במדינת ישראל של השנים האחרונות, רבים מבין הלווים שנטלו לעצמם משכנתא לשם רכישת דירה או בית, בוחנים דרכים לשיפור תנאי המשכנתא שלהם. אחת הדרכים המקובלות לשפר את תנאי ההלוואה ולהוזיל את הריביות המשולמות במסגרתה, נקראת "מחזור משכנתא".
האפשרות למחזר את המשכנתא זמינה לכל לווה החפץ בכך, אולם חשוב לעשות זאת בצורה מושכלת ויעילה. לשם כך בדיוק, החלטנו להקדיש את המדריך הבא לסקירת 5 טיפים למחזור משכנתא נכון.
מתי מתעורר הצורך במחזור משכנתא?
לא אחת, מיחזור משכנתא עומד על הפרק בהקשר לשיפור תנאי המגורים. כאשר אנשים שוקלים לעבור לדירה או בית חדשים, לרוב הדבר מתבצע בעקבות הרחבת המשפחה או רצון לשפר את רמת החיים. בשני המקרים – השאיפה בדרך כלל תהיה לעבור לנכס גדול יותר, חדש יותר ומשודרג בהשוואה לנכס הקודם. זה יכול להיות שדרוג בהיבטי מיקום גיאוגרפי או שדרוג מבחינת סטנדרט הבנייה של הבית או הדירה והמפרט שלהם.
מיחזור משכנתאות מתבצע לעיתים גם כאשר יכולת ההחזר של הלווים גדלה דרמטית (למשל, בעקבות העלאת שכר או קבלת כספים בירושה) והם חפצים בסילוק ההלוואה. אך גם במידה והחזרי המשכנתא מכבידים עליהם בשל שינויים כלכליים, משפחתיים ו/או תעסוקתיים – והם חפצים בהקטנת גובה ההחזר החודשי. יהיו הנסיבות אשר יהיו – מומלץ לעקוב אחר הטיפים שנציג בשורות הבאות, כדי לבצע את המהלך של מיחזור המשכנתא בתבונה.
מי אמר "טיפים למחזור משכנתא נכון" ולא קיבל?
מחזור משכנתא משמעה כל שינוי המתבצע בתמהיל המשכנתא על מסלולי הריבית השונים שמרכיבים אותו ו/או בפריסת תקופת ההחזרים. בפעולה זו יש פוטנציאל לחיסכון משמעותי בהוצאות המשכנתא. אולם יש להביא בחשבון גורמים שונים לפני שממחזרים את ההלוואה ולשם כך כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות טוב, אחרי שתעברו על 5 הטיפים הבאים למחזור משכנתא נכון:
טיפ 1: לפני שאתם מחליטים למחזר את המשכנתא – בדקו באופן יסודי את מצב השוק
אנחנו הישראלים מתגאים בהיותנו צרכנים חכמים, שיודעים לבצע סקר שוק מקיף לקראת כל עסקה שאנו מבצעים. כמובן, גם נטילת הלוואה וודאי כאשר מדובר על הלוואה בסדר גודל של משכנתא – היא עסקה לכל דבר ועניין – אם לא העסקה הגדולה ביותר שנבצע בחיינו.
לכן בביצוע שינויים בתנאי המשכנתא, אין להקל ראש בחשיבות של בדיקת מצב השוק העדכני והריביות המקובלות בהווה במסלולי המשכנתא השונים. אנשים רבים מחליטים למחזר את המשכנתא שלהם מול אותו הבנק שממנו נטלו את המשכנתא, למרות שלעיתים ניתן להשיג תמהיל משכנתא משתלם יותר דווקא בבנק מתחרה.
טיפ 2: אם ההכנסה החודשית שלכם גדלה – בצעו הערכה מחודשת של יכולת ההחזר שלכם
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח הניטלת לתקופה שלרוב תנוע בין עשרים לשלושים שנים. מדובר בטווח זמנים שבמהלכו בהחלט ניתן להניח כי רמת ההכנסות של הלווים תשתנה לכאן או לכאן, ובהתאם אליה – גם יכולת ההחזר שלהם.
את פריסת תשלומי המשכנתא חשוב להתאים כשהדבר מתאפשר לשינויים הללו, ובפרט כאשר מדובר בגידול בהכנסות, שמאפשר לייצר חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי ש"ח בריבית המשכנתא. על אותו משקל, גם אם החזרי המשכנתא מכבידים עליכם – יש מקום לבחון את האפשרות למחזור משכנתא לשם התאמת שיעור ההחזרים החודשיים ליכולת הכלכלית שלכם בהווה.
טיפ 3: בדקו אחת לשנה את האטרקטיביות של מסלולי המשכנתא שלכם ביחס לאלטרנטיבות
למרות שמשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, אין להניח כי מדובר ב"חתונה קתולית" מבחינתכם! ממש כשם שרובנו בודקים מדי שנה אילו תוכניות סלולר יכולות להוזיל לנו בעלויות ומבצעים משא ומתן עד קבלת ההצעה המשתלמת ביותר, כך נכון לעשות אף בהקשר למשכנתא.
גם אם אתם סבורים כי תמהיל המשכנתא שניתן לכם במועד שבו לקחתם את המשכנתא שלכם, היה מצוין, זכרו כי מסלולי משכנתא חדשים מתווספים לעיתים, בעוד שמסלולי המשכנתא הקיימים יכולים לאבד מהאטרקטיביות שלהם או דווקא להפוך משתלמים יותר – כנגזרת של שינויי ריביות במשק.
שוק המשכנתאות הוא בסופו של דבר שוק תחרותי מאוד ולכן בדיקה שנתית של תנאי המשכנתא שלנו ביחס לחלופות הזמינות בהווה, מומלצת מאוד למי ששואף לחסוך סכומי כסף משמעותיים.
טיפ 4: ירידת ריביות במשק היא הזדמנות לבחון אפשרות למיחזור המשכנתא
במקרים רבים אנשים שומעים דרך החדשות או במסגרת שיחות חולין על שינויי ריביות במשק. אף שכיום ריבית בנק ישראל נחשבת נמוכה במיוחד ועומדת של 0.1 אחוז, תמיד קיים הסיכוי לירידה נוספת בריביות או עליה בהן בהתאם לתמורות פיננסיות בזירת המסחר הבין לאומית.
שינויים אלו נוטים להשפיע על המשכנתאות באופן משמעותי ולכן במידה ושמעתם על ירידת ריביות או עליית ריביות במשק, זה הזמן לברר מה שינויים אלו יעשו לריבית המשכנתא שלכם.
טיפ 5: פנו לייעוץ משכנתא מקצועי לפני שאתם מקבלים החלטה לכאן או לכאן
בכל הנוגע למיחזור משכנתא נכון, אין תחליף לייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות מוסמך ומנוסה. ייעוץ משכנתאות המתבצע מול יועץ משכנתא פרטי מומחה, יכול לחסוך לכם סכומי כסף לא מבוטלים באמצעות מחזור משכנתא מתוכנן היטב, עד כדי חיסכון של מאות אלפי ש"ח.
אילו שינויים אישיים או פיננסיים יכולים לתרום לכדאיות של מיחזור משכנתא?
במידה ומצבכם הכלכלי הוטב בעקבות התייצבות ההכנסות שלכם, במקרה של קבלת כספים בירושה או זכייה בסכום כסף משמעותי, וכן באם חלה ירידה משמעותית בריביות במשק או במדד כלשהו שמסלול המשכנתא שלכם מוצמד אליו – הדבר יכול לתרום מאוד לכדאיות של מיחזור המשכנתא.
כמובן, גם שינויים שהופכים את שיעור ההחזרים החודשיים פחות מתאים ליכולת הכלכלית שלכם בהווה, כמו שינויים תעסוקתיים, ירידת הכנסות, הרחבת התא המשפחתי שמובילה לעליה בהוצאות, כולם מצדיקים פנייה לייעוץ משכנתאות מקצועי לטובת בחינת האפשרות לשינוי תנאי ההחזר באופן שייקל עליכם.
מדוע חשוב שלווים יגלו פרואקטיביות לגבי מחזור משכנתא?
לווים רבים נרתעים מהרעיון של ביצוע שינויים בהלוואת המשכנתא שלהם, בין היתר, מפאת החשש מאובדן היציבות בסכומי ההחזר החודשיים. יחד עם זאת, קשה להתעלם מהעובדה שמחזור משכנתא הוא מהלך עם פוטנציאל לחיסכון אדיר בהוצאות הריבית ולכן משתלם לשקול אותו לחיוב כשהתנאים לכך מבשילים.
לשם כך, חשוב לגלות ערנות לשינויים במשק ובשוק המשכנתאות, ולבדוק על בסיס תקופתי את החלופות למסלולי המשכנתא הקיימים שלכם. לווים שמגלים פרואקטיביות בנושא ודואגים לנהל משא ומתן מול הבנקים, יכולים להגדיל את שיעור הכספים שהם חוסכים על המשכנתא ולתעל אותם לשימושים אחרים.
אילו שינויים ניתן לבצע בתנאי המשכנתא במסגרת מחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא שם כולל לכל שינוי המבוצע בתנאי המשכנתא הקיימת. אולם גם אם פניתם לבנק כדי לבצע שינוי ספציפי, כמו פריסה מחודשת של ההלוואה לתקופת החזרים ארוכה או קצרה מזו הנוכחית, דעו כי זוהי הזדמנות לשפר את יתר תנאי ההלוואה. במסגרת מחזור משכנתא ניתן לבקש מהגוף המלווה:
- שינוי במסלולי המשכנתא
- שינוי בחלוקת סכום המשכנתא בין המסלולים השונים
- הנחה בעמלות המשכנתא
- שינויים בתקופת ההחזר של המשכנתא
- ועוד
כל עוד תיגשו לעניין עם אסרטיביות ונכונות לנהל מול הבנק משא ומתן עיקש, בסבירות גבוהה תוכלו להיטיב את תנאי המשכנתא שלכם כחלק ממהלך מיחזור המשכנתא.
כמה כסף ניתן לחסוך בעזרת מחזור משכנתא מוצלח?
בעזרת מחזור משכנתא מוצלח תוכלו להגיע לחיסכון נאה מאוד. אם משכנתא ממוצעת עומדת על סכום שנע סביב מיליון ש"ח, הרי שבמקום שתשלמו בין 250,000 ועד 300,000 ש"ח נוספים על ריביות, תוכלו באופן עקרוני להגיע לתשלום ריביות של 200,000 ש"ח ולמטה מכך.
מדוע מומלץ בחום להיעזר ביועץ משכנתאות לטובת מחזור משכנתאות?
כאשר שוקלים למחזר את המשכנתא ההמלצה הטובה ביותר היא לפנות לייעוץ משכנתאות מקצועי כדי להבין מה המשמעויות של המהלך. ליועץ משכנתאות ישנם הכלים לבחון את מצבם הכלכלי של הלווים בהווה ביחס למצב השוק והריביות, ולהסיק על סמך אלו האם ישתלם ללקוח למחזר את המשכנתא ובאילו תנאים יוכל למקסם את שיעור החיסכון במסגרת זו.
בהמשך התהליך, יועץ המשכנתא יבקש הצעות למשכנתא מבנקים שונים וילווה את לקוחותיו בניהול משא ומתן לקבלת ההצעה המשתלמת ביותר למיחזור ההלוואה. כך יועץ משכנתאות יסייע לכם למקסם את החיסכון בעלויות המשכנתא הממוחזרת שלכם.
אף שיעוץ משכנתאות לטובת מיחזור משכנתא כרוך בתשלום, חשוב לזכור כי מדובר על הוצאה נקודתית שבטווח הארוך מחזירה את עצמה עם עודף. מעוניינים בהכוונה מקצועית מיועץ משכנתאות מומחה בנוגע למחזור משכנתא נכון? זה הזמן לתאם שיחת ייעוץ!
