מה הסוד של ייעוץ משכנתאות אפקטיבי?

הרבה מן הישראלים שמתכננים ליטול הלוואת משכנתא, שוקלים להיעזר ביועץ משכנתאות. יש לכך כמה וכמה סיבות טובות, כאשר העיקרית הינה פוטנציאל החיסכון האדיר בהוצאות המשכנתא, שניתן להגיע אליו באמצעות ייעוץ משכנתאות אפקטיבי. בשורות הבאות נסביר מה הסוד של ייעוץ משכנתאות אפקטיבי ואיך מוצאים את יועץ המשכנתאות שיספק לכם שירות כזה.

ייעוץ משכנתאות אפקטיבי – קווים לדמותו

ייעוץ משכנתאות כשמו כן הוא – הכוונה לקראת נטילת הלוואת משכנתא. את השירות מספק איש מקצוע שנקרא יועץ משכנתאות, בדרך כלל בהקשר לרכישת נכס נדל"ן למגורים או להשקעה. עסקאות נדל"ן הינן עסקאות מורכבות מטבען הכרוכות בהעברת סכומי כסף משמעותיים מאוד מיד ליד.

מרבית האנשים אינם בעלי הון עצמי מספק לביצוע הרכישה ללא תוספת של מימון ממקור חיצוני, ולכן נדרשים לבקש הלוואה ארוכת טווח מהבנק. האפקטיביות של ייעוץ משכנתאות, נמדדת אם כן, ביכולת להשיג ללקוח את ההלוואה בתנאים הנוחים והמשתלמים ביותר, תוך התחשבות ביכולתו הכלכלית בהווה ובצרכים הפוטנציאליים שלו ושל בני משפחתו בעתיד – היות ומדובר בהלוואה הנפרסת לאורך שנים רבות.

אילו תנאים במשכנתא ניתן לשפר באמצעות ייעוץ משכנתאות אפקטיבי?

אם בשורות הקודמות הגדרנו ייעוץ משכנתאות אפקטיבי ככזה המאפשר לרוכשי נדל"ן לקבל את הלוואת המשכנתא בעלת התנאים הנוחים ביותר עבורו, כעת נפרט באילו תנאים מדובר:

1. אחוז המימון במשכנתא – על פניו, אחוז המימון של הבנק בהלוואת המשכנתא יכול להגיע עד ¾ ממחירו של הנכס שהם 75%- עבור לווים הרוכשים את דירתם הראשונה או עד 70% במקרה של משפרי דיור. אולם הלכה למעשה, הבנקים למשכנתאות אינם תמיד מאפשרים ללווים ליטול את אחוז המימון המקסימלי.
   ייעוץ משכנתא אפקטיבי בהקשר זה, נמדד ביכולתו של יועץ המשכנתאות לרדת לשורש הסיבה שבגינה הבנקים אינם מוכנים להקצות ללווה הספציפי אשראי באחוז המימון המקסימלי שהחוק מאפשר לרוכשים מסוגו, לשאת ולתת עם הבנק כדי לשנות זאת או לחילופין – למצוא את גוף המימון המתאים שיוכל להלוות ללווים את הסכום הנחוץ להם לרכישת הנכס בו הם מעוניינים.
2. ריביות המשכנתא, פריסת ההחזרים ותנאי הפירעון – מסלולי המשכנתא השונים נבדלים זה מזה גם בשיעורי הריבית שנגבים על חלק המשכנתא שנלקח באמצעותם, גם בהצמדת הריבית למדדים מסוגים שונים (כמו מדד המחירים לצרכן או מט"ח) או היעדרה, גם בתנאי הפירעון המוצעים במסגרתם וגם בגורמים החיצוניים שיש בכוחם להשפיע על שינויי הריבית במסלול.

 

כוחו של יועץ משכנתאות אפקטיבי נמדד גם ביכולת לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממסלולי המשכנתאות המתאימים ביותר ליכולת הכלכלית של הלקוח ולצרכיו, תוך משא ומתן מול הבנקים למזעור הריביות למינימום האפשרי (בהתחשב בנתוני הלקוח ורמת הסיכון בעסקה מולו). המטרה הסופית כאן, היא כאמור, לאפשר ללווה לשלם כמה שפחות ריבית כנגד המשכנתא שלו במצטבר.

 

איך מוצאים את יועץ המשכנתאות שיספק לכם ייעוץ משכנתאות אפקטיבי באמת?

הדרך היעילה ביותר למציאת יועץ משכנתאות טוב, היא קבלת המלצות מלקוחות קודמים שעבדו עמו ויכולים להעיד ממקור ראשון על יכולותיו. האפקטיביות של הייעוץ תלויה במידה רבה בניסיונו המקצועי של יועץ המשכנתא, כאשר בחלק מהמקרים, מדובר בעובדי בנקים לשעבר, שמכירים את המערכת מבפנים – מה שמעניק ללקוחותיהם ערך מוסף בשלב המשא ומתן על תנאי ההלוואה.

 

במה האפקטיביות של ייעוץ משכנתאות מתבטאת?

ייעוץ משכנתאות אפקטיבי מורכב מהנדבכים הבאים:

 

התייחסות למצוי ולרצוי

משכנתא היא הלוואה ארוכת מועד שלרוב מלווה את מי שנוטל אותה לשארית חייו. מכאן חשיבות התאמתה של ההלוואה לצרכי ומאפייני הלקוח ולא להיפך. לכן הבסיס הראשוני לבניית תמהיל משכנתא המתאים ללקוח, הוא מטבע הדברים – להכיר את הלקוח ואת נסיבות החיים שלו.

לשם כך נדרש יועץ המשכנתאות לבנות בתחילת תהליך הייעוץ, פרופיל אישי וכלכלי של הלווים, המתייחס לכושר ההשתכרות שלהם, ההתחייבויות הקיימות וההוצאות השוטפות שלהם, נכסיהם וההון העצמי העומד לרשותם ותוכניותיהם לעתיד, שעשויות להיות להן משמעויות כלכליות והשלכות על הצרכים הנדל"ניים כאחד. למשל, הרחבת התא המשפחתי.

 

יכולת לברור את המוץ מן התבן ולזהות הצעות אטרקטיביות

ייעוץ משכנתאות אפקטיבי הוא כזה שבמסגרתו נבחנות הצעות משכנתא מבנקים שונים במטרה להשיג ללווים את ההצעה האטרקטיבית ביותר עבורם. לכן יש להגיש בקשה למתן אישור עקרוני למשכנתא למספר בנקים כדי שיהיה מול מה להשוות. יחד עם זאת, ייעוץ משכנתא אפקטיבי מחייב גם יכולת לנפות הצעות שאינן רלוונטיות ללקוח ולמקסם את התנאים המוצעים באלו שכן.

 

סיוע במשא ומתן מול הבנקים

היכולת לנהל משא ומתן אפקטיבי היא חיונית ביותר להשגת תנאי משכנתא נוחים. אולם למרבה הצער, יכולת זו אינה בהכרח טבועה בכל אחד מאיתנו. כך יוצא שלווים הפונים ישירות לבנקים שלא בתיווכו של יועץ משכנתאות מנוסה, מתפתים הרבה פעמים לקבל את הצעת המשכנתא הראשונה שהם מקבלים, גם אם אינה ההצעה הטובה ביותר שבאפשרותם לקבל בפועל.

ליועץ משכנתאות, לעומת זאת, ישנם הכלים לבחון את היכולת הפיננסית של לקוחותיו מנקודת מביט אובייקטיבית וביחס לתנאי השוק להעריך אם קיים פתח לשיפור הצעת המשכנתא מול הבנק במקרה הנתון. במקרה שכן, הסיוע של יועץ המשכנתאות בשלב המשא ומתן מול גופי המימון יכול לחולל הבדל מהותי בטיב התנאים המוצעים ללקוח, מה שמיתרגם בסופו של עניין לחיסכון של סכומים מאוד משמעותיים.

 

בדיקת אפשרויות לשיפור המצב הקיים

ייעוץ משכנתאות טוב הוא חיוני לא רק לנוטלי משכנתא חדשה, אלא גם ללווים שכבר לקחו משכנתא בעבר ונדרשים לבצע בה שינויים לצרכים שונים ובנסיבות שונות. ברירת המחדל של מרבית האנשים היא להישאר עם מסלולי המשכנתא הקיימים גם אם קיימות חלופות טובות יותר עבורם במצב העניינים הנתון.

יועץ משכנתא אמין ומקצועי, לעומת זאת, ישאף תמיד לבחון את התמהיל הקיים של הלקוח ולמצוא עבורו אפשרויות לביצוע שינויים שישפרו עבורו את תנאי המשכנתא ושיעור החיסכון.

 

התייחסות לפן הביטוחי של המשכנתא

בייעוץ משכנתא אפקטיבי ניתן לצפות גם להתייחסות לנושא של ביטוח המשכנתא והדרכת הלווים בבחירת פוליסות הביטוח המשתלמות ביותר עבורם. בקצרה, ייעוץ משכנתא אפקטיבי חייב להתחיל בראש ובראשונה בהערכת היכולת הכלכלית של מבקשי ההלוואה בהווה ופוטנציאל ההשתכרות העתידי שלהם.

זהו הבסיס לאומדן יכולת ההחזר של הלווים. בהמשך לכך, יבוצע סקר שוק מקיף לבחינת הצעות מימון שונות, כאשר ישנה חשיבות לבחינה אובייקטיבית של מכלול האפשרויות למציאת הצעת המשכנתא המשתלמת ביותר ללקוח. במסגרת זו חשוב כאמור גם ניהול יעיל של משא ומתן מול הבנקים.

 

מה הסוד של ייעוץ משכנתאות אפקטיבי למיחזור משכנתא?

האפקטיביות של ייעוץ המשכנתא ללקוחות בעלי משכנתאות החפצים במיחזור המשכנתא שלהם, נמדדת גם בערנות של היועץ לשינויים בשוק הכלכלי ובשוק הדיור, המשפיעים על האטרקטיביות של מסלולי משכנתא שונים.

בייעוץ משכנתא מוצלח ללקוחות שכבר יש להם משכנתא קיימת, יבוצע שקלול של תנאי השוק העדניים עם השינויים שחלו בחיי הלקוח מאז שהמשכנתא נלקחה במקור, כדי לדעת אילו שינויים יש לבצע בתמהיל המשכנתא כך שימשיך להיות אטרקטיבי עבור הלווים גם בחלוף שנים.

 

כיצד ייעוץ משכנתאות יעיל מקצר תהליכים מול הבנקים למשכנתאות?

גם בבנקים למשכנתאות כבר מזמן מבינים כי יועץ משכנתאות הוא כתובת שנוח יותר להתנהל מולה בכל הנוגע לטיפול במשכנתא. יועצי משכנתאות מכירים את שוק המשכנתאות, את ההגבלות הרגולטוריות החלות על הלווים והבנקים ואת האופן שבו פועלת המערכת הבנקאית.

לכן ייעוץ משכנתאות מקצועי מקל לא רק על הלווים אלא גם על נציגי הבנק בניהול משא ומתן ענייני, יעיל, מזורז ואפקטיבי בנוגע להלוואת המשכנתא, וללא צורך לספק הסברים מיותרים למי מהצדדים.

 

לסיכום – הנוסחה לייעוץ משכנתאות יעיל ומועיל

הסוד של ייעוץ משכנתאות אפקטיבי הוא בחירה נבונה ומושכלת ביועץ משכנתאות מנוסה ואמין, שמכיר מקרוב את שוק המשכנתאות והדיור בישראל. כאשר ההיכרות עם עולמות התוכן הללו פוגשת יסודיות בבדיקת נתוני הלקוחות ותשומת לב לצרכים שלהם, ניתן להגיע לחיסכון משמעותי מאוד בהוצאות המשכנתא לטווח הארוך.