הגדלת משכנתא היא דרך מקובלת שבה אנשים לוקחים הלוואה בתנאים אטרקטיביים במיוחד. בפועל, מדובר במהלך הידוע בתור "מיחזור משכנתא", שלטובת קבלת אישור מהבנק למשכנתאות לביצועו, נדרשים הלווים לעמוד במספר תנאי סף. בשורות הבאות נסביר באילו תנאים מדובר ואיך כדאי למי שמעוניין להגדיל את המשכנתא שלו, לפעול כדי להשיג את התנאים הנוחים ביותר.
באילו תנאים הגדלת משכנתא עשויה להיות משתלמת?
לא אחת, משפחות במדינת ישראל נדרשות להוצאה כספית גבוהה. לעיתים מדובר בהוצאות סביב שיפוץ הבית, הוצאות רפואיות בלתי מתוכננות או הוצאות עבור אירוע משפחתי משמעותי. בכל מקרה, כאשר מתעורר הצורך בכסף זמין ונזיל בסכומים משמעותיים, אחד הפתרונות ששווה לשקול הוא הגדלת המשכנתא על הנכס הקיים, שלעיתים מתבררת כחלופה כדאית יותר מנטילת הלוואה רגילה.
על פירוש המושג "הגדלת משכנתא"
"הגדלת משכנתא" פירושה מהלך של בקשת אשראי נוסף מהבנק בתנאים נוחים ומועדפים מאלו שניתן להשיג במסגרת הלוואות סטנדרטיות. הכוונה באמירה "אשראי נוסף", היא שהדבר מתבצע בנוסף לסכום שנלקח במסגרת הלוואת המשכנתא הקיימת ועומדת כנגד הנכס הנדלנ"י שבבעלות הלווים.
מה בין הגדלת משכנתה למיחזור משכנתה?
מה בין הלכה למעשה, הגדלה של המשכנתא היא בעצם מיחזור של הלוואת המשכנתא, שפירושו לקיחת משכנתא חדשה בסכום גבוה מהמשכנתא הקיימת ולעיתים גם בתנאים נוחים יותר, פירעון מלא של המשכנתא הישנה באמצעותה, ושימוש בהפרש לצרכי הלווים. אולם כאמור, גם להגדלת המשכנתא יש תנאי סף שהמבקשים נדרשים לעמוד בהם כדי לקבל אישור מהבנק לביצוע המהלך.
התנאים להגדלת משכנתא שחשוב לבחון לפני ביצוע המהלך
בבואנו לקבל משכנתא מוגדלת מהבנק שתחליף את המשכנתא הקיימת שלנו, חשוב בראש ובראשונה לוודא שזמינים לנו כל הבטוחות, ההון העצמי, המסמכים והמידע שנדרשנו להציג לבנקים למשכנתאות כאשר ביקשנו לראשונה לקבל משכנתא. למרות שבדרך כלל נושא ההון העצמי לא אמור להיות בעייתי מאחר וחלק מסוים מהבית או הדירה כבר נמצאים בבעלותנו, עדיין חשוב להיערך להגדלת המשכנתא בהיבטים הבאים:
התנאי הראשון לקבלת משכנתא מוגדלת – יכולת עמידה בהחזרי ההלוואה
התנאי המשמעותי ביותר מבחינת הגוף המלווה הוא שהלווה יוכל להתמודד עם התשלומים החודשיים של החזרי המשכנתא. חטיבת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, אינה מאפשרת ללווים לקחת משכנתאות כאשר גובה ההחזר החודשי שלהן הוא למעלה מ- 50% משיעור ההכנסה הפנויה בבית האב.
לכן לפני שאתם מבקשים מהבנק להגדיל לכם את המשכנתא חשוב לוודא שהכנסתכם בקיזוז ההתחייבויות שלכם, מספיקה לכיסוי סכום ההחזרים החודשיים של המשכנתא. אחרת מיחזור ההלוואה לא יתאפשר.
התנאי השני להגדלת משכנתא – היסטוריה של עמידה תקינה בהחזרי המשכנתא הקיימת
כגוף פיננסי, הבנק שואף להגן על עצמו ממצב שיגרור הפסדים כספיים בסבירות גבוהה. לכן הוא מוכן להעמיד אשראי רק לטובת לווים שההיסטוריה הבנקאית שלהם מעידה על יכולתם לעמוד בתשלום החזרי המשכנתא כסדרם. ללווים שלא עלה בידם לשלם את תשלומי המשכנתא החודשיים במועד בעבר, כנראה לא תאושר הגדלת המשכנתא.
התנאי השלישי להרחבת משכנתא – מצב בריאותי תקין
הבנקים למשכנתאות נוהגים להתסכל גם על הגיל והמצב הבריאותי של לווים שמבקשים להגדיל את המשכנתא שלהם על מנת להבטיח עד כמה שניתן כי המבקשים יוכלו להמשיך ולשלם את ההלוואה בעצמם עד סוף חיי ההלוואה ולא ידרשו להעבירה לצד שלישי.
התנאי הרביעי והחדש לקבלת תוספת משכנתא – יתרת הלוואה העולה על 10 אחוזים מסכומה המקורי
הבנקים מאפשרים להגדיל את המשכנתא בהינתן עמידה בכלל התנאים שמנינו לעיל, בנוסף לכך שסכום ההלוואה שטרם נפרע הוא יותר מ- 10% מגובה החוב במקור.
כיצד הגדלת משכנתא קיימת מתבצעת?
הגדלת משכנתא קיימת פירושה מיחזור של הלוואת המשכנתא הפתוחה ועומדת כנגד נכס מסוים, והמרתה במשכנתא חדשה. מה שקורה בהגדלת המשכנתא בפועל, הוא שהלווים מחזירים את הלוואת המשכנתא שנטלו בהתאם לתנאי הפירעון שלה (בין אם מדובר בתשלום קנס או עמלות על פירעון מוקדם, וכדומה) ונטילת משכנתא חדשה בסכום המותאם לצרכי הלווים.
השלבים העיקריים בתהליך הגדלת המשכנתא
להלן השלבים העיקריים בתהליך הגדלת המשכנתא:
- פנייה לבנק בבקשת אישור עקרוני למיחזור המשכנתא והגדלתה.
- בירור כדאיות המהלך בהתחשב בשיעורי הריבית במשק.
- בדיקת העלות של מיחזור המשכנתא.
- חזרה על הליך העמדת האשראי שבוצע במסגרת קבלת המשכנתא הראשונה.
גם תהליך הגדלת משכנתא – בדומה לנטילת משכנתא ראשונה, מומלץ לבצע בסיוע של יועץ משכנתאות מנוסה.
האם הגדלת משכנתא לשיפוץ משתלמת?
נטילת משכנתא לשיפוצים או הלוואה לטובת השיפוץ, היא החלטה שכדאי לשקול בכובד ראש. השאלה האם זוהי בחירה משתלמת, תלויה במידה רבה בגובה הסכום לו אתם זקוקים לטובת השיפוץ ואחוז המימון שתוכלו לקבל מהבנק לשם כך.
הגדלת משכנתא לרכישת דירה – רעיון טוב או רע?
כאשר מתכננים רכישת דירה שניה מקובל לקחת משכנתא חדשה כנגד נכס של ההורים או להגדיל את המשכנתא הקיימת לטובת העניין. במצב כזה ניתן לקבל מהבנקים מימון של עד 50%.
אולם הגדלת משכנתא בתצורה זו אינה בהכרח משתלמת, היות והריביות שתידרשו לשלם במסלולי המשכנתא החדשים יהיו גבוהות מאלו שקיבלתם במסלולי המשכנתא שלקחתם כנגד הנכס למגורים, מאחר וכעת מבחינת תקנות הבנקים אתם מבקשים משכנתא לרכישת דירה להשקעה.
הנסיבות שבהן כדאי לשקול הגדלת משכנתא לכיסוי חובות
ישנם אנשים ששוקלים להגדיל את המשכנתא שלהם לטובת כיסוי של התחייבויות אחרות שהם מתקשים לעמוד בהן. מהלך מסוג זה ניתן לביצוע באמצעות הלוואה "רגילה" או "משכנתא לכל מטרה", שהיא הלוואת משכנתא המוצעת בריביות אטרקטיביות ותנאי החזר נוחים לבעלי משכנתאות לרכישת דיור.
ככלל, זהו מהלך שעשוי להיות כדאי יותר מנטילת הלוואה רגילה לכיסוי החוב, שבה הריבית בסבירות גבוהה תהיה גבוהה מזו של המשכנתא המוגדלת. בנוסף על כך, כיום בעקבות משבר הקורונה, בנק ישראל מאפשר לבנקים להציע ללווים מימון של 70 אחוז משווי הנכס במסגרת משכנתא "לכל מטרה", לטובת כיסוי חובות שנוצרו בעקבות הסגרים וההגבלות על המשק.
בכל מקרה, גם את הכדאיות של מהלך מסוג זה לשם כיסוי חובות, יש לבדוק עבור כל מקרה לגופו, במסגרת ייעוץ משכנתאות מקצועי.
על התנאים להגדלת משכנתא ל 70 אחוז בעקבות הקורונה
בהמשך לאמור לעיל, כדאי להכיר את האפשרות לקבלת משכנתא לכל מטרה מהבנקים למשכנתאות. עם עד 70% מימון משווי הנכס, במסגרת מיחזור משכנתת הדיור הקיימת שלכם. ניתן להתייחס למהלך זה בתור נטילת הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד הדירה או הבית שלכם. משכנתא מוגדלת זו יכולה לשמש למגוון צרכים אך לא למימון רכישה של נכס להשקעה.
הריבית אותה תידרשו לשלם עבור המשכנתא לכל מטרה, בהכרח תהיה נמוכה מזו שתקבלו בהלוואות בנקאיות וחוץ בנקאיות, והתועלת הנלווית למהלך הוא בכך שבעת מיחזור המשכנתא ניתן גם ליהנות מהריביות הנמוכות הקיימות כיום.
האם הגדלת משכנתא מובילה בהכרח להגדלת החזר משכנתא?
כאשר אומרים הגדלת משכנתא מתכוונים למעשה להגדלה של סכום ההלוואה, ולא להגדלת גובה ההחזר החודשי של המשכנתא, שהיא פחות רצויה למרבית הלווים, מטבע הדברים.
מה עדיף: הלוואה או הגדלת משכנתא?
כאשר לווים זקוקים לאשראי בסכום משמעותי מאוד, לרוב הגדלת משכנתא תהיה משתלמת יותר מנטילת הלוואה, לאור הריבית האטרקטיבית, תקופת ההחזר הממושכת וכדומה.
הדרכים להגדלת משכנתא על נכס קיים
הגדלת משכנתא כנגד נכס קיים הנמצא בבעלותכם, יכולה להתבצע במספר דרכים, כתלות בצרכים שלכם:
- הגדלת סכום המשכנתא הקיימת באותו הבנק ללא שינוי בתנאי המשכנתא.
- נטילת משכנתא שניה כנגד אותו נכס שמשועבד לבנק, מול גוף מימון חוץ בנקאי.
- הגדלת סכום המשכנתא באותו הבנק עם שינוי בתנאי המשכנתא. מהלך זה נקרא הגדלת משכנתא ומיחזור (פנימי) ביחד.
- הגדלת סכום המשכנתא הקיימת בבנק אחר, עם שינוי בתנאי המשכנתא. מדובר בעצם במיחזור משכנתא חיצוני, שפירושו בפועל שאתם נוטלים מבנק אחר משכנתא חדשה בסכום גבוה מהמשכנתא המקורית שלכם ובתנאים שונים, ופורעים את הקודמת.
האפשרויות להגדלת המשכנתא הקיימת לטובת רכישה של נכס חדש
ההנחיות העדכניות מבנק ישראל, קובעות כי לבנקים למשכנתאות אסור להעמיד משכנתא שניה לרשות לווים בעלי משכנתא קיימת. היות ואין אפשרות למשכן את הנכס הקיים בבנק למשכנתאות כדי להשיג משכנתא לרכישת נכס נוסף, האפשרות היחידה לקבלת משכנתא נוספת, הינה במסגרת משכנתא חוץ בנקאית. משכנתא חוץ בנקאית מספקת מענה חיוני למי שכבר יש לו משכנתא ומעוניין למחזר אותה בסכום יותר גבוה, כלומר – להגדיל את המשכנתא.
אפשרות הגדלת משכנתא מול גוף חוץ בנקאי לטובת רכישת נכס נוסף, קיימת בכמה קונסטלציות:
- הגדלת המשכנתא על הנכס הקיים באמצעות מיחזור חוץ בנקאי מלא:
בעלי נכס קיים החפצים ברכישת נכס נוסף, יכולים להגדיל את המשכנתא הקיימת על הנכס הקיים על ידי נטילת משכנתא חלופית מול גוף מימון חוץ בנקאי, בסכום גדול יותר. מהלך זה יאפשר את פירעון המשכנתא הבנקאית, סילוק השעבוד הקיים בבנק למשכנתאות ושימוש ביתרת הסכום כהון עצמי לרכישת הנכס הנוסף ללא תוספת מימון, או כהון עצמי לנטילת משכנתא שניה שאליה ישועבד הנכס החדש המיועד לרכישה. זהו בעצם מהלך של הגדלת ומיחזור משכנתא חוץ בנקאי. - נטילת משכנתא שניה כנגד הנכס החדש המיועד לרכישה:
בעלי נכס קיים שכבר יש עליו שעבוד, יכולים לקחת משכנתא חוץ בנקאית חדשה כנגד הנכס החדש המיועד לרכישה, בנוסף למשכנתא הקיימת שלהם על הנכס הראשון, אך זוהי לא הגדלת משכנתא כהגדרתה וגם לא מיחזור משכנתא, אלא בעצם התנהלות מול שתי משכנתאות נפרדות.
יש לחדד כי במשכנתאות חוץ בנקאיות מתאפשר שעבוד של עד 70% מערכו של הנכס, כששיעור הריבית הוא כ- 4%.
מדוע חשוב לבצע סקר שוק ולהשוות את התנאים להגדלת משכנתא בבנקים השונים?
במקרים רבים כשלווים שיש להם משכנתא כנגד נכס קיים בבנק מסוים, חפצים בהגדלתה, התנאים המוצעים להם הם פחות אטרקטיביים מאלו שיכלו לקבל בבנק אחר, ומדוע? התשובה היא פשוטה:
הבנק שלכם מודע לכך שכברירת מחדל תעדיפו להשאיר את ההלוואה שנטלתם אצלו במקום להתחיל לכתת רגליים בין בנקים אחרים. מדובר בעצם בסינדרום הקהל השבוי, ולכן הבנקים בישראל מרשים לעצמם להציע ריביות פחות אטרקטיביות ללקוחות קיימים. לכן רצוי ואף הכרחי לבצע סקר שוק מקיף ולראות אילו תנאים תוכלו לקבל בבנקים אחרים אם תבחרו למחזר את המשכנתא הקיימת מולם ובאותה נשימה גם להגדיל את סכומהץ
עם מי ניתן להתייעץ בנושא של התנאים להגדלת משכנתא?
בכל הנוגע לתנאים להגדלת משכנתא, כדאי מאוד להיוועץ ביועץ משכנתאות איכותי. ראשית, יועץ משכנתאות יקל עליכם בביצוע סקר שוק יעיל בין גופי המימון השונים, שיאפשר לכם לחסוך באופן ניכר בהוצאות המשכנתא המוגדלת, בהתאם לתנאי השוק בהווה, וזאת בתוך זמן קצר משמעותית מכפי שתוכלו לעשות זאת בעצמכם.
בנוסף, ליועצי משכנתאות ישנם הכלים והידע שמאפשרים להם לבחון בעין מקצועית את התנאים להגדלת משכנתא שהבנקים השונים מציעים ללקוח ולסייע במשא ומתן מולם, כך שתוכלו ליהנות מהתנאים הטובים והמשתלמים ביותר עבורכם.
