משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

כאשר מתחילים לבדוק פרטים בנוגע להלוואת משכנתא ומסלולי המשכנתא המועדפים, אחד המושגים שנתקלים בהם תדיר הוא "משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד". מדובר בהלוואת  משכנתא במסלול הצמוד אל מדד המחירים לצרכן, שאותו נוהגת הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה לפרסם מדי חודש בחודשו.

מדד זה משקף את התנודות במחירי מוצרים ושירותים במשק הישראלי, כשהאומדן של רמת המחירים מתבצעת על פי סל המוצרים הממוצע שמאפיין משפחות טיפוסיות בארץ. משמו של מסלול משכנתא זה, ניתן אם כן להסיק כי מדובר בהלוואה בריבית קבועה שלא צפויה להשתנות בשום שלב, בעוד שקרן ההלוואה היא צמודת מדד – כאשר מדובר כאמור, על מדד המחירים לצרכן.

 

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – יתרונות מול חסרונות

למסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן, ישנם שני יתרונות עיקריים, והם:

• ריבית המשכנתא במסלול זה היא קבועה ואינה נתונה לשינויים.
• מדובר בריבית משכנתא נמוכה יחסית.

 

אולם מטבע הדברים, גם מסלול משכנתא זה אינו חף מחסרונות, כאשר העיקריים בהם הינם:

• מאחר וקרן ההלוואה היא צמודת מדד, הדבר עשוי להוביל להגדלת גובה החזרי המשכנתא החודשיים, באופן שיכביד על הלווים.
• במסלול זה, בחלק מהמקרים נדרשת תשלום של עמלת פירעון מוקדם כאשר רוצים לבצע סילוק או מיחזור של המשכנתא.

במה נבדלת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד ממשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד?

בין מסלולי המשכנתא הללו, ישנם כמה הבדלים מהותיים, כאשר במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, ריבית המשכנתא היא אמנם קבועה, אך קרן ההלוואה איננה צמודה למדד. משמעות הדבר בפועל היא שההחזרים החודשיים הם בהכרח קבועים ואינם נתונים לשינויים כתלות באף גורם חיצוני. יחד עם זאת, הריבית במשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד היא נמוכה מזו המוצעת במשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודת מדד.

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד לעומת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד: ההבדל בין שיעור הריביות בשני המסלולים

לצורך העניין, הריבית הממוצעת במסלולי המשכנתא צמודי המדד בפריסה ל- 25 שנים היא כיום 3.87% בעוד שהריבית הממוצעת עבור אותה תקופת החזר במסלולי המשכנתא שאינם צמודי מדד היא 4.55%. פירוש הדבר הוא שמשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודת מדד, היא יותר יקרה ממשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד ב 0.68%.

אולם למרות האמור לעיל חשוב לקחת בחשבון את גובה המדד, כאשר בוחנים את הכדאיות של מסלול המשכנתא. אם מדד המחירים לצרכן ישאר 0.68% בממוצע שנתי, למשך 25 השנים הבאות, אזי שני המסלולים יהיו דומים מאוד מבחינת עלויות ללווים (אם כי לא שווים לחלוטין, היות ומדד המחירים לצרכן אינו מוצמד לריבית אלא לקרן, שאותה הוא מגדיל).

מנגד, במידה ומדד המחירים לצרכן יחרוג מ- 0.68% בממוצע שנתי, אזי המשכנתא בריבית קבועה שאיננה צמודה לממד, עשויה להתגלות כהלוואה זולה יותר ממשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד. כמובן, אותו עיקרון עובד גם לכיוון השני.

בסיכומו של דבר, מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודת מדד היא אמנם יקרה יותר ממשכנתא צמודת מדד בריבית קבועה, בטווח המיידי, אולם בחשיבה ארוכת טווח – הפרמטר שיקבע בפועל את יוקר המשכנתא, הוא גובה מדד המחירים לצרכן בחישוב שנתי. זהו, מן הסתם פרמטר שאין דרך לצפותו מראש בוודאות, אלא רק להעריכו.

 

האם יש הבדל ברמות הסיכון של שני המסלולים הללו?

מסלול המשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד ומסלול המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודת מדד, נחשבים שניהם כמסלולי משכנתא ברמת סיכון סולידית יחסית. אולם מסלול המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, נחשב סולידי יותר מבין שניהם. זהו למעשה, המסלול הכי סולידי שניתן לקחת בו משכנתא, מאחר וגם הריבית בו היא קבועה, וגם הקרן אינה צמודה למדד, כך שאין אף גורם שמשפיע על גובה ההחזרים החודשיים.

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד היא החלופה הפחות יציבה מבין שתי האפשרויות, לנוכח העובדה שתמיד תיתכן עלייה במדד המחירים לצרכן מעבר למצופה, מה שעלול להוביל לגדילה של קרן המשכנתא, וכפועל יוצא – לעלייה בסכום ההחזר החודשי.

 

אז איזה מסלול עדיף – משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד?

חרף היציבות שמציע מסלול המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודת מדד, אל לנו לשכוח כי מדובר בהלוואה שהריבית עליה גבוהה יותר. לכן בבואנו לבחור במסלול משכנתא אחד מבין שתי האפשרויות, עלינו לבסס את בחירתנו במשך התקופה שעבורה עלינו ליטול את ההלוואה.

בנטילת משכנתא לטווח הרחוק	במידה ואנו מתכננים לקחת משכנתא לתקופה העולה על 10 שנים, סביר להניח שמסלול המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, ישרת אותנו טוב יותר. זאת משום שמסלול זה מגן עלינו מפני שינויים אפשריים במדד המחירים לצרכן, שקשה יותר לצפותם מראש כאשר עסקינן בהלוואות לטווח הרחוק.
בנטילת משכנתא לטווח קצר יותר	מנגד, במידה ואנו מתכננים לקחת משכנתא לתקופה של פחות מ- 10 שנים, יש להניח כי מסלול המשכנתא בריבית קבועה וצמודת מדד, יהיה רלוונטי יותר. זאת היות ומדד המחירים לצרכן בשנים הקרובות, צפוי להיות נמוך יחסית, ומכאן שקיים יתרון למסלול זה שהוא צמוד מדד.

 

למה עוד חשוב לשים לב כשבוחרים מסלול משכנתא?

דבר נוסף שחשוב לשים אליו לב לפני שבוחרים במסלול המשכנתא, הוא שיעור הריבית המוצע בבנק לכל אחד מן המסלולים. אף שלכאורה ניתן לצפות שהריבית שהבנק יציע לנו עבור מסלול המשכנתא בריבית קבועה לא צמודת מדד, תהיה יקרה יותר, לעיתים ההפרש הוא זניח יחסית.

למשל, במידה והריבית במסלול זה תהיה יקרה ביותר מ- 1% לעומת המשכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד, (לטווח הארוך), נעדיף כנראה את המסלול צמוד המדד, וההיפך: במידה והריבית על מסלול המשכנתא שאינה צמודת מדד תהיה גבוהה מזו במסלול השני, בפחות מ- 1% – נעדיף את המסלול שאינו צמוד מדד.