משכנתא צמודת אג"ח

משכנתא צמודת אג"ח, כפי ששמה מרמז, היא הלוואה הצמודה לאג"ח. ברוב המקרים הכוונה הינה לאיגרות חוב ממשלתיות, שהן אג"חים שהופקו בידי הממשלה בעבר או כאלו שהיא צפויה להנפיקן בהמשך. הצמדת המשכנתא לאג"ח עשויה להתבצע מול סוג אחד או מספר סוגי איגרות חוב, כשהשוני ביניהן מתבטא באורך חיי האיגרת עד פרעונה המלא. קיימים מסלולי משכנתאות שבהם ההצמדה לאג"ח מגלמת את כלל ההצמדה של המשכנתא, כך שהמדד איננו משפיע על גובה ההחזרים החודשיים.

השאלות שחשוב לתת עליהן את הדעת כששוקלים לקחת משכנתא צמודת אג"ח

בעשור האחרון חלו תמורות רבות בענף הדיור ובשוק המשכנתאות בארץ, המושפעים אלו מאלו. בין השינויים הבולטים בתחום המשכנתאות, ניכר השימוש הגובר והולך במסלול של משכנתא צמודת אג"ח למשכנתאות חדשות ולמשכנתאות ממוחזרות. אולם ישנן כמה וכמה סוגיות שיש להתחשב בהן כאשר שוקלים לקחת משכנתא צמודה לאגרת חוב וביניהן: מסלולי המשכנתא החלופיים, היתרונות מול החסרונות הגלומים במסלול משכנתא צמוד אג"ח ביחס לחלופות, וכן המשמעויות הנגזרות מנטילת משכנתא צמודה לאג"ח במסגרת מהלך של מיחזור הלוואת משכנתא. בכל הסוגיות הללו ואחרות, מי שמוסמכים לסייע ללווים הם יועצי משכנתאות המכירים היטב את מסלולי המשכנתא השונים.

מהו מסלול משכנתא צמודת אג"ח ומהן האלטרנטיבות?

בתחום המשכנתאות, קיימים כיום 3 מסלולי משכנתא ידועים ומקובלים, והם:

 

1. משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה
2. משכנתא צמודה בריבית קבועה
3. משכנתא צמודה בריבית משתנה

 

במסלול הראשון, שיעור הריבית בתחילת חיי המשכנתא הוא גבוה, היות והבנקים וגופי המימון מודעים לסיכון הקיים לעליית הריבית ואינפלציה. זאת להבדיל מהמסלול השלישי עם הריבית המשתנה אשר בו שיעור הריבית הוא הנמוך ביותר בתחילת חיי ההלוואה, משום שהלווים סופגים את כל הסיכון לעליית ריביות ואינפלציה. ואילו במסלול השני של המשכנתא הצמודה בריבית קבועה, נחלק הסיכון בין הבנק ללווה. משכנתא צמודה לאגרות חוב מציעה נקודות יציאה נוחות יחסית ללווים, בלי דמי פירעון מוקדם וקנסות לסוגיהם.

 

מדוע הבנקים מציעים ללקוחותיהם משכנתא צמודה לאג"ח מלכתחילה?

שאלה שעולה לעיתים מזומנות בהקשר למשכנתא צמודת אג"חים, היא מה התועלת הצומחת לבנקים מהצמדה של ההלוואה לאיגרות חוב. התשובה לשאלה זו נחלקת לשני חלקים:

 

1. הבנקים למשכנתאות מגייסים את כספי האשראי שהם מעמידים לרשות הלווים במגוון דרכים שונות. חלק מהכספים מגויסים בעזרת פקדונות של הציבור בעוד שכספים נוספים מגיעים ממקורות ממשלתיים. בעזרת הצמדת המשכנתא לאג"חים ממשלתיים, הבנק למשכנתאות למעשה מבטח את עצמו מעלייה אפשרית בעלות האשראי עבורו. ככל שבעתיד עלותו של ההון שהבנק מגייס לשם הקצאת משכנתאות ללקוחותיו, תתייקר, כך גם תעלה ריבית המשכנתא. כמובן, גם תרחיש הפוך יכול להתממש ולהוביל לירידה בריבית המשכנתא.
2. הבנקים למשכנתאות נדרשים לספק ללווים שיטת הצמדה הוגנת ובלתי תלויה, כשעסקינן בהלוואות בריבית משתנה. היות ומשכנתא צמודה לאג"ח היא דוגמה להלוואה עם ריבית משתנה, שיטת התמחור של האג"חים, מספקת בסיס ברור הוגן ושיוויוני לשינויים עתידיים בריבית המשכנתא.

 

עבור מי משכנתא צמודת אג"ח יכולה להיות רלוונטית?

הודות לכך שאג"חים מונפקים על ידי ממשלת ישראל לאורך שנים, ומשום שישנן אגרות חוב המונפקות למשך תקופות שונות, לרוב שיטה זו מאפשרת להעמיד לרשות ציבור הלווים מסלולי משכנתאות לתקופות משתנות עם כמה תחנות יציאה.

כלומר מי שמעוניין בהלוואה ארוכת טווח המציעה תחנות יציאה, יכול להפיק תועלת ממשכנתא במסלול צמוד אג"ח ובפרט כאשר קיים צפי לירידה בריבית. אולם הלוואה במסלול זה מגיעה גם עם חיסרון מובנה והוא הויתור על הביטחון המוצע במסלולי בעלי ריבית קבועה שאינה צמודה לעוגן הנתון לשינויים.

 

היתרונות בהלוואת משכנתא בהצמדה לאג"ח

במשכנתא צמודת אג"ח, קיימים 3 יתרונות בולטים הייחודיים למסלול זה, והם כדלקמן:

• במשכנתא במסלול צמוד אג"ח מובנות נקודות יציאה מוגדרות מראש:

במשכנתאות צמודות אג"ח כלולות נקודות יציאה ידועות מראש, אשר בהן הלווים רשאים לבחור במיחזור המשכנתא, ללא הצורך לשלם עמלות או קנסות לסוגיהם. עבור לווים הצופים צורך עתידי בהגדלת ההלוואה שלהם, הדבר עשוי להוות יתרון של ממש. גם מי שצופים כי הם עשויים לרצות לפרוע חלק מהמשכנתא שלהם או את כל ההלוואה במועד מוקדם מן הצפוי, יכולים לעשות כן בלי לשלם עמלות וקנסות מכל סוג, בכל אחת מנקודות היציאה המובנות במסלול משכנתא צמוד אג"ח.

• במשכנתא צמודת אג"ח עליות בריבית מתומחרות באופן הוגן ומדוד:

במסלול זה לבנק אין אפשרות להחליט לייקר את הריביות כרצונו, מאחר והריבית במשכנתאות צמודות אג"ח עולה בכפוף למחיר אגרות החוב, המשתנה באופן מתון יחסית לאורך השנים.

• מסלול משכנתא צמוד אג"ח מגן על הלווים משינויים בריבית עד נקודת היציאה:

שינויים בריבית המשכנתא במסלול זה יכול להתרחש בנקודות היציאה של ההלוואה בלבד, כך שללווים ניתנת שהות מספקת להעירך לתרחיש של שינויים בריבית במידה והוא מתממש.

משברים זמניים במשק ותנודות פתאומיות בריבית אינם משפיעים על גובה ההחזרים – זהו יתרון נוסף במסלול צמוד אג"ח במשכנתא, שלא בהכרח קיים במסלולי המשכנתא האחרים.

 

החסרונות הפוטנציאליים במשכנתא צמודת אג"ח

במשכנתא צמדת אג"ח קיים חיסרון אחד בולט והוא העובדה ששינויים בריבית של אגרת החוב שאליה הוצמדה המשכנתא, יכולים לגרום לשינוי בסכום ההחזר בנקודות היציאה. יחד עם זאת, משום שנקודות היציאה מוגדרות וקבועות מראש במסלול זה, איסוף מידע רלוונטי והיערכות מוקדמת לעליית ריביות, הם פשוטים יחסית לביצוע.

כמובן, לשינויים בריבית תהיה השפעה על כל מסלולי המשכנתא האחרים ולא רק על מסלול זה בלבד. כך או כך, בשנים האחרונות ניכר כי מדובר בריבית יציבה יחסית שהתנודות בה במרוצת השנים היו מינוריות למדי.

 

המשמעויות הנלוות לבחירה במשכנתא צמודה לאג"ח והרלוונטיות למיחזור משכנתא

הבחירה במשכנתא במסלול צמוד אג"ח, עשויה כאמור להיות משתלמת באחד משני מצבים:

1. כאשר הלווים מעריכים כי עומדת להתרחש ירידת ריבית וקיטון באינפלציה ובוחרים במשכנתא צמודת אג"ח, תשלומי הריבית וההצמדה צפויים להצטמצם אוטומטית בנקודות היציאה במשכנתא.
2. כאשר הלווים מתכננים למחזר את המשכנתא שלהם, במסלול זה המהלך יהיה כדאי הרבה יותר בהנחה ויתבצע בהתאם לנקודות היציאה שהוגדרו בו.

 

השוני בין משכנתא הצמודה לאג"ח להלוואת משכנתא רגילה

כפי שציינו לעיל, משכנתא צמודה לאג"ח יכולה להיות בחירה משתלמת עבור לווים שצופים ירידת ריביות או רוצים להשאיר לעצמם אפשרות לפירעון מוקדם של ההלוואה, שאינו מותנה בתשלום עמלות וקנסות למיניהם הכרוכים בפרעון מוקדם של משכנתאות במסלולים החלופיים שאינם צמודי אג"ח. אולם אליה וקוץ בה, שכן עצם ההצמדה של המשכנתא לריביות של אגרות החוב, פירושה שיוקר המשכנתא עדיין מושפע משינויים אפשריים בריביות במשק.

 

אז איך נדע אם משכנתא בהצמדה לאג"ח מתאימה לנו?

אם אתם לוקחים משכנתא בידיעה כי במהלך חיי המשכנתא אתם עתידים להשיג את ההון הדרוש לפירעון ההלוואה – בין אם בנסיבות של ירושה, פרישה לגמלאות, קבלת פיצויים, מענקים או נסיבות אחרות – משכנתא צמודה לאג"ח עשויה להתאים לכם. זאת משום שכאמור לעיל, במסלול הזה אין עמלות וקנסות על פירעון ההלוואה בנקודות היציאה.

כך שניתן לפרוע את המשכנתא כמעט מיידית ולמחוק את הערת האזהרה על הנכס שרשומה לזכות הבנק המלווה. גם אם אתם נוטלים משכנתא לתקופה ארוכה ורוצים לשמר את היכולת למחזר אותה בעתיד כדי ליהנות מתנאים משופרים, משכנתא צמודת אג"ח תאפשר לבצע זאת בנקודת היציאה עם מינימום השלכות כספיות נלוות. יחד עם זאת, גם משכנתא מסוג זה אינה חפה מחסרונות, כאשר הבולט בהם הוא בכך שכל שינוי משמעותי בריביות שמתרחש לפני נקודות היציאה מהמשכנתא, יתבטא בגובה החזר המשכנתא לאחר נקודת היציאה.