משכנתא למשקיעים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

בעלי דירות ובתים רבים בארץ משתעשעים לא אחת ברעיון של קניית נכסים להשקעה, אך מגלים שהם חסרים את ההון הנדרש לשם כך לאחר שרכשו נכס למגורים. לכן המאמר הבא יוקדש לסקירת מקורות המימון הזמינים למשקיעים בנדל"ן, בדגש על משכנתא למשקיעים. קריאה חשובה ומומלצת לכל ישראלי שמעוניין לרכוש נכס להשקעה!

מה השוני הקיים בין הלוואת משכנתא למשקיעים למשכנתא לרכישת דירה?

ישנם שני הבדלים מהותיים בין משכנתא "רגילה" לרכישת נכס למגורים ובין משכנתא למשקיעים:

 

  1. אחוז המימון – במשכנתא לרכישת דירה ראשונה, ההון העצמי ההתחלתי הנדרש לשם קבלת המשכנתא הוא בסך 25% בלבד. אולם כשמדובר על משכנתא להשקעה שהיא בהגדרתה, משכנתא לדירה שנייה ומעלה, אחוז המימון שאותו הבנקים למשכנתאות נוהגים לאשר, הוא לא יותר מ- 50% משוויו של הנכס המיועד לרכישה, ובחלק מהמקרים – עד 60%. יחד עם זאת מן הראוי להזכיר כי הבנקים למשכנתאות לא בהכרח מחויבים לספק אחוזי מימון כאלה ללווים, ובנסיבות מסוימות הם אף יכולים לבקש מהלווה להציג הון עצמי בשיעור גדול, על פי סוג הנכס שיועד לרכישה ומאפייניו הייחודיים של הלווה.

 

  1. גובה הריביות – באופן עקרוני, גובה הריביות שאותן הבנקים למשכנתאות גובים עבור משכנתאות למשקיעים, אינו שונה מאוד אם בכלל, מן הריביות שהם גובים עבור משכנתא לדירה ראשונה. יחד עם זאת, גם כאן הבנקים נוהגים לגבש את תמהיל המשכנתא על סמך כמה וכמה שיקולים, כתלות במצבו הכלכלי של הלקוח ונתוניו הפרטניים.
משכנתא למשקיעים
משכנתא למשקיעים

מהו החסם העיקרי העומד בפני לווים ששוקלים לקחת משכנתא למשקיעים?

ברכישת דירה שנייה או נכס נדל"ני אחר שאינו הנכס הראשון של הלווים, הרוכשים חייבים בתשלום של מס רכישה בסך עד 10% מערך הנכס הנרכש – כתלות בשווי המוערך שלו. בהקשר זה טוב לדעת כי באינטרנט ניתן למצוא באתרים שונים מחשבון משכנתא למשקיע ומחשבוני מיסים  שיסייעו לכם בחישוב של גובה מס הרכישה שתידרשו לשלם כאשר תרכשו נדל"ן להשקעה.

 

משכנתא למשקיעים – סוגי ההלוואות הקיימים

ככלל, ישנם שני סוגים של הלוואות משכנתא להשקעות שחשוב להכיר:

  1. משכנתא להשקעה כהלוואה שבה משועבד נכס נדל"ני קיים
  2. משכנתא להשקעה כהלוואה שבה משועבד נכס נדל"ני קיים

במקרה הראשון, המשקיעים רשאים למעשה לרתום את הנכס הקיים בבעלותם, על מנת למנף אותו לרכישת נכס חדש בנוסף. מנגד במקרה השני, החזרי המשכנתא מכוסים על בסיס דמי השכירות שהמשקיע גובה מן השוכרים שישוכנו בנכס. בשיטה זו, בחלוף תקופת המשכנתא המשקיע נהנה מנכס ללא שעבוד, המצוי בבעלותו הבלעדית.

 

 

כנגד אלו נכסים אפשר לבקש משכנתאות למשקיעים?

ישנם סוגים שונים של נכסים שניתן לקבל משכנתא למשקיעים כנגדם. אמנם ישראלים רבים נוהגים כברירת מחדל לבחור בדירה להשקעה או בקניית בית להשקעה. אולם גם השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה מקובלת מאוד בשנים האחרונות. כך גם לגבי השקעה בנדל"ן מסחרי או נדל"ן חקלאי.

 

אילו פרמטרים נבדקים בבנק כשלווה מבקש משכנתא למשקיעים?

כשלווים פוטנציאליים החפצים ברכישה של נכסי נדל"ן להשקעה מבקשים מהבנקים למשכנתאות הצעה למשכנתה למשקיעים, נבחנת בקשתם על ידי הגופים המלווים בשלושה מישורים עיקריים, אשר עתידים להשפיע על הסכמתם של הבנקים להעמיד לרשותם אשראי לטובת עסקת הרכישה, ועל מידת האטרקטיביות של תנאי הריבית וההחזר שיוצעו להם:

  1. יכולת העמידה של המבקשים בהחזרי המשכנתא
  2. היסטוריית האשראי של המבקשים
  3. שוויו של הנכס המיועד לרכישה

 

כללי אצבע ללקיחת משכנתא למשקיעים

אף שלקיחת הלוואת משכנתא לנכס להשקעה עשויה במבט ראשון להצטייר כמהלך מורכב ומרתיע, זה לא חייב להיות המצב. אם תקפידו לעקוב אחרי כללי האצבע להלן, אנו סבורים שתגלו כי התהליך הרבה פחות מורכב ממה שהנחתם:

  1. מצאו נדל"ן מתאים להשקעה ובצעו חישוב של העלות הכוללת של העסקה אל מול ההון העצמי הזמין לכם – בשלב זה, עליכם להעריך גם את גובה הסכומים שאתם עתידים להוציא על מיסי מקרקעין ובכללם מס שבח ומס רכישה. זהו הבסיס לאומדן מדויק יותר של כדאיות ההשקעה בנכס. חשוב להקפיד גם לכלול בשקלול את ההוצאות הנלוות לעסקה ובכללן: שכר טרחה לעורך דין מקרקעין, הפרשי ההצמדה, העלות של פתיחת תיק המשכנתא בבנק, עלות ייעוץ משכנתאות, מחיר בדיקת שמאות מוקדמת, דמי ההסכמה שישולמו למינהל מקרקעי ישראל, מחיר ביטוח המשכנתא שבו פוליסת ביטוח חיים ופוליסת ביטוח מבנה, ועוד.
  2. הגישו לבנקים שונים למשכנתאות בקשות למתן אישור עקרוני עבור הלוואת משכנתא למשקיעים – לפני שאתם ממהרים לרכוש את נכס המקרקעין להשקעה, אסור לוותר על ביצוע סקר שוק מקיף בין הבנקים השונים למשכנתאות וכמובן, קבלת אישורים עקרוניים למשכנתא למשקיע מגוף מימון אחד לכל הפחות. המטרה בשלב זה היא לוודא את עצם קיומו של בנק מלווה שיסכים בכלל להעמיד לרשותכם אשראי להשקעה, על מנת שלא תשקיעו את זמנכם בעסקת רכישת נדל"ן שלא תתממש מפאת בעיות מימון שלא צפיתם אותן מראש. האישור העקרוני שתקבלו מהבנקים השונים למשכנתאות יסייעו לכם גם להבין מהם תנאי המשכנתא לדירה שניה שתוכלו להשיג ולחשב את סכום ההחזר החודשי הצפוי לכם עבור הנכס הנוסף, מול כל בנק.
  3. הזמינו שמאי מקרקעין פרטי לטובת שמאות מוקדמת – בדיקת שמאות מקדימה פרטית לנכס המיועד להשקעה, היא אמנם לא שלב הכרחי בנטילת משכנתא להשקעה. יחד עם זאת, זוהי בדרך כלל החלטה המתבררת ככדאית מאוד, היות והיא מסייעת למשקיעים לאמוד את אחוז המימון שלו הם עומדים להזדקק כאשר יקחו את המשכנתא לנכס שני. למשל, משקיעים שמתכננים לרכוש דירה הנמכרת בעלות גבוהה מזו ששמאי המקרקעין שהבנק למשכנתאות העריך בה את הנכס, עלולים לגלות כי אחוזי המימון המרביים שהבנק למשכנתאות מאפשר להם לקבל כנגד הדירה הזו, אינם מספיקים לכיסוי עלות הרכישה של הנכס. מצב כזה עלול להוביל לצורך בגיוס של הון עצמי נוסף, או במציאת אפיקי מימון נוספים, וכפועל יוצא – להכשיל את עסקת הרכישה. מסיבות אלו, כדאי בהחלט ליזום פנייה עצמאית לשמאי מקרקעין פרטי אשר עובד מול הבנקים למשכנתאות, ולשלם לו ישירות על בדיקת שווי לנכס, המתבצעת על פי כל הקריטריונים שאותם הבנקים בודקים. כך תהיו ערוכים מראש לכל תרחיש.
  4. בחרו את הבנק שמציע לכם את התנאים האטרקטיביים ביותר למשכנתא למשקיעים –  חשוב ביותר להשוות את תנאי המשכנתא לנכס נוסף שהוצעו לכם בבנקים השונים למשכנתאות ולא להתבייש להתמקח על מנת להשיג את תנאי ההלוואה המשתלמים ביותר עבורכם.
  5. פתחו את תיק המשכנתא שלכם בבנק הנבחר – השלב הכמעט סופי בתהליך קבלת המשכנתא לנדל"ן להשקעה הוא למעשה פתיחת תיק המשכנתא מול הבנק למשכנתאות שהציע לכם את התמהיל המשתלם ביותר. בשלב זה תידרשו להמציא עבור הבנק טפסים שונים ואישורים לבטוחות שלכם, כדי למשכן את הנכס להשקעה לטובת הבנק למקרה שבו חלילה, לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.

 

האם חייבים לקחת משכנתא שנייה דווקא מהבנק למשכנתאות שבו לקחנו את המשכנתא הראשונה שלנו?

למרות שמשקיעים רבים נוטים לבקש משכנתא שנייה מאותו בנק שדרכו לקחו את המשכנתא שלהם לרכישת דירה ראשונה, חשוב לדעת שאין הכרח לפעול כך, ובהרבה מן המקרים – גם לא בהכרח כדאי. לעיתים תגלו כי דווקא בנק מתחרה יציע לכם תנאים אטרקטיביים בהרבה אם תפנו אליו בבקשה לקבלת משכנתא למשקיעים.

מאמרים נוספים בנושא
מהם התנאים להגדלת משכנתא

הגדלת משכנתא היא דרך מקובלת שבה אנשים לוקחים הלוואה בתנאים אטרקטיביים במיוחד. בפועל, מדובר במהלך הידוע בתור "מיחזור משכנתא", שלטובת קבלת אישור מהבנק למשכנתאות לביצועו,

המשך קריאה
מסמכים לקבלת משכנתא

קבלת הלוואת משכנתא היא תהליך עתיר בירוקרטיה, שאנשים רבים ניגשים אליו ממקום חרד, ולא במקרה. בקשת אישורים עקרוניים למשכנתא מהבנקים למשכנתאות, היא בין הפעולות הראשוניות

המשך קריאה