משכנתא חדשה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

בשנים האחרונות ולמרות עליית המחירים ומגפת הקורונה כמות משקי הבית בישראל שמבקשים לקחת משכנתא חדשה עולה מדי שנה. לקיחת משכנתא הינה אחת המשימות החשובות ביותר בעת רכישת דירה והיא תלווה אתכם שנים ארוכות. לכן, לפני שקופצים למים חשוב להבין מהי משכנתא חדשה, איך ניתן לחסוך בהחזרים ומהו בכלל תמהיל משכנתא?

משכנתא חדשה על רגל אחת

המשכנתא היא הלוואה בסכומים גבוהים, בדרך כלל מעל 100 אלף שקלים, המיועדת לרכישת נכס. את הלוואת המשכנתא פורסים להחזרים חודשיים למשך 20 עד 30 שנים.

היות ומדובר על הלוואה בעלת סיכון גבוה עבור הבנק, וזאת בשל הסכום הגבוה שניתן כהלוואה, הבנק נדרש לקבל עירבון על החזרת ההלוואה. בעת לקיחת משכנתא העירבון הוא הנכס הנרכש.

משכנתא למוגבלים
משכנתא למוגבלים

מהו גובה המשכנתא שניתן לקחת?

לא ניתן לקבל משכנתא על כל סכום שתרצו ויש לכך מספר סיבות שקשורות בעיקרן לסיכון שהבנקים לוקחים בעת מתן המשכנתא ומסתכמות בסופו של דבר בהגדרות הרגולטור שהוא בנק ישראל.

במה תלוי גובה המשכנתא?

  1. עלות הנכס – היות והעירבון שלכם הינו הנכס עצמו, במקרה בו לא תוכלו לשלם את המשכנתא, הבנק ייאלץ למכור בעצמו את הנכס ולהחזיר את ההלוואה בצורה זו. בשל כך, גובה ההלוואה תלוי בערך הנכס אותו תרצו לרכוש. מעבר לכך, המשכנתא החדשה שתקחו לא יכולה לעלות (לכל היותר) על סכום של 75% מערך הנכס.
  2. כושר ההשתכרות שלכם – או במילים אחרות, מהו הנטו שנותר לכם בסוף החודש, אחרי החזר של הלוואות אחרות. הבנקים אינם מאשרים החזר חודשי הגבוה מרבע מההכנסות נטו של משק הבית. וזאת כדי למנוע קריסה כלכלית של משק הבית.

 

השלב הראשון – אישור עקרוני לקבלת משכנתא

שלב קבלת המשכנתא החדשה הינו אחד השלבים האחרונים בתהליך. בשלב הראשון והחשוב ביותר ולפני שאתם חותמים על רכישת הדירה חשוב מאוד לקבל אישור עקרוני לקבלת המשכנתא. מדובר על אישור, ללא כלל הפרטים הסופים, המהווה אסמכתא שהבנק אכן מוכן בהתאם לנכס שבחרתם, לשכר שלכם ולהון הראשוני שבידכם להעניק לכם את המשכנתא בגובה שאתם דורשים. חשוב לזכור, גם בשלב זה וגם לאחריו הבנק עשוי לבטל את האישור ולא להעניק לכם משכנתא.

 

הסיבות לסירוב הבנק להעניק משכנתא או אישור עקרוני למשכנתא

  1. נכס בעייתי – לדוגמה, נכס שיש עליו משכון לבנק אחר או לאדם פרטי אחר. במקרים אלו, אם הבנק יידרש לכך הוא לא יוכל לתבוע את הנכס לצורך פידיון החוב ועל כן הבנק ימנע ממתן המשכנתא.
  2. אחוזי מימון גבוהים מדי – האחוז המרבי למתן משכנתא חדשה לרכישת דירה משתנה והוא תלוי במספר הדירות שבבעלותכם. את האחוז הנותר תדרשו להביא בתור הון ראשוני ולהציג לבנק אסמכתאות על קיומו של הכסף.
    • דירה ראשונה –  במקרה של דירה יחידה וראשונה, ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך הדירה.
    • דירה להשקעה – כשרכישת הדירה הינה לצורך השקעה ויש בבעלותכם דירה נוספת, הבנק יעניק לכם משכנתא בגובה של עד 50% מערך הדירה.
    • משפרי דיור – מקרים בהם רוכשים דירה אשר תחליף דירה קיימת, במקרים אלו הבנק יעניק משכנתא של עד 70% מערך הנכס.
  3. יכולת החזר נמוכה – את המשכנתא ניתן לפרוס לתשלומים של עד 30 שנה, כל תשלום כזה מוגדר בתור ההחזר החודשי שתדרשו לשלם. תשלום זה אינו יכול לעלות על רבע מסך ההכנסות נטו (בניכוי החזרים על הלוואות נוספות) של מבקשי ההלוואה. המטרה של הגבלה זו הינה למנוע מאנשים לקחת הלוואה גבוהה מדי שאין באפשרותם להעמוד בהחזרים שלה.

 

באילו גופים ניתן לקחת משכנתא?

היות ומדובר על משכנתא חדשה, ניתן לקחת אותה בכל אחד מבנקי המשכנתאות בישראל. למרבית הבנקים הגדולים והמוכרים יש מחלקת משכנתאות. אל תתפתו לקחת משכנתא בבנק שבו יש לכם חשבון או בבנק הראשון שאתם פונים אליו. מיקוח והשוואה בין הבנקים יכולה להוזיל לכם את ההחזר החודשי במאות שקלים ואת ההחזר הסופי של המשכנתא בעשרות אלפי שקלים.

נוסף לבנקים, ישנם גופים פיננסים נוספים אשר מעניקים משכנתאות. גופים אלו אינם כפופים לפיקוח של בנק ישראל ולכן יתנו משכנתא בתנאים מקלים יותר. אך, העלות על כך תגיע בצורת הריבית שתדרשו לשלם.

 

תמהיל משכנתא – שילוב הוא סוד הקסם

לעומת הלוואות קטנות יותר בהן יש מסלול אחד ויחיד להחזר ההלוואה במשכנתא ישנם סוגים רבים של מסלולים שניתן ואף רצוי לשלב יחד בתור תמהיל משכנתא חדשה. בפועל מדובר על שילוב של מספר הלוואות יחד היוצרות בסופו של דבר את המשכנתא המלאה שלכם.

בעת בניית תמהיל המשכנתא חשוב מאוד להתחשב בשלושה פרמטרים עיקריים, המצב הכלכלי הנוכחי שלכם, כושר ההישתכרות והמצב הכלכלי העתידי ומצב השוק. בהתאם לשילוב של שלושת הפרמטרים הללו חשוב לחלק ולבחור את מסלולי המשכנתא כך שתשלמו את הריבית הנמוכה ביותר ותהיה לכם יציבות יחסית בתשלומים.

 

מסלולי משכנתא

קיימים עשרות מסלולים שונים של משכנתאות אשר הבנקים השונים מציעים.מסלולים אלו נבדלים ביניהם בסוג ההצמדה (אם קיימת) ובשינויים אפשריים בריביות לאורך השנים. בדרך כלל סוגי המסלולים שהבנקים מציעים דומים מאוד וההבדל בין הבנקים השונים יהיה בתנאים הספציפים כמו הריבית או תאריך השינוי. ישנם מספר מסלולים עיקריים שתמהיל מרבית המשכנתאות החדשות יהיה בנוי עליהם.

 

ריבית קבועה לא צמודה

המסלול הראשון הינו ריבית קבועה לא צמודה. מדובר על המסלול הבטוח ביותר. הריבית לא תשתנה כלל לאורך כלל שנות ההחזרים. עם זאת, מדובר על אחד המסלולים היקרים ביותר וזאת בשל הריביות היחסית גבוהות שתקבלו על חלק זה במשכנתא.

 

ריבית קבועה צמודה למדד

מסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד, הריבית תשתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. במקרים אלו הריבית ההתחלתית תהיה נמוכה יותר, אך ההחזר צפוי לגדול למול שינויים במדד המחירים לצרכן.

 

ריבית פריים

מדובר בתת מסלול מהסוג של ריבית קבועה צמודה, במסלול זה הריבית צמודה לריבית הפריים אשר מוגדרת על ידי בנק ישראל. כיום הריבית נמצאת בשפל יציב של שנים ארוכת, אך עלייה בריבית הפריים עשויה לגרור עלייה משמעותית בהחזרי המשכנתא.

 

יועץ משכנתא, בעיקר כשמדובר על משכנתא ראשונה

אין חובה לפנות ליועץ משכנתאות, ניתן לבצע את הליך לקיחת המשכנתא ללא ליווי. אך, יועץ משכנתאות טוב יכול להוזיל את ההחזר החודשי והריביות באופן משמעותי מאוד ובאופן הזה לחסוך לכם אלפי שקלים לאורך השנים.

ליועץ משכנתאות ישנם מספר תפקידים בעיקר כשמדובר על משכנתא חדשה וראשונה.

התפקיד הראשון שלו הינו בניית תמהיל המשכנתא והתאמה שלו לצרכים בהווה ובעתיד של הלווים, כולל תכנון של תקופות פירעון מוקדם במידת הצורך.

התפקיד השני של יועץ המשכנתאות הינו מיקוח. מבחינת הבנקים, הרווח הגדול ביותר שלהם מגיע מהחזרים של הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט. כשמגיעים לבנק עם מספר הצעות מבנקים אחרים, ניתן להוריד את הריביות באופן משמעותי. נוסף לכך, ליועץ משכנתאות יש את כוח הקנייה הרחב היות והוא מגיע לאותם הבנקים מספר רב של פעמיים. בצורה זו הבנק יעדיף להוריד לכם את הריבית בכדי שאותו יועץ יביא אליהם גם את הלקוח הבא.

והתפקיד האחרון שאסור לזלזל בו, הינה ביצוע כל ההליכים הבירוקרטים במקומכם. מדובר על חסכון רב בזמן שלכם. לכן מומלץ מאוד, בעיקר במשכנתא חדשה לא לוותר על יועץ מומחה.

מאמרים נוספים בנושא
מהם התנאים להגדלת משכנתא

הגדלת משכנתא היא דרך מקובלת שבה אנשים לוקחים הלוואה בתנאים אטרקטיביים במיוחד. בפועל, מדובר במהלך הידוע בתור "מיחזור משכנתא", שלטובת קבלת אישור מהבנק למשכנתאות לביצועו,

המשך קריאה
מסמכים לקבלת משכנתא

קבלת הלוואת משכנתא היא תהליך עתיר בירוקרטיה, שאנשים רבים ניגשים אליו ממקום חרד, ולא במקרה. בקשת אישורים עקרוניים למשכנתא מהבנקים למשכנתאות, היא בין הפעולות הראשוניות

המשך קריאה