משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה לרכישת נכס הניתנת על ידי גוף פיננסי שאינו בנק. במקום לפנות לבנק המוכר, ניתן לקבל מימון מחברות ביטוח, קרנות השקעה, או גופים פרטיים העוסקים במתן הלוואות. גופים אלו פועלים בשוק האשראי, אך אינם כפופים ישירות להוראות בנק ישראל כמו הבנקים המסחריים.
מהי משכנתא חוץ בנקאית?
הרעיון מאחורי משכנתא חוץ בנקאית הוא פשוט: לאפשר לאנשים לקנות דירה גם אם הבנק לא אישר להם הלוואה. ישנן סיבות רבות לכך שבנק יסרב לבקשת משכנתא, החל מבעיות בדירוג האשראי ועד לחוסר יכולת לעמוד בתנאי ההחזר. במקרים כאלו, משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון מצוין.
חשוב להבין שמשכנתא חוץ בנקאית אינה הלוואה "רגילה". היא עדיין משכנתא, כלומר הלוואה המובטחת באמצעות הנכס עצמו. אם הלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואה, הגוף המלווה רשאי לממש את הנכס ולמכור אותו כדי לכסות את החוב. לכן, גם במשכנתא חוץ בנקאית יש להתנהל באחריות ולבחון היטב את היכולת לעמוד בתנאי ההחזר.
משכנתא זו מהווה אלטרנטיבה חשובה ומעולה, המאפשרת ליחידים ולמשפחות להגשים את חלום הדירה גם כאשר הבנקים המסורתיים אינם יכולים או רוצים לסייע. עם זאת, חשוב לבדוק היטב את התנאים, הריביות והעמלות לפני שמקבלים החלטה.
מה ההבדל בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית?
ההבדל המרכזי בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית טמון בגוף המעניק את ההלוואה ובאופן הפיקוח עליו. בעוד שמשכנתא בנקאית ניתנת על ידי בנק מסחרי הכפוף לפיקוח הדוק של בנק ישראל, משכנתא חוץ בנקאית ניתנת על ידי גוף פיננסי שאינו בנק, כמו חברת ביטוח או קרן השקעות, אשר מפוקחים על ידי רשות שוק ההון. הבדל זה משפיע על מספר היבטים מהותיים בתנאי המשכנתא ובאופן קבלתה.
אחד ההבדלים הבולטים הנוספים הוא רמת הגמישות. הבנקים, בהיותם גופים מוסדיים גדולים, כפופים לרגולציה נוקשה ולהנחיות ברורות מבנק ישראל. הנחיות אלו מגדירות, בין היתר, את אחוזי המימון המקסימליים, את סוגי המסלולים המותרים ואת היחס בין ההחזר החודשי להכנסה. כתוצאה מכך, הבנקים נוטים להיות שמרניים יותר באישור משכנתאות ופחות גמישים בהתאמת תנאי ההלוואה לצרכים הייחודיים של הלקוח.
לעומת זאת, גופים חוץ בנקאיים נהנים מחופש פעולה רב יותר. הם אינם כפופים לאותן מגבלות רגולטוריות ויכולים להציע תנאים גמישים יותר, כמו אחוזי מימון גבוהים יותר, מסלולים מגוונים יותר ויכולת להתגמש בתנאי ההחזר. גמישות זו מאפשרת להם לאשר משכנתאות ללקוחות שהבנקים היו מסרבים להם, כמו בעלי דירוג אשראי נמוך, עצמאים עם הכנסה לא יציבה או אנשים עם היסטוריה פיננסית מורכבת.
אלו הם ההבדלים העיקריים בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית:
- הגוף המלווה: בנק מסחרי מול גוף פיננסי שאינו בנק.
- רגולציה: פיקוח הדוק של בנק ישראל מול פיקוח של רשות שוק ההון.
- גמישות: נטייה לשמרנות בבנקים מול גמישות רבה יותר בגופים חוץ בנקאיים.
- ריבית: ריביות נמוכות יותר בבנקים מול ריביות גבוהות יותר בגופים חוץ בנקאיים.
- מגוון מסלולים: מבחר רחב של מסלולים בבנקים מול מבחר מצומצם בגופים חוץ בנקאיים.
בחירת המשכנתא המתאימה ביותר תלויה בנסיבות האישיות של הלווה, ביכולתו לעמוד בתנאי ההחזר וברמת הסיכון שהוא מוכן לקחת על עצמו.
מהם היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית?
למשכנתא חוץ בנקאית מספר יתרונות בולטים, שהופכים אותה לאופציה אטרקטיבית עבור קהלים מסוימים. היתרונות הללו נובעים בעיקר מהגמישות היחסית של הגופים החוץ בנקאיים ומהיעדר כפיפות להנחיות הנוקשות של בנק ישראל.
אפשרות לקבל משכנתא גם כאשר הבנקים מסרבים: זהו היתרון המשמעותי ביותר של משכנתא חוץ בנקאית. אנשים רבים נתקלים בסירוב מהבנקים לקבלת משכנתא, בין אם בגלל דירוג אשראי נמוך, היסטוריה של חובות, הכנסה לא יציבה או סיבות אחרות. גופים חוץ בנקאיים, לעומת זאת, עשויים להיות מוכנים לקחת סיכון גדול יותר ולאשר משכנתא גם במקרים בהם הבנקים מסרבים.
גמישות מחשבתית ופתיחות למקרים מורכבים יותר: הבנקים נוטים להעדיף עסקאות "סטנדרטיות" ולפסול בקשות שאינן עונות להגדרה זו. גופים חוץ בנקאיים, לעומת זאת, מגלים לעיתים קרובות גמישות מחשבתית רבה יותר ומוכנים לבחון לעומק מקרים מורכבים יותר, תוך התאמת תנאי ההלוואה לנסיבות הייחודיות של הלקוח.
תהליך אישור מהיר ויעיל יותר לעומת בנקים: תהליך קבלת משכנתא בבנק עלול להיות ארוך ומסורבל, הכולל בירוקרטיה רבה ובדיקות קפדניות. גופים חוץ בנקאיים, בהיותם קטנים יותר ובעלי פחות בירוקרטיה, יכולים לרוב לאשר משכנתא במהירות וביעילות רבה יותר. זהו יתרון משמעותי עבור אנשים הזקוקים למימון דחוף או המעוניינים לסגור עסקה במהירות.
אפשרויות מימון גבוהות יותר, לעיתים עד 85% ואף 100% מימון: בנק ישראל מגביל את אחוזי המימון שהבנקים רשאים להעניק, בהתאם לסוג הנכס ולמעמדו של הלווה. גופים חוץ בנקאיים, שאינם כפופים למגבלות אלו, יכולים לעיתים להציע אחוזי מימון גבוהים יותר, ואף להגיע ל-100% מימון במקרים מסוימים. זהו יתרון משמעותי עבור אנשים שאין להם הון עצמי מספיק לרכישת דירה.
יכולת לפעול שלא בהתאם למגבלות בנק ישראל, מקל על רוכשים מסוימים: כפי שצוין קודם, הגופים החוץ בנקאיים אינם כפופים להנחיות בנק ישראל, מה שמאפשר להם להקל על רוכשים מסוימים. לדוגמה, בנק ישראל מגביל את שיעור המימון שניתן לקבל עבור דירה להשקעה, אך גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע מימון גבוה יותר.
מתאים במיוחד ללקוחות עם בעיות בבנקים כמו חשבון מוגבל או דירוג אשראי נמוך: לקוחות עם היסטוריה פיננסית בעייתית, כמו חשבון מוגבל או דירוג אשראי נמוך, יתקשו מאוד לקבל משכנתא מהבנקים. גופים חוץ בנקאיים, לעומת זאת, עשויים להיות מוכנים לקחת סיכון ולספק מימון גם ללקוחות אלו, בתנאים מתאימים.
לסיכום, היתרונות העיקריים של משכנתא חוץ בנקאית הם:
- אפשרות לקבל משכנתא גם כאשר הבנקים מסרבים.
- גמישות מחשבתית ופתיחות למקרים מורכבים יותר.
- תהליך אישור מהיר ויעיל יותר.
- אפשרויות מימון גבוהות יותר.
- יכולת לפעול שלא בהתאם למגבלות בנק ישראל.
- מתאים במיוחד ללקוחות עם בעיות בבנקים.
מהם החסרונות של משכנתא חוץ בנקאית?
לצד היתרונות הברורים של משכנתא חוץ בנקאית, חשוב להיות מודעים גם לחסרונותיה, אשר עלולים להפוך אותה לפחות כדאית עבור חלק מהלווים. חסרונות אלו נובעים בעיקר מרמת הסיכון הגבוהה יותר שהגופים החוץ בנקאיים לוקחים על עצמם ומכך שהם פועלים תחת פיקוח פחות הדוק מבנקים.
ריביות גבוהות יותר בהשוואה למשכנתאות בנקאיות: זהו החיסרון המשמעותי ביותר של משכנתא חוץ בנקאית. הריביות על הלוואות אלו נוטות להיות גבוהות יותר באופן משמעותי מאלו של הבנקים, לעיתים אף באחוזים ניכרים. הסיבה לכך היא שהגופים החוץ בנקאיים תופסים את הלווים שלהם כמסוכנים יותר ולכן דורשים פרמיית סיכון גבוהה יותר. ריבית גבוהה יותר משמעותה תשלום חודשי גבוה יותר ועלות כוללת גבוהה יותר של המשכנתא לאורך השנים.
תנאי החזר פחות אטרקטיביים מבנקים: מלבד הריבית הגבוהה יותר, ייתכן שתנאי ההחזר של משכנתא חוץ בנקאית יהיו פחות נוחים מאלו של הבנקים. לדוגמה, ייתכן שתקופת ההחזר תהיה קצרה יותר, מה שיגרום לתשלום חודשי גבוה יותר. כמו כן, ייתכן שהגופים החוץ בנקאיים ידרשו בטחונות נוספים או ערבים להלוואה.
עלויות גבוהות יותר כמו עמלות הקמה ושכר טרחה: עלויות הקמת משכנתא חוץ בנקאית עשויות להיות גבוהות יותר מאלו של הבנקים. הדבר כולל עמלות שונות, כמו עמלת פתיחת תיק, עמלת הערכת שווי נכס ושכר טרחה לעורך דין. עלויות אלו יכולות להצטבר לסכום משמעותי ולהגדיל את העלות הכוללת של המשכנתא.
פיקוח נמוך יותר על גופים חוץ בנקאיים לעומת המערכת הבנקאית: בעוד שהבנקים כפופים לפיקוח הדוק של בנק ישראל, הפיקוח על הגופים החוץ בנקאיים פחות הדוק. פיקוח נמוך יותר עלול להגביר את הסיכון לניצול מצד גופים לא הוגנים או לא מקצועיים. חשוב לוודא שהגוף המלווה פועל באישור משרד האוצר וכי הוא מפוקח על ידי רשות שוק ההון.
משכנתא חוץ בנקאית כברירת מחדל אחרונה עקב עלויות גבוהות: בשל הריביות הגבוהות והתנאים הפחות נוחים, משכנתא חוץ בנקאית צריכה להילקח בחשבון כמוצא אחרון בלבד, כאשר כל האפשרויות האחרות נדחו. חשוב לבחון היטב את כל האפשרויות ולנסות לקבל משכנתא מהבנקים לפני שפונים לגופים חוץ בנקאיים.
אם כן, החסרונות העיקריים של משכנתא חוץ בנקאית הם:
- ריביות גבוהות יותר בהשוואה למשכנתאות בנקאיות.
- תנאי החזר פחות אטרקטיביים מבנקים.
- עלויות גבוהות יותר כמו עמלות הקמה ושכר טרחה.
- פיקוח נמוך יותר על גופים חוץ בנקאיים לעומת המערכת הבנקאית.
- משכנתא חוץ בנקאית כברירת מחדל אחרונה עקב עלויות גבוהות.
לכן, לפני שמחליטים לקחת משכנתא חוץ בנקאית, חשוב לשקול היטב את היתרונות והחסרונות ולהשוות את התנאים המוצעים על ידי הגופים השונים. כמו כן, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיסייע לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לנסיבות האישיות.
מתי כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?
משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים יכולה להיות פתרון מצוין במצבים מסוימים בהם הבנקים אינם יכולים או אינם רוצים להעניק הלוואה. חשוב להבין מתי כדאי לשקול אפשרות זו ומתי עדיף לחפש פתרונות אחרים.
כאשר יש בעיות בבנק – חשבון עו״ש לא תקין, חובות, החזר אשראי שלילי: אחד המקרים הנפוצים ביותר בהם משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים הופכת רלוונטית הוא כאשר ללווה יש בעיות בחשבון הבנק שלו. זה יכול להיות חשבון מוגבל, חובות שלא שולמו בזמן, או דירוג אשראי שלילי. במקרים כאלו, הבנקים עשויים לסרב להעניק משכנתא מחשש שהלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואה.
סירוב משכנתא מהבנקים עקב סיבות שונות: גם אם אין בעיות ספציפיות בחשבון הבנק, הבנקים עשויים לסרב להעניק משכנתא מסיבות שונות. זה יכול להיות בגלל שהלווה עצמאי והכנסתו אינה יציבה, בגלל שהנכס עצמו נחשב למסוכן (לדוגמה, נכס ישן או נכס הממוקם באזור בעייתי), או בגלל סיבות אחרות.
צורך במימון גבוה יותר מערך הנכס מעבר למגבלות הבנקים: בנק ישראל מגביל את אחוזי המימון שהבנקים רשאים להעניק, בהתאם לסוג הנכס ולמעמדו של הלווה. אם הלווה זקוק למימון גבוה יותר מערך הנכס מעבר למגבלות אלו, הוא עשוי לפנות לגוף חוץ בנקאי שיכול להציע אחוזי מימון גבוהים יותר.
גמישות בתנאי ההלוואה והתאמה אישית לצרכים ספציפיים: גופים חוץ בנקאיים נוטים להיות גמישים יותר בהתאמת תנאי ההלוואה לצרכים הספציפיים של הלווה. זה יכול לכלול תקופת החזר ארוכה יותר, מסלול ריבית מותאם אישית, או אפשרות לדחות תשלומים בתקופות קשות.
משכנתא לכל מטרה כאשר הבנק לא מאשר: לעיתים, אנשים זקוקים להלוואה גדולה לכל מטרה (לדוגמה, לצורך שיפוץ הבית, הקמת עסק חדש, או סגירת חובות), והם משעבדים את הנכס הקיים שלהם כבטוחה להלוואה. אם הבנק לא מאשר הלוואה כזו, משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון טוב.
חשוב לזכור שמשכנתא חוץ בנקאית כרוכה בריבית גבוהה יותר ולכן יש לשקול אותה רק לאחר בחינת כל האפשרויות האחרות. עם זאת, במקרים מסוימים היא עשויה להיות הפתרון היחיד או הטוב ביותר.
אילו סוגי משכנתאות חוץ בנקאיות קיימים כיום?
שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות מציע מגוון רחב של פתרונות מימון, המותאמים לצרכים שונים ולמצבים פיננסיים מגוונים. חשוב להכיר את הסוגים השונים כדי לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר.
משכנתא לרכישת דירה חדשה או יד שנייה: זהו הסוג הנפוץ ביותר של משכנתא, המשמש לרכישת דירת מגורים חדשה או דירה יד שנייה. גופים חוץ בנקאיים מציעים משכנתאות אלו בתנאים שונים מאלו של הבנקים, ולעיתים אף באחוזי מימון גבוהים יותר.
משכנתא בלון חוץ בנקאית לתקופה קצרה: משכנתא בלון היא הלוואה שבה הלווה משלם רק את הריבית לאורך תקופת ההלוואה, ובתום התקופה הוא נדרש לשלם את כל סכום הקרן בבת אחת. משכנתאות בלון חוץ בנקאיות ניתנות לרוב לתקופה קצרה (עד 3 שנים) ומתאימות לאנשים הזקוקים למימון זמני, לדוגמה, עד למכירת נכס קיים.
משכנתא הפוכה (בעיקר מחברות ביטוח): משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת לבני גיל הזהב (בדרך כלל מעל גיל 60) כנגד הנכס שבבעלותם. הלווה אינו נדרש לשלם את ההלוואה במהלך חייו, וההלוואה נפרעת לאחר מותו ממכירת הנכס. משכנתאות הפוכות מוצעות בעיקר על ידי חברות ביטוח.
משכנתא לכיסוי חובות ואיחוד הלוואות: משכנתא זו מאפשרת ללווה לקחת הלוואה גדולה כנגד הנכס שלו ולסגור באמצעותה חובות קיימים, כמו הלוואות אישיות, חובות בכרטיסי אשראי, או הלוואות אחרות. איחוד הלוואות יכול להקל על הניהול הפיננסי ולהוזיל את עלות ההלוואות הכוללת.
משכנתא למוגבלים ומסורבי בנקים: גופים חוץ בנקאיים רבים מתמחים במתן משכנתאות לאנשים שהבנקים סירבו להעניק להם הלוואה, בין אם בגלל דירוג אשראי נמוך, חשבון מוגבל, או סיבות אחרות.
משכנתא לפושטי רגל: גם אנשים שהוכרזו כפושט רגל יכולים לקבל משכנתא מגופים חוץ בנקאיים מסוימים, בתנאים מיוחדים.
משכנתא לשיפוצים: משכנתא זו מיועדת למימון שיפוצים בבית או בדירה. גופים חוץ בנקאיים מציעים משכנתאות לשיפוצים בתנאים גמישים, המאפשרים ללווה לשפץ את הנכס ולשפר את איכות חייו.
למי מתאימה משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית אינה מתאימה לכל אחד, אך היא יכולה להיות פתרון מצוין עבור קהלים מסוימים, אשר מתקשים לקבל מימון מהבנקים המסורתיים. חשוב להבין האם אתם נמנים על קהלים אלו לפני שפונים לגופים חוץ בנקאיים.
מסורבי משכנתא בבנקים: הקהל העיקרי של משכנתאות חוץ בנקאיות הוא אנשים שהבנקים סירבו להעניק להם הלוואה. הסיבות לסירוב יכולות להיות מגוונות, החל מבעיות בדירוג האשראי ועד לחוסר יכולת לעמוד בתנאי ההחזר.
בעלי דירוג אשראי נמוך או שלילי: דירוג אשראי נמוך מקשה מאוד על קבלת הלוואות מהבנקים. גופים חוץ בנקאיים עשויים להיות מוכנים לקחת סיכון גדול יותר ולאשר משכנתא גם לבעלי דירוג אשראי נמוך, בתנאים מתאימים.
פושטי רגל או בעלי תיקים בהוצאה לפועל: אנשים שהוכרזו כפושט רגל או שיש להם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל יתקשו מאוד לקבל משכנתא מהבנקים. גופים חוץ בנקאיים מסוימים מתמחים במתן משכנתאות לאנשים במצבים אלו.
אנשים עם חשבונות מוגבלים: חשבון בנק מוגבל מהווה סיכון בעיני הבנקים, ולכן הם עשויים לסרב להעניק משכנתא לבעלי חשבונות מוגבלים.
תושבי חוץ המעוניינים לרכוש נכס בישראל: תושבי חוץ מתקשים לעיתים לקבל משכנתא מהבנקים בישראל, בעיקר בגלל חוסר היכרות עם המערכת הפיננסית המקומית. גופים חוץ בנקאיים רבים מציעים פתרונות מימון מיוחדים לתושבי חוץ.
משקיעים המחפשים מימון גמיש יותר: משקיעי נדל"ן זקוקים לעיתים למימון גמיש יותר מהמימון שמציעים הבנקים. גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע תנאים גמישים יותר, כמו אחוזי מימון גבוהים יותר או מסלולי ריבית מותאמים אישית.
לסיכום, משכנתא חוץ בנקאית מתאימה בעיקר לאנשים אשר נתקלים בקשיים בקבלת מימון מהבנקים המסורתיים, וזקוקים לפתרון מימון גמיש יותר, גם במחיר של ריבית גבוהה יותר.
אז איך לקחת משכנתא חוץ בנקאית בצורה נכונה?
לקיחת משכנתא חוץ בנקאית היא החלטה משמעותית, הדורשת תכנון זהיר ובדיקה מקיפה. הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לקחת משכנתא חוץ בנקאית בצורה נכונה:
בדיקה מקיפה והשוואה בין גופים חוץ בנקאיים שונים: שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות מגוון מאוד, וישנם גופים רבים המציעים הלוואות בתנאים שונים. חשוב לבדוק ולהשוות בין מספר גופים שונים כדי למצוא את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.
התמקחות על תנאי הריבית וההחזר: גם בגופים חוץ בנקאיים ניתן להתמקח על תנאי הריבית וההחזר. אל תהססו לנסות להשיג תנאים טובים יותר, ואל תתביישו לפנות לגופים אחרים אם אינכם מרוצים מההצעה הראשונית.
הבנת העלויות הנלוות (עמלות, שכר טרחה): מלבד הריבית, ישנן עלויות נלוות נוספות למשכנתא, כמו עמלות הקמה, עמלות הערכת שווי נכס ושכר טרחה לעורך דין. חשוב להבין את כל העלויות הללו ולכלול אותן בחישוב הכדאיות של המשכנתא.
התייעצות עם יועץ משכנתאות מקצועי: יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע לכם להבין את האפשרויות השונות, להשוות בין ההצעות השונות ולנהל משא ומתן עם הגופים המלווים.
וידוא שהחברה פועלת באישור משרד האוצר ופיקוח רשות שוק ההון: חשוב לוודא שהגוף החוץ בנקאי ממנו אתם לוקחים משכנתא פועל באישור משרד האוצר ומפוקח על ידי רשות שוק ההון. זה יבטיח שהחברה פועלת בצורה חוקית והוגנת.
האם משכנתא חוץ בנקאית היא הבחירה הנכונה עבורך?
משכנתא חוץ בנקאית היא כלי פיננסי רב עוצמה, שיכול לסייע לרבים להגשים את חלום הדירה או להשיג מטרות פיננסיות אחרות. עם זאת, היא אינה מתאימה לכל אחד, ויש לשקול היטב את היתרונות והחסרונות שלה לפני שמקבלים את ההחלטה.
משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון מצוין במצבים מיוחדים, כמו כשהבנקים מסרבים להעניק הלוואה, כשיש צורך במימון גמיש יותר, או כשיש צורך בסכום מימון גבוה במיוחד.
בסופו של דבר, הבחירה האם לקחת משכנתא כזו צריכה להתבסס על ניתוח מעמיק של הצרכים והיכולות הפיננסיות שלכם, ועל השוואה בין האפשרויות השונות העומדות לרשותכם. וידר השקעות פה בשבילכם כדי לעזור לכם להגיע להחלטה מושכלת ונכונה.
