את המשק הישראלי. ריבית פריים מתעדכנת מעת לעת, אבל הקרן לא צמודה למדד ולא מושפעת ממנו.
  • משכנתא עם ריבית משתנה צמודה – במקרה זה הריבית משתנה אחת ל-5 שנים, ומתעדכנת לפי שיעור הריבית של המשק, והקרן, הצמודה למדד, מתעדכנת לפי השינויים שחלים במדד המחירים לצרכן. פירעון מוקדם של משכנתא זו לא כרוך בתשלום קנס.
  • משכנתא עם ריבית קבועה צמודה – הריבית נותרת קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא, והקרן משתנה לפי שינויי המדד. פירעון מוקדם של משכנתא זו כרוך בתשלום קנס.
  • משכנתא עם ריבית משתנה צמודה למט״ח – במקרה זה הקרן והריבית צמודות למטבע החוץ (כמו דולר או לירה שטרלינג), והריבית משתנה במועדים קבועים, לפי ריבית הליבור שנקבעת על ידי הבנקים העיקריים בבריטניה. ריבית זו מתאימה למי שמשכורתו צמודה למט״ח.

שיקולי השוואה:  כאשר הריבית מתעדכנת מדי 5 שנים, היא תהיה נמוכה יחסית ב-5 השנים הראשונות של ההלוואה. לאחר מכן, כל 5 שנים, הריבית תעודכן בהתאם לשיעור הריבית במשק. ריבית זו מתאימה למי שחושב שיוכל לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה, ללא תשלום קנסות, או למי שצופה ירידה בשיעורי הריבית, ובונה על חיסכון כספי כתוצאה מירידה זו.

השוואה בין מסלולי המשכנתא

המשכנתא שלכם לא חייבת לכלול סוג של ריבית אחת בלבד, אתם יכולים לבחור במסלולי משכנתא שונים הכוללים תמהילי ריביות שונות.

כיוון שעוד לא הומצא הפטנט שיצליח לנבא את שיעורי הריבית העתידיים, אנשים מוצאים יתרון רב בבניית תמהיל משכנתא, עם מספר סוגי ריביות. בדרך זו הם יכולים לפזר את הסיכונים, ולא להסתמך על סוג ריבית אחת בלבד שעלולה לאכזב.

יחד עם זאת, בנק ישראל, בניסיון למנוע את השפעת התנודות המתחוללות במשק על גובה ההחזר החודשי של בעלי המשכנתאות, וכדי להקטין את הסיכונים קבע כמה מגבלות לבניית תמהיל המשכנתא, וביניהם: תמהיל המשכנתא יכול לכלול רק עד שליש ממסלולי הריביות המשתנות (כגון: ריבית פריים או ריבית מט״ח).

איזה תמהיל משכנתא כדאי לי לבנות?

מסלול זה לא צמוד למדד, פירעון מוקדם לא מלווה בקנסות, ועד היום שיעור הריבית שלו  עדיין נמוך. יחד עם זאת, חשוב לזכור שההחזר של מסלול הפריים לא מבטיח יציבות.

  • אם תבחרו במסלול ריבית קבועה ולא צמודה (40% מסך המשכנתא)

ריבית זו, שאינה צמודה, אינה תלויה בשיעורי הריבית של המשק ושל ריבית הפריים שקובע בנק ישראל. גם הקרן קבועה ולא תלויה בשינויי המדד. המשמעות היא, שאין הפתעות. ההחזר החודשי נותר קבוע לכול אורך תקופת המשכנתא. יחד עם זאת ריבית זו היא יקרה מאוד מלכתחילה, וכרוכה בתשלום קנס במקרה של פירעון מוקדם.

  • אם תבחרו במסלול של ריבית המשתנה כל 5 שנים, צמודה למדד (27% מסך המשכנתא)

לטווח הארוך, מסלול זה מבטיח ריבית זולה, יחסית למסלולים האחרים. כל 5 שנים קיימת נקודת יציאה, כך שגם אם תרצו לפרוע את ההלוואה לפני הזמן, הקנס יהיה די נמוך. יחד עם זאת, הקרן צמודה למדד והריבית משתנה כל 5 שנים, מה שאומר שההחזר עלול לתפוח עם הזמן. או שלא.

כאשר הבנק או היועץ בונה עבורכם את תמהיל המשכנתא, הנתונים שתקבלו יהיו:

  • הסכום ההתחלתי שתשלמו
  • הסכום הממוצע שתשלמו
  • הסכום המקסימלי שתשלמו
  • סכום ההחזר כולו של המשכנתא

שיקולים להשוואה: מומלץ ללמוד היטב את היתרונות והסיכונים הטמונים בכל אחד ממסלולי הריבית בתמהיל המשכנתא שלכם, ורק אז לקבל החלטה מושכלת ומבוססת על ידע והבנה. אם כי, כאמור, קשה לנבא מה טומן בחובו העתיד מבחינת שינויי שיעור הריבית ומדד המחירים לצרכן.

 השוואה בין סוגים של מחשבוני משכנתא

אתרי האינטרנט מציעים מספר מחשבוני משכנתא (לוחות סילוקין), כשלכל אחד ייחודיות משלו. המחשבונים מאפשרים לכם ׳לשחק׳ עם הנתונים אשר ישפיעו על המשכנתא שבה תבחרו ולקבל מידע עדכני לגבי מצב המשכנתא, כגון:

  • השפעת משך ההלוואה על חישוב הקרן
  • השפעת משך ההלוואה על חישוב ריבית משכנתא
  • היחס בין הקרן לריבית
  • תהליך הפחתת החוב ככול שתתקדמו בתשלומים
  • איזה סכום מופרש כל חודש לטובת הקרן
  • איזה סכום מופרש כל חודש לכיסוי הריבית
  • נתונים נוספים הקשורים לשינויים שחלו בשיעורי הריבית או במדד המחירים לצרכן.

בנוסף, מחשבוני המשכנתא יראו לכם במדויק:

  • מהו גובה הקרן והריבית שכבר שילמתם במהלך ההחזרים החודשיים.
  • מהו גובה הקרן והריבית אשר שילמתם בתאריך ספציפי.
  • מהו גובה הקרן שנותר לכם לשלם בתאריך כלשהו.

כדי שתוכלו להשוות בין המאפיינים של המחשבונים השונים, הנה מידע לגבי כל אחד מהם:

  • מחשבון לוח שפיצר

לפי מחשבון שפיצר – ההחזר החודשי שלכם יהיה קבוע לכול אורך המשכנתא. מה שכן ישתנה, הוא ההרכב של ההחזר החודשי:

בתקופה הראשונה של המשכנתא: כאמור, תשלמו סכום חודשי קבוע אשר ממנו:

  • יופרש סכום גדול יותר לכיסוי הריבית, אשר ילך ויקטן בהדרגה.
  • יופרש סכום קטן יותר לכיסוי הקרן אשר ילך ויגדל בהדרגה.

שיקולי השוואה: לפי מחשבון שפיצר ההחזר החודשי הוא קבוע וידוע, למעט סכומים נוספים שעלולים להתווסף בשל שינויים במדד.

  • מחשבון לוח קרן שווה

לפי מחשבון משכנתא קרן שווה, סכום ההחזר החודשי שלכם לא יהיה קבוע במשך תקופת המשכנתא. זאת משום שהסכום שיופרש לכיסוי הריבית ישתנה. הוא יקטן ככול שיתקרב מועד פירעון המשכנתא. האלמנט שכן שכן יישאר קבוע, הוא הסכום שיופרש מההחזר החודשי לכיסוי הקרן.

שיקולי השוואה: לפי מחשבון קרן שווה, נחסכת מכם הדאגה לשינויים בשיעורי הריבית שעלולים להזניק את ההחזר החודשי, כיוון שלפי מחשבון זה, ההחזר לכיסוי הריבית הולך ופוחת, לאורך תקופת המשכנתא.

  • מחשבון משכנתא בלון – מלא וחלקי

לפני שנדון במחשבון עצמו, חשוב להבין מתי מתאים לקחת משכנתא מסוג זה. מדובר על משכנתא לטווח קצר, עד שהלווה יקבל לידיו סכום כספי גדול שהוא צפוי לקבל.

כדי להבהיר את הדברים נשתמש בדוגמה: נניח שמשפחה העמידה את הדירה למכירה. עדיין לא הצליחה למצוא קורה מתאים. בינתיים, מצאה המשפחה דירה חדשה שהיא מעוניינת לקנות, אבל כספה עדיין ׳קבור׳ בתוך הדירה הישנה. מה עושים? לוקחים משכנתא קצרת טווח, הלוואת משכנתא בלון.

בסוג זה של משכנתא קיימים שני סוגי מסלולים: בלון מלא ובלון חלקי.

  • בלון מלא – הלווה יחזיר את מלוא ההלוואה (הקרן והריבית) בתום תקופת ההלוואה, שנמשכת בדרך כלל עד 24 חודשים.
  • בלון חלקי – הלווה ישלם את מלוא הקרן בתום תקופת ההלוואה, ואילו את הריבית הוא ישלם בהחזרים חודשיים שנמשכים ברוב המקרים עד ארבע שנים.

שיקולי השוואה: קודם כל, האם מתאימה לכם משכנתא לטווח קצר? בנוסף, אל תבחרו במשכנתא זו אם אתם לא צפויים לקבל סכום כסף ולהחזיר את ההלוואה במועד שנקבע. אם אתם עומדים לקבל סכום רציני (למשל, מירושה או ממכירת נכס), משכנתא זו מתאימה מאוד. יחד עם זאת, כשאתם מתכננים לקחת משכנתא בלון, חישבו היטב כדי להימנע מתשלומי קנסות, עמלות או ריבית מנופחת.

  • מחשבון משכנתא גרייס – מלא וחלקי

אם כבר לקחתם משכנתא, ואתם מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים, מסיבות שונות, כגון מצוקה פיננסית לא מתוכננת או מחלה שמונעת מכם להתפרנס, וחוששים שמא הבנק יעקל את הנכס, תוכלו לבקש מהבנק אישור לדחיית התשלומים לתקופה מוגבלת.

במקרה זה הבנק יכול להציע לכם פריסה חדשה של המשכנתא, עם החזרים חודשיים קטנים יותר, כדי שתוכלו לעמוד בהם ולא לאבד את הבית שלכם.

אם כבר לקחתם משכנתא עבור הבית שאתם בונים, אבל הבנייה טרם הושלמה, וכעת אתם נאלצים לממן גם מגורים בשכירות, תוכלו לקבל מהבנק לצמצם את ההחזרים החודשיים.

במקרה זה, הבנק יכול להציע לכם פריסה חדשה של המשכנתא, כאשר בתחילת התקופה תידרשו לשלם רק את הריבית, שתלך ותפחת עם הזמן, ורק לאחר מכן גם את הקרן.

מחשבון גרייס (חסד, באנגלית) בא לעזרתכם בעתות מצוקה שכאלה:

  • מחשבון גרייס מלא – יציג בפניכם את מערך התשלומים החודשיים החדש, לאחר שהבנק אישר את דחיית המשכנתא שלכם.
  • מחשבון גרייס חלקי – יציג בפניכם קודם את החזרי הריבית, שילכו ויפחתו עם הזמן ורק לאחר מכן, גם את הקרן.

שיקולי השוואה: שני מחשבוני גרייס מציעים להקל עליכם, עד שירווח. הם עוזרים לכם להפחית את התשלומים החודשיים באמצעות שינוי פריסת ההלוואה המקורית שקיבלתם מהבנק.

אולי יעניין אותך גם:

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

#

לקביעת פגישת התכנות כלכלית

מלאו טופס כאן או התקשרו 0737294778
WhatsApp דברו איתנו בוואטסאפ
#