הלוואת משכנתא לשיפוץ הבית היא הלוואה שנהוג לקחת לקראת רכישה של נדל"ן למגורים כמו דירה או בית, או לטובת ביצוע "מתיחת פנים" לדירה או בית קיימים. המשכנתא לשיפוץ הבית, כפי שמשתמע משמה, היא למעשה הלוואה שבאה לסייע ללווים לכסות את הוצאות השיפוצים או הוצאות ההשבחה של הנכס שבבעלותם.
במדריך זה נסביר אילו סוגים של שינויים המתבצעים בנכסי מקרקעין, מכוסים במסגרת ההגדרה של "שיפוץ הבית" בהקשר לקבלת משכנתא לצורך זה, ואיך אפשר לקבל הלוואה כזו בתנאים הנוחים והמשתלמים ביותר.
משכנתא לשיפוץ הבית וסוגי השינויים בנכס שהיא מאפשרת
אם שמעתם את המושג "משכנתא לשיפוץ הבית" ותהיתם במה מדובר, הרי שהכוונה היא לביצוע סוגים שונים של שינויים להשבחת הנכס שיכולים להתבטא במספר אופנים:
- תיקון של תשתיות בדירה או בבית – לדוגמה: תיקונים בצנרת, תיקונים בתשתית החשמל, תיקון בתשתיות מים, תיקון של בעיות גז, וכיוצא באלו.
- שיפורים ותיקונים למיניהם בחללים הפנימיים של הדירה או הבית – לדוגמה: שיפוץ של המטבח, החלפת האמבטיה או השירותים, שיפוץ של הסלון, החלפת חדר השינה, ועוד.
- הרחבה של הדירה או הבית – לדוגמה: הוספה של מרפסת שמש לדירה, בניית חדר נוסף בבית או בדירה, וכיוצא באלו, בכפוף לקבלתם של אישורים רלוונטיים.
- שיפורים קוסמטיים בדירה או בבית – לדוגמה: צביעה של הבית או הדירה, החלפה של מרצפות, שבירת קירות, וכן הלאה.
- רכישה של רהיטים ו/או מוצרי אלקטרוניקה.
- התקנה של עזרים סיעודיים ברחבי הדירה או הבית.
במה נבדלת משכנתא לשיפוץ הבית מהלוואה למשפרי דיור?
השוני בין שני סוגי המשכנתאות קשור בכך שמשכנתא לשיפוצים בבית נועדה למי שממשיכים להתגורר בנכס הקיים שבבעלותם, בעוד שהמשכנתא למשפרי דיור נועדה לסייע ללווים לעבור לגור בנכס חדש.
מי יכול להפיק תועלת ממשכנתאות לשיפוץ הבית?
המשכנתא לשיפוץ בבית מספקת מענה מוצלח למי שחפצים בביצוע שיפוץ מורכב, כולל ויקר בביתם או בדירתם, וזקוקים למימון מסוים לשם כך. משכנתאות לשיפוץ הבית הן במהותן הלוואת משכנתא לכל מטרה, אולם כזו אשר מיועדת לצרכי שיפוצים בלבד.
איך אפשרי לקבל הלוואת משכנתא לשיפוץ בבית?
ניתן לבקש הלוואת משכנתא לשיפוץ מהבנקים השונים למשכנתאות בארץ, כאשר אישור ההלוואה מותנה בעמידה של המבקשים במספר תנאי זכאות כדלקמן:
- המבקשים הם בעליו של נכס אשר רשום על שמם בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל, או ברישומי החברה המשכנת.
- המבקשים ימציאו לגוף המלווה מסמך הכולל הערכה מפורטת ומנומקת של עלות השיפוץ המשוערת – זאת לצד פירוט של הוצאות השיפוץ הצפויות כשם שהן מוצגות בהצעות המחיר שקיבלו מבקשי המשכנתא מבעלי מקצוע וספקים שונים הנוגעים לשיפוץ המתוכנן.
- מצב פיננסי יציב לצד דרוג אשראי גבוה.
מהו אחוז המימון המרבי במשכנתא לשיפוץ הבית?
בנק ישראל קבע כי אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל במסגרת משכנתא לשיפוץ הבית, יקבע בהתאם לסוג הנכס המיועד לשיפוץ, כדלהלן:
- משכנתא לשיפוץ של הבית לדירה בודדת – עד 75 אחוז מימון
- משכנתא לשיפוץ דירה חלופית עבור משפרי דיור – עד 70 אחוז מימון
- משכנתא לשיפוץ של דירה להשקעה – עד 50 אחוז מימון
יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בפועל כל בנק למשכנתאות יחייב אתכם כלווים בביצוע הערכת שמאי מטעמו, לדירה או לבית המיועד לשיפוצים. כך, כנגזרת של ערך הנכס כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין של הבנק, הבנק יקבע מה יהיה אחוז המימון שיאושר לכם במסגרת הלוואת המשכנתא לשיפוצים בבית שאותה ביקשתם.
איך הבנק מחשב את אחוזי המימון למשכנתא לשיפוץ הבית על סמך הערכת השמאי?
חישוב אחוז המימון במשכנתא לשיפוץ בבית, מתבצע כאמור לאחר ששמאי מקרקעין מטעמו של הבנק המלווה, מעריך את שווי הנכס המיועד לשיפוצים. לשם כך לוקח הבנק את מחצית הסכום שהשמאי העריך בו את שווי הנכס, וקובע שזה יהיה הסכום המקסימלי שהלווים יוכלו לקבל כהלוואה לטובת השיפוץ.
ככל שהנכס הנ"ל כבר ממושכן במסגרת הלוואת משכנתא על שמם של המבקשים, הבנק למשכנתאות יאפשר להם לקחת משכנתא לשיפוץ בסכום שיכול להגיע עד להפרש בין 50 אחוזים משוויו של הנכס ליתרה של קרן המשכנתא. כך, למשל, מי שבבעלותם יש דירה ששווייה מוערך ב- 2 מיליון שקלים, יוכלו לקבל מן הבנק למשכנתאות הלוואה לשיפוץ הבית שסכומה המרבי יהיה עד למיליון שקלים במקסימום.
איך משיגים משכנתא לשיפוץ הבית בתנאים נוחים?
היה וקיבלתם הצעה למשכנתא בנקאית לשיפוץ הבית, בתנאים שאינם אטרקטיביים במיוחד בעיניכם, כמו ריביות גבוהות מאוד, הדבר עלול לנבוע מכמה סיבות – כתלות בתרחיש הרלוונטי עבורכם:
בתרחיש בו אין לכם משכנתא כנגד הנכס שבבעלותכם אך קיבלתם הצעה למשכנתא לשיפוץ בריבית יקרה:
- יכול להיות שטרם ביצעתם סקר שוק ממצה, או שלא ביצעתם משא ומתן אגרסיבי דיה בנושא הריביות מול הבנקים למשכנתאות. אם זהו אכן המצב, כדאי לנסות ולפנות לכמה בנקים אחרים למשכנתאות, כדי לברר האם יש לכם יכולת להתמקח עמם על מנת להשיג תנאי ריבית טובים יותר מאלו שהוצעו לכם בתחילה.
- דרוג האשראי או המצב הפיננסי שלכם הופכים אתכם ללווים בסיכון גבוה מבחינת הבנקים למשכנתאות ולכן ריבית המשכנתא שהוצעה לכם לשיפוץ הבית, היא גבוהה בהתאם. גם בתרחיש זה, כדאי מאוד לפנות לבנקים נוספים ולבקש מהם הצעה למשכנתא לשיפוצים, תוך ניהול משא ומתן קשוח בנוגע לשיעור הריבית המוצעת לכם בגין ההלוואה.
בתרחיש בו יש לכם משכנתא קיימת על נכס המצוי בבעלותכם, אך קיבלתם הצעה למשכנתא לשיפוץ הבית בריבית יקרה:
יתכן שהמקור להצעה הלא אטרקטיבית שניתנה לכם הוא "שיטת מצליח" מצד הבנק שלכם. הבנקים למשכנתאות בארץ אינם עיוורים לכך שלקוחות קיימים הם במידה מסוימת קהל שבוי. הכוונה היא לכך שהרוב המוחלט של בעלי המשכנתא כנגד נכס למגורים, בוחרים כברירת מחדל לבקש את המשכנתא לטובת שיפוץ הבית מאותו בנק שממנו הם לוו את המשכנתא על הנכס שבבעלותם.
הבנק שממנו נטלתם את המשכנתא הקיימת שלכם, גם מודע לכך שמאחר והנכס משועבד אליו, הבנקים האחרים לא בהכרח ימהרו לקחת סיכון ולמשכן את הנכס המיועד לשיפוץ שכבר קיימת עליו הערת אזהרה לזכות בנק אחר. הפתרון במצב כזה עשוי להיות לבקש מהבנקים המתחרים להציע לכם הצעה למיחזור המשכנתא הנוכחית שלכם על הנכס, ולהמירה במשכנתא חדשה אשר תוכל לכסות גם את הוצאות השיפוץ.
כמובן, זהו מהלך מורכב יותר שיש להיוועץ ביועץ משכנתאות אמין ומוסמך לפני שבוחרים בו.
לסיכום
משכנתא לשיפוץ הבית עשויה להתגלות כפתרון שימושי ביותר לבעלי דירות ובתים המעוניינים לבצע שיפוץ מקיף בנכס שלהם אך חסרים את ההון הנזיל הנחוץ לשם כך. יחד עם זאת, לא בכל המקרים הלוואה כזו תהיה בהכרח הפתרון המשתלם ביותר. ישנם מקרים שבהם מסתבר שישנן חלופות כדאיות יותר ממשכנתאות לשיפוץ הבית, כדוגמת הפתרון של מיחזור המשכנתא שאותו ציינו קודם לכן, או לחילופין – אפשרות למימוש ההון העצמי שנצבר עבור קניית נכס למשפרי דיור, לטובת השיפוצים, ובחירה של משכנתא לדיור עם אחוז מימון גדול יותר, שתכסה את העלות של הנכס עצמו. בכל מקרה – כל מקרה לגופו וכתלות בצרכים ובנתונים של הלווים. לכן הפנייה לייעוץ משכנתאות איכותי הוא חיוני כשמתעורר הצורך במימון לכיסוי השיפוצים.
