לעיתים רוכשי נדל"ן הנזקקים להלוואת משכנתא, נאלצים לקחת אותה כמשכנתא בחלקים. זאת בשונה מלקיחת המשכנתא בתשלום אחד. כאשר לוקחים משכנתא מחולקת, מתעורר לעיתים בלבול מסוים באשר לתנאי המשכנתא, היות ומשיכת חלקים מהמשכנתא בתזמון הלא נכון, עשויה להוביל להשלכות שבעייתי לתקן אותן בדיעבד. בשורות הבאות נסביר בפרוטרוט את מושג המשכנתא במנות, את הנושאים שחשוב להביא בחשבון כשלוקחים משכנתא כזאת, וממה מומלץ במיוחד להישמר. חשוב לקרוא ולהכיר.
מה זו משכנתא בחלקים?
משכנתא בחלקים או בשמותיה הנוספים – הלוואת משכנתא מחולקת או משכנתא במנות, היא הלוואה שנקלחת בחלוקה לכמה פעימות נפרדות, ולא כתשלום יחיד. זהו פתרון שעשוי לספק מענה ראוי ללווים המעוניינים בסנכרון של מוסר התשלומים שקבעו מוכרי הנכס שהם רוצים לקנות, ובין תנאי ההלוואה.
למשל, כשזוג כלשהו מתכנן לקחת הלוואת משכנתא כאשר בהסכם המכר מוגדר כי התמורה עבור הנכס תיפרס על פני שלושה מועדים נפרדים, יוכלו הלווים לבקש מן הבנק למשכנתאות שמעמיד את הלוואת המשכנתא עבורם, שמשיכת ההלוואה תחולק לתשלומים בסכומים משתנים, אשר יתקבלו ב- 3 מועדים נפרדים, ויהיו כל אחד בעלי מסלול משכנתא נפרד. בהקשר הזה קריטי להבין איך להגדיר את סדר המשיכה של התשלומים בתבונה. על כך נסביר עוד בהמשך.
מתי מתעורר הצורך בלקיחת משכנתא בחלקים?
לווים רבים בישראל בוחרים כאמור לקחת את ההלוואה שלהם לרכישת דירה בתצורה של משכנתא במנות או משכנתא מחולקת. פתרון זה שימוש במיוחד עבור עסקאות מכר שהשלמתן אורכת זמן רב, כדוגמת רכישת דירה חדשה מקבלן שעדיין נמצאת בתהליכי בנייה או בקניית דירות במסגרת "מחיר למשתכן".
המשכנתא המחולקת מהווה פתרון פופולרי ושימושי גם בבניית בתים כאשר שלבי הבנייה השונים, מצריכים תשלום לאנשי מקצוע על פי קצב התקדמות הפרויקט. כל המקרים הנ"ל הם דוגמאות למצבים שבהם התמורה עבור הנכס מפוצלת לכמה מנות בסכומים משתנים.
משכנתא בחלקים – סיפור מורכב? האתגר בהבנת תמהיל של משכנתאות מחולקות
לקיחת הלוואת משכנתא בחלקים, היא מורכבת יותר מהלוואת המשכנתא הסטנדרטית, אשר מיועדת למשיכה כתשלום אחד לטובת תשלום עבור נכס הנדל"ן בפעימה בודדת. האתגר בהבנת תמהיל של הלוואות משכנתא מחולקות נובע מכך שככל שהעסקה נפרשת למשך זמן ארוך יותר, כך גם פוחתת הוודאות לגבי גובה ריביות המשכנתא.
שיעור הריבית במשכנתא בחלקים
מבחינתם של הבנקים למשכנתאות, משכנתאות בחלקים הן בבחינת סיכון גבוה יותר, מפני שתנאי השוק עלולים להשתנות ויחד עמם – אף הריביות במשק. מהסיבות הללו, הבנקים למשכנתאות נוהגים לקבע את תמהיל המשכנתא לכל חלק במשכנתא המחולקת.
לאור הקושי בחיזוי תנודות הריביות בטווח הרחוק, הבנק מכפיף את תנאי הריבית וההצמדה לשיעורי הריבית וההצמדה בעת משיכתם של חלקי המשכנתא. כפועל יוצא עשויים הלווים לגלות כי עליהם לשאת בריביות גבוהות יותר עבור משיכתו של החלק השני או החלק השלישי בהלוואת המשכנתא שלהם, לעומת גובה הריבית שנדרשו לשלם עבור חלק המשכנתא הראשון שהם משכו.
באיזה סדר כדאי למשוך את המשכנתה בחלקים?
בשורות הבאות יפורט סדר החלקים שכדאי למשוך את הלוואת המשכנתא לפיו:
משיכה של חלק מן המשכנתא במסלול ריבית קבועה
הן אם עסקינן במשכנתא צמודת מדד או משכנתא שאיננה צמודה למדד, כדאי למשוך בראש ובראשונה את חלקי המשכנתא במסלולי הריבית קבועה, מאחר שמדובר בשיעור ריבית שאיננו מגובה בנתונים אובייקטיביים כמו השינויים החלים במשק הישראלי או טבלת הריביות של בנק ישראל.
שיעור הריבית במסלול זה נתון לשינויים מצד הבנק המלווה, מה שאומר שככל שהלווים ימתינו פרק זמן ארוך יותר עד שימשכו את חלק המשכנתא המצוי במסלול הריבית הקבועה, כך תפחת רמת הוודאות שלהם לגבי גובה הריבית שיידרשו לשלם במעמד המשיכה, שאותה עשוי הבנק המלווה להעלות בתואנות שונות באופן תקופתי.
הבנקים למשכנתאות מודעים היטב לעובדה שמרבית הלווים יעדיפו להימנע מהלוגיסטיקה הכרוכה בניוד ההלוואה שלהם לבנק אחר לאחר שחלק המשכנתא הראשון כבר נמשך, כדאי "להקדים תרופה למכה" על ידי משיכה של מנת המשכנתא הכפופה לשינויים בריבית, בפעימה הראשונה, ולא לאפשר לבנק להתקיל אתכם עם שינויי ריבית לאחר שהפכתם לקהל שבוי שלו.
בקצרה, על ידי משיכה של החלק במשכנתא הנמצא במסלול הריבית הקבועה, בפעימה הראשונה, תוכלו לשלוט במידת מה בגובה הריבית שתשלמו עבור חלק זה.
משיכה של חלק מן המשכנתא במסלול ריבית משתנה אחת לתקופה מוגדרת
החלק השני במשכנתא שמומלץ למשוך, הוא זה שנמצא במסלול הריבית המשתנה מדי תקופה שנקבעה מראש (חמש שנים, עשר שנים, וכדומה). משום שבמסלולי ריבית מהסוג הזה הריבית המשתנה תלויה בנתון חיצוני אובייקטיבי, אשר נקבע מטעם בנק ישראל על פי התמורות שחלות במשק, הלווים אינם נתונים לחסדיהם של הבנקים למשכנתאות בלבד, לגבי שיעור הריבית שיידרשו לשלם במעמד משיכת החלק השני של המשכנתא במנות.
משיכה של חלק מן המשכנתא במסלול ריבית המשתנה בטווח הקצר
החלקים שאותם מומלץ למשוך אחרונים במשכנתא בחלקים, יהיו חלקי המשכנתא שנמצאים במסלולי הפריים, במסלול דולרי, מסלול היורו, או מסלול המק"מ. משום שהכספים שנמצאים במסלולי הריבית אשר נתונים לשינויים בטווח קצר חשופים לעליות וירידות מהירות בריבית, אין באמת משמעות למשיכה שלהם בעדיפות גבוהה.
זאת לאור העובדה שגם במקרה שבו הריבית עולה אחרי שלקחתם משכנתא מחולקת, סביר ששיעור הריבית ישתנה במהלך חיי המשכנתא, ומכאן שנדרש לשלם את הריבית הזו בשלב כזה או אחר ממילא, גם אם נחליט למשוך את חלק המשכנתא הזה במסגרת המנה הראשונה.
הנושאים שחשוב להביא בחשבון כשלוקחים משכנתאות בחלקים
ישנם שני נושאים נוספים שחשוב להביאם בחשבון כאשר לוקחים משכנתאות מחולקות, והם:
- חשוב לסנכרן את מוסר התשלומים בהסכם המכר עם בעליהם של הדירה או הבית המיועדים לרכישה, מול מועדי משיכת המנות של המשכנתא בחלקים.
- אם אתם מאמינים שתזדקקו רק לחלק מצומצם יחסית מסכום המשכנתא הכללי שלקחתם לגיבוי, עבור עסקת הרכישה עצמה, מומלץ לשקול למשוך דווקא בתשלום השני את חלק המשכנתא שנמצא במסלול ריבית הפריים, ולא במסגרת התשלום השלישי בסדר המשיכה. זאת במטרה להמנע ממצב בו אינם מושכים את סכום המשכנתא המלא, כך שחלק המשכנתא שנמצא במסלול הפריים, שתכננתם למשוך בשלב האחרון, יוצא קטן באופן משמעותי ממה שציפיתם.
מה עוד חשוב לעשות לפני שלוקחים משכנתא מחולקת?
לפגישה מול יועץ המשכנתאות של הבנק בנושא משכנתא מחולקת, חשוב להגיע מוכנים וערוכים מראש. ככלות הכל מדובר על חתימה על הלוואה שתשלמו במשך שנים ארוכות. לכן חשוב להפעיל שיקול דעת נבון כדי לחסוך בעלויות ולהפחית את הסיכונים. זאת ניתן לעשות על ידי התאמה בין תנאי המשכנתא לבין חלקיה השונים. סיוע כזה ניתן כמובן מטעם יועצי משכנתאות מנוסים ועשוי לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים.
שימו לב! משכנתא בחלקים אין לקחת לפני שמבינים את ההשלכות
במדריך זה דנו בנושא המורכב שנקרא "משכנתא בחלקים", והסברנו אודות סדר המשיכה הרצוי עבור הלוואה כזו בהינתן מצבים שונים. זהו ללא ספק פתרון ששווה להכיר ולהבין כראוי, בכדי לנהל את עסקת הרכישה שלטובתה נלקחה ההלוואה בצורה יעילה ונבונה עד כמה שאפשר.
בעזרת חברה לייעוץ משכנתאות ניתן לתכנן מראש את משיכת חלקי המשכנתא על מנת לחסוך חלק משמעותי מעלויות המשכנתא ותסכול מיותר.
