בשעה טובה, מצאתם את הדירה המתאימה למשפחה שלכם וגם קיבלתם מהבנק משכנתא שתעזור לכם לממן אותה. הכול טוב ויפה! ובכול זאת, כבעלי משכנתא, ראוי שתהיו מודעים לכך שקיימים מקרים במהלך החיים שבהם תרצו או תוכלו לבטל את המשכנתא שהתחייבתם לה.
באופן כללי, כל נושא המשכנתא – מתחילת התהליך ולאורך כל תקופת ההחזרים החודשיים – הוא תחום פיננסי מורכב למדי המצריך ידע והבנה. אלה נחוצים כדי להבטיח שאתם מתנהלים מתוך מחשבה תחילה באופן שיבטיח שאתם אכן לוקחים על עצמכם התחייבות מותאמת אישית שתוכלו לעמוד בה. על מנת שאמנם כך יהיו פני הדברים, מומלץ מאוד להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתא.
במה יסייע לכם יועץ המשכנתאות?
בתחילת הדרך, ייעוץ משכנתא פרטי משלכם יוריד מכם את כל העול הבירוקרטי הכרוך בקבלת משכנתא ויאפשר לכם לגשת למהלך פיננסי משמעותי זה בביטחון ובתחושה של שקט נפשי.
מה יעשה עבורכם יועץ המשכנתא שלכם?
- היועץ יפעל אך ורק למען האינטרסים שלכם, ולא של הבנק.
- היועץ יברר את מצבכם הכלכלי לעומקו.
- היועץ יערוך סקר שוק מקיף ויבחן עבורכם מסלולי משכנתא שונים.
- היועץ יבחר עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית.
- היועץ ייצג אתכם בפני הבנק וידאג שבהסכם המשכנתא לא יסתתרו מלכודות שלא שמתם לב אליהם.
כל אלה, כדי להציע לכם מוצר משכנתא מותאם אישית לאורח החיים ולהכנסות החודשיות שלכם.
היועץ יעמוד לצדכם גם לאחר שתקבלו את המשכנתא המבוקשת, ותתחילו להחזיר את התשלומים החודשיים. היועץ יוכל לסייע לכם בסוגיות או בקשיים שעלולים לצוץ בעתיד ויהיו כרוכים במגוון נושאים הקשורים למשכנתא שקיבלתם, כמו:
- מחזור משכנתא (למשל כדי לבחור בריבית משכנתא שונה מהריבית של המשכנתא הנוכחית).
- ביטול משכנתא, מסיבות שונות שעלולות להתעורר בחיים, כפי שנראה בהמשך.
- ביטול משכון או ביטול שיעבוד, שנרשם על הנכס שלכם, במטרה להבטיח את פירעון ההלוואה שקיבלתם.
אלה רק חלק מהצמתים בתקופת המשכנתא שבהם יוכל יועץ משכנתאות פרטי משלכם לעמוד לצדכם ולהבטיח שאתם פועלים בחכמה ובאופן מושכל.
קחו בחשבון שהתחייבות להסכם משכנתא שתתקשו לעמוד בו, עלולה להוביל לעיקול הנכס על ידי הבנק ולאובדן כספי משמעותי ביותר המלווה מטבע הדברים בטלטלה רגשית ונפשית עמוקה.
על ביטוח משכנתא והשפעתו על ביטול המשכנתא
כאשר אתם מבקשים משכנתא מהבנק, כתנאי לקבלת המשכנתא, תידרשו, ברוב המקרים, לרכוש ביטוח משכנתא אשר כולל שני סוגים של ביטוחים:
- ביטוח חיים
- ביטוח מבנה
קחו בחשבון שאתם יכולים לבחור:
- לרכוש רק אחד משני הביטוחים הללו, או את שניהם.
- לרכוש את הביטוח מהבנק או מחברת ביטוח, סוכן ביטוח וכן הלאה.
יש כמה מצבים שעשויים להפחית את העלות החודשית של ביטוח המשכנתא שלכם, כגון:
- פירעון חלק מההלוואה לפני מועד הפירעון
- מחזור משכנתאות – החלפה של משכנתא קיימת במשכנתא חדשה
- שינויים לרעה במצבכם הרפואי או האישי
מהי מטרת ביטוח המשכנתא?
מטרת ביטוח המשכנתא היא להגן על הגוף המלווה באופן הבא:
- ביטוח חיים – במקרה שבעל המשכנתא נפטר לפני שהמשכנתא נפרעה במלואה, ביטוח החיים ישלים את התשלומים החסרים. ביטול משכנתא במקרה של פטירת הלווה מתבצע כנגד פירעון ההלוואה על ידי דמי ביטוח החיים.
- ביטוח מבנה – במקרה שנגרם נזק משמעותי למבנה הנכס בגינו קיבלתם משכנתא, הביטוח יפצה את הבנק ויבטיח שההלוואה שנתן לא תרד לטמיון. אגב, ביטוח זה לא מכסה את התכולה. נזקים למבנה עלולים להיגרם כתוצאה מנזקי טבע (כגון שיטפון או רעידת אדמה), משריפה וכו׳.
טיפ חשוב בנושא הביטוח: אם אתם לא משתמשים בשירותיו של יועץ משכנתאות, חשוב מאוד שתהיו מודעים ותיזהרו בשלב רכישת הביטוח:
- לא למסור מידע שאינו מדויק
- לא להשמיט פרט נדרש כלשהו
מקרים שכאלה עלולים להוביל אתכם למצבים שבהם הביטוח ימאן לפצות אתכם, יסרב לשלם חלק מהביטוח או יעכב חלק מהכספים המגיעים לכם בגין הביטוח שרכשתם.
מתי עשוי להתקיים מצב של ביטול משכנתא?
כאשר בעל המשכנתא נפטר
ביטוח חיים, הנדרש בעת לקיחת המשכנתא, מאפשר לבנק לקבל את סכום ההלוואה שטרם נפרע, מהביטוח. כלומר, כאשר נפטר אחד מבעלי המשכנתא, יתרת ההלוואה תעבור לאחריות חברת הביטוח, והיא זו שתחזיר לגוף המלווה את הפירעון שנותר, בתשלום אחד. בכך למעשה תתבטל המשכנתא.
ביטול המשכנתא לאחר פטירת בעל המשכנתא יכול להתבצע לאחר שבעלי הזכויות בנכס הגישו בקשה לביטול המשכנתא, הכרוכה בהגשת מספר מסמכים, כגון:
- טופס בקשה
- תעודת הפטירה
- סיבת הפטירה
- צילום ת״ז של הנפטר
כאשר בעל המשכנתא מבקש לגרור את המשכנתא שלו לנכס אחר
במקרה זה, הבנק יעביר ללווה את המסמכים הנדרשים למחיקת השעבוד הקיים על הנכס בגינו התקבלה המשכנתא המקורית.
כאשר בעל המשכנתא נוקט בצעדים למחזור משכנתא
מחזור משכנתא משמעותו החלפה של משכנתא קיימת במשכנתא חדשה. ובמילים אחרות – ביטול משכנתא על ידי לקיחת משכנתא בתנאים חדשים. המשכנתא החדשה פורעת את המשכנתא הקודמת, ובכך למעשה מבטלת אותה.
החיים מזמנים לנו כמה מצבים שעשויים להוביל לצעד של מחזור משכנתא. הנה כמה דוגמאות, כדי להמחיש את הנושא:
- לקחתם משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד (כלומר הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא, ואילו הקרן משתנה בהתאם לתנודות המדד). לאחר מספר שנים אתם מגיעים למסקנה שמסלול הריבית במשכנתא שלכם יוצר תשלומים חודשיים גבוהים מדי. ואם תחליפו את מסלול הריבית, לריבית משתנה צמודה למדד, למשל, תוכלו לחסוך כספים.
במקרה זה אתם יכולים לבצע מחזור משכנתא שיבטל את המשכנתא הקודמת. במקומה, תקבלו תמהיל משכנתא עם מסלולי ריבית מתאימים יותר לשיעורי הריבית במשק או למצבכם האישי – תלוי בגורם שמדרבן אתכם לבחור במחזור המשכנתא.
- לקחתם משכנתא לתקופה מסוימת והתחייבתם להחזרים חודשיים מסוימים. במהלך החיים נקלעתם לאחד משני המצבים:
- קיבלתם סכום כסף גדול (למשל, ירושה) ואתם יכולים להרשות לעצמכם להגדיל את התשלומים החודשיים ולסיים את פירעון המשכנתא מוקדם מהמתוכנן.
במקרה זה – מחזור משכנתא יכול לסייע לכם להחליף את המשכנתא הקודמת במשכנתא חדשה קצרת מועד ועם תשלומים חודשיים גבוהים יותר.
- ההכנסה החודשית שלכם הצטמצמה (למשל בגלל מחלה או פיטורין), ואתם לא יכולים לעמוד בתשלומים החודשיים.
כדי לא להגיע למצב של עיכובי תשלומים שעלולים לגרום לעיקול ואובדן הנכס, אחד הפתרונות הוא לבקש מהבנק מחזור משכנתא.
הפעם, תנאי המשכנתא יהיו: ביטול המשכנתא הקיימת והחלפתה במשכנתא ארוכת יותר עם החזרים חודשיים נמוכים יותר.
ביטול משכנתא – מי רשאי להגיש בקשה וכיצד?
את הבקשה לביטול המשכנתא רשאים להגיש בעלי הזכויות בנכס, כאשר הם נדרשים, כאמור, להעביר את המסמכים הרלוונטיים הנדרשים לביצוע ביטול המשכנתא.
בעידן המודרני שלנו, הבירוקרטיה קלה יותר ואת ביטול המשכנתא ניתן לבצע גם באופן מקוון. יחד עם זאת, לא כל אדם מהשורה יכול לעשות זאת, אלא רק עורכי דין שבידיהם הכרטיס אשר מאשר לבצע פעולה זו במערכת המקוונת.
