בעקבות הביטול של מגבלת הפריים במשכנתאות בסוף 2020, חל בשנה האחרונה גידול אדיר בהיקפי המשכנתאות שנלקחו בארץ. אולםיש מי שטוענים כי לא רחוק היום בו כולנו נגלה כי מדובר היה על החלטה שגויה ומסוכנת מצד בנק ישראל. בין היתר משום שהדבר הוביל גם לעלייה דרמטית של קרוב ל- 11% במחירי הדירות.
אולם גם מפאת הסיכון לעליית ריביות כללית שתפגע בלווים שבחרו לשלב את מסלול הפריים כחלק משמעותי מתמהיל המשכנתא שלהם. על רקע התמורות שחלו בשוק המשכנתאות והדיור בשנה האחרונה, את הסקירה הבאה בחרנו להקדיש לדיון מורחב בשינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות ומשמעותו עבור ציבור רוכשי הנדל"ן בישראל.
הרקע לשינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות
בדצמבר 2020 הוחלט בבנק ישראל על ביטול מגבלת הפריים, שלא איפשרה עד אותה העת לנוטלי משכנתאות לקחת למעלה משליש מתמהיל המשכנתא שלהם במסלול ריבית פריים. החלטה זו התקבלה על רקע החשש מקיפאון בשוק הנדל"ן המקומי בעקבות משבר הקורונה העולמי, ונועדה לעודד את ציבור הלווים הצעירים לרכישת דירות גם בתקופה זו של אי ודאות כלכלית. זאת באמצעות הצעת פתרונות מימון בריביות נוחות מכפי שמקובל היה עד אז.
שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות – מושגי יסוד שחשוב להכיר
מסלול ריבית הפריים במשכנתא, נחשב כיום למסלול הזול ביותר מבחינת ריביות. לכן ככל שחלק משמעותי יותר מסכום המשכנתא ניטל במסלול זה הצמוד לריבית הפריים, כך גם יורד סכום ההחזר החודשי של הלווים. מדובר בפוטנציאל חיסכון של מאות שקלים לחודש לכל משק בית.
רגע, מהי ריבית הפריים?
ריבית פריים היא הבסיס לקביעה של שיעור הריבית במוצרי האשראי והחיסכון (הלוואות, משכנתאות, פקדונות וכדומה) שמציעים הבנקים המסחריים בישראל. מדובר בריבית משתנה שאיננה צמודה לשום מדד, כך שהעליות והירידות בה תלויות אך ורק בהחלטות שמקבל בנק ישראל בהתאם למצב המשק בתקופה נתונה. שינויים אלו מפורסמים מדי 15 לחודש.
הבסיס לחישוב ריבית הפריים
ריבית הפריים בנויה למעשה מריבית בנק ישראל והמרווח שהבנקים מוסיפים לה. כך למשל, אם ריבית בנק ישראל היא בשיעור של 0.1 אחוז כמו היום והמרווח שהבנקים מוסיפים עליה עומד על 1.5 אחוזים, התוצאה היא ריבית פריים בשיעור של 1.6 אחוז.
אילו גורמים יכולים להשפיע על גובה ריבית הפריים?
ישנו מגוון של גורמים חיצוניים אשר עלולים להשפיע על גובה ריבית הפריים, וביניהם: אינפלציה במשק, מהלכים המתבצעים בפדרל ריזרב – הבנק המרכזי של ארה"ב וערך השקל ביחס לדולר.
כאשר הוחלט על הרפורמה של שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות, בנק ישראל טען כי אין צפי לעלייה בריבית הפריים בשנים הקרובות, למרות החשיפה לשינויים בזירה הבינלאומית ובכללם תופעות הלוואי הכלכליות של משבר הקורונה, צניחת הריביות בארצות הברית והמצב הפוליטי המורכב בארץ. אולם במבחן הזמן, לא בטוח שהנחת היסוד הזו היתה מוצדקת, כפי שנסביר בהמשך.
כיצד ריבית פריים במשכנתא מחושבת?
כשבתמהיל המשכנתא מופיעה נוסחת הריבית של מסלול זה, היא לרוב מוצגת כ- P + ערך מספרי מסוים. למשל, P + 0.5. ה- P בנוסחה מייצג למעשה את שיעור ריבית הפריים שאליו מתווסף הערך המספרי שמופיע לאחר סימן הפלוס. ערך זה הוא מרווח הריבית שהבנק גובה, שהוא למעשה הרווח העיקרי שלו על ריבית המשכנתא שלכם במסלול זה.
מה הייתה מגבלת הפריים במסלול ריבית פריים משכנתאות?
לפני שנים מספר, בנק ישראל החליט להגביל את ציבור הלווים בישראל בנטילת משכנתאות במסלול של ריבית פריים המכסה יותר מ- 33 אחוזים (שליש) מסכום המשכנתא הכולל של הלווים. משמעות הדבר בפועל הייתה, כי לווים שרצו ליטול הלוואת משכנתא בסכום של 900 אלף ש"ח, למשל, יכלו לקחת רק עד שליש מהסכום שהם 300 אלף ש"ח במסלול ריבית הפריים.
בעקבות הסרת מגבלת הפריים בסוף 2020 כיום ישנה אפשרות לקחת עד שני שלישים (שהם 66 אחוזים) מסכום המשכנתא המלא במסלול פריים משכנתאות, שהריבית בו משתנה בצמוד לפריים. אפשרות זו פתוחה הן בפני מי שמעוניין לקחת משכנתא חדשה והן עבור מי שחפץ במיחזור המשכנתא הקיימת.
היתרונות בשינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות
מסלול ריבית הפריים במשכנתא הוא בין מסלולי המשכנתאות המועדפים על ציבור הלווים בישראל, ובפרט לאור שפל הריביות של השנים האחרונות, שהפך אותו זול במיוחד ללווים (ובעיקר בהשוואה למסלולי המשכנתא בריבית קבועה).
למסלול זה ישנם יתרונות נוספים וביניהם:
- היותו של מסלול זה בלתי תלוי במדדים חיצוניים כמו מדד המחירים לצרכן, הוא שהופך אותו אטרקטיבי מבחינת הלווים, שלכאורה מצמצמים את החשיפה הפוטנציאלית לעליות חדות בהחזרי המשכנתא החודשיים, בעקבות עליית ריביות.
- יתרון נוסף במסלול ריבית הפריים במשכנתא הוא שהבחירה בו מאפשרת ללווים לעבור למסלולי משכנתא אחרים במסגרת מיחזור המשכנתא או לפרוע את חלק המשכנתא במסלול זה, ללא צורך בתשלום "קנס" בדמות עמלת פירעון מוקדם.
כל היתרונות הנ"ל הפכו את מסלול פריים במשכנתא למסלול המשכנתאות הנחשק ביותר מבחינת ציבור רוכשי הדירות בארץ, חרף חסרונו הבולט – התנודתיות של ריבית הפריים בטווח המיידי ובטווח הארוך.
האם שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות הוביל להוזלה בהחזרי המשכנתא החודשיים ללווים?
למרבה הצער, שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות לא הוביל להוזלה ניכרת בהחזרי המשכנתא החודשיים של ציבור הלווים בישראל, לאור תגובת הבנקים למשכנתאות לרפורמה.
הבנקים הם מטבעם גופים מסחריים ולכן כדי לא לצאת נפסדים ממהלך ביטול מגבלת הפריים, הם דאגו לייקר את מסלול הפריים במשכנתא בהיבט של מרווח הריבית שהם נוטלים בו (החלק שבא אחרי הפלוס בנוסחת הפריים + X%). אי לכך, לווים שמעוניינים להפיק את המירב מהשינוי במסלול הפריים במשכנתא, נדרשים לשאת ולתת מול הבנקים לטובת הורדת מרווח הריבית שהבנק מעוניין לגבות מהם.
הסיכונים הגלומים בשינוי במסלול ריבית פריים משכנתאות
בשינוי במסלול ריבית פריים משכנתאות גלומים גם סיכונים שחשוב לתת עליהם את הדעת. העיקרי ביניהם הוא הסכנה לקפיצה בגובה הריבית כתלות בריביות במשק. כאשר נוטלים שני שלישים מסכום המשכנתא במסלול פריים, הכל טוב ויפה כל עוד ריבית הפריים נותרת נמוכה. אולם במצב האפשרי של עליה כוללת של הריביות במשק ובכללן ריבית בנק ישראל שמהווה חלק מריבית הפריים – תשלומי המשכנתא החודשיים עלולים לתפוח פלאים.
האם קיימת סכנה לעליית ריביות שתשפיע על מסלול הפריים במשכנתאות בזמן הקרוב?
רק לפני כשנה טען נגיד בנק ישראל כי אין צפי לעליית ריביות בעולם בשנים הקרובות, וכעת כבר מסתמנת עליה בריבית במדינות שונות וביניהן בריטניה שהעלתה את הריבית ב- 0.5% זה מכבר. ישנו צפי גם לעליית ריביות בארה"ב בקרוב וכן אצלנו. בישראל.
ההשלכות של שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות על שוק הדיור בישראל
אחת המטרות העיקריות ברפורמת מסלול הפריים במשכנתאות, הייתה כאמור, למנוע קיפאון של שוק הנדל"ן בארץ בעקבות משבר הקורונה. במשימה זו, בנק ישראל הצליח בהחלט – כפי שמלמדת העלייה בכמות המשכנתאות שנלקחו בשנה החולפת וסכומיהן, לצד הקפיצה החדה במחירי הדיור בארץ.
אולם מדובר בבועה שעתידה בסבירות גבוהה להתפוצץ, היות ועם כל עליה כזו במחירי הדירות, חל גם צמצום בכמות האנשים שיכולים להשיג את ההון הדרוש לרכישת דיור. זאת בנוסף לכך שעליית המחירים הדרמטית מובילה גם להתייקרות דמי השכירות שאינה מתרחשת בד בבד עם עליית השכר הממוצע במשק.
בעקבות שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות – הפנייה לייעוץ משכנתאות חשובה מתמיד
במאמר זה, סקרנו את רפורמת ריבית הפריים, על יתרונותיה וחסרונותיה. המסר העיקרי שאנו חפצים להעביר לקהל קוראינו בהקשר זה, הוא שאף שמסלול ריבית פריים משכנתאות הוא בהחלט אטרקטיבי כל עוד הריבית במשק נותרת נמוכה, לא לעולם חוסן.
מדובר במסלול משכנתא שעלול בעתיד הלא רחוק להתברר כבעייתי עבור הלווים, אשר עשויים לגלות כי ההחזרים החודשיים שלהם גדלים משמעותית, גם בעקבות מה שנראה כעליה מינורית לכאורה בשיעורי הריבית. לכן, על רקע אי הודאות האופפת את נושא הריביות ובועת הנדל"ן המתהווה והולכת, מומלץ עד כדי הכרחי לפנות לייעוץ משכנתאות מקצועי לפני שמבצעים כל מהלך שהוא בהקשר לרכישת נכסי מקרקעין או בקשת משכנתא בזמן הקרוב.
