משכנתא גישור

לא אחת רוכשי דירות נתקלים בקשיים הנוגעים לתזמון הרכישה. הדבר קורה כאשר מצד אחד, נמצא נכס שהם מעוניינים לקנות, ומאידך, ההון הנחוץ לביצוע העסקה אינו זמין להם באופן מיידי, מה שעלול לטרפד את עסקת הרכישה. במצבים כאלו, קיים פתרון הידוע בתור "משכנתא גישור", ובו נדון במדריך הבא.

על הצורך במשכנתא גישור

זה קורה במשפחות הכי טובות, כמו שאומרים – זוגות נישאים, קונים דירה ראשונה למגורים, וכעבור כמה שנים, כאשר המשפחה גדלה ועמה גם ההכנסות המשותפות לבני הזוג, מחליטים שהגיע הזמן למכור את הנכס הקיים לטובת מעבר לדירה או בית גדולים ונוחים יותר. ככלל, במצב האופטימלי, עדיף למכור את הנכס הקיים לפני שרוכשים נכס חדש. אולם תוכניות לחוד ומציאות לחוד.

לפעמים פשוט נתקלים בנכס הנכון ברגע הלא נכון, כלומר, לפני שהספקנו למכור את הנכס הראשון. אז מה עושים אלו שלא רוצים לפספס את דירת או בית חלומותיהם, רק בגלל בעיית טיימינג? האם יחזיקו בשני הנכסים בכל מחיר? וכיצד יוכלו לשלם על הנכס החדש לפני שבכלל מכרו את הנוכחי? התשובות לכל הסוגיות הללו, מגיעות בדמותה של הלוואת גישור.

הלוואת גישור – קווים לדמותה

משכנתא גישור או בשמותיה הנוספים – הלוואת גישור למשכנתא או משכנתא גשר לדירה, היא הלוואה שבאה לגשר על פערים תזרימיים הנוצרים בפרק הזמן שבין רכישת דירה חדשה למכירה של הדירה הקיימת. הלוואת גישור מסייעת גם למי שבין קבלת התמורה על מכירת דירתם בהווה ובין מועדי התשלומים המופיעים בהסכם הרכישה לדירתם החדשה – נוצר פער זמנים בעייתי.

אז על מה בעצם משכנתת גישור מגשרת ובכן, מדובר כאמור בגישור על פער הזמנים שבין מכירת הנכס הקיים לרכישת הנכס החדש. הלוואת הגישור באה למעשה למנוע מצב בו רוכשים פוטנציאליים יחמיצו הזדמנויות לרכישת נכסים טובים, מטעמים לוגיסטיים בלבד.

 

לכמה זמן לוקחים משכנתא גישור?

משכנתא לגישור היא הלוואה שלוקחים לרוב למשך תקופה קצובה, שנעה בדרך כלל בין 12 עד 36 חודשים. לרוב פריסת החזרי הלוואת הגישור מתוכננת באופן כזה, שעד שתסיימו את תקופת הגישור, תידרשו לשלם את ריבית ההלוואה ואת ההצמדה עבורה (אם קיימת), כך שתוכלו למכור את הנכס הנוכחי שלכם בלי לחץ. כך רק לאחר שהנכס הקיים ימכר, או עם תום תקופת הגישור, תידרשו לפרוע בתשלום אחד את קרן ההלוואה.

 

כנגד איזה נכס ניתן לקבל משכנתת גישור?

את הלוואת הגישור ניתן לקחת הן כנגד הנכס הקיים והן כנגד הנכס החדש המיועד לרכישה. בחלק מהמקרים ניתן אפילו לקחת 2 הלוואות גישור לדירה במקביל, כאשר אחת תינתן כנגד הנכס הנוכחי והשניה כנגד הנכס החדש.

 

מגבלות רגולטוריות בנטילת משכנתאות גישור

חשוב לזכור כי משכנתא גשר לדירה היא בבחינת מסלול המהווה חלק מתמהיל המשכנתא שלכם, מה שהופך אותה להלוואה הכפופה למגבלות אחוז המימון המוגדר במסגרת הרגולציה, כדלקמן:

• הסכום הכולל של משכנתת הגישור יחד עם המשכנתא הקיימת עבור הנכס הנוכחי שלכם (אם ישנה), לא יחרוג מ- 50% משווי הנכס הקיים, בכפוף למגבלות המימון החלות על בעלי דירות מרובות.
• הסכום הכולל של משכנתת ה גישור יחד עם המשכנתא עבור הנכס החדש שאתם מעוניינים לרכוש, לא יחרוג מ- 70% משווי הנכס החדש, בכפוף למגבלות המימון החלות על רוכשי דירות חלופיות.

 

התרחישים שבהם מתעורר הצורך בהלוואת גישור

הצורך במשכנתא לגישור מתעורר בדרך כלל בתרחישים מהסוג הבא:

1. כאשר קיימים פערי זמנים בין רכישה של דירה חדשה למכירת דירה קיימת
2. כאשר צפויה קבלת סכומי כסף גדולים במועד שאינו קרוב דיה לרכישת הנכס החדש
3. כאשר כספי הרוכשים נמצאים בידיו של צד שלישי וצפויים לשוב לחזקתם בתוך פרק זמן לא רב

 

במרבית התרחישים הללו, משכנתא גשר לדירה יכולה לספק מענה מועיל ומשתלם למדי.

 

מי יכול לקבל משכנתא גישור?

הזכאות לקבלת משכנתא מגשרת, קיימת עבור בעלי דירה או בית המבצעים רכישה של דירה או בית חדשים, לפני שהספיקו להשלים את מכירת הנכס הקודם שבבעלותם. כמובן, הגוף המלווה יסכים לאשר הלוואת גישור רק במידה והלווים יכולים לספק לו בטוחות מתאימות ומוכיחים יכולת החזר רלוונטית.

 

על משכנתא גישור כהלוואת בלון ויתרונותיה

במרבית המקרים, מהווה הלוואת גישור הלוואה מסוג "בלון", שבמסגרתה נדרשים הלווים לשלם מדי חודשו את הריבית על סכום ההלוואה המלא ורק בסוף תקופת ההלוואה – לשלם את הקרן. בשיטת החזר זו, הגוף המלווה נוהג להבטיח את הונו בעזרת הערת אזהרה הרשומה על הנכס החדש. מבחינתם של הלווים, מדובר בעסקה משתלמת ונוחה בהרבה מהחלופה של תשלום החזרים עבור שתי משכנתאות במקביל (אחת עבור הנכס הישן והשנייה עבור הנכס החדש).

 

התנאים במשכנתאות גישור

להלן הפרמטרים השונים שחשוב לשים אליהם לב כאשר שוקלים לקחת הלוואת גישור משכנתא:

גובה הריבית	בדרך כלל מדובר יהיה בריבית גבוהה יחסית אלא אם הבנק רושם הערת אזהרה כנגד הנכס החדש, ואז הריבית הנהוגה בהלוואת הגישור המשולמת כהלוואת בלון תנוע לרוב סביב שיעורי ריבית המשכנתא המקובלים. כמובן, הריבית במשכנתות גישור היא גבוהה יותר, אך ניתן ורצוי לשאת ולתת מול הבנק המלווה על מנת להפחיתה למינימום האפשרי.
תקופת ההחזר	במרבית המקרים, ההחזרים במשכנתא לגישור אינם נפרסים על פני תקופה ארוכה. לרוב תקופת ההחזר תנוע בין מספר שבועות בלבד ועד חודשים ספורים.
שיטת ההחזר	על פי רוב משכנתת גישור תשולם כהלוואת בלון חלקית, שבה הלווים יידרשו להשיב לגוף המלווה מדי חודש את הריבית עבור ההלוואה ואת הקרן רק בתום התקופה.
סוג ההצמדה	בדומה להלוואת משכנתא, גם במשכנתה גישור ניתן לקחת הלוואת בלון עם ריבית קבועה שאינה צמודה למדד או עם ריבית משתנה בהצמדה למדד.

 

משכנתא גישור בשילוב עם משכנתא רגילה

עבור אנשים רבים הזקוקים למשכנתא גשר, הלוואת הגישור כשלעצמה אינה מספיקה. המקרים הללו, ניתן לשלב בין המשכנתא הרגילה לבין הלוואת הגישור. ליתר דיוק, גם במסגרת הלוואת הגישור עצמה אפשרי לשלב בין מספר סוגי הלוואות, על פי העדפותיהם של הלווים:

משכנתא גישור ללא החזר חודשי	כשבוחרים במשכנתת גישור בלי החזר חודשי, פירושו כי בתום תקופת ההלוואה הלווים נדרשים להשיב לגוף המלווה את כל קרן ההלוואה בתשלום אחד בנוסף לריבית על ההלוואה. בנוסף, אם מדובר בהלוואת גישור במסלול צמוד מדד, הלווים נדרשים להוסיף אל התשלום במועד הפירעון גם את הסכום עבור עליית מדד המחירים לצרכן.
משכנתא גישור עם החזר חודשי	לווים שיכולים לעמוד בכך, יכולים לבחור הלוואת גישור במסלול בו הם יידרשו לשלם כל חודש את הריבית ואת ההצמדה עבור הלוואת הגשר למשכנתא. כך בתום תקופת ההלוואה, הם יידרשו לשלם את קרן ההלוואה בלבד, ללא הריבית (שכבר כוסתה בשוטף).
משכנתא גישור עם או ללא הצמדה	גם במשכנתת גישור ניתן לבחור מסלול צמוד למדד או מסלול צמוד פריים. בחלק מהבנקים מוצעים אף מסלולי ריבית נוספים.

 

הריביות בהלוואת משכנתא גישור

משכנתה גישור היא בסופו של יום הלוואה על כל המשתמע מכך. משמעות הדבר הינה כי הלווים יידרשו לשלם על הלוואת הגישור שיקחו, ריבית בנוסף לכלל העמלות הנגזרות מהקצאת האשראי והעמדתה של הלוואה בסכום כסף גבוה. לכן חשוב להתייעץ בנושא של הלוואת גישור עם יועצי משכנתאות מוסמכים, שיוכלו לבחון את כדאיות נטילת ההלוואה בהתאם לצרכים שלכם ומצבכם.