אם אתם בדרך לקנייה של דירה שנייה מכל סיבה שהיא, סביר להניח שאתם זקוקים למשכנתא כדי לקנות אותה. בניגוד לדירה ראשונה, שבה ניתן לקבל משכנתא בתנאים די מקלים, בכל הנוגע למשכנתא עבור דירה שנייה התנאים הופכים להיות מחמירים יותר, וזאת בשל העובדה שברוב המקרים הדירה הזו מיועדת להשקעה בלבד. אז כדי שתוכלו לקבל משכנתא שנייה בתנאים הכי טובים שאפשר, הבאנו לפניכם את כל מה שחשוב לדעת.
משכנתא
משכנתא היא הלוואה שמקבלים מהבנק לצורך קניית דירה. המשכנתא מבוססת על הרעיון שבו הדירה היא הערב להחזרת ההלוואה, כך שבמקרה ולא ניתן להחזיר את המשכנתא הדירה עוברת לרשות הבנק.
המשכנתא היא כנראה ההלוואה הכי גדולה שתיקחו בחיים שלכם לא רק מבחינת סכום הכסף שתלוו אלא גם מצד הזמן שייקח לכם להחזיר אותה. משכנתא היא הלוואה שהמדינה תומכת בה, כיון שהיא זו שמאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירות. לאור זאת, מדובר על אחד מהמקומות שבהם יש את הרגולציה המשמעותית ביותר בעולם הפיננסי, רגולציה שמחמירה עוד יותר כאשר מדובר על רכישת דירה שנייה.
מה ההגדרה של משכנתא על דירה שנייה
עוד לפני שנדבר על ההבדלים בין משכנתא עבור דירה ראשונה לכזו שנלקחת לצורך רכישת דירה שנייה, חשוב להבין מה בדיוק מוגדר בתור דירה שנייה. רכישה של דירה על ידי מי שמחזיק ביותר משליש בדירה מסוימת נחשבת בתור משכנתא שנייה. הדרך שבה הדירה הזו הגיע לבעלותו של מבקש המשכנתא אינה רלוונטית, כיון שההנחה היא שהדירה השנייה נקנית לצורך שנייה, הנחה שנשארת נכונה כמעט בכל מקרה.
שימו לב שגם אם עבור הדירה הראשונה לא לקחתם משכנתא, המשכנתא שתיקחו עדיין נחשבת משכנתא לדירה שנייה. המקרה החריג היחיד הוא קניית דירה לצורך שיפור דיור, מה שאומר שתצטרכו למכור את הדירה הראשונה שלכם בפרק זמן הקבוע בחוק מיום קניית הדירה השנייה, ואז תוכלו לקבל תנאים טובים יותר מאשר משכנתא שנייה קלאסית.
מה קורה בדירה שנייה
ברכישה של דירה שנייה יש מספר הבדלים שנוגעים למשכנתא עצמה, ביניהם שלושה הבדלים מרכזיים שחשוב להכיר.
- הון עצמי: ההבדל החשוב ביותר הוא מבחינת ההון העצמי שנדרש עבור קניית הדירה. במשכנתא על דירה ראשונה, עליכם להציג לבנק הון עצמי בשווי של 25 אחוז מערך הדירה, ותוכלו לקבל משכנתא עבור 75 אחוז הנותרים. מנגד, ברגע שמדובר על רכישה של דירה שנייה עליכם להציג הון של 50 אחוז, מה שאומר שההון העצמי אותו תצטרכו כפול מזה שנדרש עבור דירה ראשונה.
- גובה ההחזר: כאמור, המדינה מטילה רגולציה כבדה על משכנתאות, ובכלל זה על גובה ההחזר החודשי שניתן לקבל ביחס להכנסה שלכם. במשכנתא שנייה יש החמרה בהקשר הזה, וגובה ההחזר חסום על ידי אחוז נמוך יותר מסך ההכנסה שלכם, מאשר החסם במקרה של משכנתא ראשונה.
- מס רכישה: נתון אחרון שצריך לקחת בחשבון הוא מס הרכישה שמשולם על דירה שנייה, מה שיעלה באופן טבעי את המחיר שלה.
הצגת חוזה שכירות
כאמור, הסיבה הנפוצה ביותר לקנייה של דירה שנייה היא לצורך השקעה, מה שאומר שסביר להניח שתוכלו להכניס מהדירה בכל חודש כמה אלפי שקלים. על אף שלא מדובר במשכורת, הבנק יוכל להתחשב בהכנסה הזו על מנת להעניק לכם משכנתא בתנאים טובים יותר, אך כדי שזה יקרה היא צריך להבין שאכן מדובר על הכנסה יציבה. לצורך זה כדאי להשיג חוזה שכירות של הדירה החדשה כך שמחיר השכירות יופיע בו. הדבר יהווה אסמכתא לבנק שאתם אכן הולכים להכניס מהדירה הזו סכום כסף קבוע בכל חודש. לחילופין, ניתן לקבל הערכת שמאי על ערך הדירה מבחינת דמי השכירות שלה כדי לקבל תנאים משופרים.
ייעוץ מקצועי בלתי תלוי
כפי שהספקתם להבין משכנתא שנייה היא דבר מורכב יותר מאשר משכנתא ראשונה. גם במשכנתא ראשונה תמיד מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי שלא תלוי באחד מגופי המשכנתאות, אולם במשכנתא השנייה החשיבות של הייעוץ גדולה עוד יותר. תנאי הפתיחה במשכנתא שנייה מחמירים יותר מאשר במשכנתא ראשונה, מה שעלול להוביל אתכם לתנאי משכנתא לא טובים. כדי שההשקעה שלכם באמת תהיה משתלמת אתם חייבים לקבל משכנתא אופטימלית. כל זה יוכל לקרות גם אם תקבלו ייעוץ מאיש מקצוע שמומחה בתחום של משכנתא שנייה ויוכל לקשר אתכם לבנק שיעניק לכם תנאים מיטביים.
לסיכום
אם אתם בדרך לקניית דירה שנייה, סביר להניח שאתם יכולים לעשות את זה רק בעזרת משכנתא. משכנתא על דירה שנייה שונה מאשר משכנתא שלוקחים בפעם הראשונה מבחינת ההון העצמי הנדרש אך גם מבחינת התנאים שתקבלו עבורה. עליכם להציג לבנק יכולות פירעון גבוהות, ולקחת בחשבון שגובה ההחזר המקסימלי נמוך יותר ביחס להכנסה שלכם מאשר במשכנתא ראשונה. על מנת לוודא שאתם מקבלים את התנאים האופטימליים אל תוותרו על ייעוץ של איש מקצוע מהתחום, תוך הקפדה על אי התלות שלו באחד הגופים שמעניקים משכנתאות.
