משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שמרבית האנשים לוקחים במהלך חייהם, והיא גם החשובה ביותר – מכיוון שבאמצעותה הלווים יכולים לרכוש דירת מגורים, שהיא מרכז החיים של כל אדם והמקום שבו הוא מתפתח ובונה את עצמו ואת משפחתו.
אבל, מרבית האנשים שלוקחים משכנתא בכלל לא יודעים כיצד להתנהל איתה בצורה נכונה, כיצד לקבל את ההצעה הטובה ביותר שמתאימה להם ונכונה ליכולות ולאילוצים שלהם, כיצד לנהל משא ומתן עם הבנק, וכיצד ניתן להשתדרג ולרכוש נכסים נוספים גם לפני שהוחזרה כל ההלוואה בשלמותה.
בדיוק בשביל זה, המאמר הבא נועד להסביר מעט על תהליך לקיחת משכנתא ועל מינוף משכנתא, שמאפשר להיות בעלים של מספר נכסים גם אם אין בנמצא מספיק הון עצמי זמין ונזיל.
מה זה בכלל מינוף משכנתא?
מינוף משכנתא הוא כלי פיננסי שמטרתו היא להשתמש בהלוואה כדי להגדיל את ההכנסות החודשיות ולהצליח להיכנס לתוך שוק הנדל"ן בצורה מיטבית. מינוף משכנתא הוא למעשה הפעולה שבה ממשכנים נכס שיש עליו משכנתא, והבנק מלווה כסף נוסף, בסכומים המשתנים לפי שווי הנכס ולפי סכום המשכנתא, שבו ניתן לעשות שימוש כהון עצמי על מנת לרכוש נכס אחר.
ניתן דוגמא. אדם מסוים מחזיק בבעלותו דירת מגורים בשווי 2 מיליון שקלים. כאשר אותו אדם רכש את הדירה, הוא לקח משכנתא מהבנק על סך מיליון שקלים. כעת, כמה שנים לאחר מכן, חלק מההלוואה כבר הוחזרה, וסכום המשכנתא שנותר לו להחזיר לבנק נכון להיום הוא 300 אלף שקלים.
כל עוד אותו אדם לא מבצע מינוף, המשכנתא נשארת כמו שהיא ועליו להמשיך להחזיר אותה לפי התנאים שנקבעו בהסכם ההלוואה. אך אם ברצונו של אותו אדם לרכוש נכס נוסף, אך אין לו הון עצמי זמין לשם כך, הוא יוכל לבצע מינוף משכנתא על הנכס שכבר קיים בבעלותו.
אותו אדם יפנה לבנק, ויבקש לבצע מינוף משכנתא. בנקים בדרך כלל יבצעו מינוף של עד 50 אחוזים משווי הנכס, כך שהבנק יסכים להלוות לאותו אדם מיליון שקלים בסך הכל על משכון הנכס שלו. אבל, יש עוד 300 אלף שקלים שעליו להחזיר, ולכן הבנק ימנף את המשכנתא בסך הנותר – 700 אלף שקלים.
וכך, אותו אדם יוכל לקבל הלוואה נוספת של 700 אלף שקלים, ולהשתמש בהם כדי לרכוש נכס נוסף להשקעה. את הנכס החדש הוא יוכל להשכיר לאנשים אחרים, וסכום דמי השכירות יכסה לו ברמה מסוימת את ההחזרים הגבוהים יותר שאליהם הוא התחייב לאחר מינוף המשכנתא.
למי כדאי לבצע מינוף משכנתא?
מינוף משכנתאות מהווה הזדמנות כלכלית מצוינת כדי להשתמש בנכס קיים על מנת לייצר הכנסות גבוהות יותר ולרכוש בעלות במספר נכסים. מינוף מאפשר להשתמש בהון עצמי קטן יחסית כדי להחזיק יותר מנכס אחד וליהנות מדמי השכירות המשולמים בגינו.
לכן, לכל אדם שיש לו נכס מקורי בבעלותו, עם או בלי משכנתא, שמעוניין לרכוש כמה נכסים אך אין ברשותו הון עצמי גבוה – יכולה להתאים האופציה של מינוף משכנתא. כמובן שיש בכך גם סיכונים שיש לקחת בחשבון, אך נקיטה בצעדים זהירים והיעזרות בליווי מקצועי יוכלו לסייע ולהפוך את המהלך לבטוח יותר.
לאן פונים כדי למנף את המשכנתא?
מינוף משכנתאות הוא תחום רחב, שכולל פרטים רבים וניואנסים דקים. לכן, אם החלטתם שאתם מתעניינים במינוף משכנתא, חשוב מאוד להיפגש עם חברת ייעוץ משכנתאות בעלת מומחיות וניסיון, על מנת שתסביר את הסיכויים והסיכונים, ותמליץ לכם על הדרך הנכונה לבצע את המינוף.
