המדריך לגרירת משכנתא

שוק הדיור בישראל מתאפיין כבר שנים בדינמיות גבוהה. הריבית עולה ויורדת, המסלולים המוצעים על ידי הבנקים משתנים בהתאם למצב השוק כך שבין מסלולי הלוואה שונים בתקופות שונות קיימים הבדלים של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. השינויים האלה לעיתים מקשים על אלו הרוצים לרכוש דירה נוספת וגורמים להם לבזבזב זמן יקר בניסיון לתזמן את השוק.

משכנתא זו הלוואת ענק שבהחלט דורשת שיתייחסו אליה בכובד ראש אך רבים לא מודעים לפיתרונות שכבר קיימים בעולם המשכנתאות וביכולתם לפשט מאוד את התהליך ולחסוך הרבה זמן וכסף.  

אם ברצונכם לרכוש דירה נוספת עוד לפני תום המשכנתא על הדירה הקודמת, או לחלופין אם אתם משפרי דיור המעוניינים למכור את הנכס הקיים כדי להשתדרג לדירה גדולה או במיקום אטרקטיבי יותר, ייתכן שגרירת משכנתא היא האופציה המתאימה עבורכם. 

מה זה גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא הליך בנקאי שבו יתרת המשכנתא מועברת, "נגררת", מנכס לנכס תוך שמירה על אותם התנאים בה היא נלקחה. השעבוד של הנכס לחוב עובר מהנכס הישן אל החדש, אך הסכום שנותר לתשלום נותר אותו התשלום, והתנאים של החזר ההלוואה הם אותם התנאים ממש. 

למי מתאימה האופציה של גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא אפשרות טובה כאשר המשכנתא הקודמת נלקחה בתנאים טובים יותר מאלה הקיימים בשוק הנוכחי. במקום להתפשר על משכנתא אחרת בתנאים פחות טובים ניתן להמשיך את אותה המשכתנא באותם התנאים. 

אז איך זה עובד?

נסביר את תהליך גרירת משכנתא על ידי דוגמה: משפחת כהן רכשה בית לפני מספר שנים וכעת הם מעוניינים למכור אותו ולקנות בית אחר. שוויו של הבית הוא 2 מיליון ויתרת המשכנתא שעליהם לשלם עומדת על מיליון שקלים.  מחירו של הבית החדש בו משפחת כהן מעוניינת הוא 2 מיליון. 

בפני משפחת כהן עומדות שתי אופציות:

הם יכולים למכור את הבית, להכניס שני מליון שקל ומתוכם להפריש מיליון שקלים לסגירת המשכנתא הקודמת, מליון הם ישמרו כהון עצמי לרכישת הבית החדש ומהבנק הם יקחו משכנתא נוספת על סך מיליון שקלים.

אופציה נוספת היא גרירת המשכנתא: במקום לסגור את המשכנתא על הנכס הישן ולקחת משכנתא חדשה, ניתן להעביר את המשכנתא מהנכס הקודם אל הנכס החדש. 

ומה אם ערך הנכס גבוה יותר משווי המשכנתא?

אם למשל משפחת כהן תהיה מעונינת בבית חדש בשווי 2.5 מיליון שקלים, גם אז ייתכן שישתלם עבוקם לגרור את המשכנתא לנכס החדש ולהשלים את הסכום באמצעות משכנתא נוספת וקטנה יותר.  

יש לשים לב שלפעמים על משכתנא ראשונה יש הטבות מיוחדות שלא בהכרח ניתנות להעברה מנכס לנכס ויש לוודא את האפשרות לפי הקריטריונים שקבע משרד השיכון והבינוי. 

ואם עוד לא מצאתי את הדירה הבאה?

גם אם עדיין לא מצאתם את הדירה הבאה שברצונכם לרכוש, מספר בנקים נותנים את האפשרות לגרור את המשכנתא אל פיקדון בבנק כך שתוכלו למשוך אותו לטובת הנכס הבא כאשר תמצאו אותו בעתיד. 

שימו לב שלפעמים פעולה כזאת כרוכה בתוספת של אחוזים מסוימים על יתרת המשכנתא, כך שאם יתרת המשכנתא היא מיליון שקלים והתוספת להפקדה היא 5% הסכום שתידרשו להוסיף יהיה 50 אלף שקלים ולכן היא לא מתאימה לכל המצבים.

סיכום

חשוב להכיר את אפשרות גרירת המשכנתא אותה כחלק מסקר השווקים שנעשה לפני לקיחת המשכנתא. במידה והאופציות המוצעות לכם כיום פחות טובות מזו שניתנה לכם כאשר לקחתם את המשכנתא- גרירת המשכנתא הקודמת תוכל לחסוך לכם הרבה כסף.