מסמכים לקבלת משכנתא

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

קבלת הלוואת משכנתא היא תהליך עתיר בירוקרטיה, שאנשים רבים ניגשים אליו ממקום חרד, ולא במקרה. בקשת אישורים עקרוניים למשכנתא מהבנקים למשכנתאות, היא בין הפעולות הראשוניות וההכרחיות בתהליך נטילת המשכנתא, אך היא כרוכה בהגשה של לא מעט מסמכים למשכנתא.

למרבה המזל, בעזרת ליווי של יועץ משכנתאות ניתן לנהל את המצאת המסמכים הנחוצים בקלות וביעילות. אולם כדי לסבר את העין, החלטנו לכתוב את הסקירה שלפניכם שבה נסביר על הצורך באישור עקרוני למשכנתא, והמסמכים לקבלת משכנתא שתידרשו להגיש על מנת לקבל אישור כזה מהבנקים למשכנתאות.

רשימת המסמכים למשכנתא שיש להגיש כדי לקבל מהבנק אישור עקרוני

להלן רשימת המסמכים למשכנתא שלווים נדרשים להגיש לבנקים למשכנתאות, לטובת קבלת האישור העקרוני למתן ההלוואה:

 

טופס בקשה לקבלת משכנתא:

במסגרתו יש למלא את הנתונים הבאים

  • פרטים אישיים של הלווים – שם מלא, מספר תעודת זהות, כתובת מגורים, מצב משפחתי, השכלה וכדומה.
  • פרטי מעסיק או עסק – תחום עיסוק או משלח יד, שם מקום העבודה, שכר נטו, מהות התפקיד, הוותק במקום העבודה וכן הלאה.
  • פירוט ההכנסות שאינן מעבודה או משלח יד – בהנחה וקיימות כאלו. לדוגמא, הכנסה מקצבה, הכנסות מדמי שכירות מנכס אחר שבבעלות הלווים, הכנסה מתשלומי מזונות, ועוד.
  • פירוט ההתחייבויות הקבועות של הלווים – לרבות הוצאות שכירות, תשלומי מזונות וכיוצא באלו.
  • פרטי הבנק – הכוונה הינה לבנק שבו חשבון העובר ושב של הלווים מתנהל.
  • פרטי נכס הנדל"ן שכנגדו מבוקש האישור העקרוני – לרבות ציון סוג הנכס (בית, דירה, קרקע חקלאית, נדל"ן מסחרי וכדומה), שטחו, מיקומו בציון מספר גוש וחלקה, וכן את מטרת הרכישה (נדל"ן לדיור לעומת נדל"ן השקעה). במידה וטרם מצאתם נכס ספציפי שאתם רוצים לרכוש, זה בסדר לציין בטופס את פרטי סוג הנכס המבוקש כמו מיקום בארץ, כמות חדרים וכדומה.

 

מסמכים לאימות פרטי המבקשים:

  • צילום תעודות הזהות + הספח של הלווים.
  • פירוט מחשבון העו"ש של המבקשים משלושת החודשים הקודמים להגשת הבקשה.
  • דף יתרות עבור ההלוואות הקיימות של המבקשים.
  • במידה ופרטי הנכס המיועד לרכישה כבר ידועים, יש לצרף לבקשה את הסכם המכר ואת נסח הטאבו / אישור הזכויות (אולם את זה אפשר לעשות גם אחרי קבלת האישור העקרוני).
  • תעודת זכאות ללווים הזכאים לקבלת סיוע מהמדינה.
  • שלושה תלושי שכר אחרונים ללווים שהם שכירים.
  • שומת מס אחרונה או אישור מרואה חשבון על הכנסותיהם של לווים עצמאים.

 

במידה ולמבקשים יש הכנסות כלשהן מעבר למה שצוין לעיל, גם עליהן הם ידרשו להגיש לבנק מסמכים.

מסמכים לקבלת משכנתא
מסמכים לקבלת משכנתא

באיזה ערוץ ניתן להגיש את המסמכים לקבלת משכנתא

את הבקשה למתן האישור העקרוני למשכנתא על שלל מסמכיה, ניתן להגיש או ישירות לבנק במסגרת הגעה לפגישה שנקבעה מראש בסניף מסוים, או דרך יועץ משכנתאות שיכול לקבל מכם את הכל דיגיטלית או טלפונית, כדי לחסוך לכם זמן והתעסקות.

 

רגע, מה משמעותו של אישור עקרוני לקבלת משכנתא ולמה זה טוב?

אישור עקרוני לקבלת משכנתא, הינו מסמך שישראלים שמעוניינים ללוות משכנתא לרכישת נכס נדרשים לבקש מהבנקים למשכנתאות לקראת ביצוע הרכישה. באישור העקרוני מופיעים התנאים של הלוואת המשכנתא המוצעת ללווים מטעם בנק מסוים, לרבות סכום ההלוואה, תקופת ההלוואה, מסלולי המשכנתא והריביות שלהם, עמלות, קנסות, סוגי ביטוח המשכנתא הנחוצים וכדומה.

קבלת אישור זה אינה כרוכה בדרך כלל בתשלום, ותועלתו בכך שברגע שהבנק מספק אותו למבקשים, התנאים באישור העקרוני מחייבים את הבנק (כל עוד האישור תקף וכלל הפרטים שמספרתם לבנק מאומתים ונכונים). יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בשלב זה, מסלולי המשכנתאות, תנאי הריבית וההחזר שהבנקים מציעים, הם כלליים בלבד, ואינם נקבעים בהתאם לנתונים הפיננסיים הפרטניים שהמבקשים מספקים לבנק דרך המסמכים לקבלת המשכנתא.

זהו רק השלב ההתחלתי בשורת צעדים ארוכה שתידרשו לעבור כדי לקבל את הלוואת המשכנתא המיוחלת, כאשר שיפור תנאי ההלוואה יתבצע בהמשך הדרך. רק לאחר שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מגוף בנקאי אחד לפחות, תוכלו להתחיל בביצוע סקר שוק ומשא ומתן לשיפור התנאים שהוצעו לכם.

 

מהו התזמון המומלץ להגשת מסמכי משכנתא לטובת אישור עקרוני מהבנקים?

קבלת האישור העקרוני למשכנתא היא חיונית לתכנון נבון של עסקת הנדל"ן. לכן, אף שאין הכרח להשיג את האישור העקרוני למשכנתא טרום ביצוע עסקת הרכישה בפועל (למעט בהסכמים של פרויקטי "מחיר למשתכן" שבהם כן נדרשת הצגת האישור העקרוני טרום ביצוע הרכישה) – כן כדאי להגיש לבנקים מסמכים לבקשת משכנתא לפני שמחליטים לרכוש נכס ספציפי.

זאת מאחר וזוהי השיטה היעילה ביותר לבחינת התקציב העומד לרשותכם לרכישת הדירה או הבית, מבלי לכלות את זמנכם לשווא בחיפוש נכסים שאינם מתאימים למסגרת התקציב שלכם לעסקה. יתרה מכך, רוכשים פוטנציאליים שמגיעים למשא ומתן על רכישת נכס מסוים כשבאמתחתם כבר מצוי אישור עקרוני, משפרים את סיכוייהם לקבלת עדיפות ברכישת הנכס ביחס לרוכשים אחרים שאינם מחזיקים עדיין באישור כזה.

 

ההתחייבות של הבנק כלפיכם במתן אישור עקרוני לקבלת משכנתא

היתרון העיקרי של הגשת מסמכים לקבלת משכנתא לבנקים השונים בשלב מוקדם של ההיערכות לרכישת נדל"ן, טמון בכך שזה מאפשר לכם כלווים, "לשים את הרגל בדלת". הכוונה היא שאתם יכולים לשריין לעצמכם תנאים מסוימים מול הבנק מראש, כגון ריביות אטרקטיביות שעשויות להשתנות בהמשך.

יחד עם זאת, חשוב לזכור גם כי אישור עקרוני למשכנתא הוא בסך הכל הצעה למתן משכנתא בתנאים הסטנדרטיים של הבנק, מבלי שתתבצע התאמה ספציפית לעסקת הרכישה שאתם מתכננים לבצע. הדבר העיקרי שמעניין את הבנק כשאתם מבקשים ממנו אישור עקרוני למשכנתא, הוא מה רמת הסיכון הכרוכה בעסקה עבורו.

רמת סיכון זו כן מגולמת במסגרת תנאי ההלוואה והריביות שהבנק מציע לכם, אם כי בשלב המדובר לא מוצע לכם תמהיל משכנתא המותאם למצבכם הפיננסי והתזרימי המדויק, וגם ריביות המשכנתא המוצעות לכם אינן משקפות את מה שתוכלו לקבל לאחר משא ומתן מול הבנקים.

בכל מקרה, לאחר הגשת המסמכים למשכנתא, אימותם בידי הבנקים שקיבלו מכם את הבקשות, וקבלת האישורים העקרוניים, תהליך קבלת המשכנתא יוכל להתקדם במהירות וביעילות רבה יותר עבורכם.

 

האם הגשת מסמכים לקבלת משכנתא לבנק מסוים מחייבת אותנו לקחת את המשכנתא ממנו?

לא. מותר לכם להגיש מסמכים לקבלת משכנתא לכל הבנקים למשכנתאות ולקבל מכל אחד מהם אישור עקרוני, מבלי שתהיו מחויבים בשום צורה ליטול משכנתא מאף אחד מהם. יתרה מכך, אפילו עדיף שתגישו את הבקשה למספר בנקים, על מנת שתוכלו לקבל הצעות שונות, להשוות ביניהן ולמנף אותן לטובת המשא ומתן שלכם עם הבנקים לשיפור תנאי המשכנתא המוצעים.

 

תהליך הטיפול במסמכים לאישור עקרוני למשכנתא

הגשת מסמכי הבקשה לקבלת אישור עקרוני מהבנק היא בעצם הגשת מסמכים לקבלת משכנתא, אשר מטופלת על פי השלבים הבאים:

  1. הגשת טופס בקשה למשכנתא לבנק – כולל פרטי הנכס המיועד לרכישה, במידה וקיים כזה, או פירוט סוג הנכס המבוקש.
  2. הוצאת דרישה מהבנק להמצאת מסמכים שישמשו לאימות הבקשה.
  3. קבלת אישור עקרוני מהבנק שתוקפו עומד על 24 ימים לפחות.
  4. אימות בקשת המשכנתא של הלווים בהתאם למסמכי המשכנתא שהגישו ובאמצעים נוספים. לווים שלא הגישו את כלל המסמכים לקבלת משכנתא שהבנק ביקש מהם, או שההצהרות שמסרו שגויות או בלתי מדויקות, עלולים לגלות שהבנק אינו מוכן (וגם לא חייב על פי חוק) לכבד את התנאים שהוצעו להם באישור העקרוני.

 

המשך התהליך הוא ניהול משא ומתן מול הבנקים שמהם קיבלתם אישורים עקרוניים, לשם שיפור התנאים שהוצעו לכם, ולאחר מכן – בחירת בנק המשכנתאות שהציע את התמהיל הטוב ביותר ופתיחת תיק המשכנתא אצלו. בהמשך תידרשו למלא גם מסמכים לרישום משכנתא.

 

כמה זמן לאחר הגשת מסמכים לקבלת משכנתא ניתן לקבל את האישור העקרוני מהבנק?

לאחר הגשת מסמכים לקבלת משכנתא ניתן לקבל את תשובת הבנק לבקשתכם לקבלת האישור העקרוני למשכנתא, בתוך פרק זמן קצר יחסית. לרוב מדובר בימים ספורים ולעיתים אף בכמה שעות בלבד.

 

הגשנו את המסמכים לקבלת משכנתא והבנק מסרב למתן אישור עקרוני – מה עושים?

למרבה הצער, גם לווים שדאגו להגיש את כל המסמכים שהבנק ביקש מהם, מגלים לעיתים כי בקשת המשכנתא שלהם לא מאושרת. לעיתים מדובר בסירוב כללי ומלא למתן ההלוואה ובמקרים אחרים – הבנק מאשר את בקשת המשכנתא רק באופן חלקי.

הסיבות לסירוב מהבנק למתן אישור עקרוני נעות בין הגבלות הנגזרות מרמת הסיכון בעסקת הרכישה, הגבלות הנובעות מהנחיות בנק ישראל, או ראיות המצביעות על בעייתיות ביכולת  ההחזר של הלווים.

 

לפני הכל – לברר את סיבת הסירוב

אם נתקלתם במצב הביש שלעיל, דעו שזהו לא בהכרח "סוף פסוק". בשלב זה אל תאמרו עדיין נואש, אלא פנו לבנק ובררו מדוע בקשתכם לא אושרה במלואה או בכלל. הסיבות לכך עשויות להפתיע אתכם ובחלק מן המקרים אתם עשויים לגלות שדווקא יש מה לעשות בנידון.

 

סיבות אפשריות לדחיית בקשת המשכנתא שהגשתם

  1. הבקשה שלכם לא עומדת במגבלות בנק ישראל הנוגעות לאחוז המימון או סכום ההחזר החודשי בעסקה.
  2. הערכת שמאי לנכס המיועד לרכישה בשווי הנמוך מאוד ממחיר הרכישה.
  3. בעייתיות של הנדל"ן מבחינה משפטית, בהיבטי מיקום פיזי או עיקולים והגבלות שהוטלו על הנכס.
  4. בעיה במקורות המימון של הלווים – לרבות התנהלות פיננסית המצביעה על אי עמידה בהתחייבויות, נטיה לאיחור בתשלומים, צבירת חובות העדר יציבות בהכנסות, דירוג אשראי שאינו גבוה, וכיוצא באלו.

 

מה עוד ניתן לעשות במצבים כאלו?

תהיה סיבת ההגבלה או הסירוב מצד הבנק, אין פירושה שבבנק אחר לא תוכלו לקבל את האישור העקרוני המיוחל. לכן גם אם בקשת המשכנתא שלכם סורבה אין סיבה שלא תגישו בקשות לשאר הבנקים למשכנתאות.

 

האם ניתן להפוך את החלטת הבנק על ידי הגשת מסמכי משכנתא נוספים?

בסקירה זו פירטנו איזה מסמכים צריך למשכנתא, כאשר מגישים בקשה לאישורים עקרוניים בבנקים למשכנתאות. אולם מעבר למסמכים הללו, ייתכן ותידרשו להגיש לבנק מסמכים נוספים כדי לשכנע אותו שאישור בקשתכם אינו כרוך בסיכון אמיתי עבורו.

הדרך שלכם לשכנע את הבנק שסירב לכם לשקול מחדש את בקשתכם לקבלת משכנתא, היא להציג ראיות התומכות בכך שאתם לווים רציניים עם יכולת החזר לגיטימית. ראיות אלו הן בעצם אישורים ואסמכתאות שונות המעידים על יכולתכם הכלכלית. כך או כך, מומלץ שלא לנדב לבנקים למשכנתאות מסמכים שלא נתבקשתם לספר מפורשות, כדי שלא להחמיר את מצבכם מול הבנקים שלא לצורך.

 

בשורה התחתונה

במידה ונדחיתם בבקשת האישור העקרוני למשכנתא, או שאושרו לכם סכומים נמוכים מכפי שביקשתם, זה הזמן להיוועץ ביועץ משכנתא מוסמך, על מנת לקבל תמונת מצב ברורה בנוגע לסיבת הסירוב או הגבלת הסכום מצד הבנק. לאחר מכן בהתאם להמלצותיו של יועץ המשכנתאות, תדעו כבר אילו מסמכים כדאי לכם להגיש לבנק בכדי להוכיח לו שיש לכם הון עצמי זמין ומקור הכנסה יציב וקבוע, המצדיק את מתן האשראי המבוקש.

מאמרים נוספים בנושא
מהם התנאים להגדלת משכנתא

הגדלת משכנתא היא דרך מקובלת שבה אנשים לוקחים הלוואה בתנאים אטרקטיביים במיוחד. בפועל, מדובר במהלך הידוע בתור "מיחזור משכנתא", שלטובת קבלת אישור מהבנק למשכנתאות לביצועו,

המשך קריאה