משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

"משכנתא בריבית קבועה לא צמודה" היא מונח שחוזר על עצמו לעיתים קרובות במסגרת השיח על מסלולי משכנתא ותמהילי משכנתאות. הכוונה מאחורי המונח הזה היא להלוואת משכנתא במסלול שאיננו צמוד למדד המחירים לצרכן, אשר אותו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל נוהגת לפרסם כל חודש. מדד המחירים לצרכן נועד לשקף את התנודות במחירם של מוצרים ושירותים שונים במשק הישראלי, כאשר אומדן זה של יוקר המחייה, מתבצע מול סל המוצרים שמאפיין בתי אב טיפוסיים בישראל בממוצע.

על פי שמו של מסלול המשכנתא הנ"ל, ניתן אם כך להסיק שמדובר על משכנתא בטוחה יחסית, הודות להיותה הלוואה סולידית למדי שהיא גם בריבית קבועה שאינה צפויה להשתנות באף שלב, וגם הקרן שלה איננה כפופה לשינויים היות והיא לא צמודה למדד המחירים לצרכן.

מדוע אם כך, מסלול זה אינו נבחר כברירת המחדל של ציבור הלווים בישראל? ובכן, כמו לכל דבר טוב, גם למשכנתאות בריבית קבועה שאינן צמודות מדד – יש גם חסרונות. עוד על כך בסקירה שלפניכם.

מדוע משכנתא ריבית קבועה לא צמודה נחשבת כמשכנתא בטוחה?

משמעותה של ריבית משכנתא קבועה לא צמודה אל מדד המחירים לצרכן, הוא שללווים יש אפשרות לדעת מראש מה יהיה גובה ההחזר החודשי שלהם, לאורך כל תקופת המשכנתא. לא זאת בלבד שמדובר על משכנתא בריבית קבועה וידועה מראש, אלא שהיא גם לא כפופה לשינויים (קרי, עליות או ירידות) שעלולים לחול עם הזמן, במדד המחירים לצרכן. כך מתאפשר ללווים לשלם מדי חודש בחודשי את אותו הסכום בדיוק, בלי "הפתעות" מיותרות או התקלות בלתי רצויות. אז היכן המלכוד, אתם בטח שואלים? אל דאגה – אנחנו מיד מגלים.

משכנתא בריבית קבועה לא צמודת מדד – יתרונות מול חסרונות

למסלול המשכנתא לא צמודה בריבית קבועה יש 2 יתרונות עיקריים, שהם:

1. ריבית המשכנתא במסלול הזה הינה קבועה ואינה נתונה לשינויים.
2. הודות לכך שקרן ההלוואה היא לא צמודת מדד, סכום תשלומי המשכנתא החודשיים, הוא ידוע מראש, אינו משתנה ואינו צפוי להכביד על הלווים במפתיע.

 

אולם גם מסלול המשכנתא הנ"ל איננו חף מחסרונות, כשהעיקריים בהם הם כדלקמן:

• מדובר בריבית משכנתא גבוהה ביחסי למשכנתא בריבית קבועה צמודת מדד.
• במסלול זה, בחלק מהמקרים נדרש תשלום של עמלת פירעון מוקדם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, אם הלווים רוצים לסלק או למחזור את ההלוואה.

 

במה נבדלת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ממשכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד?

בין מסלולי המשכנתא האלו, קיימים מספר הבדלים מהותיים, כשבמסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, גם ריבית המשכנתא היא כאמור קבועה, וגם קרן ההלוואה. כלומר, ההחזרים החודשיים הצפויים ללווים, הם בהכרח בסכומים קבועים ומוגדרים מראש שאינם כפופים לשינויים כתלות בשום גורם חיצוני. מנגד, במשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, הריבית היא מלכתחילה גבוהה מזו שמוצעת במשכנתאות צמודות מדד בריבית קבועה.

 

משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה לעומת משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד: ההבדל בין גובה הריביות בשני המסלולים

לצורך העניין, הריבית הממוצעת במסלולי המשכנתא הצמודים למדד המחירים לצרכן בפריסה למשך 25 שנים, היא כיום 3.87% בעוד שהריבית הממוצעת בעבור אותה תקופת החזרים במסלולי המשכנתא שאינם צמודי מדד הינה 4.55%. משמעות הדבר היא שהלוואת המשכנתא בריבית קבועה שאיננה צמודת מדד, היא יקרה יותר מן המשכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד, ב- 0.68%.

אך חרף כל האמור לעיל, יש להתחשב בגובה המדד, במסגרת בדיקת הכדאיות של מסלולי המשכנתא השונים. בהנחה שמדד המחירים לצרכן ימשיך לעמוד על 0.68% בממוצע שנתי, במשך 25 שנים, ניתן לטעון ששני המסלולים הם דומים יחסית בנושא העלויות ללווים (אף שהם לא זהים לחלוטין במובן זה, מאחר ומדד המחירים לצרכן איננו מוצמד לריבית אלא אל קרן ההלוואה, שאותה הוא מגדיל).

אולם בהנחה שמדד המחירים לצרכן יעלה על הממוצע השנתי של 0.68%, ניתן יהיה לומר כי משכנתא בריבית קבועה לא צמודה לממד, היא הלוואה פחות יקרה ממשכנתא בריבית קבועה שהיא צמודת מדד. אותו העיקרון עובד, כמובן, גם לכיוון השני.

 

ההבדל בין רמות הסיכון בשני המסלולים

מסלול המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה ומסלול המשכנתא בריבית קבועה שהיא צמודת מדד, נחשבים שניהם למסלולי משכנתאות ברמת סיכון סבירה יחסית. עם זאת, המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד נחשבת כמסלול סולידי יותר לעומת המשכנתא צמודת המדד.

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד היא האפשרות הפחות יציבה מתוך 2 האפשרויות הללו, מפאת העובדה שתמיד קיים הסיכון לעלייה של מדד המחירים לצרכן החורגת מההערכות, כאשר עלייה כזו עלולה להוביל לעלייה חדה בקרן המשכנתא, וכתוצאה מכך – גם לגדילה משמעותית של שיעור ההחזרים החודשיים.

 

מהי החלופה העדיפה: משכנתא בריבית קבועה לא צמודה או משכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד?

למרות היציבות שמציע לכאורה מסלול המשכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה למדד, חשוב לזכור שבסופו של יום עסקינן בהלוואה הנושאת ריבית גבוהה יותר. מכאן שבבואנו לבחור מסלול משכנתא ספציפי מבין שתי החלופות, יש להתחשב באורך התקופה שבעבורה אנו נוטלים את ההלוואה.

 

עבור משכנתא שנוטלים לטווח הארוך

במידה ואנו מתכוונים ליטול הלוואת משכנתא לתקופה שעולה על עשור, ניתן להניח כי מסלול המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד, ישרת טוב יותר את האינטרסים שלנו. זאת היות ומסלול כזה יגן עלינו משינויים שיכולים להתרחש במדד המחירים לצרכן, שאותם קשה יותר לצפות מבעוד מועד כשמדובר על הלוואה לטווח רחוק כל כך.

 

עבור משכנתא שנוטלים לטווח הקצר

במידה ואנו מתכוונים ליטול הלוואת משכנתא לתקופה של פחות מעשור, יש להניח שמסלול משכנתא צמודה בריבית קבועה, יספק לנו מענה טוב יותר. זאת משום שמדד המחירים לצרכן צפוי להיות יחסית נמוך בשנים הקרובות, ולכן ישנו יתרון במסלול זה, הנושא ריבית נמוכה יותר.

 

למה עוד כדאי לשים לב כאשר בוחרים במסלול משכנתא?

לקראת הבחירה במסלול משכנתא, כדאי להתייחס גם לגובה הריבית שהבנקים למשכנתאות מציעים לכם בכל אחד מהמסלולים. למרות שעל פניו אפשר היה להניח כי במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, תוצע לנו ריבית גבוהה יותר, לעיתים מדובר בהפרש שהוא יחסית זניח ולא מצדיק בחירה בחלופה שרמת הסיכון בה גבוהה יותר.

לדוגמא, אם שיעור הריבית המוצע לנו בבנק למשכנתאות במסגרת מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה היא גבוהה ביותר מ – 1% ביחס למשכנתא בריבית קבועה שהיא צמודה למדד (בטווח הארוך), כנראה נעדיף לבחור את המסלול צמוד המדד, כאשר אם הריבית במסלול המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, היא גבוהה מזו במסלול החליפי, בפחות מ – 1% – נעדיף דווקא לבחור במסלול המשכנתא שאינה צמודה למדד.

 

איך נדע אם אנו מבצעים את הבחירה הנכונה של מסלול המשכנתא שלנו?

באתרי הבנקים בישראל ניתן למצוא מחשבון משכנתא ריבית קבועה לא צמודה. אולם בחירת מסלול משכנתא היא נושא שיש לשקול אותו היטב, לגופם של דברים, תוך הסתייעות ביועצי משכנתאות מנוסים. זאת על מנת לקבל את ההחלטה הנבונה והמושכלת ביותר, המתאימה באופן מיטבי לצרכים שלכם כלווים ומתחשבת גם בתנאי השוק במועד בקשה ההלוואה.