בחירת מסלול משכנתא היא החלטה מורכבת, התלויה במגוון פרמטרים שונים ונשענת על נתוניהם האישיים של הלווים והצרכים שלהם, שגם הם כשלעצמם – בעלי אופי דינמי. בהתאם לזאת, לשאלה "איזה מסלול משכנתא כדאי לקחת?" אין תשובה אחת שמתאימה לכולם באופן אוטומטי. מה שכן קיים, הוא נתונים סטטיסטיים ומגמות המצביעות על עליה בפופולריות של מסלולי משכנתאות מסוימים, ובכל אלו נדון בסקירה שלפניכם.
איזה מסלול משכנתא מומלץ בשנת 2022? תלוי את מי שואלים
המלצה על מסלול משכנתא כזה או אחר, היא עניין סובייקטיבי ומורכב מאוד. תמהיל משכנתא שיתאים ללווה אחד, לא בהכרח יתאים ללווים אחרים, ולכן – לפני שאנו נכנסים לעובי הקורה, חשוב לסייג ולומר שאת המידע המובא במדריך שלפניכם, אנו מציגים לצרכי למידה בלבד.
אין כאן בשום פנים ואופן המלצה לשימוש במסלול משכנתא כזה או אחר, אלא סקירה כללית של האפשרויות הפופולריות כיום בקרב לווים, אשר עשויות להתגלות כאופציות רלוונטיות לחלקכם, בכפוף לביצוע התאמות פרטניות על פי הצרכים האישיים והמצב הפיננסי שלכם.
כלומר, את ההחלטה שלכם לגבי מסלולים משכנתא מומלצים עבורכם, חשוב שתקבלו באופן מושכל רק לאחר למידה מעמיקה של הנושא וביצוע הערכת מצב הנוגעת לצרכים והיכולות שלכם, ורצוי בליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מוסמך בלבד.
מדוע משכנתא מורכבת מכמה מסלולים ולא ממסלול אחד בלבד
פעם אנשים נהגו לקחת משכנתאות במסלול אחד ספציפי, אולם כיום ולא במקרה – נוטלים משכנתא המורכבת משילוב של מספר מסלולים (לרוב בין 3 ל- 4). זוהי הדרך המקובלת לבצע "פיזור סיכונים", שפירושו – לצמצם את מידת הסיכון הכרוכה בנטילת ההלוואה ולהתאים אותה באופן טוב יותר לצרכי הלווים. שילוב זה בין מספר מסלולי משכנתאות נקרא "תמהיל המשכנתא", ולמרות שיחד המסלולים מרכיבים משכנתא אחת, כל אחד מהם עומד בזכות עצמו.
אף ששילוב המסלולים מוסיף סיבוכיות מסוימת לחישובי המשכנתא, חלוקת ההלוואה ביניהם מסייע לצמצום אי הוודאות ולקבלת תמונת מצב ברורה יותר של סכומי הריביות שהלווים יידרשו לשלם, היקף המשכנתא הכולל ויציבות רבה יותר של סכומי ההחזרים לאורך כל חיי המשכנתא.
מדוע "איזה מסלול משכנתא כדאי לקחת" זו שאלה תלויית זמן ונסיבות
ההגדרה של מסלול משכנתא ככדאי, היא עניין של הקשר ותזמון. כך גם לגבי תמהיל המשכנתא. שילוב מסלולים מסוים עשוי להציע מענה משתלם לקבוצת אוכלוסיה מסוימת בתקופה ספציפית, ובתקופה אחרת – להפוך עבור אותם אנשים בדיוק, להרבה פחות אטרקטיבי.
לכן, כדי שנוכל להעריך את מידת כדאיותו של תמהיל מסוים עבורנו, חשוב להסתכל על יתר הפרמטרים במשוואה הכלכלית, ובכללם: שיעור ריבית הפריים, גובהו של מדד המחירים לצרכן, ועוד. כך או כך, מציאת מסלול משכנתא שישאר אטרקטיבי ומתאים עבור כולם בכל מצב, איננה מציאותית, משום שהשוק הפיננסי נתון לשינויים תמידיים.
למעשה, זוהי בדיוק התנודתיות שנרצה לקחת בחשבון בתכנון המשכנתא שלנו ובבחירת המסלולים שירכיבו אותה. כדי להגן על עצמנו משינויים קיצוניים במשק שיכולים להעלות במידה ניכרת את שיעורי הריבית שנצטרך לשלם בעתיד על המשכנתא שלנו, נשאף לבחור בשילוב של מסלולי משכנתא ברמת תנודתיות משתנה שיוכלו "לאזן" זה את זה.
השפעת השינויים במשק ובחקיקה על מסלולי המשכנתאות בישראל
כפי שוודאי כבר הבנתם, אי אפשר לעסוק בשאלה "איזה מסלול משכנתא כדאי לקחת?" מבלי להתבונן על התמורות שחלו במשק בראייה רחבה יותר. רק בשנה וקצת האחרונות התרחשו מספר שינויים מכוננים בשוק המשכנתאות הישראלי, שיש להם השפעה ישירה על תהליך קבלת ההחלטות של הלווים:
- ירידת ריבית הפריים – ריבית הפריים, בדומה לריבית בנק ישראל, ירדה באפריל 2020 ומאז עד היום לא השתנתה. ריבית הפריים נכון להיום היא 1.6% וריבית בנק ישראל היא 0.1%. מדובר בשפל הריביות המשמעותי ביותר שנראה בארץ עד כה, אולם קיים צפי לכך שעידן הריבית הנמוכה עתיד להסתיים בקרוב.
- עלייה במדד המחירים לצרכן – המדד שהיה שלילי במהלך 2020, עלה בכ- 2.5% מתחילת 2021. עלייה משמעותית זו היא פועל יוצא של עליית המחירים בעולם כולו בעקבות משבר הקורונה ובעיות השילוח וההפצה שנוצרו בגינו בגזרת המסחר הגלובלית.
- ירידה בריבית המשכנתא הממוצעת (צמודת המדד) – ריבית המשכנתאות הממוצעת צמודת המדד ירדה מתחילת 2021 בכ- 0.7%, בעיקר בשל עלייתו של מדד המחירים לצרכן. זוהי ירידה דרמטית שיש להביאה בחשבון, משום שגם במצב של ירידת ריביות, בעלי מסלולים צמודי מדד, משלמים בפועל ריבית גבוהה יותר על המשכנתא שלהם בעקבות העלייה במדד המחירים לצרכן.
- תנודות בריבית המשכנתא הממוצעת (שאינה צמודת מדד) – ברבעון האחרון של 2021 נרשמה עלייה בריבית המשכנתא הממוצעת (שאינה צמודת מדד), הנובעת אף היא מעלייתו של מדד המחירים לצרכן. אולם היא למעשה איזנה את הירידה בריבית שהתרחשה בתחילת 2021, כך שבפועל לא היו בה תנודות משמעותיות בראייה שנתית. יחד עם זאת שינויים אלו מחייבים מעקב שוטף כדי שניתן יהיה להגיע להערכת מצב מושכלת לפני שבוחרים מסלול משכנתא.
אף שאין לדעת כיצד יראו ריביות המשכנתא בעתיד, נכון לעכשיו ניתן לומר כי סביבת ריביות המשכנתא נמצאת בשפל חסר תקדים, שייתכן ששווה לנצל.
מסלולי משכנתא מומלצים לשנת 2022
למרות כל הדיסקליימרים שהצגנו בתחילת הסקירה, בהחלט ניתן לומר שהמגמות שהסתמנו בשנה האחרונה הפכו כמה ממסלולי המשכנתאות לפופלוריים יותר בקרב ציבור הלווים בישראל. אז ללא שהות נוספת, הבה ונבחן את המסלולים הללו על יתרונותיהם וחסרונותיהם:
1. מסלול הפריים – 50% מתמהיל המשכנתא
בסוף שנת 2020 בוטלה ההגבלה של בנק ישראל על אחוז המשכנתא שניתן לקחת במסלול משכנתא בריבית פריים כך שלווים רשאים לקחת כיום עד 66% (שהם ⅔) מגובה המשכנתא במסלול זה. לאור הרמה הנמוכה של הריבית כיום, בהחלט משתלם ללווים רבים לקחת משכנתא במסלול זה.
אולם נסייג ונאמר כי למרות שבאופן עקרוני ניתן ליטול את המקסימום במסלול הפריים, ההחלטה הזהירה והבטוחה יותר היא לקחת רק מחצית מתמהיל המשכנתא במסלול הפריים כדי להגן על עצמכם מפני העלאת הריבית הבנקאית על הפריים, כמו גם מהאפשרות לעליית הפריים בעתיד.
יתרונות המסלול:
- הירידה בריבית בנק ישראל הופכת את הריבית במסלול הפריים לנמוכה ונוחה ביותר.
- מסלול הפריים אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.
- את חלק המשכנתא במסלול זה תוכלו לפרוע תמיד בלי קנס.
- ניתן למחזר את חלק המשכנתא במסלול הפריים מבלי להידרש לתשלום קנס.
חסרונות המסלול:
- גובה החזר במסלול הפריים אינו יציב כלל ועיקר, ובתרחיש של עלייה עתידית בריבית בנק ישראל, אתם עלולים לחוות עלייה חדה בריבית גם כאן.
- בעקבות הסרת מגבלת הפריים במשכנתאות על ידי בנק ישראל, הבנקים למשכנתאות העלו את מרווח הפריים.
2. מסלול בריבית קבועה לא צמודה – 40% מתמהיל המשכנתא
מסלול זה, שידוע בראשי התיבות קל"צ, הוא מסלול משכנתא ותיק ופופולרי הודות להיותה של הריבית בו קבועה ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן. הבחירה במסלול זה מספקת ללווה ודאות הנוגע לגובה ההחזרים החודשיים שיידרש לשלם לאורך חיי המשכנתא. זאת משום שאינו מושפע משינויי הריבית בבנק ישראל והשינויים בריבית הפריים. עליית מדד המחירים לצרכן בסוף 2021, הפכה את המסלול הזה למבוקש יותר.
יתרונות המסלול:
- הודות לכך שמדובר בריבית קבועה, גובה ההחזר בו נותר יציב גם כשמתרחשת עליית ריביות במשק.
- גובה ההקרן וההחזרים במסלול הקל"צ, נותרים קבועים גם בהינתן עלייה במדד המחירים היות והמסלול אינו צמוד למדד.
- הריבית הקבועה לצד היעדר החשיפה למדד הופכות את שיעור ההחזרים החודשיים במסלול זה לקבוע ויציב במהלך כל תקופת ההלוואה.
חסרונות המסלול:
- הריבית במסלול הזה מלכתחילה גבוהה יחסית.
- פירעון חלק המשכנתא במסלול זה או מיחזור שלו עשוי להיות כרוך בתשלום קנס|.
3. מסלול בריבית משתנה אחת ל- 5 שנים צמודה – 10% מתמהיל המשכנתא
מסלול זה זכה לעדנה מחודשת לפני שנים ספורות ורלוונטי עבור לווים רבים גם כיום. חרף העובדה שמסלול זהו צמוד למדד המחירים לצרכן שחלה בו עליה מסוף שנת 2021, ניתן להניח שעליה זו תיבלם בקרוב. על ידי בחירה במסלול זה אפשר ליהנות מריבית יחסית נמוכה למשך תקופה של 5 שנים, לצד גמישות יחסית במקרה בו רוצים לפרוע מוקדם את חלק המשכנתא הזה לפני תום חיי ההלוואה.
יתרונות המסלול:
- מדובר במסלול שבטווח הארוך הריבית בו נמוכה יותר מזו שנשלם במסלולי הריבית הקבועה.
- במסלול הריבית הצמודה המשתנה מדי 5 שנים, קיימות נקודות יציאה קבועות מדי 5 שנים.
- גם במקרה של סילוק חלק המשכנתא במסלול זה, או בקשה למיחזור שלו טרום המועד שהוגדר כנקודת היציאה, לא אמורים לשלם קנס גבוה במיוחד.
חסרונות המסלול:
- הקרן במסלול משכנתא זה היא צמודת מדד, מה שמעכב את פירעון חלק ההלוואה הזה ומעלה את גובה ההחזרים במהלך השנים.
- הריבית במסלול זה עתידה להשתנות אחת ל- 5 שנים וישנה סבירות לא מבוטלת לכך שהיא גם תעלה.
איזה מסלול משכנתא כדאי לקחת – מסקנות הביניים
במאמר זה סקרנו על קצה המזלג את מסלולי המשכנתא שסומנו כבעלי הבטחה בשנת 2022. התנאים במסלולים אלו הם נגזרת של התמורות שהתחוללו בשנה האחרונה במשק הישראלי ובשוק המשכנתאות בפרט, ולכן בביצוע התאמות אישיות, הם עשוים לספק מענה מוצלח עבור חלק מציבור הלווים ורוכשי הנדל"ן. יחד עם זאת, כפי שהזכרנו קודם לכן, אין דבר כזה "מסלול משכנתא הכי משתלם".
מה שיכול לעבוד מצוין עבור לווה אחד יכול לגרום לנזק של ממש ללווה אחר. לכן יש להתייחס למידע שקיבלתם כאן בתור סקירה כללית בלבד שאינה נועדה בשום פנים ואופן להנחות אתכם בבחירת מסלולי המשכנתא לתמהיל המשכנתא האישי שלכם, אלא רק לעזור לכם להתמצא במושגים ובאופציות הזמינות כעת, שהפכו פופולריות יחסית בקרב ציבור הלווים.
כאמור לעיל, מדריך זה לא נועד ללמד אתכם איך לבחור מסלול משכנתא, אלא לספק עבור מי מביניכם שמתלבטים איזה מסלול כדאי לסגור במשכנתא, אינפורמציה מקיפה וכללית על המסלולים הקיימים כיום, לרבות היתרונות והחסרונות של כל מסלול.
בשורה התחתונה
בכל הנוגע לבניית תמהיל משכנתא או שינוי מסלול משכנתא חשוב לפעול רק אחרי שלומדים את מצב השוק ומביאים בחשבון את כלל המשתנים בזירה הכלכלית והבנקאית, כמו גם את התועלות, החסרונות והסיכונים הנלווים לבחירה בכל מסלול. הדרך היעילה והחסכונית ביותר בזמן לעשות זאת, היא בעזרת יועץ משכנתאות אמין, מנוסה ומיומן.
גם לעניין ההחלטה איזה מסלול משכנתא כדאי לפרוע חשוב להיוועץ ביועץ משכנתא מוסמך שיוכל לבצע עבורכם הערכת מצב פרטנית בהתאם לנתונים האישיים שלכם ולהתאים עבורכם את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר. לבסוף, חשוב לזכור ששוק המשכנתאות נתון לשינויים תמידיים בהתאם לשינויים המתחוללים בארץ ובעולם, המשפיעים גם על השוק הפיננסי.
לכן חשוב להקפיד ולעקוב אחר התמורות בשוק המשכנתאות, משום שגם מסלול משכנתא שנראה משתלם מאוד בנקודת זמן מסוימת, עלול בתוך חודשים ספורים להפוך הרבה פחות אטרקטיבי עבורכם.
