כמעט כל מי שרכש בחיו דירה במדינת ישראל חווה בעצמו את נושא לקיחת המשכנתא, בחירת תמהיל המשכנתא, התמקחות עם הבנקים ולבסוף חתימה על אנסוף דפים. עכשיו כשאתם בוחרים לרכוש דירה חדשה ולהחליף את הדירה הקיימת, תזכו לעבור את התהליך פעם נוספת וזאת כדי לקחת משכנתא למשפרי דיור. מה ההבדל בין משכנתא למשפרי דיון לבין משכנתא לדירה ראשונה? מה חשוב לדעת? ולמה מומלץ מאוד לבחון מחדש את בנק המשכנתאות שלכם?
מהי ההגדרה של משפרי דיור?
לפני שצוללים לכל המידע הרב שחשוב מאוד לדעת לפני שלוקחים משכנתא למשפרי דיור, חשוב להבין את המשמעות של הגדרה זו. מדובר על הגדרה הקשורה באופן ישיר לרגולציה על עולם המשכנתאות בישראל.
משפר דיור הינו כל אדם שבבעלותו ישנה דירה אחת והוא בוחר למכור אותה ולרכוש במקומה דירה אחרת (בדרך כלל מושפרת ומכאן השם). בסוף התהליך אותו אדם או תא משפחתי ישאר הבעלים של נכס אחד.
מהי משכנתא למשפרי דיור?
משכנתא למשפרי דיור זהה מבחינת כל האלמנטים שלה למשכנתא רגילה. מדובר בהלוואה לצורך רכישת דירה, הניתנת כנגד שיעבוד של הנכס הנרכש. מבחינת תנאי קבלת המשכנתא ההבדל היחיד מגיע באחוזי המימון שניתן לקבל. מלבד זאת, כל התנאים נותרים זההים. לדוגמה ההחזר החודשי אינו יכול להעלות על רבע מההכנסות הפנויות.
למה צריך לקבל משכנתא חדשה למשפרי דיור ולא ניתן להמשיך עם המשכנתא הקודמת?
אומנם תנאי קבלת המשכנתאות הינו דיי דומה, אך בדרך כלל ערך הדירה הנרכשת בתור משפרי דיור הינה יקרה יותר ולכן אתם צפויים לבקש קרן משכנתא גבוהה יותר. בנוסף ויותר קריטי מכך, בעת הגשת המשכנתא השעבוד הינו ספציפי על נכס מסויים. לכן ברגע שאתם מוכרים את הנכס אין לכם זכות להשאיר אותו משועבד לטובת הבנק. אתם תדרשו לשעבד את הנכס החדש לטובת המשכנתא למשפרי דיור.
ההבדלים בין אחוזי המימון בסוגי המשכנתאות השונות
הרגולטור שהוא בנק ישראל מגדיר באופן ברור ומובן את אחוזי המימון המקסימלים שניתן לתת בכל סוג נכס. המטרה של הרגולטור הינה למנוע מצב של קריסת שוק הנדל"ן כמו במשבר הסאב-פריים בארה"ב. מצב שהותיר את הבנקים ללא החזרי ההלוואות ועם נכסים שאינם שוום בשלב זה את ערך המשכנתא.
- נכס ראשון – במקרה של נכס ראשון, המימון המקסימלי יכול להגיע ל-75% מערך הדירה הריאלי.
- משפרי דיור – במקרה של משפרי דיור המימון המקסימלי יכול להגיע רק עד 70% מערך הדירה ולכן תדרשו להביא 30% מערך הדירה.
- דירות להשקעה – הכוונה בדירה שנייה או יותר של אותם בעלים. במקרה זה המימון המקסימלי יכול לעמוד על עד 50% מערך הדירה בלבד.
האם יכולים לסרב לתת למשפר דיור משכנתא?
חשוב להבין כי מדובר על משכנתא חדשה לכל דבר ועניין, היות ומדובר על נכס חדש. לכן כל התנאים של הבנק לסירוב מתן המשכנתא חלים גם במקרה זה. חשוב לזכור שהבנק אינו מסתמך על הנתונים שניתנו לנו בעת קבלת ההחלטות על המשכנתא הראשנה. לכן כל שינוי מבחינת הבנק יכול להוות את הסיבה לסירוב מתן המשכנתא.
הסיבות לסירוב לקבלת משכנתא למשפרי דיור
- סיבות כלכליות אישיות – אומנם הבנק ביצע בדיקה מעמיקה לפני מתן המשכנתא הראשונה, אך דברים משתנים ולכן תדרשו להעבור הליך נוסף לאימות הפרטים.
- גובה המשכנתא – הסיבה השנייה שיוכלה לגרום לסירוב הבנק לאשר את המשכנתא הינה גובה המשכנתא. אחוז המיון יכולים להגיע ל-70% בלבד. אם תבקשו יותר מכך הבנק יסרב לתת לכם את המשכנתא. הדבר נכון גם לגבי החזר חודשי העולה על רבע מההכנסות נטו.
- סיבות הקשורות בנכס – כמו במשכנתא רגילה, גם במקרה של משכנתא למשפרי דיור הבנק יבמחן את הנכס, את העלות שלו ואת תקינות הבנייה שלו.
מחזור משכנתא – אל תשארו באותו הבנק
בפועל מה שעליכם לעשות הוא לסגור את המשכנתא הראשונה וזאת על ידי תשלום ערך המשכנתא עלי ידי שימוש בכסף מהמכירה של הדירה. בפועל מדובר על הליך של מחזור המשכנתא לצורך לקיחת משכנתא חדשה.
אנשים רבים מתפתים להישאר באותו בנק בו הם לקחו את המשכנתא הראשונה. הסיבות להישאר כוללות חוסר ידע לגבי שינויים שהתרחשו בשנים מאוד כמו גם פחד משינויים.
מדובר בטעות. ייתכן שאכן בנק זה יהיה הבנק הזול ביותר, אך אסור להחליט על כך בטרם ביצעתם בדיקה חוזרת בין כלל הבנקים, התמקחתם וניסיתם לשפר את תנאי ההלוואה עד המקסימום.
תמהיל המשכנתא – התאימו למשכנתא למשפרי דיור
כמו שבוחנים מחדש את הבנק המלווה לצורך המשכנתא, כך גם יהיה עליכם לבחון מחדש את סוגי המסלולים המופיעים במשכנתא, הערך של כל אחד מהמסלולים בתוך המשכנתאץ
התאמת תמהיל המשכנתא למשפרי דיור צפויה להיות קלה יותר וזאת משום שיש לכם את הניסיון והידע הדרושים כדי לבחון את הצלחת הערכות לגבי התמהיל הקודם. ולשפר על בסיסו.
הכי חשוב לא לשכוח לשלב בין מסלולי משכנתא שונים ומגוונים, כך שערך המשכנתא לא יזנק בעת שינויי מדדים, שינוי מט"ח או שינוי בריבית הפריים.
סוגי מסלולי המשכנתא
ישנם מסלולים רבים ושונים. ההבדלים בינהם קשורים הן לשינוי של הריבית (האם היא נותרת קבועה לאורך כלל חיי המשכנתא או משתנה כל X שנים). האלמנט השני המבדיל בין סוגי המשכנתאות הינו הצמדה למדד המחירים לצרכן.
כלל שהמשכנתא יותר תלויה בגורמים חיצוניים כך היא מסוכנת לכם יותר ומסוכנת פחות לבנק. לכן הבנק יעניק במסלולים מהסוג ריביות נמוכות יחסית ומשתלמות.
משכנתא בלון – האופציה הזמנית כמשכנתא למשפרי דיור
אפשרות חשובה מאוד שמשפרי דיור צריכים להכיר הינה משכנתא למשפרי דיור בצורה של משכנתא בלון. מדובר במשכנתא בה מחזירים לאורך תקופת ההלוואה אך ורק את הריבית על המשכנתא ללא החזר של הקרן. בתום תקופת ההלוואה תדרשו לשלם את הסכום של כלל הקרן בשלמותה.
משכנתא זו שנקראת גם משכנתא גישור מתאימה במיוחד למשפריי דיור שרכשו דירה וצריכים לשלם את התשלומים עליה, אך טרם מכרו את הדירה הקיימת שלהם.
במצב כזה ניתן לקחת משכנתא על הסכום שיש לשלם ולהחזיר אותה בתום תקופת ההלוואה וזאת לאחר שהדירה שלכם נמכרה והתקבל הכסף.
מה ההבדל בין משכנתא למשפרי דיור לבין משכנתא לדירה להשקעה?
מלבד משכנתא לדירה ראשונה ומשכנתא למשפרי דיור ישנה גם משכנתא לדירה להשקעה. מדובר במשכנתא הניתנת על רכישה של נכס נוסף ולא החלפה של נכס קיים וזהו ההבדל העיקרי בתבנית בין שתי ההלוואות הללו. הבדל נוסף מגיע מאחוזי המימון.
יועץ משכנתאות – השקיעו למען העתיד
הליך לקיחת המשכנתא הינו הליך סבוך ובירוקרטי ומומלץ מאוד להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה בתחום של מחזור משכנתא ומשכנתא למשפרי דיור.
ליועץ המשכנתאות ישנם שני תפקידים ברורים מאוד. הראשון הוא חיסכון בזמן. יועץ המשכנתאות יבצע את כלל הריצות אל מול הבנקים בעצמו.
נוסף ולא פחות חשוב האמצעות מיקוח נכון ושימוש בקשרים ובכוח הקנייה הרב, יועץ המשכנתאות יכול להוריד את אחוזי הריביות באופן משמעותי ובכך להוזיל לכם את ההחזרים החודשיים לאורך השנים.
