מחזור משכנתא הוא נושא שרבים מתלבטים בו. האם כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת או להמשיך עם התנאים הנוכחיים שלה? החלטה זו תלויה במספר גורמים שיש לשקול, כמו שיעור הריבית הנוכחי לעומת זה המוצע במסגרת מחזור המשכנתא, עלויות המחזור, מספר שנות המשכנתא שנותרו, שינויים במצב הכלכלי האישי ועוד. בדרך כלל, כאשר הריבית המוצעת במחזור נמוכה באופן משמעותי מהריבית הנוכחית, והעלויות סבירות, אזי כדאי לשקול מחזור. עם זאת, יש לבדוק כל מקרה לגופו ולהתייעץ עם יועץ מקצועי. מאמר זה יסקור באופן כללי את היתרונות והחסרונות של מחזור משכנתא ויציג מספר כללים בסיסיים לקבלת החלטה.
מה זה מחזור משכנתא?
כאשר אנו מדברים על מחזור משכנתא אנחנו למעשה מדברים על תהליך שבו לוקחים הלוואה חדשה כדי לשלם בחזרה את ההלוואה הישנה על הנכס. בדרך זו ניתן לשנות את תנאי המשכנתא המקורית, כגון להפחית את שיעור הריבית, לשנות את מספר שנות ההלוואה או להתאים את גובה התשלום החודשי למצב הכלכלי העדכני.
יתרונות המחזור כוללים חיסכון בריבית, במיוחד אם הריבית ירדה מאז נלקחה המשכנתא המקורית, וכן אפשרות לקצר או להאריך את תקופת המשכנתא בהתאם לצרכים הנוכחיים. כך למשל זוג צעיר עם יכולת תשלום גבוהה יכול לבחור במשכנתא קצרה יותר, ואילו משפחה שמצבה הכלכלי השתנה לרעה יכולה לבחור בתשלומים נמוכים יותר לאורך זמן.
עם זאת, יש לשקול גם את עלויות פתיחת המשכנתא החדשה והסגירה של הישנה. בנוסף על כך, במקרים מסוימים עשויות לחול קנסות פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה. לכן חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיכול לסייע בבחינת כל הפרמטרים ולהמליץ על המהלך הנכון ביותר עבור המצב הפרטני. עם ייעוץ מקצועי, מחזור משכנתא יכול להיות צעד חכם לחיסכון ולהתאמת המשכנתא לשלב החיים הנוכחי.
באילו מקרים כדאי לחשוב על מחזור משכנתא?
ריכזנו עבורכם מידע בנוגע למקרים פופולריים בגינם אנשים רבים במדינת ישראל נוהגים לפנות למחזור משכנתא:
- כאשר הריבית במשק נמוכה – מחזור משכנתא הוא צעד שכדאי לשקול כאשר הריבית בשוק ירדה באופן משמעותי מאז שנלקחה המשכנתא המקורית. לדוגמה, אם לפני 10 שנים נלקחה משכנתא עם ריבית של 5%, וכעת ניתן לקחת משכנתא חדשה עם ריבית של רק 2%, החיסכון בריבית יכול להיות משמעותי. על ידי מעבר למשכנתא החדשה ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים על פני תקופת המשכנתא, בעיקר אם נותרו עוד שנים רבות עד לסיום. כמובן שיש לבדוק את עלויות מחזור המשכנתא ולהשוות לחיסכון הצפוי בריבית, אך לרוב זה יהיה כדאי מאוד כלכלית.
- כאשר המצב הכלכלי השתנה – מצב כלכלי משתנה הוא סיבה טובה לשקול מחזור משכנתא. למשל, אם לאחר לקיחת המשכנתא חלה ירידה בהכנסות, בעקבות פיטורים, גירושין, יציאה לפנסיה או כל דבר אחר, מחזור משכנתא יכול לאפשר תשלומים נמוכים יותר שמתאימים למצב החדש. לחילופין, אם חלה עלייה בהכנסות, ניתן למחזר לתקופה קצרה יותר ולסיים את המשכנתא מוקדם. מחזור מאפשר גמישות והתאמה של המשכנתא למציאות המשתנה.
- רצון לקצר או להאריך את תקופת המשכנתא – סיבה נוספת בגינה אנשים רבים מחליטים למחזר את המשכנתא שלהם היא הרצון לשנות את אורך תקופת המשכנתא. למשל, זוג צעיר שלקח משכנתא ל-30 שנה וכעת מעוניין לסיים אותה מהר יותר, יכול למחזר ל-15 או 20 שנה. מנגד, משפחה שרוצה להקטין את התשלומים יכולה למחזר ל-40 שנה. מחזור נותן גמישות להתאים את משך המשכנתא לשלב החיים וליכולת הכלכלית. עם זאת, כמובן שככל שמאריכים את תקופת המשכנתא משלמים יותר ריבית על פני השנים.
- רצון לנצל שווי עודף בבית – אם הנכס עלה משמעותית בערכו מאז נלקחה המשכנתא, ניתן לנצל זאת במחזור. נניח שנלקחה משכנתא של 800,000 ש"ח על דירה ששוויה היה מיליון ש"ח, וכעת הדירה שווה 1.5 מיליון ש"ח. במחזור ניתן לנצל את העלייה בשווי ולמשוך משכנתא גבוהה יותר לצרכים כגון שיפוץ או השקעה. מהלך זה מאפשר להוציא כסף מהנכס מבלי למכור אותו.
מהם היתרונות של מחזור משכנתא?
כעת נציג בפניכם חלק מהיתרונות הבולטים ביותר של מחזור משכנתא:
- התאמת תנאי המשכנתא למצב הנוכחי – לאורך השנים המצב הכלכלי והמשפחתי שלכם יכול להשתנות, ולפעמים תנאי המשכנתא כבר לא מתאימים עבורכם. מחזור משכנתא נותן לכם את הגמישות לבצע התאמות. למשל, אם יש לכם ירידה בהכנסה תוכלו להאריך את תקופת המשכנתא ולהקטין את התשלום החודשי. ולהיפך, אם יש לך עלייה בהכנסה תוכלו לבחור במשכנתא קצרה יותר ולסיים אותה מוקדם. מחזור מאפשר לכם להתאים את תנאי המשכנתא למצבכם האישי והכלכלי המשתנה.
- ריביות נמוכות וחיסכון בכסף – אחד היתרונות הגדולים של מחזור משכנתא הוא האפשרות ליהנות מריביות נמוכות יותר המוצעות כיום בשוק לעומת הריבית ששילמתם בעת לקיחת המשכנתא המקורית. הפרשי הריבית יכולים להגיע גם למספר אחוזים טובים, מה שתורם לחיסכון משמעותי של אלפי שקלים בתשלום החודשי ובסך הריבית שתשלמו על פני השנים. מחזור שווה את עלויותיו לאור החיסכון בריבית לטווח ארוך.
- ניצול של עליית ערך בנכסים – עם הזמן, סביר להניח שהנכס שרכשתם עלה בערכו. מחזור משכנתא מאפשר לכם לנצל עליית ערך זו ולמשוך סכום גבוה יותר של כסף מהבנק אם אתם זקוקים לו, מבלי למכור את הנכס. כך למשל אם הדירה שלכם שווה היום פי 2 ממה ששילמתם עליה, תוכלו למחזר ולקבל משכנתא גבוהה יותר שתאפשר לכם גמישות כלכלית נוספת.
מה חשוב לבדוק לפני מחזור משכנתא?
להלן מספר פרמטרים אותם חשוב לבדוק טרם מחליטים למחזר משכנתא:
- הריבית המוצעת והחיסכון הצפוי – לפני שממחזרים, חשוב לבדוק היטב מהי הריבית החדשה המוצעת לכם, ולהשוות אותה לריבית הנוכחית שאתם משלמים. בדקו מה הפרש הריביות באחוזים וכמה בדיוק תחסכו בכל חודש ועל פני כל תקופת המשכנתא אם תמחזרו. השוו את החיסכון בריבית לעלויות מחזור המשכנתא עצמן. ודאו שהמחזור אכן כדאי מבחינה כלכלית.
- קחו בחשבון עלויות נוספות של סגירת משכנתא ישנה – מעבר לעלויות פתיחת המשכנתא החדשה, שקלו גם את העלויות הכרוכות בסגירת המשכנתא הישנה אותה אתם ממחזרים. ייתכן ויחולו עליכם קנסות פירעון מוקדם או ריבית פיגורים אם ממחזרים לפני תום תקופה מינימלית. בררו עם הבנק מהן העלויות הצפויות בסגירת ההלוואה הישנה.
- חשבו על השלכות המיסוי – למחזור המשכנתא עשויות להיות גם השלכות מס שכדאי לבדוק אותן מראש עם יועץ מס. לדוגמה, אם תפרעו משכנתא בטרם עברו 5 שנים מקבלתה, ייתכן ותאבדו הטבות מס מסוימות. אך למרות זאת, ייתכן ותוכלו לנצל הטבות אחרות במחזור. מומלץ לבדוק את המשמעויות מבחינת מיסוי עם מומחה לפני ביצוע המהלך.
זהירות מחיסכון מדומה – לא כל מחזור משכנתא אכן משתלם
מחזור משכנתא הוא מהלך שיכול להביא חיסכון כספי משמעותי בריבית, ולאפשר התאמה של תנאי המשכנתא לשינויים בחיים. עם זאת, מדובר בהחלטה מורכבת שכדאי לשקול היטב ולהיעזר בייעוץ מקצועי טרם ביצועה.
יש לבדוק בקפידה את הריבית החדשה מול הישנה, לצד עלויות נוספות של סגירת המשכנתא הישנה, השלכות המיסוי ועוד השפעות אפשריות. כדאי גם לשקול חלופות אחרות לחיסכון או להגדלת הכנסות לפני מחזור. עם הכנה נכונה וייעוץ מתאים, מחזור יכול להיות צעד פיננסי חכם. אולם, יש לגשת אליו בזהירות ואחרי בדיקה יסודית של הפרמטרים.
