משכנתא בטוחה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

נטילת משכנתא כרוכה בלא מעט סיכונים, הן לנוטלי ההלוואה והן לגופים המלווים. עם זאת, ישנן כמה דרכים שבאמצעותן ניתן להקטין את חוסר הוודאות ולקחת משכנתא בטוחה. אמנם המונח הזה איננו מונח מקצועי אלא מונח שיווקי מעיקרו, אבל יחד עם זאת הוא אומר הרבה הן על סוג המשכנתא המועדף והן על התרומה של המסלול הבטוח ליציבות בהחזרי המשכנתא לאורך תקופה ארוכה.

במאמר שלפניכם נסקור את כל סוגי המשכנתא, תוך שמסלולי המשכנתא הבטוחים יזכו לסיקור נרחב במיוחד. מהי בעצם משכנתא ומהם הסיכונים שהלווים והמלווים נוטלים על עצמם? מהם מסלולי המשכנתא הקיימים ומה ההבדלים ביניהם? מהי בעצם משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה למדד ולמה המסלול הזה דווקא מאפשר יציבות ללווים ולמלווים כאחד? מה זה תמהיל משכנתא ומה היתרון ביצירת תמהיל משכנתא מאוזן? כדאי לקרוא – כל התשובות בהמשך המאמר.

מהי משכנתא ומה הסיכונים הגלומים בה

למרות שבעשורים האחרונים השתרשה בציבור הנחה שכל הלוואה וכל משכנתא מעניקה סוג של ביטחון, המצב איננו כך כלל ועיקר. למעשה, כל מי שמלווה כספים נוטל על עצמו את הסיכון שהלווים לא יחזירו את ההלוואה, או יחזירו רק חלק ממנה. מנגד, הלווים נוטלים סיכון כאשר הם נוטלים הלוואה צמודת מדד, צמודה לריבית הפריים או לדולר. ככל שהסכנות האורבות ללווים הן גדולות יותר, הרי שהסכנות למלווים גדולות שבעתיים.

ואם המלווים ייפגעו, עלולים אנשים פרטיים או בעלי עסקים רבים אחרים להיפגע. זאת, כיוון שהכסף המושקע במשכנתאות הוא שלהם. זאת בדיוק הסיבה לכך שהנחיות בנק ישראל מחייבות כל מי שלוקח משכנתא, לקחת לפחות חלק ממנה במסלול בטוח – קרי משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד. בשורות להלן נביא הסבר נרחב על המסלול הזה ועל היתרונות הגלומים בנטילת משכנתא לא צמודה למדד בריבית קבועה.

משכנתא בטוחה
משכנתא בטוחה

מסלולי משכנתא בטוחה וההבדלים ביניהם

כל מי שלוקח משכנתא, חייב להחליט במעמד סגירת העסקה מהו מסלול ההלוואה המועדף עליו. במרבית המקרים המסלול המועדף משלב שניים או שלושה מסלולי החזר משכנתא. בשורות להלן נסביר בצורה תמציתית אבל ברורה את מסלולי המשכנתא הקיימים – משכנתא בטוחה בריבית קבועה לא צמודת מדד, משכנתא בטוחה בריבית משתנה צמודה למדד, משכנתא בטוחה צמודה בריבית קבועה או משכנתא בטוחה בריבית משתנה לא צמודה.

 

משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה

מסלול זה חושף את הלווים לסיכון הגבוה ביותר. החזרי המשכנתא עלולים לעלות הן בעקבות עליית ריבית והן בעקבות עלייה במדד. במסלול הזה ההחזרים ההתחלתיים הם הנמוכים ביותר, אבל הניסיון מלמד כי במסלול הזה, העלייה בסכומי ההחזר היא גם המהירה ביותר.

 

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה

ההצמדה למדד אמנם קיימת, אבל הריבית לא תשתנה לכל אורך חיי המשכנתא. במסלול הזה ההחזרים יעלו רק אם המדד יעלה. מנגד, ההחזרים ההתחלתיים שהגוף המלווה ידרוש יהיו גבוהים, במטרה למזער את הסיכון שהוא נוטל על עצמו.

 

משכנתא לא צמודה למדד בריבית משתנה

כאן, הסיכון של הלווה נובע מהאפשרות להעלאת ריבית הפריים, שתגרום להעלאת סכומי ההחזר. על ריבית הפריים נביא הסבר בהמשך המאמר.

הלוואת בלון

בכל חודש יחזירו הלווים רק את הריביות ואת המדד. את כל סכום ההלוואה הם יחזירו במועד מוסכם מראש. הלוואה כזאת היא פחות נפוצה, וניתנת רק בנסיבות מיוחדות.

משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה למדד

מסלול המשכנתא הזה הוא הבטוח ביותר, כיוון שבו ההחזרים לא ישתנו לכל אורך חיי ההלוואה. יחד עם זאת, סכומי ההחזר ההתחלתיים יהיו גבוהים, פשוט כי הגוף המלווה ירצה להבטיח את עצמו ככל שניתן מפני שינויים צפויים בריבית או במדד.

 

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד והיתרונות שלה

במהלך שנת 2021 נשמעו לא אחת השגות באשר להוראת בנק ישראל המחייבת כל מי שנוטל משכנתא, לקחת לפחות שליש ממנה במסלול קבוע – קרי משכנתא לא צמודה למדד בריבית קבועה. הטענה העיקרית היתה שההחזרים הגבוהים פוגעים בלווים ומפחיתים את כושר התמרון שלהם. עם זאת, כבר בחודשים האחרונים של השנה הוכח כי הדרישה הזאת צודקת.

משכנתא בריבית קבועה לא צמודת מדד היא ללא ספק משכנתא בטוחה, למרות ההחזרים ההתחלתיים הגבוהים שלה. במסלול הזה, לא עלייה של המדד וגם לא עלייה בריבית אינן פוגעות ואינן נוגעות למי שנטל משכנתא במסלול זה. בחודשים האחרונים של 2021 התברר כי המדדים עלו מעבר למצופה. כמו כן התברר כי בניגוד למה שקרה בשנים האחרונות, גם ריבית הפריים צפויה לעלות, ואיתה כלל הריביות במשק. במצב הזה, המפסידים הגדולים יהיו מי שלקחו משכנתא צמודה בריבית משתנה.

 

תמהיל משכנתא מאוזן – מה זה ולמה זה חשוב בהקשר של משכנתא בטוחה

מכל האמור לעיל אפשר להבין לכאורה כי בחירת מסלול החזר למשכנתא נוגע לכל המשכנתא. ההנחה הזאת אינה נכונה כלל ועיקר. בדרך כלל, כל מי שנוטל משכנתא משלב בה שני מסלולים או יותר. מסלול אחד הוא משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה למדד, מה שמעניק ללווים עוגן יציב. חלק נוסף הוא משכנתא צמודה בריבית משתנה, מה שמקטין את ההחזרים, לכל הפחות בשלבים ההתחלתיים.

חלק נוסף נלקח במסלול צמוד חלקית – בדרך כלל צמוד מדד אבל בריבית קבועה. יחד עם זאת, במהלך 2021 ביטל בנק ישראל הנחיות קודמות, וכעת הוא מחייב את הלווים לקחת רק שליש מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה. כך, לווים חדשים יכולים לקחת את שאר המשכנתא בריבית משתנה לא צמודה. הם אמנם נוטלים על עצמם סיכון, אבל יחד איתו הם מקטינים בצורה משמעותית את ההחזרים החודשיים, לפחות בחודשים הראשונים או בשנים הראשונות של המשכנתא.

 

מה זה ריבית פריים ואיך היא קשורה למשכנתא בטוחה

בכל חודש מודיע בנק ישראל על גובה הריבית במשק. הריבית שאליה מתייחס הבנק הינה ריבית בנק ישראל. מדובר בריבית שאותה משלמים הבנקים עבור כסף שהם לווים מבנק ישראל, או מקבלים עבור כסף שהם מפקידים בו. על סמך הריבית הזאת נקבעת ריבית הפריים. הריבית הזאת כוללת את ריבית בנק ישראל, בתוספת הריבית שעליה מחליט כל בנק בנפרד. מריבית הפריים נגזרות כל הריביות בבנק.

גם כשמדובר במשכנתא, מדברים הנציגים של הבנק במונחים של ריבית פריים פלוס X אחוזים. כל שינוי בריבית בנק ישראל, משנה את ריבית הפריים ואיתה, כמובן, את הריבית שאותה משלם הלקוח הסופי. כשמדברים על משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, מדברים על ריבית פריים שלא תשתנה גם אם בנק ישראל ישנה את הריבית שלו. בשנים האחרונות, מאפשרים הבנקים לקחת משכנתא לא צמודה למדד בריבית קבועה אשר תשתנה רק אחת לכמה שנים.

 

משכנתא בטוחה והחשיבות של יציבות בריבית ובהחזרי המשכנתא

אחת הנגזרות של נטילת משכנתא, היא הוצאה קבועה שכל משק בית נושא בה בשל החזרי המשכנתא. ככל שהחזרי המשכנתא יהיו יציבים יותר, כך האפשרויות של המשפחה לתכנן את התקציב תהיינה טובות יותר. מצד אחד, משכנתא בריבית משתנה ללא הצמדה תקטין את ההחזרים בטווח הקצר. מצד שני, האפשרות שהריבית תעלה מאד היא ריאלית.

ההוכחה לכך נמצאת באינפלציה הגבוהה מאד הארה"ב בשנה האחרונה, אינפלציה שעלולה בהחלט ל\לוג לישראל. לפיכך, כשמדברים על משכנתא בטוחה, כדאי לחשוב על משכנתא בריבית קבועה לא צמודת מדד עבור חלק גדול ככל שניתן מהמשכנתא. בטווח הבינוני והארוך, מסלול המשכנתא הזה הוא היציב והבטוח ביותר.

מאמרים נוספים בנושא
מהם התנאים להגדלת משכנתא

הגדלת משכנתא היא דרך מקובלת שבה אנשים לוקחים הלוואה בתנאים אטרקטיביים במיוחד. בפועל, מדובר במהלך הידוע בתור "מיחזור משכנתא", שלטובת קבלת אישור מהבנק למשכנתאות לביצועו,

המשך קריאה
מסמכים לקבלת משכנתא

קבלת הלוואת משכנתא היא תהליך עתיר בירוקרטיה, שאנשים רבים ניגשים אליו ממקום חרד, ולא במקרה. בקשת אישורים עקרוניים למשכנתא מהבנקים למשכנתאות, היא בין הפעולות הראשוניות

המשך קריאה