משכנתא עסקית

האסוציאציה הראשונה שעולה כאשר שאנשים שומעים את המושג 'משכנתא', היא לרוב של הלוואה שנועדה לקניית נכס נדל"ן לשימוש פרטי, כדוגמת דירה או בית למגורים ונדל"ן להשקעה. יחד עם זאת, רבים מבין בעלי העסקים בארץ פונים בשנים האחרונות אל הבנקים למשכנתאות ומגישים בקשה לקבלת משכנתא עסקית. מהי אותה משכנתה עסקית? למי הלוואה כזו יכולה להתאים? במה נבדלת משכנתא לעסקים ממשכנתא לאנשים פרטיים, והאם הבנקים מאשרים משכנתא לעסק לכל דורש? המשיכו לקרוא – כל הפרטים בהמשך.

משכנתא עסקית – יש חיה כזו?

משכנתאות לעסקים אינן שונות באופן מהותי מהלוואות משכנתא סטנדרטיות: עסקינן בהלוואה שנועדה לרכישה של נכס נדל"ן, אלא שבמקרה של משכנתא לעסקים, מדובר על קניית משרד, בניין משרדים, חנות, סטודיו, מגרש, מפעל, או כל מבנה אחר לשימוש מסחרי, בכפוף לשעבוד של הנכס הנרכש כנגד ההלוואה.

באילו נסיבות מתעורר הצורך לקחת משכנתא עסקית?

ישנם הרבה בעלי עסקים וחברות במדינת ישראל הזקוקים למקום קבוע שממנו יוכלו לנהל את פעילותם העסקית בשוטף. לא אחת, בתחילת דרכו של עסק, הוא מופעל מדירתו או מביתו של בעליו, ועם הגידול ברווחים והתרחבות העסק, נולד הצורך בנכס מתאים שממנו הוא יפעל.

לעיתים, הפתרון מגיע בדמות משרד, מתחם או חנות להשכרה שנותנים מענה מספק לצורך. אולם קיימים מצבים בהם מתחוור כי דמי השכירות והעלויות המשולמות לחברות ניהול במתחמי עסקים, הופכים את הבחירה בנכס מסחרי להשכרה לפחות כדאית בראיה ארוכת טווח.

בנוסף, ישנם בעלי עסקים שמגלים כי הם מוגבלים ביכולתם לבצע התאמות בנכס המושכר, כך שישרת את צרכי העסק כראוי. כך נולדת ההחלטה לחפש נכסי נדל"ן מסחריים לרכישה, ובעקבותיה, גם הצורך בהלוואת משכנתא עסקית.

למי הלוואת משכנתא עסקית יכולה להתאים?

כאמור, לא אחת מתברר שאין מנוס אלא לרכוש נכס עבור העסק. לעיתים זהו החסם היחיד להתרחבות העסק והגדלת רווחיותו, ולכן הפתרון הוא להתמודד עם האתגרים הכרוכים במהלך מסוג זה.

בשורות להלן נבחן מי הם אותם אנשים שהלוואת משכנתה עסקית עשויה להתאים להם:

בעלי עסקים המעוניינים במקום שיוכלו לנהל ממנו את העסק שבבעלותם	אף שאין עוררין על כך שרכישת נכס לעסק כרוכה בהשקעה ראשונית גבוהה יחסית, בעלי עסקים שמחליטים לבצע מהלך כזה נהנים משליטה רבה יותר בתנאי השטח, לצד יציבות וביטחון רב יותר לאורך זמן, בידיעה שלא ידרשו להעתיק את מקום הפעילות שלהם לעיתים קרובות מדי, על כל המורכבות וההוצאות הנלוות לכך.
אנשים פרטיים החפצים ברכישת נכס מסחרי להשקעה	ישנם מקרים שבהם אדם פרטי מעוניין ברכישת נדל"ן מסחרי להשקעה, בכוונה להשכירו לעסקים וחברות ו / או למכור אותו ברווח בתוך מספר שנים.

 

בשני המקרים, לא די בהון העצמי של הרוכש על מנת לכסות את עלות הנכס המיועד לרכישה, וכאן נכנסת הלוואת משכנתא לעסק למשוואה.

 

במה נבדלת משכנתא עסקית ממשכנתא לאנשים פרטיים?

ככלל, ההבדלים בין הלוואת משכנתא לעסקים ובין הלוואת משכנתא למגורים, אינם רבים. בשני המקרים מדובר בהלוואה שהבנק מעמיד לטובת הרוכשים של נכס מקרקעין, בכפוף למשכון הנכס. השוני העיקרי בין משכנתא לעסקים ומשכנתא פרטית, אם כך, הוא בדרך כלל סכום עסקת הרכישה.

במרבית המקרים, רכישת נדל"ן מסחרי בארץ, עולה פחות מנדל"ן למגורים, ובהתאם לכך – גם גובה המשכנתא העסקית, יהיה על פי רוב, נמוך יותר. יתרה מכך, משכנתאות לעסקים הן בדרך כלל הלוואות קצרות טווח ביחס למשכנתאות לאנשים פרטיים, ותקופת התשלומים של המשכנתאות לבעלי עסקים נפרסת על פני 10 שנים ואף פחות מכך.

 

האם הבנקים מאשרים משכנתא לעסק לכל דורש?

כאשר בעלי עסקים מבקשים אישור לקבלת הלוואת משכנתא עסקית, הבנקים למשכנתאות נוהגים לבחון בצורה מדוקדקת את מצבם התזרימי של בעלי העסק מול סוג ההלוואה המבוקשת. המטרה בבדיקה זו היא להבין מה רמת הסיכון שהבנק עתיד לקחת על עצמו במסגרת העסקה.

היות והפעילות העסקית ובפרט בתקופת הקורונה, היא תנודתית ודינאמית באופיה, מרבית הבנקים למשכנתאות נוטים להתייחס למשכנתאות לעסקים בתור הלוואות בסיכון גבוה ביחס להלוואות משכנתא הניתנות ללווים פרטיים. זאת מאחר ויציבות ההכנסות של בעלי עסקים עצמאיים אינה מובטחת ולכן היכולת של הלווה לעמידה בתשלומי המשכנתא מוטלת בספק מסוים, ואדרבא כאשר עסקינן בעסק צעיר יחסית, בקנה מידה קטן או בינוני.

 

על מה מסתכלים הבנקים למשכנתאות בבקשות לקבלת משכנתא עסקית?

כאשר הבנקים למשכנתאות מקבלים בקשה להעמדת הלוואת משכנתא לעסקים, הם בוחנים כמה סוגיות וביניהן:

1. עבור איזה נכס הלוואת המשכנתא נדרשת ומהי התשואה שהנכס צפוי לייצר בראייה קדימה?
2. מהו המצב התזרימי בעסק שבעליו מבקש ליטול משכנתא לעצמאים?
3. מה שיעור ההכנסה הפנויה בעסק, שעשויה לשמש כבסיס להחזרי המשכנתה ללא תלות ברווחים שייצר הנכס שמיועד לרכישה?

 

התשובות לשאלות הללו, מסייעות ללבנקים להחליט האם לאשר את בקשת ההלוואה של בעל העסק, ובאילו תנאים בדיוק.

 

משכנתא עסקית ומסלולי משכנתאות לעסקים

כיום ניתן ליטול משכנתא לעסקים באחד מכמה מסלולי משכנתא או לשלב ביניהם, כאשר אלו הם המסלולים הנפוצים:

• משכנתא לעסק בריבית קבועה או ריבית משתנה
• משכנתא לעסק צמודה למדד המחירים לצרכן
• משכנתא לעסק צמודת למט"ח (בהצמדה לדולר / ליורו או מטבע זר אחר)

 

לבעלי עסקים החפצים בנטילת הלוואת משכנתה עסקית עם רמת סיכון סולידית יחסית, ממליצים יועצי משכנתאות במקרים רבים, לשלב בתמהיל המשכנתא יותר ממסלול משכנתא בודד.

 

כמה ריבית תידרשו לשלם עבור משכנתא עסקית?

בהתאם להיקף הפעילות בעסק ומצבו התזרימי, גופי המימון מחליטים אם לאשר למבקש ההלוואה קבלת משכנתה עסקית, ומה יהיו תנאיה. לא אחת, בעלי עסקים משלמים בגין הלוואת המשכנתא העסקית, ריבית גבוהה מאוד ביחס לאחוז הריבית הנגבה בממוצע בהלוואת משכנתא לכל מטרה שמוצעת ללקוחות פרטיים.

אולם ההשוואה בין משכנתא לעסקים לבין משכנתא "רגילה" אינה נכונה, היות ורמת הסיכון בעסקת הנדל"ן גם היא שונה. לכן אם ברצונכם לבחון את כדאיות תמהיל המשכנתא שהבנק המלווה הציע לכם עבור רכישת נכס מסחרי, בחנו אותו ביחס לתנאים המוצעים במסגרת הלוואות עסקיות אחרות, ולא בהשוואה למשכנתאות סטנדרטיות. ברוב המקרים, כשבוחנים את תנאי המשכנתא העסקית בצורה כזו, מתברר שמשכנתא לעסקים מציעה מענה עדיף על פני שאר סוגי ההלוואות המוצעות לבעלי עסקים – הן מבחינת התמהיל והן מבחינת אחוזי הריבית.

 

הקושי הטמון בתכנון של תקופת ההחזר במשכנתא העסקית

פריסת החזרי המשכנתא מאז ומעולם היוותה סוגיה מורכבת עבור רוכשי הנדל"ן. בהקשר זה, חשוב להבין שבמידה ומחליטים לפרוס את תקופת התשלומים של המשכנתא על פני פרק זמן ממושך, גובה ההחזר החודשי קטן, באופן שמקל על הלווים לעמוד בנטל ההחזרים החודשי.

יחד עם זאת, החזרים חודשיים נמוכים יותר, הנובעים מתקופת החזר ארוכה, מובילים גם לחיוב בריביות גבוהות יותר לאורך זמן. תוסיפו לכך את העובדה שתמיד יתכנו שינויים במשק, כך שהסיכון לעלייה בריבית הפריים, לצד שינויים במדד המחירים לצרכן – מרחפים כאיום קבוע מעל ראשם של הלווים. זאת לאור העובדה שאלו עשויים להוביל לקפיצה בשיעורי הריבית מצד אחד ולירידה תלולה בשוויו של הנכס הנרכש, מצד שני.

 

משכנתא עסקית לוקחים רק אחרי שמתייעצים עם יועץ משכנתאות

היה ושקלתם ליטול הלוואת משכנתא לעסק, עליכם להיות מודעים לעובדה שזוהי החלטה משמעותית שחשוב לבצע בזהירות המרבית, ותוך הסתכלות על מגוון שיקולים הקשורים גם בפעילותכם העסקית וגם ביכולת הפיננסית והתזרימית שלכם בתור אנשים פרטיים.

נוסף על כך, גם הצורך לבחון בצורה מדוקדקת את תנאי המשכנתא שהוצעו לכם בבנקים השונים בהתאם לתכנית העסקית שלכם והתקציב העומד לרשותכם. מסיבות אלו ורבות נוספות, אנו ממליצים בחום – לגשת לנושא של משכנתא עבור העסק רק לאחר שהתייעצתם עם חברת ייעוץ משכנתאות מקצועית.