משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

רכישת דירה או בית מגורים היא עבור מרבית הרוכשים העסקה הגדולה ביותר שהם מבצעים בחייהם, וכגודל העסקה – כך גודל המחויבות. בדרך כלל, על מנת להשלים את רכישת הנכס חייבים הרוכשים לקחת משכנתא – הלוואה ייעודית שתשמש את הרוכשים אך ורק לצורך הרכישה עצמה.

יחד עם זאת, יש מקרים שבהם בעלי נכס נדל"ן נוטלים משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים ועושים שימוש בנכס כערבות להחזר ההלוואה. מהי משכנתא ומה ההבדל בינה לבין הלוואה רגילה? מה ההבדל בין משכנתא בנקאית למשכנתא חוץ בנקאית? מתי כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית לנכסים קיימים? מהם התנאים לקבלת משכנתא חוץ בנקאית לנכס יד שנייה? בשורות להלן נרחיב את היריעה בנושא משכנתא חוץ בנקאית לדירה קיימת, והיתרונות שלה על פני כל הלוואה אחרת.

משכנתא, הלוואה ומה שביניהן

כאשר עושים שימוש במונח 'משכנתא', הכוונה היא בדרך כלל לנטילת הלוואה לצורך רכישת נכס נדל"ן. מאחר ולמרבית האוכלוסייה אין את ההון הנדרש לרכישת נכס כזה במזומן, נדרשים הרוכשים הפוטנציאליים לקחת הלוואה. יחד עם זאת, יש הבדלים משמעותיים בין משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים לבין הלוואות מסוגים אחרים. להלן ההבדלים העיקריים שבין הלוואה למשכנתא:

1. בטחונות: משכנתא חוץ בנקאית לנכסים קיימים או משכנתא בנקאית, נמנות עם ההלוואות הבטוחות ביותר. זאת, משום שהנכס הנרכש הוא למעשה הביטחון של המלווים להחזר ההלוואה.
2. תנאי ההלוואה: משכנתא חוץ בנקאית לנכס יד שנייה ובכלל, ניתנת בדרך כלל בתנאי החזר נוחים במיוחד. התנאים כוללים ריביות נוחות שהן נמוכות משמעותית מהריביות עבור הלוואות אחרות. הסיבה לכך טמונה בעובדה שלמלווים יש די והותר בטחונות, בדמות הנכס שנרכש, שהופך בעצם לערבות כנגד המשכנתא.
3. תנאי ההחזר: את ההחזרים של משכנתא חוץ בנקאית לדירה קיימת ובכלל ניתן לפרוש על פני תקופה ארוכה. מרבית נוטלי המשכנתאות פורשים את ההחזרים על פני עשרים וחמש שנה, שזה אומר 300 החזרים חודשיים.

הבדלי הריבית בין הלוואה למשכנתא נעים סביב 6% לשנה ולעיתים יותר (בסביבות 4% למשכנתא, ובסביבות 10% ריבית שנתית ויותר להלוואות רגילות). פריסת ההחזרים של המשכנתא היא לעשרים וחמש שנה, כאשר הלוואות רגילות ניתנות לרוב לתקופה שאיננה עולה על עשר שנים.

מתי משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים תהיה כדאית?

במהלך השנים, הוציא בנק ישראל כמה וכמה הנחיות לבנקים ולגופים המעניקים משכנתאות. כשמדובר בבנקים האפשרות שלהם לפעול שלא בהתאם להנחיות היא מוגבלת מנגד, גופים חוץ בנקאיים עשויים לפעול שלא בהתאם למגבלות בנק ישראל, ובכך להקל מאוד על הרוכשים. מנגד, הריביות ותנאי ההחזר של משכנתא חוץ בנקאית לנכסים קיימים עלולים להיות שונים במקצת מאלה הנהוגים בבנק.

הגופים החוץ בנקאיים מגלמים את הסיכונים שהם נוטלים על עצמם בצורת ריבית גבוהה יותר ותנאי החזר פחות אטרקטיביים מאלה של הבנקים. המסקנה ברורה – משכנתא חוץ בנקאית לנכס יד שנייה היא כדאית במיוחד במקרים שבהם לרוכשים הפוטנציאליים של נכס נדל"ן יש בעיות בבנק – חשבון עו"ש שמתנהל בצורה לא תקינה, החזר חיובי האשראי, המחאות שחזרו או הלוואות שלא נפרעו וכיוצא באלה בעיות. במקרים כאלה, הבנקים מונעים מהרוכשים לקחת משכנתא.

 

משכנתא חוץ בנקאית לדירה קיימת וסוגי משכנתאות אחרים

אם עד עתה עסקנו בתנאי המשכנתא, הרי שבשורות הבאות נעסוק בסוגי משכנתאות שונים. בעניין זה, קיימים שני סוגי משכנתאות שחשוב להכיר:

1. משכנתא לרכישת דירה חדשה: מדובר בהלוואת משכנתא שהמטרה שלה, פשוטו כמשמעו, הינה רכישת דירת מגורים חדשה.
2. משכנתא לנכס קיים: משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים או משכנתא בנקאית לאותה המטר, נועדה עבור מגוון אפשרי רחב של מטרות. המטרה הראשונה היא רכישת נכס נדל"ן נוסף, תוך שהמשכנתא משמשת הון משלים לרכישת הנכס. מטרה אפשרית נוספת היא נטילת משכנתא לכל מטרה, שתשמש את הלווים למגוון מטרות, החל ממימון הוצאות ייחודיות, עבור דרך יציאה ממצב פיננסי בעייתי וכלה בהקמת עסק חדש. בכל אחד מהמקרים הללו, משכנתא חוץ בנקאית לנכסים קיימים עשויה להיות פתרון איכותי והולם. משכנתא כזאת היא בדרך כלל מותאמת לצרכים ולהעדפות של הלווים, כולל ההחזרים הצפויים ותנאי הריבית האטרקטיביים של הלוואות כאלה.

 

מה בין משכנתא חוץ בנקאית לנכס יד שנייה לבין משכנתא לנכס חדש?

כאשר בוחנים את ההבדל בין משכנתא חוץ בנקאית לדירה קיימת או משכנתא בנקאית לאותו צורך ממש, הרי שלכאורה אין הבדל בין ההלוואות. תנאי הריבית עשויים להיות דומים, וגם החזרי המשכנתא נפרשים על פני עשרות שנים. עם זאת, כאשר יורדים לדקויות של הנושא, מתברר שיש הבדל, כולל שוני משמעותי ביחס של הגופים המלווים לסוג הנכס.

 

משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

נטילת משכנתא חוץ בנקאית לנכסים קיימים היא לכאורה המשכנתא הפחות בעייתית. הנכס שעבורו נלקחת ההלוואה כבר קיים ועומד, ואין כל ספק באשר לנוכחות שלו. השמאי מבקר בנכס הקיים ומעריך את השווי שלו ואת המיקום המדויק שלו לא רק על פי התוכניות, אלא על סמך נוכחות הנכס ועמידה על הבעיות בו וההשפעה שלהן על המחיר שלו. בהמשך, מקבל הלווה נסח טאבו או אישור זכויות, אשר מצביע על הבעלות שלו על הנכס אחרי הרכישה.

 

משכנתא בנקאית או חוץ בנקאית לנכס חדש

מדובר במשכנתא שהלווים לוקחים בדרך כלל כאשר הנכס הוא "על הנייר" בלבד. המשמעות היא שהֶֶֶֶסיכון הגלום במשכנתא הזאת לבנק המלווה היא גדולה יחסית. אם בניית הנכס תתעכב, או אם חלילה יפשוט הקבלן רגל לפני שסיים את הבנייה, כי אז עלול הכסף שהושקע בנכס לרדת לטמיון על מנת להימנע ממצבים כאלה, ממונה לקבלן הבונה את הנכס בנק מלווה.

הבנק פותח חשבון ייעודי עבור הפרויקט, שאליו מופקדים כל הכספים של הרוכשים הפוטנציאליים בפרויקט. מנגד, גם ההתנהלות של הקבלן כלפי הנכס שנמצא בבנייה מתנהלת אל מול בחשבון הזה. לרוב, הבנק משחרר את הכספים להמשך העבודות בהתאם להתנהלות של הקבלן, כך שלא יכול להיווצר מצב שבו הקבלן מפסיק לפתע את הבנייה, מכריז על חדלות פירעון ומותיר את כל הרוכשים ללא כסף וללא הנכס שאותו רכשו.

 

משכנתא חוץ בנקאית לנכס יד שנייה או משכנתא לנכס חדש?

שאלת ההבדל בין נטילת משכנתא חוץ בנקאית לדירה קיימת ונטילת משכנתא לדירה חדשה מטרידה כיום והטרידה בעבר כמעט כל רוכש פוטנציאלי של דירה. היתרונות של נכס חדש הם לא מעטים. עם היתרונות הללו ניתן למנות תקופה ארוכה של העדר תקלות, וכן נכס שבנו על פי דרישות החוק. ואולם החיסרון הגדול הוא שנכס כזה עלול להימסר לקונים באיחור, ולעיתים לא נמסר כלל בעקבות חדלות פירעון של הקבלן.

מנגד, היתרון הגדול של משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים הוא שאכן מדובר בנכס קיים, וכל מה שצריך הוא להיכנס אליו אחרי שהוא מתפנה. החיסרון הוא שבֶנכס קיים עלולות להיות בעיות כאלה ואחרות אשר דורשות תיקון, והתיקון הזה עלול לעלות לא מעט כסף. רבים מהרוכשים נוטלים משכנתא חוץ בנקאית לנכסים קיימים תוך שהם לוקחים בחשבון את העלויות הצפויות של התיקונים או השיפוצים שהם יערכו בנכס.