משכנתא לתושבי חוץ

ענף הנדל"ן בישראל הוא בין תחומי ההשקעות הפופולריים יותר בקרב תושבי חוץ מאז ומעולם. לא אחת, מלווה ההשקעה בנכסי נדל"ן בארץ, בנטילה של הלוואת משכנתא לתושבי חוץ, בתור השלמה להון העצמי שהמשקיע מביא לעסקה ובתור אמצעי למינוף פוטנציאל הרווח מההשקעה. את המדריך להלן, בחרנו להקדיש לנושא שלאורך תקופה ממושכת, ניצב במרכזו של השיח במדינת ישראל, בייחוד לאור העלייה המתמדת במחירי הדיור.

על תושבי החוץ, מאפייניהם וזכויותיהם בתחום הדיור והמיסוי

המונח "תושב חוץ", מתייחס בדרך כלל ליהודים שאינם תושבי קבע במדינת ישראל. בכל הנוגע להגדרה של תושב חוץ בהקשר לזכאות להלוואת משכנתא בישראל, יהודי החי במדינה זרה, שמרכז חייו הוא מחוץ לגבולות ישראל ומקור הכנסותיו הוא בחו"ל, יחשב כתושב חוץ. הגדרה זו תקפה גם עבור אזרחים ישראליים שירדו מן הארץ, במידה והם עומדים בקריטריונים הנ"ל.

רישום של אדם בתור תושב חוץ, משמעו כי אדם זה אינו נדרש לשלם מיסים למדינת ישראל, להבדיל מתושב ישראלי מן המניין. תושבי חוץ זכאים גם לקבל הלוואת משכנתא לתושבי חוץ, בהתאם להנחיות של בנק ישראל. אולם חשוב לדעת כי ישראלים שהפכו על פי ההגדרה לעיל לתושבי חוץ, אינם זכאים לקבל משכנתא רגילה, גם אם הם נושאים תעודת זהות כחולה.

מדוע תושבי חוץ רוכשים נדל"ן בישראל?

בעשורים האחרונים, מורגשת מגמה מובהקת של כניסת תושבי חוץ יהודים לזירת הנדל"ן הישראלית. ישנו מגוון רחב יחסית של הסברים לתופעה, כאשר אלו הן הבולטות ביניהן:

1. התפשטות תופעת האנטישמיות בעולם – מדי שנה בשנה, תופעת האנטישמיות הולכת וצוברת תאוצה במדינות רבות בעולם. הדבר בולט במיוחד באירופה, שבה האנטישמיות מלובה בידי פליטים ממדינות המזרח התיכון. התפתחויות אלו הובילו למצב בו יהודים רבים חפצים ברכישת דירות ובתים במדינת ישראל, כמעין תעודת ביטוח, למקרה בו יצטרכו מפלט בטוח.
2. תנאי ריבית והחזר נוחים – ישנם תושבי חוץ שרוכשים נכסים בישראל על בסיס ההון העצמי שלהם בלבד. אולם, רבים נוטלים הלוואות משכנתא לתושב חוץ מהבנקים הישראלים למשכנתאות, גם במטרה לכסות בקלות רבה יותר את עלות הרכישה וגם במטרה לשדרג את שווי הנכסים הנרכשים, בתנאי ריבית והחזר נוחים, כפי שמאפשרות הלוואות משכנתא עבור תושבי חוץ.
3. עליית המחירים המשמעותית בתחום הדיור – בעבר הלא רחוק, התשואה שהושגה על ההון שהושקע בעסקאות נדל"ן בארץ היתה גבוהה בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. גם כיום, חרף ההאטה היחסית בעליית מחירי הדיור, התשואות שניתן להשיג על ההון בעסקאות נדל"ן עדיין נחשבות גבוהות ואטרקטיביות עבור משקיעים זרים וביניהם תושבי חוץ.

 

על הקשחת התנאים המוצעים במסגרת משכנתא לתושבי חוץ

לאחר שהתברר כי מעורבותם של תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי, הן שהובילו במידה רבה לעלייה תלולה במחירי הדיור, בנק ישראל החליט לפעול במטרה לצמצם את האטרקטיביות של רכישת נכסי מקרקעין בארץ מצד תושבי חוץ. האמצעי בו נקט בנק ישראל לשם כך היה, בכלליות, הפחתה באחוז המימון המוצע בהלוואות משכנתא לתושב חוץ.

 

מהם אחוזי המימון במשכנתאות לתושבי חוץ נכון להיום?

אחוז המימון בהלוואות משכנתא לתושבי חוץ, מוגבל כיום לעד 50 אחוזי מימון. אולם ביתר המובנים, תנאי המשכנתא לתושב חוץ הם עדיין דומים למדי לאלו שזכאים לקבל רוכשי הדירות שנחשבים כתושבים ישראליים. בהקשר זה יצויין כי לתושבי החוץ זמינה אפשרות שאינה פתוחה בפני ישראלים המבקשים משכנתא, והיא האפשרות להצמדת ההלוואה למטבע חוץ, כגון שער הדולר, היורו ואף שער הין היפני.

 

האם תושבי חוץ רשאים לקחת משכנתא לתושבי חוץ בכל מסלולי המשכנתא הקיימים?

תושבי חוץ יכולים לבחור בין כלל מסלולי המשכנתאות הזמינים בארץ, בנוסף לאפשרות לבקש מהבנק להצמיד את ההלוואה כולה למסלול מט"ח (כיום קיימים בארץ מסלול דולרי, מסלול יורו, ומסלול של ין יפני, בחלק מן הבנקים למשכנתאות), אם כי נושא ההצמדה למטבע זר, נתון לשיקול דעתו של הבנק.

יצויין כי עקב המגבלות שמציב בנק ישראל, לקוחות ישראליים שהם תושבי פנים, אינם רשאים לקבל משכנתא צמודת מט"ח לחלוטין, היות ולא ניתן לקחת יותר משליש מסכום המשכנתא במסלול זה למי שאינם תושבים זרים. הסיבה שבעטיה האפשרות הזו פתוחה מלכתחילה לתושבי החוץ, היא הקשר ההדוק שיש להם למטבע זר, היות ועיקר הכנסותיהם מגיעות מחוץ לגבולות ישראל.

 

היכן ניתן להגיש בקשה לקבלת משכנתא לתושבי חוץ?

במרבית הבנקים למשכנתאות במדינת ישראל יש סניפים ספציפיים שבהם ניתן להגיש בקשות לקבלת הלוואות משכנתא לתושבי חוץ. הסיבה לכך שלא ניתן להגיש בקשה כזו בכל אחד מסניפי הבנקים, היא ריבוי הנהלים הכרוכים בטיפול בתהליך לצד הצורך בשליטה במגוון שפות זרות.

ככלל, ניתן להגיש בקשה לקבלת משכנתא מסוג זה גם מחו"ל, אך בסופו של דבר הלקוח יידרש להגיע פיזית לישראל על מנת לחתום על טפסי המשכנתא ולהשלים את התהליכים הרלוונטיים לקבלת ההלוואה.

כדי שניתן יהיה לנהל את הליך קבלת המשכנתא לתושב חוץ באופן יעיל ונוח יותר, מומלץ בהחלט לשקול את האפשרות להסתייע בחברת ייעוץ משכנתאות המעניקה ליווי מקצועי בהגשת בקשות לקבלת משכנתא לתושבי חוץ.

יועצי משכנתאות מקצועיים מכירים את הוראות החוק הרלוונטיות למשכנתאות עבור תושבי חוץ ואת הגורמים הבנקאים המטפלים בבקשות מסוג זה. כך שסיוע מקומי יכול לתרום מאוד לקיצור תהליכים, ולשפר את הסיכויים להעמדת ההלוואה בתוך פרק זמן סביר.

 

הטפסים שהבנקים דורשים לטובת מתן אישור עקרוני למשכנתא לתושב חוץ

תושבי חוץ המבקשים מהבנקים למשכנתאות הלוואת משכנתא לטובת רכישת דירה או בית בארץ, נדרשים להציג לבנק המלווה אסמסכתאות רלוונטיות לאימות מצבם הפיננסי, יציבות ההכנסות שלהם ויכולת ההחזר שלהם. כמובן, סוג האישורים שתושבי חוץ ממדינות שונות נדרשים לספק לבנקים, נוטה להשתנות על פי מדינת המקור שממנה מגיע מבקש ההלוואה, וכן בהתאם למדיניות הבנק המלווה. אולם ברוב המקרים, מדובר על המסמכים הבאים:

• שני סוגים של תעודות מזהות רשמיות – ת"ז ישראלית (במידה וישנה כזו), דרכון או רישיון נהיגה.
• תלושי משכורת אחרונים של מבקשי ההלוואה לתושבי חוץ.
• ריכוז ההכנסות השנתיות של הלווים.
• נסח טאבו עבור הנכס המיועד לרכישה.
• דפי חשבון הבנק של הלווים לרבות פקדונות ופירוט יתרות בתיק ניירות הערך שלהם.
• הוכחת בעלות בנכסי נדל"ן אם קיימים ככאלו.
• דוח עושר פיננסי המכיל פירוט של כלל הנכסים (יתרות מט"ח, נכסי מקרקעין, פקדונות, השקעות, וכן הלאה) וההתחייבויות של הלווים (הלוואות, משכנתאות, אשראי וכיוצא באלו).
• דירוג האשראי ודוח נתוני האשראי של הלווים.
• הצהרה אודות דיווח לרשויות המיסים.
• דוח שנתי למס הכנסה.
• ייפוי כוח למייצג או עורך דין ישראלי.

 

בנוסף לאלו רשאי הבנק למשכנתאות לבקשה מסמכים נוספים שנראים לו רלוונטיים לשם בדיקת יכולת ההחזר של מבקשי המשכנתא לתושבי חוץ. מסמכים  אלו יעברו תהליך אימות מול שגרירות ישראל, נוטריון רלוונטי או מול הרשויות המקומיות, על פי דרישותיו של הבנק המלווה.

 

בשורה התחתונה

אם אתם מעוניינים בקבלת פרטים נוספים בנושא משכנתא לתושבי חוץ, או תוהים האם זהו הפתרון המתאים עבורכם, אנו ממליצים לכם לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות המלווה מבקשי משכנתא לתושבי חוץ, ולקבל תשובות לכל השאלות ללא התחייבות.