מה זה מיחזור משכנתא?

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

מה זה מיחזור משכנתא?

מחזור משכנתא זוהי פעולה אשר נועדה להקל בתשלומי המשכנתא על ידי הורדת הריביות וכן בניית תמהיל משכנתא מותאם בהתאם לצרכים הקיימים.

את המשכנתא החדשה בונים בהתאם לצרכים העכשווים וניתנים לפריסה מחדש, לקיצור תקופה או להשארת התקופה שנותרה והוזלת ריביות

איך בוחרים אם לבצע מיחזור משכנתא?

כאשר ההחזר החודשי שלנו על תשלום המשכנתא הינו גבוה, מומלץ להוריד את התשלום על ידי פריסה חדשה של המשכנתא או על ידי הוזלת ריבית.

כך, אנו מורידים את ההחזר החודשי ושומרים על רמת חיים אשר מתאימה בעברונו.

תהליך זה הינו לא תמיד כלכלי, אך לפעמים הוא עוזר לתקופה ארוכה או קצרה עד שיכולים לבצע תשלום גבוה יותר

מתי כדאי לבצע תהליך של מיחזור משכנתא?

כדאי לבצע תהליך זה כאשר ההחזר החודשי גבוה ולא מאפשר לנו דברים בסיסיים להם אנו זקוקים ולכן בשלב זה כדאי להאריך את התקופה או להוריד את הריבית על מנת להוריד מעט את ההחזר החודשי

כאשר ההחזר החודשי אותו אנו משלמים לבנק הינו נמוך ואנו רוצים להגדיל את ההחזר לטובת המשכנתא, מומלץ להקטין את התקופה ולהוזיל את סך הריביות אותו תשלמו לבנק לאורך התקופה הנותרה.

כאשר מבצעים מחזור משכנתא חשוב לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות שיש לבצע על מנת לא להיות מופתעים ברגע שאנו מבצעים מחזור משכנתא.

עלויות נלוות בעת ביצעו מיחזור משכנתא

עמלת פתיחת תיק משכנתא זוהי ההוצאה הראשונה כאשר אנו מבצעים את התהליך

עמלת פתיחת תיק גובה הבנק החדש בו מתבצעת המשכנתא והיא עומדת על 0.25% מסך ההלוואה החדשה

העמלה נגבית בעבור העבודה אותה מבצע הבנק החדש להעמדת ההלוואה.

עורך דין נוטריון אשר חייב שיהיה ברשותו 10 שנות וותק לפחות בתחום בו הוא עוסק, מחתים אתכם על מסמכי הבנק על יפוי כח בלתי חוזר

עלות עורך דין נוטריון עומדת על כמה מאוד שקלים בודדים.

הבנק למשכנתאות החדש דורש להביא שמאי אשר יעריך את הנכס ויתן עומדן לבנק על השווי הנוכחי של הנכס.

שמאי מטעם הבנק עולה כ-600 ש"ח.

בנוסף לכל ההוצאות הנ"ל יש לקחת בחשבון עלויות רישום בטאבו ורשם המשכונות

רשם המשכונות הוא משרד מטעם משרד המשפטים אשר רושם מישכון נכסים ומישכון חפצים

טאבו זהו הגוף האחראי לרשום את הנכסים בישראל בצורה מוסדרת.

לאחר בחירת הבנק החדש והסדרת כל התשלומים, תירשם הערת אזהרה זמנית לבנק החדש והוא יהיה רשום בתור "דרגה ראשונה" או "דרגה שניה" או "פרי פאסו".

פרי פסו פרושו דרגה שווה שבו הנכס רשום באותה דרגה בשני הבנקים.

על מנת לבצע מחזור משכנתא בצורה הטובה והאיכותית ביותר ולחסוך כסף בביצוע התהליך, פנו לשירויתיו של יועץ משכנתאות מומחה אשר יבנה לכם את המשכנתא המתאימה ביותר בעבורכם.

בדיקת נתונים לטובת מחזור משכנתא

הכירו את משפחת פרי, אימא, אבא ושלוש בנות. ההורים רכשו דירה אשר מומנה בעזרת משכנתא מהבנק. המשפחה מאושרת מהדירה, אבל לא כל כך מהמשכנתא. כי לדעת ההורים, הם משלמים יותר מדי. משפחת פרי מנסה לבחון אם תוכל לקבל תנאי משכנתא הרבה יותר טובים.

מחזור משכנתא יכול לחסוך למשפחת פרי הרבה כסף, אם תשכיל לבחור בעסקה טובה.

גברת פרי יודעת שהיא צריכה לבדוק היטב את התנאים שתציע לה המשכנתא החדשה.
ראשית, היא מתחילה לבדוק אם תוכל להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא טובה יותר.
היא בודקת גם אם יהיה עליהם לשלם עמלת פרעון מוקדם, בגין יציאה מוקדמת מהמשכנתא, ואם זה אכן יהיה המצב, כמה זה יעלה להם?

כיוון שמר פרי עומד לקבל העלאת שכר, וההכנסה המשפחתית תגדל, גברת פרי מעדיפה משכנתא עם גמישות רבה יותר, שתאפשר להם להגדיל את ההחזרים החודשיים ולקצר את תקופת ההלוואה.

האם המחזור כדאי?

משפחת פרי לא בטוחה איזה תמהיל משכנתא חדש יוכל לחסוך לה כספים. האם לבחור שוב במשכנתא בריבית קבועה, כך שידעו בדיוק את גובה הסכום שיהיה עליהם לשלם מדי חודש, או אולי לבחור בריבית משתנה, שתעלה ותרד בהתאם לתנודות השוק? אחרי הכול, ייתכן שהריבית המשתנה תהיה נמוכה מהריבית הקבועה, בתחילת הדרך, אבל תעלה בכול פעם שהריבית במשק תעלה. מה עושים?

עריכת השוואה בין משכנתאות

הצעד הבא של המשפחה יהיה, להשוות בין המשכנתאות שמציעים מספר גופים מלווים – אם על ידי בדיקת הנתונים המוצגים באתרי האינטרנט, או על ידי שימוש בשירותיו של יועץ משכנתא משלהם.

במהלך החיפוש, המשפחה תפגוש כמה הצעות למשכנתא, שיכולות לחסוך לה כספים. לפני ההכרעה, מחליטים בני הזוג להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי משלהם, שיוכל לייעץ להם לגבי המשכנתא הטובה ביותר עבור הצרכים ואורח החיים שלהם.

בדיקת שוק המשכנתאות

אם גם אתם מתלבטים באשר למחזור משכנתא, תוכלו למצוא באינטרנט לא רק מדריך משכנתא המפרט את כל המידע הנדרש לכם, אלא גם אתרי השוואה בין משכנתאות.

ברוב המקרים, הנתונים המשמשים להשוואה בין המשכנתאות מתבססים על נתונים עדכניים, והם כוללים את תעריפי הריבית של המשכנתאות השונות, כגון:

  • משכנתא בריבית קבועה לא צמודה
  • משכנתא בריבית קבועה צמודה
  • משכנתא בריבית משתנה צמודה – כל 5 שנים
  • משכנתא בריבית משתנה לא צמודה – כל 5 שנים
  • משכנתא בריבית משתנה צמודה – כל שנה
  • משכנתא בריבית פריים

החישוב הפשוט שמציע האתר המקוון, הכולל גם חישובי ריבית, מאפשר לכם לקבל את התוצאה מיד לאחר שאתם מוסיפים את הנתונים הנדרשים לביצוע ההשוואה:

לדוגמה, אם בחרתם בנתונים הבאים: משכנתא בריבית משתנה צמודה בסכום של X שקלים ל-Y שנים, תקבלו מיד את תמונת המצב שתציג בפניכם כמה תוצאות לפי מספר משתנים:

  • הגוף המלווה
  • גובה התשלום החודשי
  • שיעור הריבית

זכרו:

  • לא כל אתרי ההשוואה המקוונים יניבו את אותן תוצאות. לכן, חשוב להשתמש ביותר מאשר באתר מקוון אחד ויחיד, לפני שתקבלו החלטה.
  • חשוב לבצע מחקר על סוג מוצרי המשכנתא ועל תכונות המשכנתא הדרושות לכם, לפני שאתם מבצעים מחזור משכנתא.

מחזור משכנתא – מתי זה משתלם ומתי לא?

חישובים נדרשים בתהליך מחזור משכנתא

כדי לחשב את כל הנתונים אשר ישפיעו על כדאיות מחזור המשכנתא, יהיה עליכם לקחת בחשבון מספר פרמטרים, ולהשוות בין המשכנתא הנוכחית, לבין המשכנתא החלופית המוצעת לכם.

עיקר הפרמטרים הם:

  • גובה המשכנתא
  • תקופת המשכנתא
  • שיעור הריבית הקבועה בתקופת המשכנתא
  • סך כל העלות של המשכנתא בתום התקופה
  • סך כל עלות בגין שינויים בשיעורי הריבית במהלך תקופת המשכנתא
  • סכום התשלום החודשי
  • עלות המשכנתא לאחר 5 שנות משכנתא עם ריבית קבועה

בדיקת ההבדלים בין המשכנתא הקיימת למשכנתא החדשה שתקבלו, אמורה להוביל אתכם להחלטה מושכלת. כלומר, אם עלות מחזור המשכנתא גדולה יותר מהחיסכון הכספי, כמובן שאין טעם למחזר את המשכנתא שלכם, ולהיפך.

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא יכול לפרוש בפניכם את מלוא התמונה של הפירעון החודשי, כולל ההפרשות לכיסוי הריבית ולכיסוי הקרן, ובכך לסייע לכם לבחור במשכנתא חדשה שמתאימה לצרכים שלכם.

כאשר כל הנתונים המדויקים הנוגעים לתשלומים החודשיים עומדים למול עיניכם, תוכלו לא רק לקבל החלטה מושכלת לגבי נושא מחזור המשכנתא, אלא גם להבטיח שאתם יודעים בדיוק כמה יעלה לכם מחזור המשכנתא. בנוסף, אתם מוזמנים להסתייע במחשבון כדי לשמור על תקציב מאוזן לאורך כל תקופת המשכנתא.

כל אחד ממחשבוני המשכנתא, מציע דרך אחרת לחלוקת התשלומים החודשיים שלכם, כך שיהיה עליכם לבחור במחשבון שמציע את ההחזרים הטובים ביותר למצב הכלכלי שלכם, לדוגמה:

  • מחשבון משכנתא שפיצר – לוח סילוקין זה מציע החזרים חודשיים קבועים. כלומר, אין הפתעות. מדי חודש יורד סכום קבוע לטובת המשכנתא שלקחתם. עם זאת, בתוך התשלום החודשי הקבוע, יש שני משתנים: האחד, בתחילת ההחזרים סכום הכסף המופרש לכיסוי הריבית הוא גבוה והולך ומצטמצם עם הזמן; לעומת סכום הכסף המופרש לכיסוי הקרן שהוא נמוך בתחילת המשכנתא והולך וגדל עם הזמן.
  • מחשבון משכנתא קרן שווה – במחשבון זה התשלומים החודשיים משתנים: ההפרשות לריבית אינן קבועות והן הולכות ומצטמצמות אבל הסכומים המופרשים מדי חודש לכיסוי הקרן, הם קבועים, והם ילכו ויפחתו עם הזמן.
  • מחשבון משכנתא גרייס חלקי או מלא – לפי מחשבון זה, בתחילת המשכנתא התשלומים החודשיים מופרשים רק לכיסוי הריבית. לאחר סיום תשלומי הריבית, יופרשו הכספים להחזר הקרן, כשפרישת התשלומים יכולה להיעשות לפי לוח שפיצר או קרן שווה.
  • מחשבון משכנתא בלון מלא או חלקי – מציע פרישת תשלומים לפיה, פירעון הקרן ייעשה בתשלום אחד במועד פירעון המשכנתא. מחשבון בלון מלא מעניק הלוואה לתקופה של עד 24 חודשים, ואילו מחשבון בלון חלקי, לתקופה של עד 4 שנים.

להפחית את סכום המשכנתא המבוקשת, ולזכות בעסקה טובה יותר

בדרך כלל, הבנק מציע ללקוחות (בין אם יש להם זכאות למשכנתא או לא), 75 אחוזי מימון. כשאתם מחליטים על מחזור משכנתא, מן הסתם תזדקקו למשכנתא נמוכה יותר מהמשכנתא המקורית.

אם זה המקרה שלכם, חשוב לדעת שככול שההלוואה שלכם תהיה נמוכה יותר, כך יותר עסקאות יהיו זמינות עבורכם, וכך גם גדל הסיכוי שתצליחו לקבל מוצר משכנתא זול יותר.

זכאות למשכנתא – הטבות שמציע משרד הבינוי והשיכון

משרד הבינוי והשיכון מעניק סיוע במשכנתא לזכאים חסרי דירה, שהוציאו תעודת זכאות. הסיוע מחושב לפי שיטת ניקוד המתייחסת לפרמטרים כמו: מספר שנות נישואין, מספר ילדים ומספר אחים ואחיות.

  • ככול שאתם צוברים ניקוד גבוה יותר, כך גם סיוע המשכנתא יהיה גבוה יותר. קיימים לא מעט תנאים לקבלת סיוע זה. כדאי להתעמק ולקרוא אותם, אולי אתם זכאים להטבה שכלל לא הייתם מודעים לה?
  • בנוסף, בעלי תעודת זכאות אשר מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא, יכולים לפנות לבנק המשכנתאות שבו מתנהלת המשכנתא שלהם, ולהגיש בקשה להקלה על ההחזרים החודשיים. בקשה זו תידון בוועדה בין משרדית. אך החלטתה אינה סופית. תמיד אפשר לערער על החלטות הועדה בפני וועדת ערר לחריגים.

הערכת שווי הנכס על ידי השמאי

קחו בחשבון שכאשר אתם מגישים בקשה למשכנתא, הערכת השווי של הדירה שלכם על ידי השמאי של הבנק, תהיה לפי שוויה בשוק, ולאו דווקא לפי המחיר ששילמתם עבורה.

  • אם לדעתכם השמאי העריך את הדירה שלכם בהערכת חסר, וכתוצאה מכך אתם מפסידים אפשרות לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר, בקשו מהבנק לשקול מחדש את הערכת הדירה.
  • כדי לתמוך בטענה שלכם, אתם יכולים לספק עדויות למחירי דירות דומות באזור שלכם, ואם זה רלוונטי להציג בפני הבנק גם את העלויות של השיפוצים היקרים שביצעתם בדירה.

הערכה נכונה של עלות מחזור משכנתא, צריכה לקחת בחשבון גם את הערכת השמאי.

האם כדאי לי לקצר את תקופת המשכנתא?

כאשר ריביות המשכנתא נמוכות, יש הטוענים שאין טעם לקצר את תקופת המשכנתא ולהחזיר את ההלוואה לפני מועד הפירעון. אחרים בטוחים שלהיפטר מהחובות, זה תמיד רעיון טוב בעולם של כלכלה לא וודאית.

  • האם יש לכם חובות יקרים אחרים?

חובות יקרים, הם אלה שמתחילים לעלות לכם המון כסף עם הזמן. כרטיסי אשראי למשל, גובים ריבית גבוהה במהלך השנה. דוגמאות אחרות עשויות לכלול הלוואות לא מאובטחות עם ריבית גבוהה באופן משמעותי, מהעלות של המשכנתא שלכם.

בכול מקרה, מומלץ לסיים קודם כל את תשלום החובות היקרים יותר, לפני שמתחילים לחשוב על מחזור משכנתא, ובעיקר, להיזהר לא להעלות אותם שוב. למשל, אם אתם מתכננים לשפץ את הבית ונזקקים למשכנתא נוספת לאותה משכנתא שעזרה לכם לרכוש את הדירה.

משכנתא לשיפוץ – האם זה כדאי?

איזה סוג של הלוואה עדיף לקחת לשיפוץ הבית – הלוואה רגילה או משכנתא?

משכנתא לשיפוץ – יתרונות

משכנתא עדיפה על הלוואה רגילה מהבנק, כי היא מציעה שיעורי ריבית זולים, יחסית, ותקופת משכנתא ארוכה יותר. המשמעות היא שמשכנתא לשיפוץ מציעה החזרים חודשיים נמוכים יותר, יחסית להלוואה רגילה.

משכנתא לשיפוץ – חסרונות

משכנתא לשיפוץ כרוכה בבירוקרטיה מסובכת ומתישה, בעיקר בהשוואה להליך קבלת הלוואה רגילה, והיא יכולה לקחת גם חודש ימים.

חסרון נוסף שכדאי לקחת בחשבון, הן העלויות הנלוות. כשאתם מבקשים משכנתא מהבנק, ולא הלוואה רגילה, אתם נדרשים לשלם את עלות השמאי, את דמי פתיחת התיק ואת הרישום בטאבו.

  • השמאי יבדוק את ערכה של הדירה שלכם בשוק
  • לאחר קביעת ערך הדירה על ידי השמאי, הבנק יעניק לכם משכנתא שגובהה מחצית מערך הדירה. יחד עם זאת, יש בנקים שיסכימו להעניק לכם גם 60 אחוזי מימון

למרות חסרונות אלה, כאשר מדובר בהלוואה של סכום כסף גדול, משכנתא לשיפוץ עשויה להיות החלטה שתחסוך לכם כסף, בהשוואה להלוואה רגילה. בנוסף, אם אתם זכאים לקבל סיוע ממשרד הבינוי והשיכון, תשמחו לדעת שבזכאות זו כלולה לא רק קניית דירה, אלא גם עלויות ההרחבה שלה.

 

אולי יעניין אותך גם:

תנו ליועץ שלנו לעשות לכם סדר במשכנתא עם שיחת ייעוץ חינם

#

לקביעת פגישת התכנות כלכלית

מוזמנים להתקשר עכשיו לשיחת ייעוץ עם אחד המומחים שלנו במספר
0737294778
WhatsApp דברו איתנו בוואטסאפ
#