משכנתא לעסקים קטנים

משכנתא לעסקים קטנים זו הלוואה לטווח ארוך שבעלי עסקים עצמאיים רשאים ליטול על עצמם, לטובת רכישה של נכס נדל"ן לשימוש עסקי ומסחרי. בדומה להלוואת משכנתא לכל מטרה, המשכנתא לעסקים הקטנים, כרוכה בשעבוד של הנכס הנרכש לטובת הבנק המלווה – עד לסיום פירעון ההלוואה. משכנתא לעסק קטן עשויה להישמע אמנם כמו התחייבות גדולה, אך בהסתכלות לטווח הארוך, היא עשויה לתרום מאוד לצמיחת העסק ולייצר עבור בעליו הזדמנויות להרחבת הפעילות העסקית וגידול משמעותי ברווחים.

סוגי העסקים שיכולים להפיק תועלת מנטילת משכנתא לעסקים קטנים

ישנם הרבה בעלי עסקים קטנים בארץ שזקוקים למיקום קבוע שממנו יוכלו לנהל את פעילותם בשגרה. לא אחת, בתחילת דרכו של עסק צעיר, הוא מופעל מהדירה או מהבית של בעליו, ועם הגדילה ברווחיו וצמיחת העסק, מתעורר הצורך בנכס הולם שממנו הוא יוכל להתנהל.

לעיתים, הפתרון מגיע בדמות משרד או חנות להשכרה שמספקים מענה ראוי לצורך. אולם קיימים מצבים בהם מסתבר כי דמי השכירות והעלויות המשולמות לחברות ניהול במתחמי עסקים, הופכים את הבחירה בנכס מסחרי להשכרה לפחות כדאית בראייה ארוכת טווח.

ישנם בעלי עסקים שגם מגלים שהם מוגבלים מדי ביכולתם לבצע התאמות במושכר, כך שישרת את הצרכים של העסק וקהל לקוחותיו כהלכה. כך נולדת לא אחת ההחלטה, לתור אחר נדל"ן מסחרי לרכישה, ובעקבותיה, הצורך לקחת הלוואת משכנתא עבור עסקים קטנים.

"זה הקטן גדול יהיה" – על הצורך במשכנתא לעסקים קטנים כמצע לגדילת העסק

לא אחת מסתבר שאין מנוס אלא לקנות נכס עבור העסק. נוסיף ונאמר כי לא אחת זהו החסם היחידי להתרחבותו של העסק וגידול ברווחיו, ולכן הפתרון הוא להתמודד עם האתגרים השונים שנלווים למהלך כזה.

אף שאין ספק כי רכישת נדל"ן עבור עסק עצמאי, זו השקעה יקרה יחסית, בעלי עסקים קטנים שמחליטים לבצע מהלך מסוג זה נהנים גם משליטה רבה יותר בסביבת העבודה שלהם, גם מיציבות וביטחון רבים יותר לאורך זמן, וגם מהזדמנויות להרחבת העסק והגדלת היקף פעילותו, מה שמוביל כמובן לפוטנציאל גידול ברווחים.

 

משכנתא לעסקים קטנים – התחייבות גדולה מדי?

היות והפעילות העסקית ובפרט בשנתיים האחרונות לאור משבר הקורונה, נוטה לתנודתיות רבה, משכנתא לעסק קטן נראית לחלק מבעלי העסקים כמו התחייבות גדולה ומרתיעה מדי בתקופה זו. כך מתייחסים להלוואות מסוג זה גם הבנקים למשכנתאות, שמסתכלים על הלוואות משכנתא לבעלי עסקים קטנים כהלוואה ברמת סיכון גבוהה ביחס להלוואת משכנתא הנלקחת לצרכים פרטיים.

זאת מאחר ויציבות ההכנסות של בעלי עסקים קטנים היא תנודתית יחסית, וכפועל יוצא – גם יכולתו של הלווה להתחייב להחזרי משכנתא סדירים, אינה ודאית במאת האחוזים, ובייחוד במקרה של עסקים קטנים בתחילת דרכם.

 

הקושי בתכנון תקופת ההחזרים לעסקים קטנים וצעירים

גם תכנון פריסת ההחזר בהלוואת משכנתא עסקים קטנים, היא עניין מורכב למדי עבור לווה שהוא בעל עסק קטן או בינוני. ראשית, גם כשהעסק נמצא בתקופה טובה, מצליח ומרוויח, לא תמיד ברור מה צופן העתיד לעסק הצעיר ואיך תיראה הפעילות העסקית בטווח של 5 שנים ויותר. לאור זאת, ישנה רתיעה מפני פריסה של תקופת ההחזרים לטווח ארוך מאוד.

מאידך, יש לזכור כי פריסת תשלומים ממושכת מסייעת להפחית מנטל התשלומים על המשכנתא, באופן שמקל מאוד על ההתמודדות עם ההוצאות השוטפות בעסק ויצירת איזון תזרימי. הקונפליקט נובע מכך, שהחזר חודשי נמוך הנובע מתקופת החזר ארוכה, בהכרח מוביל לחיוב בריבית גבוהה יותר לאורך זמן.

הפריסה לתקופה ארוכה מובילה גם לחשיפה מוגברת לשינויים אפשריים בריבית הפריים ומדד המחירים לצרכן, שעלולים לגרור עליות משמעותיות בריבית המשכנתאות ובאותה העת גם לירידה תלולה בערכם של הנכסים הנרכשים.

אולם חרף החשש המובן מפני נטילת התחייבות בסדר גודל של הלוואת משכנתא לעסקים עצמאיים קטנים, חשוב לזכור כי עבור בעלי עסקים עצמאיים בסדר גודל קטן ובינוני, דמי השכירות החודשיים מהווים הוצאה קבועה שמכבידה במידה רבה על התזרים בעסק.

לא אחת בבחינה מדוקדקת מתברר כי למעשה גובה השכירות המשולמת מדי חודש בחודשו עבור הנכס המושכר לטובת הפעילות העסקית, דומה ואף גבוה מגובה החזרי המשכנתא החודשיים, שיוכל בעל העסק לשלם לו ייבחר לרכוש נכס קבוע עבור העסק שלו.

 

משכנתא לעסקים קטנים מול משכנתא לאנשים פרטיים – הדומה והשונה

משכנתאות לעסקים קטנים דומות במידה מסוימת למשכנתאות המוצעות לאנשים פרטיים: אלו הן הלוואות לטווח ארוך שנועדו לאפשר רכישת נכס נדל"ני, וניתנות על ידי גופים ממננים בכפוף למשכון הנכס כנגד ההלוואה. אלא שבמשכנתא לעסק קטנים, לא מדובר ברכישה של דירה או בית למגורים או להשקעה, אלא על רכישת משרד, חנות, סטודיו, מגרש, ודומיהם.

בגדול, השוני בין הלוואת משכנתא לעוסק מורשה או עוסק פטור ומשכנתא לאנשים פרטיים, אינו דרמטי. בשני המקרים מדובר בהלוואה שהבנק מעמיד לטובת הרוכשים של נכס מקרקעין, בכפוף למשכון הנכס. השוני העיקרי בין משכנתא לעסקים ומשכנתא פרטית, אם כך, הוא בדרך כלל סכום עסקת הרכישה.

במרבית המקרים, רכישת נדל"ן מסחרי בארץ, עולה פחות מנדל"ן למגורים, ובהתאם לכך – גם גובה המשכנתא לעסקים הקטנים, יהיה לרוב, נמוך יותר. יתר על כן, המשכנתאות לעסקים קטנים הן לרוב הלוואות לטווח קצר יותר ממשכנתאות לכל מטרה המוצעות בסקטור הפרטי, כך שתקופת התהחזר במשכנתאות לעסקים קטנים נפרסת לרוב לאורך עד עשר שנים ופחות.

 

מה גופי המימון בודקים כשהם מקבלים בקשת משכנתא לעסקים קטנים?

כשבעלי עסק קטן פונים לבנק בבקשה להלוואת משכנתא, הבנק המלווה נוהג לבחון בזהירות רבה את מצבם התזרימי של בעליו של העסק, אל מול סוג ההלוואה המבוקשת. המטרה בבדיקה הזו הינה להבין מהי רמת הסיכון אותה הבנק עתיד ליטול על עצמו בעקבות העסקה.

לשם כך, כאשר הבנקים למשכנתאות מקבלים בקשה להעמדת הלוואת משכנתה לעסקים קטנים, הם בוחנים כמה סוגיות וביניהן:

1. עבור איזה נכס הלוואת המשכנתא נדרשת ומהי התשואה שהנכס צפוי ליצור בראייה קדימה?
2. מהו מצבו התזרימי של העסק שבעליו מבקש הלוואת משכנתא לעסקים צעירים?
3. מהו שיעור ההכנסות הפנויות בעסק, שעשויות לשמש כבסיס להחזר המשכנתא ללא תלות ברווחים מהנכס המיועד לרכישה?

 

התשובות לשאלות אלו, מסייעות לבנק להחליט אם לאשר לבעל העסק את בקשת המשכנתא, ואיזה תמהיל להציע לו.

 

המסלולים המוצעים במשכנתא לעסקים קטנים

כיום ניתן ליטול משכנתא לעסקים קטנים באחד מכמה מסלולי משכנתא או לשלב ביניהם, כאשר אלו הם המסלולים הנפוצים:

• משכנתא ברבית קבועה / רבית משתנה
• משכנתא עם הצמדה למדד המחירים לצרכן
• משכנתא צמודת למט"ח (בהצמדה לדולר / ליורו או מטבע זר אחר)

 

לבעלי עסקים החפצים בנטילת הלוואת משכנתא עבור עסקים קטנים עם רמת סיכון סבירה יחסית, ממליצים רוב יועצי המשכנתאות לשלב בתמהיל יותר ממסלול משכנתא יחיד.

 

משכנתא לעסקים קטנים לוקחים רק אחרי התייעצות עם אנשי מקצוע מנוסים

אף שעבור בעלי עסקים קטנים, נטילת משכנתא היא ללא כל ספק התחייבות גדולה, אחרי הכל מדובר בהשקעה שעשויה לשמש כמנוע צמיחה עבור העסק ולהחזיר את עצמה. אם שקלתם לקחת משכנתא לעסקים קטנים, אך אתם חוששים מפני מהלך כזה, זה הזמן לפנות לייעוץ מקצועי עם חברת ייעוץ משכנתאות לעסקים.