אחד הכלים המשמעותיים העומדים לרשות אנשים שמתמודדים עם קשיים כלכליים הוא הגדלת משכנתא קיימת. מנגנון זה מאפשר לבעלי נכסים לנצל את ההון הרדום בנכסיהם ולהפיק ממנו תועלת כלכלית מיידית.
מהי הגדלת המשכנתא?
הגדלת משכנתא היא תהליך פיננסי המאפשר לבעלי נכסים להגדיל את סכום ההלוואה שהם מקבלים כנגד שיעבוד הנכס שבבעלותם. באמצעות הגדלת המשכנתא, הלווה יכול לקבל סכום כסף נוסף מעבר להלוואה המקורית, כאשר הנכס עצמו ממשיך לשמש כבטוחה להלוואה המוגדלת.
חשוב להדגיש כי הגדלת משכנתא אינה מבטלת את ההלוואה הקיימת, אלא מוסיפה עליה. המשמעות היא שהתנאים של ההלוואה המקורית נשמרים, לרבות שיעורי הריבית, תקופת ההחזר והתשלום החודשי. ההלוואה הנוספת, שהיא למעשה הגדלת המשכנתא, מתווספת להלוואה הקיימת ומהווה מעין הלוואה נפרדת עם תנאים משלה.
תהליך הגדלת המשכנתא
הליך הגדלת המשכנתא מחייב בחינה של מספר היבטים. ראשית, נדרשת הערכת שווי עדכנית של הנכס המשמש כבטוחה. הערכה זו מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומטרתה לקבוע את שווי השוק העדכני של הנכס.
שנית, הגוף המממן יבחן את יכולת ההחזר של הלווה. לשם כך, יידרש הלווה להציג מסמכים המעידים על הכנסותיו, כגון תלושי שכר, דוחות כספיים לעצמאים, או אישורים על הכנסות מנכסים אחרים. הגוף המממן ישקול את כלל ההתחייבויות הפיננסיות של הלווה אל מול הכנסותיו, כדי להעריך את יכולתו לעמוד בהחזרים החודשיים המוגדלים.
שלישית, יש לבצע את ההליכים המשפטיים הנדרשים להגדלת המשכון על הנכס. הליך זה כולל את עדכון הרישום בלשכת רישום המקרקעין ועדכון המסמכים המשפטיים הרלוונטיים.
שיקולים בבחירת מסלול הגדלת המשכנתא
בעת שקילת האפשרות להגדלת משכנתא, יש להביא בחשבון מספר גורמים משמעותיים. ראשית, יש לבחון את תנאי הריבית והמסלולים המוצעים להגדלה. לעיתים קרובות, הריבית על הגדלת משכנתא תהיה גבוהה יותר מזו של ההלוואה המקורית, מאחר שהיא נחשבת להלוואה "לכל מטרה" ולא הלוואת "דיור" סטנדרטית.
שנית, יש לשקול את השפעת ההגדלה על התזרים החודשי. הגדלת המשכנתא עשויה להגדיל את ההחזר החודשי, ויש לוודא שהלווה מסוגל לעמוד בתשלום המוגדל לאורך זמן.
שלישית, חשוב לבחון את האלטרנטיבות להגדלת משכנתא, כגון מיחזור המשכנתא הקיימת או לקיחת הלוואה נפרדת. כל אחת מהאפשרויות הללו עשויה להיות עדיפה בנסיבות מסוימות, ולכן נדרשת בחינה מעמיקה של כל האפשרויות.
לשם מה צריך להגדיל משכנתא קיימת?
הגדלת משכנתא יכולה לשמש למגוון מטרות. כך, רבים משתמשים בהגדלת משכנתא כדי לאחד מספר הלוואות קיימות להלוואה אחת בריבית נמוכה יותר, על מנת לפשט את ניהול החובות ולהקטין את ההחזר החודשי הכולל.
בנוסף, הגדלת משכנתא יכולה לממן שיפוץ או הרחבה של הנכס, מה שעשוי להעלות את ערכו בטווח הארוך. לחילופין, הגדלת משכנתא עשויה לסייע במצבים שבהם הלווה נתקל בהוצאות בלתי צפויות שאין ביכולתו הכלכלית לממן. לדוגמה, במקרים של צורך במימון טיפולים רפואיים יקרים שאינם מכוסים על ידי ביטוח הבריאות, הגדלת משכנתא יכולה לספק את המשאבים הנדרשים.
סיכונים וחסרונות בהגדלת משכנתא
למרות היתרונות הפוטנציאליים, הגדלת משכנתא טומנת בחובה גם סיכונים וחסרונות שיש להביא בחשבון. ראשית, הגדלת החוב על הנכס מגדילה את הסיכון הפיננסי של הלווה. במקרה של קושי בעמידה בתשלומים, הסיכון לאובדן הנכס גדל.
שנית, הגדלת המשכנתא עלולה להגביל את הגמישות הפיננסית העתידית של הלווה. ככל שהחוב על הנכס גבוה יותר, כך קטנות האפשרויות לניצול ההון העצמי בנכס בעתיד.
שלישית, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות להגדלת משכנתא, כגון עמלות, הוצאות משפטיות ועלות הערכת השמאי. עלויות אלו עשויות להיות משמעותיות ויש לשקלל אותן בכדאיות הכוללת של המהלך.
