בעשורים האחרונים נפתח עולם המשכנתאות מהתחום הפרטי בלבד לתחום המסחרי ואפשר לעסקים ואנשים פרטיים להשקיע בנכסים מסחריים בתור מקום קבע לעסק שלהם או בתור השקעת בנדל"ן. מהו אחוז המימון לרכישת נכס מסחרי? אילו מסלולי משכנתא לנכס מסחרי קיימים? ולמי כדאי להשקיע בתחום?
משכנתא – לא רק למגורים
רובנו מכירים ומקשרים את המושג משכנתא לרכישה של דירת מגורים. אך, משכנתא הינה הלוואה המקושרת לכל רכיב נדל"ן שניתן למשכן כנגד קבלת ההלוואה. בפועל ניתן לקבל הלוואת משכנתא לצורך רכישת כמעט כל סוג של נכס.
המשכנתא ניתנת כהלוואה בסכומים הגדולים מ-100 אלף שקלים והיא נפרסת לתקופה של עד 30 שנים. בדרך כלל נכסים מסחריים יהיו זולים יותר מנכסי מגורים, כך שניתן לקצר את תקופת ההחזר.
מהו נכס מסחרי?
ההגדרה נכס מסחרי הינה הגדרה רחבה מאוד שבכללותה כוללת כל נכס שניתן להשתמש בו לצורכי עסקים. ניתן לחלק את נכסי המסחר לפי מספר קטגוריות שההבדל בינהם הינו ההתאמה של המתחם לצרכי העובדים והעבודה. דוגמאות לקטגוריות אלו הינם מפעלים, בנייני משרדים ומעבדות.
מדוע כדאי לרכוש נכס מסחרי?
ישנן שתי קבוצות של אנשים פרטיים וחברות שמשתלם להם לרכוש נכס מסחרי ולקחת משכנתא לנכס מסחרי.
הקבוצה הראשונה הינה משקיעים, כל מי שרוצה להשקיע את הכסף שלו בנדל"ן, אך אין באפשרותו או ברצונו להשקיע בנדל"ן למגורים. במקרה של השקעה השכירות החודשית תלויה במיקום המשרדים ובתשתיות של הנכס.
הקבוצה השנייה שיכול להיות משתלם מבחינתה לרכוש נכסים מסחריים הינה חברה שרוצה ייציבות והתאמה של המתחם לצרכיה.
רכישה של נכס מסחרי ולקיחת משכנתא לצרכי רכישה של נכס מסחרי, מגיעה מהצורך לשמור על קביעות ויציבות במקום העובדה גם כיום וגם בתקווה בשנים הקרובות. הדבר חשוב במיוחד למי שהעסק שלו בנוי על גבי תשתיות ייחודיות שעלות הקמתן הינה רבה וקשה למצוא מתחמים מהסוג להשכרה ולמכירה.
האם לקיחת משכנתא לרכישת נכס מסחרי היא החלטה כלכלית נכונה?
כנראה שאין אף אדם שידע לנבע האם ההחלטות הכלכליות שלנו היו מוצדקות והניבו לנו את הפירות שרצינו. בכל הנוגע ללקיחת משכנתא, מדובר בהוצאה חד פעמים גבוה מאוד (בגובה ההון העצמי), אך לאחר מכן, ההחזר החודשי אינו צפוי להיות גבוה במיוחד והוא יכול להחליף את תשלום השכירות שנדרשתם אליו עד היום.
מהם אחוזי המימון למשכנתא לרכישת נכס מסחרי?
כמו במשכנתא רגילה כך גם במשכנתא לנכס מסחרי אחוז המימון המקסימלי תלוי במספר נכסי המחסר שיש בבעלות הפרט או החברה. במקרה שמדובר על נכס ראשון הבנק יכול לתת משכנתא בגובה של עד 70% מערך הנכס.
התנאים לקבלת משכנתא לנכס מסחרי
גם בנושא התנאים לקבלת משכנתא יש דמיון רב מאוד בין משכנתאות למגורים לעומת משכנתאות לנכסים עסקיים. בכדי לקבל את ההלוואה הנדרשת, החברה או האדם הפרטי יידרשו להוכיח יכולת החזר חודשית. בין אם באמצעות הוכחת הכנסות קבועות ובין אם הצגה של סיכום ההכנסות השנתי. בכל מקרה הבנק יכול לדרוש הצגה של מסמכים נוספים בהתאם לצרכיו. וזאת בכדי להקטין את הסיכונים של הבנק מפני אי החזרה של ההלוואה.
כמובן שגם במקרה של עסקים ישנה חשיבות לוודא שהחברה אינה אינה נמצאת בלהיכים של פשיטת רגל או הוצאה לפועל. במקרים בהם חברה בעלת חובות מהסוג, הבנקים לא יאשרו לה את קבלת ההלוואה.
באילו גופים ניתן לקבל משכנתא מהסוג?
כעיקרון כל הגופים הפיננסים ובראשותם בנקי המשכנתאות יכולים להעניק משכנתא לצורך רכישת נכס מסחרי. וזאת בהתאם להגבלות והרגולוציה של בנק ישראל.
אל תשכחו את תמהיל המשכנתא
כמו בעת לקיחת משכנתא פרטית, כך גם בכל הנוגע למשכנתא לנכס מסחרי חשוב מאוד לא לקחת את כלל המשכנתא בתור הלוואה יחידה מסוג אחד בלבד. מומלץ לבחור במספר מסלולים ולשלב אותם בהתאם ליכולת הכלכלית של החברה לאורך השנה הקאלנדרית.
תמהיל משכנתא טוב יגרום לכך שעלות ההחזר החודשי לא יהפוך ביום אחד לגבוה מאוד כתוצאה משינוי משמעותי מאוד במדדי המחירים לצרכן, שינויים בריבית הפריים או שינויים במט"ח.
מסלולים למשכנתא לנכס מסחרי
את קבוצות המסלולים השונות ניתן לחלק בהתאם לשינויים בריבית והצמדה של המשכנתא. לא ניתן לקבוע כי ישנו מסלול אחד טוב יותר מאחרים. להפך, דווקא השילוב בין מספר מסלולים הוא שיכול להפוך את המשכנתא למוצלחת ולא מסוכנת מדי.
מסלול הפריים
המסלול הראשון והנפוץ ביותר הינו מסלול הפריים, מדובר במסלול בעל ריבית משתנה, התלויה בריבית הפריים (מכאן השם). ישנה הגבלה על האחוז מכלל המשכנתא של מסלול הפריים. נכון לסוף 2021 ניתן לקחת 2/3 מתוך המשכנתא במסלול זה.
הסיבה להגבלה נובעת מהעובדה שמדובר במסלול מסוכן מאוד. כיום ריבית הפריים נמצאת בשפל ייציב של שנים ולא ניתן לדעת בוודאות מתי היא תעלה. ברגע שתתבצע עלייה בריבית הפריים כלל המשכנתאות במסלול זה יעלו את ההחזר החודשי שלהן.
מסלולים צמודי מט"ח
מדובר על מסלולים שמוצמדים לסוגים שונים של מט"ח (דולר, אירו וין יפני). במסלולים אלו ישנו שינוי כפול בהחזרים החודשיים. ראשית, הריבית עצמה משתנה בהתאם לעוגן חיצוני הקשו במטבע החוץ אליו מוצמד המסלול. אלמנט השני הינו הצמדה לשער החליפין של אותו מטבע. באופן הזה ההחזר החודשי עשוי לצמוח באופן משמעותי ולהשתנות פעם בחודש.
מסלול זה מתאים לעסקים שיש להם הכנסות המגיעות באמצעות מט"ח זהה לזה שאליו הוצמדה המשכנתא. באופן הזה ההששפעה של השינויים בטבע החוץ לא ישפיע על המשכנתא לנכס המסחרי.
ריבית קבועה לא צמודה
המסלול הרגוע והבטוח ביותר מבחינת תנודות. במסלול זה הריבית אינה משתנה לאורך חיי ההלוויה. כמו כן אין הצמדה למדד. מדובר על מסלול שבדרך כלל הבנק ינתן אותו עם ריביות גובהות יחסית וזאת כדי לכפר על כך שלא יהיו שינויים לטובת הבנק לאורך השנים.
לא לשכוח את אנשי המקצוע
אומנם אין חובה לבצע את הליכי רכישת הנכסים ולקיחת משכנתא עבור נכס מסחרי דרך עורך דין ויועצי משכנתאות, אך בתור עסק ולא אדם פרטי ישנה חשיבות רבה יותר למעבר מלא על חוזה המשכנתא, כמו גם על חוזי רכישת הנכס.
בנוסף מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות בכל הנוגע לסוגי המסלולים המשתלמים ביותר לבניית תמהיל המשכנתא. גם אם בניתם מכבר תמהיל משכנתא פרטי, חשוב לתת לאנשי המקצוע את האפשרות לתת פידבק על משכנתא לנכס מסרחי.
חשוב מאוד לבחור יועץ משכנתאות אשר מכיר את העסק ויתרה מכך מכיר ומבין ספציפית בנושא המשכנתאות לנכסי מסחר.
תפקידו של יועץ המשכנתאות בהקשר של משכנתא לנכס מסחרי
ליועץ המשכנתאות יש כמה תפקידים חשובים מאוד אשר צפויים להקל עליכם בתהליך הוצאת המשכנתא וכן עשוי להוזיל את ערכי הריביות.
ראשית יועץ המשכנתאות מבצע את כל התהליכים הבירוקרטים הקשורים בפנייה לבנקים השונים בבקשה לקבל הצעות למשכנתא. תפקיד זה חוסך זמן רב מאוד אך מאפשר לקבל את ההצעה הטובה ביותר וזאת משום שנעשה הליך של מיקוח וסקר שוק.
בנוסף ליועץ המשכנתאות יש כוח רב יותר על הבנקים השונים וזאת משום שיועץ המשכנתאות מגיע אל הבנקאי עם מספר דרישות והבנקים יודעים שאם אותו יועץ משכנתאות והלקוחות שלו יצאו מרוצים הבנק יקבל לאחר מכן רווחים נוספים בדמות לקוחות נוספים אשר יגיעו לקבל משכנתא דווקא בבנק הזה.
