משכנתא לעצמאים

בעלי עסקים רבים בארץ מגישים בשנים האחרונות בקשות לקבלת משכנתא לעצמאים. מהי הלוואת משכנתא לעצמאיים? למי הלוואה מהסוג הזה יכולה להתאים? במה משכנתא לסקטור העסקי שונה ממשכנתא בסקטור הפרטי, ואילו נושאים הבנקים בודקים לפני שהם מאשרים הלוואות כאלו לבעלי עסקים? המשיכו לקרוא – התשובות בפנים.

מהי הלוואת משכנתא לעצמאיים?

משכנתאות לעצמאים אינן שונות באופן מהותי מהלוואות משכנתא סטנדרטיות: עסקינן בהלוואה שנועדה לרכישה של נכס נדל"ן, אלא שבמקרה של משכנתא לעסק עצמאי, מדובר על קניית משרד, בניין משרדים, חנות, סטודיו, מגרש, מפעל, או כל מבנה אחר לשימוש מסחרי, בכפוף לשעבוד של הנכס הנרכש כנגד ההלוואה.

משכנתא לעצמאיים – למי הלוואה מהסוג הזה יכולה להתאים?

בשורות להלן נבחן מי הם אותם אנשים שהלוואת משכנתא לעסקים עצמאים עשויה להתאים להם:

בעלי עסק עצמאי שזקוקים למקום קבוע משלהם עבור בית העסק

לא אחת מתברר שאין מנוס אלא לרכוש נכס עבור העסק. לעיתים זהו החסם היחיד להתרחבות העסק והגדלת רווחיותו, ולכן הפתרון הוא להתמודד עם האתגרים הכרוכים במהלך מסוג זה. אף שאין חולקין על כך שרכישה של נכס עבור בית עסק עצמאי, כרוכה בהשקעה ראשונית גבוהה יחסית, בעלי עסקים שמחליטים לבצע מהלך כזה נהנים משליטה רבה יותר בתנאי השטח, לצד יציבות וביטחון רב יותר לאורך זמן, בידיעה שלא ידרשו להעתיק את מקום הפעילות שלהם לעיתים קרובות מדי, על כל המורכבות וההוצאות הנלוות לכך.

אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש נדל"ן מסחרי מניב

ישנם מקרים שבהם אדם פרטי מעוניין ברכישת נדל"ן מסחרי להשקעה, בכוונה להשכירו לבעלי עסקים וחברות ו / או למכור אותו ברווח בתוך מספר שנים.

 

בשני המקרים הללו, ההון העצמי של הקונים לרוב אינו מספיק לכיסוי מלא של מחיר הנכס המיועד לרכישה, וזהו המקום בו נכנסת הלוואת משכנתא לעצמאים לתמונה.

 

משכנתא לעצמאים – במה משכנתא לסקטור העסקי שונה ממשכנתא בסקטור הפרטי?

ככלל, ההבדלים בין הלוואת משכנתא לעסקים ובין הלוואת משכנתא למגורים, אינם רבים. בשני המקרים מדובר בהלוואה שהבנק מעמיד לטובת הרוכשים של נכס מקרקעין, בכפוף למשכון הנכס. השוני העיקרי בין משכנתא לעסקים ומשכנתא פרטית, אם כך, הוא בדרך כלל סכום עסקת הרכישה.

במרבית המקרים, רכישת נדל"ן מסחרי בארץ, עולה פחות מנדל"ן למגורים, ובהתאם לכך – גם גובה המשכנתא לעצמאים, יהיה על פי רוב, נמוך יותר. יתרה מכך, משכנתאות לעצמאים הן בדרך כלל הלוואות קצרות טווח ביחס למשכנתאות לאנשים פרטיים, ותקופת התשלומים של המשכנתאות לבעלי עסקים נפרסת על פני 10 שנים ואף פחות מכך.

 

מי לוקח הלוואות משכנתא לעצמאים ולשם מה?

ישנם הרבה בעלי עסקים וחברות במדינת ישראל הזקוקים למקום קבוע שממנו יוכלו לנהל את פעילותם העסקית בשוטף. לא אחת, בתחילת דרכו של עסק, הוא מופעל מדירתו או מביתו של בעליו, ועם הגידול ברווחים והתרחבות העסק, נולד הצורך בנכס מתאים שממנו הוא יפעל.

לעיתים, הפתרון מגיע בדמות משרד, מתחם או חנות להשכרה שנותנים מענה מספק לצורך. אולם קיימים מצבים בהם מתחוור כי דמי השכירות והעלויות המשולמות לחברות ניהול במתחמי עסקים, הופכים את הבחירה בנכס מסחרי להשכרה לפחות כדאית בראיה ארוכת טווח.

בנוסף, ישנם בעלי עסקים שמגלים כי הם מוגבלים ביכולתם לבצע התאמות בנכס המושכר, כך שישרת את צרכי העסק כראוי. כך נולדת ההחלטה לחפש נכסי נדל"ן מסחריים לרכישה, ובעקבותיה, גם הצורך בהלוואת משכנתא לעצמאים.

 

אילו נושאים הבנקים בודקים לפני שהם מאשרים מתן משכנתא לעצמאים?

כאשר בעלי עסקים מבקשים אישור לקבלת הלוואת משכנתא לעצמאים, הבנקים למשכנתאות נוהגים לבחון בצורה מדוקדקת את מצבם התזרימי של בעלי העסק מול סוג ההלוואה המבוקשת. המטרה בבדיקה זו היא להבין מה רמת הסיכון שהבנק עתיד לקחת על עצמו במסגרת העסקה.

היות והפעילות העסקית ובפרט בתקופת הקורונה, היא תנודתית ודינאמית באופיה, מרבית הבנקים למשכנתאות נוטים להתייחס למשכנתאות לעצמאים בתור הלוואות ברמת סיכון גבוהה בהשוואה להלוואות משכנתא הניתנות ללווים פרטיים. זאת מאחר ויציבות ההכנסות של בעלי עסקים עצמאיים אינה מובטחת ולכן היכולת של הלווה לעמידה בתשלומי המשכנתא מוטלת בספק מסוים, ואדרבא כאשר עסקינן בעסק צעיר יחסית, בקנה מידה קטן או בינוני.

 

אילו פרמטרים הבנקים למשכנתאות בוחנים כשהם מתבקשים לספק משכנתא לעצמאים?

כאשר הבנקים למשכנתאות מקבלים בקשה להעמדת הלוואת משכנתא לעצמאים, הם בוחנים כמה סוגיות וביניהן:

1. עבור איזה נכס הלוואת המשכנתא נדרשת ומהי התשואה שהנכס צפוי לייצר בראייה קדימה?
2. מהו המצב התזרימי בעסק שבעליו מבקש ליטול משכנתא לעצמאים?
3. מה שיעור ההכנסה הפנויה בעסק, שעשויה לשמש כבסיס להחזרי המשכנתה ללא תלות ברווחים שייצר הנכס שמיועד לרכישה?

 

התשובות לשאלות הללו, מסייעות ללבנקים להחליט האם לאשר את בקשת ההלוואה של בעל העסק, ובאילו תנאים בדיוק.

 

המסלולים המוצעים במשכנתא לעצמאים

כיום ניתן ליטול משכנתא לעצמאיים באחד מכמה מסלולי משכנתא או לשלב ביניהם, כאשר אלו הם המסלולים הנפוצים:

• משכנתא לעצמאיים בריבית קבועה או ריבית משתנה
• משכנתא לעצמאיים צמודה למדד המחירים לצרכן
• משכנתא לעצמאיים צמודת למט"ח (בהצמדה לדולר / ליורו או מטבע זר אחר)

 

לבעלי עסקים החפצים בנטילת הלוואת משכנתא לעצמאיים עם רמת סיכון סולידית יחסית, ממליצים יועצי משכנתאות במקרים רבים, לשלב בתמהיל המשכנתא יותר ממסלול משכנתא בודד.

 

גובה הריביות במשכנתא לעצמאים

בהתאם להיקף הפעילות בעסק ומצבו התזרימי, הבנקים המלווים מחליטים האם לאשר למבקש ההלוואה קבלת משכנתט לעצמאים, ובאילו תנאים. לא אחת, בעלי עסקים משלמים עבור הלוואת המשכנתא לעסק עצמאי, ריבית שהיא גבוהה מאוד לעומת שיעור הריבית שנגבה בממוצע בהלוואות משכנתא לכל מטרה המוצעות ללקוחות הפרטיים.

אך ההשוואה בין המשכנתא לעצמאיים לבין משכנתא לאנשים פרטיים איננה בהכרח נכונה, משום שרמת הסיכון בעסקאות הנדל"ן הפרטיות והמסחריות, גם היא כשלעצמה, שונה. מכאן שאם ברצונכם לבחון את הכדאיות של תמהיל המשכנתא שהוצע לכם כנגד רכישה של נכס מסחרי, בדקו אותו מול התנאים שהוצעו לכם עבור הלוואות אחרות לעצמאים, ולא ביחס למשכנתאות הסטנדרטיות.

בחלק ניכר מן המקרים, כאשר בוחנים את תמהיל המשכנתא לעצמאים בצורה הזו, מתחוור כי המשכנתא לעצמאים מספקת לבעל העסק מענה משתלם יותר משאר סוגי ההלוואות שמוצעות כיום לעסקים – הן בהיבטי תמהיל והן באחוזי הריביות המוצעים.

 

האתגר הכרוך בתכנון פריסת התשלומים במשכנתא לעצמאים

תכנון תקופת ההחזרים של הלוואות משכנתא, היא סוגיה לא פשוטה עבור לווים פרטיים ובעלי עסקים כאחד. הדילמה נובעת מכך שכאשר מחליטים לפרוס את החזרי המשכנתא לאורך תקופה ממושכת, שיעור ההחזר החודשי מצטמצם באופן שמסייע ללווה לעמוד בנטל ההחזר החודשי.

עם זאת, החזר חודשי נמוך יותר, הנובע מתקופת החזר ממושכת, בהכרח יוביל גם לחיוב בריבית גבוהה יותר, לאורך זמן. בנוסף לכך, ככל שהמשכנתא נפרסת על פני תקופת תשלומים יותר ארוכה, כך הלווים חשופים יותר לשינויים פוטנציאליים במשק, כך שהסיכון לשינויים בריבית הפריים ובמדד המחירים לצרכן – עלולים להוביל לעלייה תלולה בגובה הריבית מחד ולירידה חדה בשווי הנכס הנרכש, מאידך.

 

משכנתא לעצמאים לוקחים רק אחרי התייעצות עם אנשי מקצוע מנוסים

אם שקלתם לקחת משכנתא לעצמאים, חשוב שתדעו כי זוהי החלטה עם השלכות ארוכות טווח, ולכן חשוב מאוד לגשת אליה במשנה זהירות, תוך בחינה מעמיקה ומדוקדקת של מכלול השיקולים הנוגעים לפעילותכם העסקית, ליכולת הכלכלית והתזרימית שלכם בעסק והן למצבכם הכספי כאנשים פרטיים.

גם את תמהיל המשכנתא לעצמאים חשוב לדעת לבחון בעין מקצועית ביחס לתוכניות שלכם עבור העסק שלכם והתקציב העומד לרשותכם. מכל הסיבות הללו ומסיבות רבות ונוספות, מומלץ בחום רב להסתייע בנושא של משכנתא לעצמאים ביועצי משכנתאות מובילים.