משכנתא משלימה

רוב המשפחות בישראל שואפות לגור בנכס נדל"ן משלהן. כדי לשפר את סיכוייהם של זוגות נשואים ויחידים כאחד, לקניית דירה למגורים, משרד השיכון מעניק זכאות לקבלת הלוואת משכנתא בתנאים מועדפים בכפוף לעמידה בתנאי זכאות מוגדרים. סכום המשכנתא הנ"ל נקבע בכפוף לאמות מידה שונות ויכול להשתנות בין לווה אחד לאחר. אולם בחלק הארי של המקרים, בנוסף להלוואת המשכנתא לזכאים, זקוקים הלווים גם למשכנתא משלימה. זהו נושא שפחות שומעים עליו ולכן את השורות הבאות נקדיש לדיון נרחב בו. קריאה חשובה עבור כל מי ששוקלים לבקש משכנתא לזכאים.

מה זו הלוואה משלימה למשכנתא?

משכנתא משלימה או בשמה הנוסף – הלוואה משלימה למשכנתא הינה הלוואה שניתן לקבל מהבנקים או מגופי מימון אחרים, לטובת השלמת ההון הדרוש לביצוע עסקת רכישה של דירה, על בסיס המשכנתא לזכאים שמציע משרד השיכון.

 

משכנתא משלימה – משלימה למה?

הלוואות משכנתא לזכאים הן כאמור משכנתאות שמדינת ישראל מציעה לרוכשי דירות שנמצאים זכאים לכך בשל עמידתם בקריטריונים מסוימים שאודותיהם נפרט בהמשך. ככל שהלווים הזכאים מצליחים לצבור כמות גדולה יותר במסגרת עמידתם בקריטריוני הזכאות, כך הסכום שאותו הם יהיו זכאים לקבל במשכנתא ממשרד השיכון, יהיה משמעותי יותר.

כיצד מחושבת הזכאות למשכנתא של משרד השיכון?

חישוב נקודות הזכאות למשכנתא לזכאים ממשרד השיכון מתבצע כדלקמן: כל תנאי זכאות שהלווים עומדים בו, מקנה להם תוספת של נקודות זכאות המגדילה את סכום המשכנתא לזכאים שיוכלו לקבל.

 

יתרונה הגדול של המשכנתא לזכאים ממשרד השיכון, הוא הריביות הנוחות שלה. יחד עם זאת, התהליך לאישור המשכנתא לזכאים הוא ארוך, מורכב, ועתיר קשיים בירוקרטיים. כמו כן, ברוב המקרים עולה הצורך בנטילת הלוואת משכנתא שתשלים את הסכום הדרוש לרכישת הדירה הרצויה. זהו המקום בו נכנסת לתמונה הלוואת משכנתא משלימה.

שוב להדגיש כי בשילוב בין משכנתא לזכאים ממשרד השיכון לבין משכנתא רגילה, תיחשב דווקא הלוואת המשכנתא הרגילה למשכנתא משלימה. רק לאחר שמתברר גובה הזכאות למשכנתא של משרד השיכון, ניתן לחשב את סכום המשכנתא המשלימה שיש לקחת.

 

מה גובה המשכנתא המשלימה שכדאי לקחת?

כדי לחשב את גובה משכנתא המשלימה שתידרשו לקחת, יש לקחת בחשבון את השיקולים שלהלן:

 

1. סך ההון העצמי העומד לרשותכם – הנחיות בנק ישראל קובעות כי ההון העצמי של רוכשי דירה ראשונה, נדרש לעמוד על 25 אחוזים ומעלה. פירוש הדבר הוא שגובה המשכנתא, לרבות הלוואת המשכנתא לזכאים והלוואת המשכנתא המשלימה, אינו יכול לעלות מ- 75 אחוזים מערכה של הדירה המיועדת לרכישה, במקסימום. יוצאות הדופן בהקשר זה הינן הלוואות משכנתא של "מחיר למשתכן", למשל, שבהן אחוז המימון יכול להיות גבוה מכך.
2. סכום הזכאות – כפי שציינו קודם לכן, יש לברר את שיעור הזכאות שלכם להלוואת המשכנתא ממשרד השיכון, על פי היקף נקודות הזכות שצברתם.
3. תנאי המשכנתא המשלימה – כאמור לעיל, משכנתא משלימה הינה הלוואה לטווח ארוך שניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות לטובת קניית דירה, בנוסף לזכאות לקבלת המשכנתא לזכאים ממשרד השיכון. לכן סכום המשכנתא המשלימה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו של הבנק המלווה. כלומר, מבחינתכם כלווים, זוהי משכנתא נפרדת לחלוטין מהמשכנתא המוצעת מטעם משרד השיכון, ולכן יש מקום להתמקח עם הבנק על התמהיל שלה כדי להשיג את תנאי המשכנתא האופטימליים עבורכם.

 

החסרונות במשכנתא המשלימה שחשוב להכיר

משכנתא משלימה בדומה לכל משכנתא בנקאית אחרת, היא הלוואה ארוכת טווח שנטילתה כרוכה באי אלו תהליכים בירוקרטיים שההתמודדות עמם מצריכה מהלווים להשקיע זמן לא מבוטל ולא מעט משאבים.

קבלת משכנתה משלימה כרוכה בין היתר בפגישות עם שמאים, הסדרת פוליסות ביטוח משכנתא, רישום בטאבו, החתמה של מוכרי הנכס, מתן ייפוי כוח ושאר מושגים מעולם תוכן שנוטה לעורר ברוכשי דירות ראשונות (ולא רק) מידה לא מבוטלת של חרדה ואי נוחות.

לכן לפני שאתם ממהרים לבקש מהבנק משכנתא משלימה לצורך השלמת ההון העומד לרשותכם במסגרת משכנתא לזכאים של משרד השיכון – עצרו לרגע וחשבו מהו הסכום שלו תזדקקו בפועל.

לא אחת, מתברר כי בסכומים לא גבוהים הלוואות בנקאיות רגילות – קרי, הלוואה משלימה למשכנתא, עשויות לספק מענה מתאים לחלק מן הלווים, כך שלעיתים ניתן לחסוך את כאב הראש הכרוך בבקשת משכנתא נוספת מהבנק.

 

חישוב הזכאות להלוואת משכנתא לזכאים ממשרד השיכון מול הסכום הדרוש כהשלמה למשכנתא

חישוב שיעור הזכאות להלוואת משכנתא לזכאים ממשרד השיכון, מתבצע כאמור, תוך התחשבות במספר קריטריונים, וביניהם:

מספר שנות הנישואים של הלווים	ככל שמבקשי הלוואת המשכנתא לזכאים נשואים במשך פרק רב ארוך יותר, כך זכאותם לקבלת משכנתא ממשרד השיכון והבינוי תעלה.
כמה ילדים יש לבני הזוג	ככל שלמבקשי המשכנתא יש כמות ילדים גדולה יותר, כך ייגדל היקף זכאותם להלוואת המשכנתא לזכאים ממשרד השיכון והבינוי.
כמה אחים יש לכל בן זוג	גם למספר האחים של בני הזוג, יש משמעות מבחינת היקף נקודות הזכאות לקבלת המשכנתא ממשרד השיכון והבינוי. הסיבה לכך היא שמדינת ישראל מעניקה עדיפות עבור מי שמגיעים ממשפחות ברוכות ילדים.
משך השירות בצה"ל	עצם השירות בצבא ואורכה של תקופת השירות של הלווים, משפיעים גם הם על סכום הלוואת המשכנתא לזכאים שהם יכולים לקבל ממשרד השיכון והבינוי.
מיקומה של הדירה שהלווים מעוניינים לקנות	במידה ומדובר על דירה אשר ממוקמת באחד מאזורי הזכאות על פי משרד השיכו והבינוי, היקף הזכאות יהיה משמעותי יותר.

 

מופתעים מכמות תנאי הזכאות? אל בהלה, באתר משרד השיכון תוכלו למצוא מחשבון סימולטור לחישוב סכום הזכאות למשכנתא לזכאים. יחד עם זאת, הסכום הקובע יהיה הסכום שייקבע בבנק בו הוצאתם את תעודת הזכאות שלכם.

 

מתי אחוז המימון בהלוואת משכנתא לזכאים והלוואת משכנתא משלימה עשוי לעלות

בשורות הקודמות ציינו כי משכנתא לזכאים ממשרד השיכון בצירוף המשכנתא המשלימה אינן יכולות לחרוג מ- 75% מימון מתוך שווי הדירה. אולם המצב יוצא הדופן בהקשר זה הוא כאשר הלוואת המשכנתא לזכאים יחד עם מענקים שונים אשר אותם הם זכאים לקבל, מגיעים ליותר ממחצית גובה המשכנתא הכולל. במצב כזה, רוכשי הנכס יהיו זכאים לקבל משכנתא עם עד 95% אחוז מימון מתוך שווי הנכס.

 

ההבדל בין הלוואה משלימה למשכנתא מול משכנתא רגילה

ההבדל הבולט בין הלוואה משלימה למשכנתא ומשכנתא רגילה, הוא שמשכנתא רגילה ניתנת בערבות לקניית הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש, להבדיל מהלוואה משלימה, שהיא במהותה הלוואה רגילה לכל מטרה, שעשויה כשמה – לשמש לכל צורך של הלווים, ללא צורך בערבות על הנכס המיועד לרכישה. כאן הבנק המממן נשען על יכולת האשראי של הלווים בלבד, ואיננו משעבר את הנכס שלהם – כך שבמידה ותתעורר בעיה בתשלומי ההלוואה, הוא עשוי להקפיא הזרמת הכספים לחשבונכם.

 

האם המשכנתא המשלימה היא בהכרח הפתרון מושלם עבורכם?

גם אם הגעתם לרגע המכונן שבו אחרי בירוקרטיה אינסופית זכיתם לאישור ממשרד השיכון והבינוי בדבר המשכנתא לזכאים, אתם עדיין עלולים לגלות כי סכום ההלוואה לזכאים אינו מספיק לרכישת הדירה שבה אתם מעוניינים. כאן, כאמור, נכנסת לתמונה הלוואת המשכנתא המשלימה. כפי שהוסבר במדריך זה, משכנתא משלימה איננה תלויה במשכנתא לזכאים אלא לוקחים אותה מהבנקים למשכנתאות בנפרד כמשכנתא העומדת בזכות עצמה.

על מנת לבחון כראוי את הכדאיות של נטילת הלוואה משלימה, חשוב להיוועץ ביועץ משכנתאות מוסמך ולקבל את תמונת המצב המלאה בהתאם לנתונים האישיים שלכם ונתוני המשכנתא לזכאים שאושרה לכם, תוך התחשבות בתמהיל המשכנתא המוצע לכם והחלופות האפשריות.