משכנתא במחיר למשתכן / דירה בהנחה – המדריך המלא

אם זכיתם בשעה טובה בדירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן / דירה בהנחה – אתם זכאים להנחה משמעותית גם במשכנתא, בהשוואה לרוכשי דירה רגילה. מה אומרת ההנחה הזו, על מה צריך להקפיד כשלוקחים את המשכנתא, ומה העובדות שיש לזכור בזמן לקיחת משכנתא במחיר למשתכן 

מחיר הדיור בישראל – זה לא סוד – הוא מהגבוהים בעולם המערבי. נכון לשנת 2022, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כדי לרכוש דירה ממוצעת נדרשות כיום 153 משכורות ממוצעות. במילים אחרות:  כמעט 33 שנות חיים! מסיבה זו במשך שנים מנהיגות ממשלות ישראל תחרות בין יזמי בנייה על קרקעות המשווקות על ידי המדינה, כך שהיזם שיזכה במכרז יהיה דווקא זה שיציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה, במטרה שהקונים ירוויחו. הקבלן נהנה מקרקע במחיר מוזל שמשווקת על ידי המדינה, ורוכשי הדירות נהנים מדירות בהנחה משמעותית.

מהן תוכניות מחיר למשתכן?

התוכנית הממשלתית, שזכתה תחילה לשם "מחיר למשתכן", אפשרה לזכות באחת מאלפי יחידות דיור בפרויקטים שונים ברחבי הארץ במחירים מסובסדים לזוגות נשואים, כאלה שעתידים להתחתן ב-3 החודשים הקרובים או ידועים בציבור, חד-הוריים שיש להם לפחות ילד אחד, הורים גרושים, רווקים מעל גיל 35 שלא החזיקו בדירה בחמש השנים שקדמו לאותה עת (בהמשך שונתה התוכנית גם לרווקים מעל גיל 26 ולהורים גרושים מתחת לגיל 35) או נכים מעל גיל 21. 

התוכנית זכתה לתאוצה ב-2015 ועוררה ביקוש רב, והממשלה הרחיבה את ההגרלות בין מאות האלפים המעוניינים לרכוש דירה בהנחה. במהלך הזמן זכתה התוכנית לשמות שונים – מחיר מטרה, מחיר מופחת, דירה להשכיר ודירה בהנחה – אבל העיקרון היה זהה: תוכנית שתקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. בשנים האחרונות נפתחו ההגרלות גם למשפרי דיור – כאלה שיש ברשותם דירה והם מתכוונים למכור אותה בתוך שנה מהאכלוס בפרויקט דירה בהנחה.

בגרסתה הנוכחית – נפתחה ההגרלה לתוכנית "דירה בהנחה" בסוף השנה הקודמת והיא תיסגר ב-7 בפברואר ובמסגרתה יוגרלו כ-7,000 יחידות דיור ב-16 יישובים ברחבי הארץ, כשהזוכים ייהנו מהנחה של מאות אלפי שקלים כדי לקרב אותם לחלום הבית בבעלותם. יחידות אלה הן חלק מעשרות אלפי יחידות הדיור שמינהל מקרקעי ישראל הקצה השנה מהקרקעות למגורים כדי לסייע להורדת מחירי הדירות.

מימון הדירה 

הזוכים המאושרים ב"דירה בהנחה" נמצאים רגע אחד לפני הגשמת החלום. אולם כדי להגשימו עליהם לבדוק את אפשרויות המימון שלהם, וכמובן – שהם זכאים לקבל משכנתא. יש לזכור – רוכשי דירות במסגרת "דירה בהנחה" זכאים למשכנתא בשיעור גבוה מהמקובל בשוק המשכנתאות, כחלק מהסיוע ברכישת הדירה.

כך, אם רוכשי דירה ראשונה שלא במסגרת תוכנית דירה בהנחה מוגבלים למימון של עד 75% ממחירה (דהיינו, עליהם להביא הון עצמי של לפחות 25% ממחירה), הרי שזוכי מחיר למשתכן יכולים לקבל מימון של עד 90%, כשעליהם להביא רק 10% מערך הדירה. אפשרות זו תתקיים אם השמאי יעריך כי שווי השוק של הדירה שבה זכיתם גבוה ממחיר הרכישה שנקבע בהסכם דירה בהנחה. 

למעשה, מדובר עדיין במימון בנקאי של 75% מערך הנכס – אולם אותם 75% מתייחסים במקרה של מחיר למשתכן/דירה בהנחה לשווי השוק של הדירה ולא לסכום ששילמו הזוכים. דוגמא: אם שווי השוק של הדירה שאותה רכשו הזוכים במיליון שקל הוא 1.2 מיליון, הרי 75% מ-1.2 מיליון = 900 אלף – כאילו הרוכשים קיבלו מימון של 90% למשכנתא של מיליון שקל.

כאן מצוי השינוי הגדול ביחס ללקיחת משכנתא רגילה, שבה הבנק – כדי להגן על עצמו – מחשב את ערך הדירה כנמוך מבין השניים: מחירה בחוזה הרכישה או דוח השמאי. אם השמאי מעריך את שווי הדירה כנמוך ממה שמצוין במחיר החוזה – הבנק יעריך את השווי לפי הערכת השמאי, בעוד שאם השמאי מעריך את שווי הדירה כגבוה מהמצוין במחירה בחוזה – הבנק יעריך את השווי לפי החוזה.

לעומת זאת, במקרה של תוכנית מחיר למשתכן/דירה בהנחה – אם השמאי יעריך את שווי הדירה שבה זכיתם כגבוה משוויה בשוק, תוכלו לקבל את המימון הגבוה יותר למשכנתא. דוגמא: אם מחיר הדירה בה זכיתם הוא מיליון שקל, והשמאי מעריך ששווי השוק שלה הוא 1.2 מיליון – הרי שתוכלו לקחת משכנתא בגובה 900 אלף שקל (90% ממיליון).

בנוסף, חלק מהערים שבהן מוצעות הדירות בתוכנית נותנות מענק מדינה של 60-40 אלף שקל. מענק זה נכנס כמובן לחישוב ה-10% שהרוכשים צריכים להביא כהשתתפות עצמית (במקום 100 אלף – יביאו רק 40-60 אלף). 

שימו לב: המשכנתא אינה בלתי מוגבלת. המשכנתא בהנחה לזוכי התוכנית מתייחסת לדירות בשווי של עד 1.8 מיליון שקלים. זאת אומרת, אם הזוכים המאושרים רכשו בתוכנית דירה בסכום של 1.7 מיליון, בעוד שערכה בשוק גבוה מ-1.8 מיליון – הבנק יתייחס למחיר הזכייה של הרוכשים ולא למחיר השוק.

על מה יש להקפיד בלקיחת משכנתא למחיר למשתכן

למרות ההטבה בלקיחת משכנתא לזוכי מחיר למשתכן/דירה בהנחה – עדיין יש לקיים מו"מ עם הבנקים למשכנתאות על גובה הריבית ותנאי התשלום. היות שבמקרה של זכייה בדירה בתוכנית יש כמה גורמים שצריכים לקחת בחשבון, כמו בחירת הדירה הנכונה (גודל משתנה מפרויקט לפרויקט, ויכולת בחירה של הדירה על פי המיקום שבו עליתם בהגרלה) וחישוב אחוזי המימון – הרי שיש להיערך לכך בסיוע איש מקצוע. 

גורם נוסף שיש לקחת בחשבון – היות שרוב הזוכים במחיר למשתכן/דירה בהנחה הם ממילא בעלי זכאות ללקיחת משכנתא מהמדינה בתנאים מוטבים – מומלץ להוציא תעודת זכאות דרך הבנק עוד לפני הזכייה בתוכנית. יש לזכור כי מרגע שזכיתם – אתם עלולים למצוא עצמכם בסד זמנים של תשלומים מול הקבלן, כאשר לוח התשלומים מולו קבוע מראש. היות שהתשלומים לקבלן קבועים – עליכם להיערך לתשלום משכנתא בזמן הבנייה. מי שלא יכול לעמוד בכך – יוכל לבקש "גרייס", דחיית התשלום, למשך הבנייה.

זכרו: רוב הבנקים יבקשו את ההון העצמי שלכם עוד לפני שאתם מקבלים את המשכנתא.

מכל הטעמים הללו מומלץ להיוועץ עם מומחה משכנתאות כמה שיותר מוקדם.