משכנתא בריבית הפריים לא צמודה, היא בין מסלולי המשכנתאות הפופולריים ביותר בתקופתנו. זהו מסלול משכנתא בעל מאפיינים ייחודיים שחשוב להבין את השפעתם על סכום ההחזרים החודשיים וסך הריבית שתשולם לאורך כל חיי ההלוואה. לכן את המדריך הבא נקדיש לדיון במסלול זה, על יתרונותיו וחסרונותיו השונים.
כך שינויי ריבית או מדד יכולים להשפיע על המשכנתא שלכם
משכנתא הינה הלוואה הניטלת לטווח ארוך בדרך כלל ובסכומי כסף משמעותיים. מכאן שגם לעליית ריביות קטנה לכאורה, או לעליות במדדים, יכולה להיות השפעה מרחיקת לכת על גובה ההחזרים החודשיים. על אותו המשקל ממש, ירידת ריביות ומדדים יכולה לתרום להקטנת שיעור החזרי המשכנתא החודשיים.
לפיכך, בשורות הבאות נסקור על קצה המזלג את מסלולי המשכנתא השונים, לרבות מסלול המשכנתא על בסיס הפריים שאינה צמודת מדד, והאופן בו עלות ההלוואה ללווים מושפעת משינויים בריבית הפריים ושינויים במדד המחירים לצרכן.
מהם המאפיינים של מסלול משכנתא בריבית הפריים לא צמודה?
משכנתא בריבית פריים לא צמודה המוכרת גם בתור "משכנתא בריבית משתנה על בסיס הפריים" – היא מסלול משכנתאות שהריבית בו מושפעת מריבית הפריים הנתונה לשינויים, אך אינה תלויה בשינויים במדד המחירים לצרכן או במדדים אחרים. משמעות הדבר בפועל היא כי החזר ההלוואה במסלול זה קטן או גדל כתלות בשינויים החלים בריבית הפריים.
מהי ריבית הפריים וכיצד היא נוגעת למשכנתא לא צמודה בריבית משתנה
ריבית הפריים הינה הבסיס המשמש לקביעה של שיעור הריבית בהלוואות, בחסכונות ובפקדונות המוצעים דרך הבנקים המסחריים בארץ. זוהי ריבית משתנה אשר אינה צמודה לאף מדד. לכן עליות וירידות בריבית הפריים נגזרות רק מן ההחלטות שמתקבלות בבנק ישראל על פי מצבו של המשק בתקופה מסוימת.
השינויים בפריים מתפרסמים אחת ל- 15 לחודש. ריבית זו מורכבת מהריבית של בנק ישראל ומשיעור רווח מסוים שהבנקים בארץ גובים בנוסף אליה. למשל, ריבית בנק ישראל עומדת כיום על שיעור של 0.1 אחוזים ואילו הבנקים המסחריים בארץ מוסיפים על ריבית זו עוד 1.5 אחוזי ריבית נוספים. כך למעשה מתקבלת ריבית פריים בת 1.6 אחוזים.
בהקשרנו, חשוב להבין כי כשאתם רואים בתמהיל המשכנתא שלכם את הריבית במסלול הפריים, הוא יוצג לכם בנוסחה שנראית כך:
P + ערך מספרי כלשהו.
לצורך העניין, אם אתם רואים ריבית משכנתא על בסיס הפריים שרשומה לכם כ-
P +0.5, אזי ה- P מייצג את גובה ריבית הפריים ומה שמופיע אחרי הפלוס הוא מרווח הריבית אותו הבנק המלווה גובה. זהו בעצם הרווח המרכזי שהבנקים עושים על הריבית שאתם משלמים עבור המשכנתא במסלול הזה.
משכנתא על בסיס הפריים ללא הצמדה למדד – היתרונות העיקריים
נכון להיום, מדובר במסלול שנחשב אטרקטיבי יחסית לאור העובדה שריבית הפריים עומדת על 1.6 אחוזים בלבד ואיננה מושפעת מעליית מדדים. הדבר מאפשר ללווים הנוטלים משכנתא בריבית פריים לא צמודה ליהנות מחיסכון בהוצאות הריבית במשכנתא שלהם, לצד יציבות יחסית בסכום החזרי ההלוואה החודשיים.
החיסרון הבולט במשכנתאות במסלול פריים ללא הצמדה למדד
למרות היתרונות במשכנתאות בריבית משתנה לא צמודה למדד, חשוב לדעת כי במסלול זה גלום גם חיסרון משמעותי, שהוא הסיכון לעלייה חדה בסכום ההחזרים, שעלולה להתרחש ככל שתחול עלייה בריבית הפריים.
אילו גורמים יכולים להשפיע על גובה ריבית הפריים?
קיימים גורמים חיצוניים רבים שבכוחם להשפיע על שיעור ריבית הפריים כאן בישראל ובהם:
- אינפלציה במשק
- שינויי ריבית בארצות הברית
- משברים פוליטיים מקומיים או עולמיים
- מהלכים שמתבצעים בבנק המרכזי בארה"ב (ה- Federal Reserve)
- ערכו של השקל מול הדולר
- ועוד
את כל אלו חשוב להכיר ולקחת בחשבון כאשר שוקלים ליטול משכנתא בריבית פריים, שאף שאינה צמודת מדד, אינה חפה מסיכונים לעליית הריבית.
במה מסלול משכנתא בריבית פריים לא צמודה נבדל ממסלולי משכנתא אחרים?
מסלול משכנתא בריבית פריים לא צמודה כשמו כן הוא: מסלול משכנתאות אשר איננו צמוד לשום מדד חיצוני – לא למדד המחירים לצרכן, לא למדד תשומות הבניה וגם לא למדד מחירי הדיור. בשל כך, החזרי המשכנתא החודשיים במסלול משכנתא בריבית הפריים הבלתי צמודה איננו חושף את הלווים לסיכון הגבוה לעלייה חדה ובלתי צפויה בשיעור החזרי המשכנתא החודשיים, שאליו הם חשופים במסלולים צמודי המדדים.
בנוסף לכך, במסלול משכנתא מבוסס פריים, ניתנת ללווים האפשרות למעבר למסלולי המשכנתא האחרים במסגרת מהלך של מיחזור משכנתאות, ללא צורך בתשלום עמלת פרעון מוקדם.
מהי הרפורמה במשכנתאות ואיך היא קשורה למסלול הריבית המשתנה שאינה צמודת מדד?
עד לפני שנת 2020 בואך 2021, חלה על ציבור הלווים הישראלי מגבלה שיזם בנק ישראל על נטילת משכנתאות במסלול ריבית הפריים. מגבלה זו לא אפשרה ללווים לקחת למעלה משליש מסכום המשכנתא הכולל במסלול המשכנתא המשתנה שאינה צמודה למדד.
אולם בסוף שנת 2020 החליט בנק ישראל להסיר את המגבלה הנ"ל במסגרת הרפורמה בשוק המשכנתאות, מה שהוביל לווים רבים לקחת משכנתא שהתמהיל שלה מבוסס בחלקו הארי על מסלול הפריים (או לבצע מיחזור משכנתא לשם כך).
כמה אחוזים מהמשכנתא ניתן לקחת במסלול פריים ללא הצמדה למדד כיום?
בעקבות הסרתה של מגבלת הפריים במשכנתאות בסוף שנת 2020 ישנה כיום האפשרות ליטול עד לשני שליש מהסכום הכולל של הלוואת המשכנתא, במסלול בריבית פריים לא צמודה למדד, המשתנה בצמוד לריבית הפריים בלבד.
האם נטילת משכנתא לא צמודה בריבית פריים מוזילה את הוצאות המשכנתא החודשיות?
כיום, נחשב מסלול המשכנתא בריבית פריים בלתי צמודה כמסלול הכי זול מבחינת ריבית. לקיחת נתח גדול יותר של המשכנתא במסלול זה, אמורה על פניו, לאפשר ללווים להקטין את גובה ההחזרים החודשיים שלהם במאות שקלים מדי חודש.
אולם בפועל הדבר לא תמיד מסתייע, היות והבנקים – כתגובת נגד לביטול מגבלת הפריים, החליטו להעלות את מרווח הריבית שאותו הם גובים כתוספת לפריים. בהתאם לזאת, לווים החפצים להפיק תועלת מירבית מהרפורמה בשוק המשכנתאות, צריכים להיערך למשא ומתן אסרטיבי מול הבנקים למשכנתאות ועמידה על המקח לשם הפחתת מרווח הריבית שהבנקים גובים במסלול הפריים.
כיצד ניתן להרוויח ממעבר למסלול פריים לא צמוד במשכנתא?
מסלול פריים משכנתאות, כאמור, נחשב כיום לאחד ממסלולי המשכנתא היותר מועדפים בקרב הלווים בארץ. לכך תורם במידה רבה שפל הריביות חסר התקדים בשנים האחרונות, אשר הופך את מסלול המשכנתא הזה לזול מאוד מבחינת ריביות לעומת החלופות (בדגש על מסלולי המשכנתאות בריבית קבועה).
המעבר למסלול הפריים הבלתי צמוד יכול להניב עבור הלווים יתרונות נוספים ובהם:
- חשיפה מופחתת לסיכון לעלייה פתאומית וחדה בגובה ההחזרים החודשיים – לאור היותו של המסלול הנ"ל בלתי-תלוי במדדים חיצוניים ותנודתיים, כדוגמת מדד המחירים לצרכן.
- פטור מעמלת פירעון מוקדם – ישנה אפשרות למעבר למסלולי משכנתא חלופיים או פירעון של חלק המשכנתא הנמצא במסלול הפריים, ללא הצורך לשלם קנסות מיוחדים בשל כך לבנק.
כל אלו הם יתרונות שניתן ליהנות מהם כאשר נוטלים משכנתא לקניית דירה, אך אין בהם כדי לבטל את אופייה התנודתי של ריבית פריים משכנתאות, כפי שנסביר מיד.
ממה חשוב להיזהר כששוקלים להעביר נתח גדול יותר מהמשכנתא למסלול ריבית הפריים או לעבור אליו?
כשלווים מחליטים ליטול שני שליש מהסכום הכולל של הלוואת המשכנתא שלהם במסלול הפריים, כל אימת שריבית הפריים נשארת נמוכה – זוהי בחירה משתלמת. אולם האפשרות לתנודות במסלול הריבית המשתנה שאינה צמודה, הופכת את הבחירה לקחת 66% מסך ההלוואה למסוכנת. הסיבה לכך היא שאם חל שינוי דרמטי בגובה הריביות במשק, תיתכן עלייה ניכרת בשיעור ריבית הפריים ובעקבותיה – גדילה משמעותית בסכומי ההחזר של המשכנתא.
אמנם לפני כשנה בלבד נגיד בנק ישראל טען שעליית ריביות עולמית אינה נראית באופק נכון לשנים הקרובות, אולם עלייה כזו כבר מתרחשת כבר כעת בכמה מדינות כולל בבריטניה אשר העלתה זה מכבר את הריבית במחצית האחוז. קיים גם צפי לעליית הריביות בארצות הברית ומשם הדרך לעליית ריבית הפריים בישראל, אינה רחוקה במיוחד. יש להביא זאת בחשבון בבניית תמהיל המשכנתא ובכל מהלך של מיחזור משכנתא הכולל מעבר בין מסלולים.
איך אפשר לדעת אם כדאי לקחת משכנתא לא צמודה בריבית פריים או לעבור למסלול זה?
במדריך זה סקרנו את הטעמים שבעטיים משכנתא בריבית הפריים לא צמודה, עשויה להיות בחירה משתלמת כיום. יחד עם זאת, לאור העובדה שאין דרך לשלול לחלוטין אפשרות לעליית ריביות במשק שעלולה להזניק את ריבית הפריים, חשוב להסתייע ביועץ משכנתאות מוסמך כדי לבנות את תיק המשכנתא תוך פיזור סיכונים מיטבי.
