משכנתא גשר לדירה

אומרים ש"תזמון הוא הכל בחיים", והדבר נכון שבעתיים בביצוע עסקאות נדל"ן. לא אחת, אנשים שמתכננים לרכוש דירה שנייה, מוצאים נכס מתאים לפני שההון הדרוש להשלמת עסקת הרכישה נמצא בידיהם. על מנת שלא לפספס הזדמנויות פז בתחום הדיור, חשוב להכיר את הפתרונות הזמינים במצבים אלו, וביניהם ההלוואה שנקראת "משכנתא גשר לדירה", שבה נדון במאמר הבא.

מי זקוק למשכנתא גשר לדירה ומתי?

משכנתא גשר לדירה או בשמותיה הנוספים – משכנתא גישור או הלוואת גישור למשכנתא, היא הלוואה שנועדה לסייע לקוני דירות בגישור על הפערים התזרימיים שנוטים להיווצר במסגרת הזמן בין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הקיימת. משכנתא מגשרת לדירה יכולה לעזור גם למי שמתמודדים עם פערי זמנים בין קבלת התמורה בגין מכירת הנכס שלהם בהווה לבין מועדי התשלום שמופיעים בהסכם הרכש של דירתם החדשה.

המצבים שבהם נטילת משכנתא גשר לדירה עשויה להיות רלוונטית

הצורך בנטילת משכנתא גישור לדירה מתעורר לרוב במצבים כדלקמן:

1. כשקיימים פערי זמנים בין הרכישה של דירה חדשה לבין המכירה של הדירה הקיימת.
2. כשצפויה קבלת סכומי כסף גדולים במועד שאיננו קרוב מספיק לקנייֶתו של הנכס החדש.
3. כשכספי הרוכשים מצויים בידי גורם שלישי וצפויים להגיע לחזקתם תוך פרק זמן קצר יחסית.

 

במרבית המצבים האלו, קבלת הלוואת משכנתא גשר לדירה עשויה לספק מענה יעיל ומשתלם למדי למשפרי דיור.

משכנתא גשר לדירה – כדי שלא נפספס הזדמנויות פז בגלל מחסור בכסף

זוגות משפרי דיור, המעוניינים לשדרג את רמת המחייה שלהם, ולעבור לדירה גדולה מהנכס הראשון שרכשו, מוצאים את עצמם לעיתים במעין מלכוד. ככלל, אין חולקין על העובדה שמוטב למכור בראש ובראשונה את הדירה הישנה לפני שקונים דירה חדשה. אך לא בכל המקרים הדבר מסתייע.

לעיתים, רוכשי דירות נתקלים בנכס הנכון בזמן הלא נכון, קרי, לפני שהספיקו למכור את הדירה הקיימת. כדי לא להגיע למצב שבו הדבר מוביל להחמצת הזדמנויות פז, משיקולי כסף ותזמון, רוכשי דירות הנמצאים במצב זה מבקשים מהבנק הלוואה שנקראת "משכנתא גשר לדירה".

 

משך חיי ההלוואה במשכנתא מגשרת

משכנתא גישור לדירה היא הלוואה שלוקחים לרוב למשך תקופה קצובה, שנעה בדרך כלל בין 12 עד 36 חודשים. לרוב פריסת החזרי המשכנתא המגשרת, מתוכננת כך שעד שתמה תקופת הגישור, הלווים משלמים את הריבית עבור הלוואה ואת ההצמדה עבורה (באם קיימת), כך שיוכלו למכור את הנכס הקיים בבעלותם ללא לחץ. באופן זה, רק אחרי שהדירה הקיימת נמכרת, או בתום תקופת הגישור, הלווים נדרשים לפרוע את קרן המשכנתא המגשרת בתשלום אחד.

 

עבור איזה נכס אפשר לקבל משכנתת גשר לדירה?

משכנתאות גשר לדירה אפשר לקבל גם עבור דירה קיימת וגם עבור דירה או בית חדש המיועדים לרכישה. בחלק מן המקרים אפשרי אפילו לקבל שתי הלוואות גשר לדירה במקביל, כשאחת מהן ניתנת כנגד הדירה הנוכחית והשנייה – בעבור הנכס המיועד לרכישה.

 

מהן המגבלות הרגולטוריות החלות על קבלת משכנתא גשר לדירה?

משכנתת גשר לדירה היא מסלול שמשמש כחלק מתמהיל המשכנתא הכללי, מה שהופך אותה להלוואה אשר כפופה למגבלות על אחוז המימון שמוגדרות במסגרת הרגולציה, כדלהלן:

• הסכום הכולל של הלוואת הגשר לדירה יחד עם המשכנתא הקיימת בעבור הדירה הנוכחית שלכם (אם ישנה), לא יעלה על 50% משווי הדירה בהווה, בכפוף למגבלות המימון אשר חלות על בעלי מספר נכסים.
• הסכום הכולל של הלוואת הגשר לדירה יחד עם המשכנתא הנלקחת כנגד הנכס החדש המיועד לרכישה, לא יעלה על 70% משוויו של הנכס החדש, בכפוף למגבלות המימון אשר חלות על משפרי דיור.

 

על הזכאות לקבלת הלוואת גשר לדירה

הזכאות לקבלת הלוואת הגישור לדירה, נתונה לבעלי דירה המבצעים רכישת דירה / בית חדשים, עוד לפני שעלה בידיהם למכור את הנכס הנוכחי שבבעלותם. כמובן, הבנק המלווה יסכים לאשר הלוואת משכנתא גשר לדירה אך ורק בהינתן שהלווים מסוגלים להמציא עבורו בטחונות מתאימים ולהציג יכולת החזר כנדרש.

 

על היתרונות במשכנתא גשר לדירה כהלוואה מסוג בלון

במרבית המקרים, מהווה הלוואת גישור הלוואה מסוג "בלון", שבמסגרתה נדרשים הלווים לשלם מדי חודשו את הריבית על סכום ההלוואה המלא ורק בסוף תקופת ההלוואה – לשלם את הקרן. בשיטת ההחזר הנ"ל, הגוף המממן נוהג להבטיח את הונו בעזרת הערת אזהרה הרשומה על הנכס החדש. מבחינתם של הלווים, מדובר בעסקה משתלמת ונוחה בהרבה מהחלופה של תשלום החזרים עבור שתי משכנתאות במקביל (אחת עבור הדירה הישנה והשניה בעבור הנכס החדש).

 

הנושאים שיש להביא בחשבון כששוקלים לקחת הלוואת גישור למשפרי דיור

להלן הפרמטרים השונים שחשוב לשים אליהם לב כאשר שוקלים לקחת משכנתא גשר לדירה:

 

• שיעור הריביות – בדרך כלל מדובר יהיה בריבית גבוהה יחסית אלא אם הבנק רושם הערת אזהרה כנגד הנכס החדש, ואז הריבית הנהוגה בהלוואת הגישור המשולמת כהלוואת בלון תנוע לרוב סביב שיעורי ריבית המשכנתא המקובלים. כמובן, הריבית במשכנתות גישור היא גבוהה יותר, אך ניתן ורצוי לשאת ולתת מול הבנק המלווה על מנת להפחיתה למינימום האפשרי.
• תקופת ההחזרים – במרבית המקרים, ההחזרים בהלוואת הגישור אינם נחלקים לתקופה ארוכה. לרוב תקופת ההחזר תנוע בין מספר שבועות בלבד ועד חודשים ספורים.
• שיטת ההחזרים – על פי רוב משכנתא גשר לדירה תשולם כהלוואת בלון חלקית, שבה הלווים יידרשו להשיב לגוף המלווה מדי חודש את הריבית עבור ההלוואה ואת הקרן רק בתום התקופה.
• סוג ההצמדה – בדומה להלוואת משכנתא, גם במשכנתת גשר לדירה, ניתן לקחת הלוואת בלון עם ריבית קבועה שאינה צמודה למדד או עם ריבית משתנה בהצמדה למדד.

 

האם מומלץ לשלב משכנתא מגשרת עם הלוואת משכנתא רגילה?

עבור אנשים רבים שזקוקים משכנתא גשר לדירה, הלוואה זו כשלעצמה איננה מספיקה. במקרים הללו, אפשרי לשלב בין המשכנתא הרגילה לבין ההלוואה המגשרת. ליתר דיוק, גם במסגרת הלוואת הגישור עצמה אפשרי לשלב בין מספר סוגי הלוואות, על פי העדפותיהם של משפרי הדיור:

 

• הלוואת גשר לדירה בלי החזר חודשי – כשבוחרים במשכנתת גישור בלי החזר חודשי, פירושו כי בתום תקופת ההלוואה הלווים נדרשים להשיב לגוף המלווה את כל קרן ההלוואה בתשלום אחד בנוסף לריבית על ההלוואה. בנוסף, אם מדובר בהלוואת גישור במסלול צמוד מדד, הלווים נדרשים להוסיף אל התשלום במועד הפירעון גם את הסכום עבור עליית מדד המחירים לצרכן.

 

• הלוואת גשר לדירה בהחזר חודשי – לווים שמסוגלים לעמוד בכך, יכולים לבחור הלוואת גישור במסלול בו הם יידרשו לשלם כל חודש את הריבית ואת ההצמדה עבור הלוואת הגישור למשכנתא. כך בתום תקופת ההלוואה, הם יידרשו לשלם את קרן ההלוואה בלבד, ללא הריבית (שכבר כוסתה בשוטף).

 

• הלוואת גשר לדירה עם / ללא הצמדה – גם במשכנתת גישור ניתן לבחור מסלול צמוד למדד או מסלול צמוד פריים. בחלק מהבנקים מוצעים אף מסלולי ריבית נוספים.

 

מדוע בנושא של משכנתא גשר לדירה חשוב להיוועץ ביועצי משכנתאות?

משכנתת גישור היא בסופו של דבר הלוואה לכל דבר ועניין. פירוש הדבר הוא שהלווים ידרשו לשלם אף על הלוואה זו, ריבית בנוסף לכל העמלות שנגזרות מהקצאת האשראי והעמדת הלוואה בסכום משמעותי. לפיכך, ישנה משמעות לקבלת הכוונה מקצועית בנושא הלוואת גשר לדירה מיועצי משכנתאות מנוסים ואמינים, שיוכלו לבדוק האם לקיחת הלוואה כזו היא כדאית עבור הלווים.