טיפים לבעלי משכנתא

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

מתכננים לקחת משכנתא לרכישת בית חדש? לפניכם מספר טיפים חשובים שיעזרו לכם להכיר את תהליך קבלת המשכנתא ולהבין כמה מהמונחים החשובים הקשורים לקבלת ההלוואה מהבנק, וכך להגיע להחלטות מושכלות שיסייעו לכם לבחור במשכנתא המתאימה ביותר למצב הפיננסי שלכם ולאורח החיים המאפיין אתכם.

  1. להשתמש בשירותי חברה לייעוץ משכנתא

בכול מצב עדיף להשתמש בשירותיו של יועץ אובייקטיבי, שרואה לנגד עיניו אך ורק את טובת הלקוח, על אחת כמה וכמה אם זו הפעם הראשונה שבה אתם עומדים להתמודד עם בקשת משכנתא מהבנק. ייעוץ משכנתא יעזור לכם בתהליך המורכב במספר דרכים, לדוגמה:

  • יועץ משכנתאות פרטי משלכם יאסוף מכם את כל המסמכים הפיננסיים הנדרשים (היסטוריית אשראי, תלושי שכר, דוחות מהבנק וכדומה), לא רק כדי להגישם לבנק כנדרש, אלא גם כדי לבדוק את מצבכם הכלכלי לאשורו, ולבנות לכם משכנתא שמתאימה ליכולת הכספית שלכם. כלומר, משכנתא הבנויה על החזרים חודשיים שתוכלו לעמוד בהם לאורך השנים.
  • במסגרת זו, היועץ גם יבדוק את היכולת שלכם לגייס ׳מימון עצמי׳ בגובה הנדרש על ידי הבנק. ברוב המקרים מדובר ב-25% מערך הדירה, כאשר את 75 האחוזים האחרים, יממן עבורכם הבנק באמצעות המשכנתא שהוא מציע לכם.

במקרה שתתקשו לגייס את סכום המימון העצמי, היועץ יעזור לכם למצוא את הסכום החסר: ייתכן שיציע לכם לבחור בדירה זולה יותר, שתפחית את גובה המימון העצמי, אולי ידרבן אתכם לבדוק אם יש לכם קרנות, חשבונות חסכון או כספי גמול השתלמות שיכולים לעזור למימון העצמי. או שיציע לכם לפנות לעזרת ההורים ולבקש שילוו לכם את הסכום החסר למימון העצמי.

רוצים לקבל הצעה למשכנתא? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם



  • היועץ יציג את המסמכים שלכם בפני הבנק על מנת לקבל ממנו אישור עקרוני למשכנתא. בכך הוא יחסוך לכם המון זמן ובלבול מוח מול הבירוקרטיה הבנקאית.
  • יועץ המשכנתא יתערב ויעזור במקרה שהבנק בדק את בקשתכם למשכנתא, ומסיבות שונות סרב לאשר את הבקשה. אם בגלל שאתם מחויבים כבר להלוואה אחרת, אם בעבר המחאות שלכם חזרו, או אם התקשיתם להחזיר הלוואה אחרת שלקחתם מהבנק. בכול המקרים הללו, ועוד – היועץ יכול לנסות לסייע לכם לקבל את האישור העקרוני הנכסף למשכנתא, שבעזרתו תוכלו לרכוש את הבית החדש.
  • יועץ או מדריך משכנתא מקצועי מכיר לפני ולפנים את הגופים המלווים, איתם טווה רשת של קשרים במהלך השנים. לכן, הוא יוכל לבצע עבורכם סקר שוק מעמיק על מנת למצוא עבורכם את המשכנתא הטובה ביותר, הזולה ביותר, והמתאימה במיוחד למצב האישי שלכם.
  • במקרה שחלילה תתקשו לפתע לעמוד בתשלומים החודשיים (אם בשל מחלה או בגלל אובדן מקום העבודה), היועץ שלכם יתגייס עד מהרה כדי לעזור לכם להיחלץ מהצרה, ולמנוע מכם להיקלע חלילה למצב שבו הבנק יעקל את הבית שלכם.

הוא יכול לעשות זאת באמצעות מיחזור המשכנתא. כלומר, בעזרת משכנתא חדשה שתקחו, שתתאים יותר לצרכים הפיננסיים העדכניים שלכם, תוכלו להחזיר את המשכנתא הישנה, ולהתחיל לפרוע מדי חודש את המשכנתא החדשה.

  1. להכיר את מגוון סוגי הריביות למשכנתא

כדי להוזיל את עלויות המשכנתא, חשוב להכיר את סוגי הריביות במשק ולבחור בריבית משכנתא זולה אשר מתאימה למקרה האישי שלכם.

כל הלוואה מורכבת משני אלמנטים: משיעור הריבית ומסכום הקרן. הבנקים מציעים ללווים מגוון של סוגי ריביות, כגון:

  • משכנתא עם ריבית משתנה צמודה למדד – במשכנתא זו הריבית משתנה במועדים קבועים שנקבעו בהסכם עם הבנק, תוך הוא מותאמת מעת לעת לשער הריבית העדכני שקבע בנק ישראל. במשכנתא זו הקרן צמודה למדד והיא משתנה בהתאם לשינויים שיחולו במדד המחירים לצרכן.

ריבית זו מתאימה למשכנתא ארוכת טווח. פירעון המשכנתא לפני המועד לא כולל תשלום קנסות.

  • משכנתא עם ריבית קבועה צמודה למדד – במשכנתא זו שיעור הריבית יישאר קבוע כל תקופת המשכנתא, והקרן תשתנה בהתאם לשינויי המדד. ריבית זו חוסכת מכם ׳הפתעות׳, כיוון שהיא לא תשתנה כאשר יחולו שינויים בשיעורי הריבית במשק. במקרה זה, פירעון מוקדם כרוך בתשלום קנסות.
  • משכנתא עם ריבית פריים – שיעורי הריבית במשכנתא זו ישתנו כל חודש, אבל משכנתא זו לא צמודה למדד, כך שהיא לא מושפעת מתנודות המדד במשק.
  • ריבית משתנה צמודה למט״ח– גם הקרן וגם הריבית צמודות למט״ח. הריבית במקרה זה משתנה לפי ריבית הליבור (זו שנקבעת במועדים קבועים על ידי בנקים בבריטניה). משכנתא זו מתאימה למי שמקבל שכר צמוד למט״ח. בדרך כלל היא לא כרוכה בתשלום עמלה עבור פירעון מוקדם, ולפעמים גובה התשלום יהיה נמוך מאוד.

מהם המאפיינים של ריבית שמשתנה מדי 5 שנים?

ריבית המשתנה מדי 5 שנים יכולה להיות ריבית צמודה למדד או ריבית שלא צמודה למדד המחירים לצרכן. בשני המקרים, הריבית תהיה נמוכה יותר בחמש השנים הראשונות של תקופת המשכנתא, והיא תקובע בנוסחה שתתעדכן רק כשיעברו 5 שנים נוספות, כלומר, בעדכון הבא.

׳ריבית משתנה׳ מתאימה ללווים שמתכננים לפרוע את המשכנתא לפני מועד הפירעון, או ללווים שצופים שהריבית תרד בעתיד, וכך יוכלו ליהנות משיעורי ריבית נמוכים יותר.

  1. להבין את גובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק

ברוב המקרים הבנקים מעניקים משכנתא שהיא בגובה של 75% מערכו של הנכס שאתם רוצים לרכוש. אלא שאת ערך הנכס לא קובע המוכר שקבע את המחיר שתשלמו, אלא שמאי מורשה מטעם הבנק, שבודק את ערכו הריאלי של הנכס בשוק.

לפעמים, אם הנכס המדובר הוא דירת מרתף מעופשת או דירה עליונה במבנה ללא מעלית, הבנק עשוי לסרב לאשר לכם את המשכנתא.

בכל מקרה, כדי להבין אם אתם יכולים לרכוש את הבית שמצאתם, חשוב להבין כי 75% המשכנתא שמציע לכם הבנק יחושבו לפי שוויו של הנכס שקבע השמאי, גם אם שילמתם עבור הדירה הזו יותר, או פחות. את 25 האחוזים החסרים, תצטרכו לשלם בעצמכם.

  1. לבחור בתמהיל המשכנתא הנכון לכם

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא מונח למשכנתא אשר בנויה ממספר מסלולי ריבית. היתרון של מסלולי משכנתא שכאלה הוא היכולת שלכם לפזר את הסיכונים. אחרי הכול, כשאתם מתחייבים להלוואה כספית גדולה כדי לקנות דירה, אתם אף פעם לא יודעים מה צופן לכם העתיד, ואיזו ריבית תחסוך לכם כספים, ואיזו לא. בכול מקרה, חשוב לקחת בחשבון כמה שיקולים כדי לבנות תמהיל משכנתא נכון לכם:

  • תמהיל המשכנתא אמור להתאים למצב האישי שלכם (ליציבות ההשתכרות, לגובה השכר, ולמצב משפחתי עכשיו ובעתיד).
  • תמהיל המשכנתא צריך להתאים למגבלות שקבע בנק ישראל, כגון:
    • סך כל הריביות המשתנות במשכנתא יעודכנו בתדירות של פחות מ-5 שנים, והריביות לא יעלו על יותר מ- 33% מגובה המשכנתא.
    • סך כל מסלולי הריבית הקבועה (צמודה או לא צמודה למדד), יהיה לפחות 33% מהמשכנתא.
    • סך כל המסלולים בריבית משתנה מדי 5 שנים, ובריבית פריים – לא יעלו על 66% מכלל תמהיל המשכנתא.

מה גרם לבנק ישראל לקבוע את המגבלות הללו?

באמצעות המגבלות על תמהילי המשכנתא, ניסה בנק ישראל למנוע את השפעתם של השינויים שעשויים, או עלולים, להתחולל במשק, על גובה ההחזרים החודשיים.

הנתונים המוצגים בתמהיל המשכנתא שלכם, יהיו:

  • גובה התשלום ההתחלתי
  • גובה התשלום הממוצע
  • גובה התשלום המקסימלי
  • גובה ההחזר הכולל של המשכנתא

כאשר בונים את תמהיל המשכנתא חשוב להבין שהתמהיל לא מציג את השפעתם של השינויים העתידיים של שיעורי הריבית או המדד – על ההחזר החודשי שלכם. יחד עם זאת, מחשבון משכנתא יעזור לכם לקבל תמונה שלמה של נתוני תמהיל המשכנתא שלכם, נכון לנתונים העכשוויים.

  1. לבחור במחשבון המשכנתא המתאים לכם

סוגים שונים של מחשבוני משכנתא מקוונים מראים לכם את תמונת המצב של המשכנתא, כולל הנתונים הבאים:

  • היחס בין הריבית לקרן.
  • השפעת תקופת ההלוואה על הקרן והריבית.
  • כיצד התשלום החודשי מפחית בהדרגה את חוב המשכנתא.
  • גובה הסכום המופרש מדי חודש להחזר הקרן.
  • גובה הסכום המופרש מדי חודש לתשלום הריבית – כלומר, חישוב ריבית משכנתא.
  • סכומים הקשורים לשינויים בשיעורי הריבית או במדד.

כדי להבין את ההבדלים בין המחשבונים, אשר בכולם תוכלו להתנסות באופן מקוון, הנה דוגמאות למחשבוני משכנתא: מחשבון שפיצר, מחשבון קרן שווה ומחשבון משכנתא בלון:

  • מחשבון לוח שפיצר – לפי לוח סילוקין זה ההחזרים החודשיים הם קבועים, אלא שחלק מההחזר החודשי מיועד להחזר הריבית, וחלק להחזר הקרן. התשלומים הללו מחולקים באופן הבא:
    • החזר הקרן – סכום קטן בלבד מההחזר החודשי מופרש להחזר הקרן בתקופת המשכנתא הראשונה. סכום זה גדל בהדרגה עם הזמן.
    • החזר הריבית – סכום גדול מההחזר החודשי מופרש לפירעון הריבית, סכום זה הולך וקטן עם הזמן.
  • מחשבון קרן שווה – לפי לוח סילוקין זה, גובה ההחזר החודשי משתנה לאורך המשכנתא, כלומר:
    • הסכום המופרש מתוך ההחזר החודשי לכיסוי הקרן, הוא קבוע.
    • הסכום המופרש מתוך ההחזר החודשי לכיסוי הריבית הולך ויורד בהדרגה.
    • לפיכך, סכום ההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך תקופת המשכנתא
  • מחשבון משכנתא בלון – לפעמים, אנשים מציעים את ביתם למכירה, אבל לפני שהצליחו למכור אותו, כבר מצאו נכס חדש ומתאים, שחבל להם לפספס. במקרה זה, כאשר אנשים צפויים לקבל את סכום הכסף הגדול כאשר ימכרו את הבית הנוכחי, הם יכולים להיעזר בהלוואת בלון מהבנק.

קיימים שני סוגי הלוואת בלון: מלא וחלקי.

  • הלוואת משכנתא בלון מלא – הקרן והריבית נפרעות בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה שנמשכת בדרך כלל עד 24 חודשים.
  • הלוואת משכנתא בלון חלקי – הקרן משולמת בתשלום אחד בסוף תקופת המשכנתא, והריבית משולמת במספר החזרים חודשיים. תקופת ההלוואה נמשכת בדרך כלל עד 4 שנים.

להבין את המשמעות של נסח טאבו על ההחלטה לרכוש את הבית

המשמעות של נסח טאבו היא שהנכס שרכשתם, דירה או בית, רשום בטאבו (פנקסי המקרקעין של המדינה), ומזוהה על ידי מספר הגוש, החלקה ותת חלקה של הנכס. הנסח כולל מידע על:

  • מי הבעלים של הנכס?
  • האם קיים שעבוד (משכנתא) על הנכס?
  • האם קיימת הערת אזהרה על הנכס? כלומר, הנכס נמצא בתהליך של מכירה ועדיין לא נרשם על שם הבעלים החדשים.
  • והערות נוספות הקשורות למצבו המשפטי של הנכס כגון: קיימים עיקול או הפקעה, מונה כונס נכסים, קיימת הערה על פי חוק התכנון והבניה, קיים צו בית משפט או צו הריסה וכדומה.

אולי יעניין אתכם גם?

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

#

לקביעת פגישת התכנות כלכלית

מוזמנים להתקשר עכשיו לשיחת ייעוץ עם אחד המומחים שלנו במספר
0737294778
WhatsApp דברו איתנו בוואטסאפ
#