מהו תהליך הגדלת משכנתא?

תהליך של הגדלת משכנתא יכול להיעשות משתי סיבות עיקריות. האחת היא לטובת רכישה של נכס יקר יותר והשנייה היא כאשר מעוניינים לבצע הגדלת משכנתא לנכס קיים, לשם שיפוץ דירה או בית, סילוק של הלוואות אחרות, או צורך בהון זמין למטרות נוספות. הגדלת משכנתא קיימת יכולה להיעשות במקרים בהם לא מיציתם את כלל זכויותיכם בלקיחת המשכנתא, כך  שלמעשה תוכלו להגדיל את המשכנתא ולמשכן שיעור גדול יותר של הנכס.

בכל מקרה, כדאי לחשוב על תהליך זה ולהתעמק על השלכותיו והשפעותיו על גובה ההחזרים הצפויים ועל אורך הזמן ללקיחת המשכנתא. כדי להבין לעומק מהו תהליך הגדלת משכנתא, כדאי ורצוי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שזהו תחום מומחיותו.

הסיבות להתחיל תהליך של הגדלת משכנתא

כיום, מחירי הדירות ממשיכים להאמיר ולטפס לגבהים שלא הכרנו. ולכן בנסיבות וסיטואציות מסוימות, תוכלו למצוא את עצמכם נדרשים להגדלת המשכנתא:

• תוספת משכנתא – כאשר עוברים מדירה לדירה ולמעשה מנסים לשדרג ולשפר את תנאי החיים, נדרשים לתוספת משכנתא. תהליך גרירת המשכנתא מנכס לנכס נעשה, אך עלות המשכנתא משתנה. תוכלו להגדיל את המשכנתא באמצעות החזרים חודשיים גדולים יותר או על ידי הארכת משך זמן המשכנתא.
• הרחבת משכנתא קיימת – הגדלת משכנתא או הרחבתה יכולה להתבצע על נכס קיים הנמצא ברשותכם. כאשר ערך הנכס עלה, תגלו כי למעשה לא מיציתם את זכויותכם עליו. כך למשל אם לפני שנים לקחתם משכנתא בשיעור של 30% מערך הנכס, כעת עם השבחתו תוכלו להגדיל את שיעור ההלוואה ומישכון הנכס כך שיגיע ל 60 עד 70% מערכו. אל תשכחו שאם עברו מספר שנים מיום התחלת המשכנתא, המשמעות היא שכבר שילמתם חלק ממנה, כך ששיעור זה אף יירד יותר.
• רצון להלוואה בתנאים טובים יותר – משכנתא הינה הלוואה בתנאים נוחים, ויש האומרים כי זוהי ההלוואה הטובה ביותר שתוכלו לקבל. משום כך, כאשר נדרשים להלוואה לצרכים שונים, כדאי לנסות להגדיל את המשכנתא, בעיקר כאשר תנאי הריבית נוחים יותר בהשוואה להלוואות אחרות במשק.

ההחלטה על כדאיות תהליך הגדלת המשכנתא

זוגות רבים אשר עומדים מול השאלה מהו תהליך הגדלת משכנתא ירצו לדעת על היתרונות והחסרונות של תהליך זה. בדומה להחלטות רבות שאנו מבצעים, כדאי לחקור לעומק את טיבו של המהלך וקבל ייעוץ משכנתאות ממומחים ובעלי מקצוע. מכיוון שהחלטות לגבי החזרי משכנתא מוגדלים או הארכת תקופת המשכנתא עלולים להשפיע על כל רבדי החיים, אל לנו להקל בכך ראש ויש להקדיש לכך את תשומת הלב המירבית.

 

מהם יתרונותיו של תהליך הגדלת משכנתא?

יתרונותיו של תהליך הגדלת משכנתא כוללים, בין היתר, את העובדה ששיעורי הריבית על הלוואות לדירות בדרך כלל זולות יותר מרוב סוגי האשראי האחרים. כמו כן תוכלו ליהנות מיתרונות נוספים:

• כאשר מנהלים ומבצעים פיקוח ובקרה על החזר אחד, יהיה זה קל יותר בהשוואה לטיפול במספר הלוואות שונות.
• תהליך הגדלת משכנתא עשוי להיות פשוט וקל יותר בהשוואה לבקשת הלוואה חדשה לגמרי, אשר לא מציעה את משכון הנכס.
• ישנם מסלולי משכנתא שונים, כך שתוכלו לבחור למשל בלקיחת משכנתא הפוכה או בסוגים שונים של החזרים.

אל תשכחו שעלולים להיות גם חסרונות לתהליך הגדלת משכנתא הכוללים, בין היתר:

• תהליך הגדלת משכנתא עלול להיות בעל השלכות והשפעות על החזרי המס שתידרשו לשלם (למשל במקרה של נכס שני).
• החזרי המשכנתא עלולים להיות גבוהים מדי, ואתם תמצאו את עצמכם במצב בו לקחתם על עצמכם יותר מדי חובות.
• כאשר תהליך הגדלת משכנתא נעשה דומה לתהליך קבלת משכנתא חדשה, אתם עלולים לשלם עמלות שונות כמו עמלת הקמה.
• תקופת זמן ממושכת יותר של המשכנתא המוגדלת עלולה להוביל בסופו של דבר לתשלום ריביות גבוהות יותר במהלכה.

 

מה יהיה סכום ההלוואה שנוכל להגיע אליו במהלך תהליך הגדלת משכנתא?

קשה לענות על שאלה זו באופן כללי או גורף לכלל הזוגות, מכיוון שכל מצב הינו ייחודי. בדרך כלל הבנק המלווה הוא יהיה זה שיחליט על התנאים ועל הסכום הסופי, כמובן בכפוף לנהלים וחוקי בנק ישראל. התנאים שיילקחו בחשבון כאשר הבנק ידרש להתייחס להלוואה המוגדלת יהיו האם אפשר לבקש או לקחת עוד הלוואה על בסיס הערכת השווי של הנכס הקיים. תהליך הגדלת המשכנתא חייב להתבסס על שווי ערך חדש של הנכס, כך שעדיין יעמוד בגבולת שיעור המישכון האפשריים והמותרים על ידי בנק ישראל.

כמו כן, ידרוש הבנק לבצע הערכה מחודשת של ההון העצמי, לרבות הכנסות שני בני הזוג או מי מהם שחתום על המשכנתא. העובדה שעמדתם בהחזרי המשכנתא באופן עקבי וחודשי, לאורך חיי המשכנתא עד כה תוכל לסייע לכם בקבלת נקודות זכות, כמו גם עמידה במסגרת האשראי כפי שקבע הבנק ועמידה בקריטריונים נוספים אשר עשויים להראות כי כושר ההשתכרות וההחזר שלכם יוכלו לעמוד בדרישות המשכנתא המוגדלת החדשה.

 

איך מתבצע תהליך הגדלת משכנתא?

כעת לאחר שאתם מבינים מהו תהליך הגדלת משכנתא, כדאי לבדוק איך מבצעים תהליך זה של תוספת משכנתא. כדאי לציין שכדאי לבצע תהליכים אלו לאחר שהתייעצתם עם יועץ משכנתאות, ביררתם לעצמכם את כל הפרטים ואתם בטוחים כי זהו הצעד בו תהיו מעוניינים. פגישה ראשונית בבנק המלווה הינה הכרחית, כך שאם תוכלו ללכת אליה מלווים ביועץ משכנתאות אתם עשויים להבין יותר על התהליך ולקבל הטבות או תנאים טובים יותר בהשוואה לביצוע התהליך באופן עצמאי.

כדי להתחיל את תהליך הגדלת המשכנתא, יהיה עליכם לספק לבנק אסמכתאות על הכנסותיכם (תלושי משכורת בדרך כלל של שלושת החודשים האחרונים או טפסי רווח והפסד מרואה החשבון שלכם). אם למשל אתם צפויים לקבל העלאה לשכר החודשי אשר הובטחה לכם זה מכבר, כדאי ורצוי לחכות עד למועד תחילתה כך שתלושי המשכורת יבטאו סכומים גדולים יותר.

כמו כן תידרשו להביא את כל החומרים הרלבנטיים לסך כל ההתחייבויות שיש לכם (קרי הלוואות נוספות אם ישנן), נכסים נוספים שיש ברשותכם והערכת שווי נוכחית של הנכס בגינו נלקחת המשכנתא.  הערכת השווי צריכה להיעשות על ידי שמאי מוסמך ומוכר על ידי הבנק המלווה, על פי התעריפים שנקבעו. תהליך זה של ביקור השמאי דומה לתהליך אותו, סביר להניח עברתם גם לפני לקיחת המשכנתא המקורית. קחו בחשבון שתהליכים אלה לוקחים זמן ארוך, כך שאם אתם לחוצים או נדרשים באופן מיידי להלוואה נוספת, חישבו האם זו תהיה הדרך הטובה ביותר עבורכם.

 

לסיכום

קבלת משכנתא בכלל ותהליך הגדלת משכנתא בפרט עלול להיראות במבט ראשון מורכב ומסובך. אולם למרות מורכבות התהליך, אשר ניתנת לפתרון קל באופן יחסי, כדאי להתייחס אל הנכס אשר ברשותכם כהשקעה שיש למצות את ערכה עד תום. הגדלת משכנתא בתנאים הקיימים כיום, כאשר הריביות הינן נמוכות ועלות הנכסים רק הולכת ומאמירה יכולה להיות עסקה טובה.

עם זאת, יש לחשוב על עסקה זו לעומק, על כל חסרונותיה ויתרונותיה, כדי שלא תמצאו את עצמכם בסופו של יום כאשר החובות וההתחיבויות שלקחתם על עצמכם נראים כבדים מדי. בדומה לכלל עסקאות המשכנתא אשר אתם מעורבים בהן, גם בתהליך הגדלת משכנתא כדאי ורצוי להתייעץ עם יועצי משכנתאות אשר יוכלו לתת דגשים על נקודות שונות ויאירו לכם נושאים שאולי לא הייתם ערים להם עד כה.