מחזור משכנתא

בין שקיבלתם העלאת שכר, נולדו לכם ילד או ילדה בשעה טובה, או שהוצאותיכם גדלו באופן ניכר מכל סיבה אחר, חשוב לדעת שבאפשרותכם להתאים את גובה החזרי המשכנתא החודשיים לנסיבות ולצרכים הנוכחיים שלכם, באמצעות מהלך שנקרא מחזור משכנתא.

 

על מחזור משכנתא, שמעתם כבר?

כאשר החלטתם לקחת משכנתא לפני אי אלו שנים, ניתן להניח שתנאי ההלוואה שהתחייבתם אליה, נחשבו אטרקטיביים ואף נוחים. אך בחלוף הזמן, ייתכן וחלו שינויים מסוימים במשק, ברגולציה ו/או בסביבת הריבית. לעיתים דווקא שינוי בנסיבות האישיות או התעסוקתיות של הלווים, הם אלו שמובילים לצורך בשינוי של תנאי המשכנתא. לשם כך בדיוק נועד המהלך שבו נדון בהרחבה במדריך זה, הידוע בתור "מיחזור משכנתאות".

 

אילו תנאים במשכנתא ניתן לשנות באמצעות מיחזור משכנתאות?

מיחזור משכנתאות הוא מהלך אשר מאפשר ללווים לבצע שינויים בתנאי הלוואת המשכנתא שנטלו, לאורך תקופת ההחזרים שלה. השינויים הללו מתבצעים כאמור, על רקע שינויים בתנאי השוק או במצב הכלכלי, המשפחתי או האישי של הלווים.

כל שינוי המבוצע בתנאי המשכנתא, למעשה נופל תחת ההגדרה הכללית של "מחזור משכנתא", ובכלל זה נכללים שינוי בתנאי הריבית של המשכנתא, מעבר בין מסלולי משכנתאות, הגדלה או הקטנה של פריסת ההחזרים וכיוצא באלו. בשינויים אלו גלום הפוטנציאל לחיסכון של סכומים כסף משמעותיים מאוד על הוצאות הריבית וההצמדה של המשכנתא, ולכן כדאי לתכנון את מיחזור ההלוואה שלכם בתבונה, כדי למקסם את שיעור החיסכון.

 

באילו נסיבות מחזור משכנתא נעשה רלוונטי?

מעת לעת, מתרחשים בחייו של אדם שינויים שמחייבים היערכות כלכלית מיוחדת. בנסיבות אלו, כפי שהזכרנו קודם לכן, יש מקום לשקול את האפשרות למיחזור המשכנתא. אולם גם שינויים חיצוניים ללווים, כגון תמורות במדדים, בשערי מטבע או בריביות במשק, כמו גם אינפלציה או שינויים פיננסיים המתרחשים מעבר לים – יכולים להוביל לשינוי הכדאיות של מסלולי משכנתא שונים עבור הלווים.

דוגמא לנסיבות כאלו, היא עליית ריביות במשק – למשל, עלייה בריבית הפריים, או עלייה של מדד המחירים לצרכן. תרחישים אלו עשויים להזניק את סכומי ההחזר החודשיים ולחייב את הלווים לערוך שינויים בתמהיל ההלוואה כדי שהוצאות המשכנתא לא יהפכו לנטל כבד מנשוא.

 

איך יודעים שזה הזמן המתאים למיחזור משכנתא?

ייתכן שלאחרונה אתם חשים כי תנאי המשכנתא הנוכחיים שלכם אינם תואמים עוד את יכולתכם הכלכלית ומכבידים עליכם, או לחילופין – שדווקא יש לכם יכולת לפרוע את המשכנתא בתוך זמן קצר מהמתוכנן או להגדיל את סכומי ההחזרים החודשיים, על רקע העלאת משכורת, קבלת כספים בירושה, זכייה בסכומי כסף משמעותיים או התחייבויות כלכליות שנפרעו זה מכבר. בכל אחד מן התרחישים הללו, יש מקום לשקול לחיוב את האפשרות למחזר את המשכנתא שלכם.

כך גם במידה וחלה ירידת ריביות בשוק המשכנתאות, שמצדיקה ביצוע בדיקת היתכנות למיחזור משכנתא בהתאם לתנאי הריבית הנוכחיים, שהם נמוכים יותר. מנגד, גם אינפלציה גבוהה עשויה לאותת לכם שזהו הזמן למחזור משכנתא, ומעבר למסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד.

 

למחזר או לא למחזר – זו השאלה: כך תדעו אם משתלם לכם לבצע מיחזור משכנתא

הדרך היחידה לדעת בוודאות האם מחזור משכנתא הוא מהלך נבון ומשתלם עבורכם, היא לבצע בדיקה מדוקדקת של היכולת הכלכלית שלכם בהווה, תנאי ההלוואה שלכם והאלטרנטיבות שיכולות להחליף את המסלולים הקיימים בתמהיל שלכם. זאת בנוסף לבדיקת סביבת הריבית והמדדים במשק בתקופה הנוכחית, והמשמעויות הכלכליות הנלוות למחזור המשכנתא.

אף שכדאיות מיחזור משכנתא היא נושא שמומלץ לבדוק בכלים מקצועיים מול יועץ משכנתאות מנוסה, ישנם מספר צעדים שיסייעו לכם להעריך את כדאיות המהלך גם באופן עצמאי:

בודקים את דוח יתרות המשכנתא זהו דוח שאתם יכולים להוציא מאתר הבנק המלווה, ובו מופיעים תנאי הלוואת המשכנתא שנטלתם. דוח זה מפרט גם את חלקי המשכנתא שלכם ומסלולי הריבית שכל חלק נמצא בהם, לרבות הסכום, שיעור הריבית, תקופת ההחזר, סכום ההחזרים החודשיים והתייחסות לשאלה האם מחזור משכנתא במסלול הנתון כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם. בהזדמנות זו חשוב לשים לב כי במידה ומסלולי המשכנתא שאותם אתם מעוניינים למחזר, חייבים בעמלת הפרשי היוון, במסגרת מיחזור ההלוואה עמלה זו תצטרף ליתרת קרן ההלוואה, מה שעשוי להוביל להגדלת תשלומי המשכנתא, גם אם לכאורה הריבית במשכנתא הממוחזרת נמוכה יותר.
מבצעים סקר שוק בנוגע לתנאי המשכנתאות המוצעים כיום כך תוכלו להשוות את תנאי המשכנתא המקובלים בשוק המשכנתאות כיום לתנאים במשכנתא הקיימת שלכם.
עורכים סימולציית החזרים זו ההזדמנות לבדוק מה תהיה העלות של פריסת המשכנתא לתקופת החזרים ארוכה או קצרה יותר, ולבחור את משך חיי המשכנתא המתאים ליכולת ההחזר שלכם בהווה (תוך חשיבה על העתיד, כמובן).
מחשבים ומקבלים החלטה זה הזמן לבחון איך מיחזור המשכנתא כמהלך כולל צפוי להשפיע על סכום הריבית הכולל שתשלמו לאורך חיי ההלוואה ועל רמת הסיכון אליה אתם נחשפים. במידה וניכר מהחישוב כי אכן מדובר במהלך משתלם, תוכלו להתקדם למחזור המשכנתא הקיימת שלכם, הווה אומר – ליטול משכנתא חדשה עם תנאים אטרקטיביים יותר ולפרוע את המשכנתא המקורית.

 

אילו פרמטרים חשוב לקחת בחשבון כששוקלים למחזר את המשכנתא?

כאשר שוקלים את האפשרות למחזור משכנתא, מן הראוי להביא בחשבון את השיקולים הבאים:

  • פרטי המשכנתא הנוכחית – יתרת ההלוואה, מסלולי המשכנתא, עמלת הפירעון המוקדם של כל מסלול, תקופת ההחזרים הנותרת, וכיוצא באלה.
  • התמורות שחלו במשתנים הכלכליים המשפיעים על ריביות המשכנתא שלכם, ובהן:
    • שינויים בריבית הפריים
    • עליות או ירידות במדד המחירים לצרכן
    • שינויים בשער הדולר לעומת השקל
    • שינויים בשער האירו לעומת השקל
    • שינויים בעוגן הלאומי למשכנתאות
    • שינויי עוגן מק”מ
    • תמורות בעוגן תשואות אגרות חוב ממשלתיות סחירות שאינן צמודות מדד לתקופה בת 5 שנים
  • הצרכים הנוכחיים שלכם – אליהם יש להתאים את תמהיל המשכנתא.
  • הוראות הרגולציה העדכניות החלות על שוק המשכנתאות.

 

את שקלול הפרמטרים הנ"ל כדאי לבצע מול יועץ משכנתאות מנוסה כדי להבטיח מעבר לכל ספק כי מיחזור משכנתא הוא אכן מהלך הכי כדאי עבורכם. יועץ משכנתא יוכל ללוות אתכם גם במידה ויוחלט להתקדם למיחזור ההלוואה בפועל, ולהבטיח כי המיחזור יבוצע באופן היעיל, הזריז והמשתלם ביותר עבורכם.

 

מה קורה כשממחזרים את המשכנתא?

מיחזור המשכנתא משמעו הלכה למעשה, לקיחת הלוואת משכנתא חדשה, שתחליף את המשכנתא הקיימת. לשם כך לוקחים קודם כל משכנתא חדשה בתנאים הרלוונטיים לצרכים וליכולת הכלכלית שלכם בהווה, ובאמצעותה – מסלקים את הלוואת המשכנתא הישנה.

להלן השינויים שניתן לבצע כאשר ממחזרים את המשכנתא:

  • שינויים בתמהיל מסלולי המשכנתא.
  • שינויים בתנאי המשכנתא – למשל, בריביות, במועד שינויי הריבית, בשיטת החזר ההלוואה ועוד.
  • שינוי במשך חיי ההלוואה.
  • שינויים בסכום המשכנתא  – קרי, הגדלת משכנתא או פירעון חלקי והקטנת המשכנתא.

 

שימו לב: מחזור משכנתא אינו חייב להתבצע בהכרח באותו הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא הנוכחית שלכם! ניתן בהחלט לקחת משכנתא חדשה בבנק אחר, ככל ומוצעים לכם במקום אחר תנאים נוחים יותר, ולפרוע בעזרתה את המשכנתא בבנק הנוכחי שלכם.

 

כללי אצבע לתכנון חכם של מחזור משכנתאות

משכנתא מתוכננת בקפידה מאפשרת ללווים לבחור בהלוואה המתאימה להם ביותר בהווה – שגם תכביד עליהם פחות בעתיד.

 

5 קווים מנחים למחזור משכנתא חסכוני ומשתלם

על מנת למחזר את המשכנתא בצורה נכונה מומלץ לתכנן אותה על פי כללי האצבע שלהלן:

 

  1. תכננו את המשכנתא החדשה שלכם במחשבה לטווח הארוך

אף שאנשים רבים נוטים לחשוב על תשלומי המשכנתא שהם יכולים לעמוד בהם בהווה, חשוב לזכור כי משכנתאות הן הלוואות לטווח הארוך שנשארים איתן בדרך כלל למשך שני עשורים ואף שלושה. לכן חשוב להעריך מראש את רמת הסיכון שאנו נוטלים לטווח הארוך בבחירת מסלולי משכנתא מסוימים. לדוגמא, במסלולי משכנתא צמודי מדד, יש לקחת בחשבון אפשרות לעליה עתידית במדדים שעלולה להוביל להגדלה של סכומי ההחזר החודשי במרוצת השנים, באופן משמעותי. לתרחיש כזה יש להיערך מראש כמו גם לתרחישים אפשריים שיכולים להתרחש בעתיד, כמו עליה בשכר.

 

  1. כוונו לסכום החזר חודשי שאינו עולה על שליש מהכנסתכם הפנויה

ההמלצה הכללית בבניית תוכנית משכנתא היא  להקפיד שהחזרי ההלוואה ובכללם גם תשלומי ביטוח המשכנתא, לא יחרגו משליש מן ההכנסה החודשית נטו של הלווים, היינו מהכנסתם הפנויה לאחר הפחתת הניכויים שאין מנוס מלשלם כמו מיסים, דמי מזונות, תשלומי הלוואות אחרות, ושאר התחייבויות.

 

  1. במידה ואתם מבקשים תוספת לסכום של המשכנתא – הקטנת אחוז המימון משתלמת יותר

אחוז המימון במשכנתא הוא היחס בין כלל המשכנתאות שנלקחו כנגד הנכס ובין שוויו של הנכס. היות והרגולציה בתחום המשכנתאות לצד המודלים הבנקאיים מובילים לגביית ריביות גבוהות יותר כנגד הלוואות עם אחוז מימון גבוה, מומלץ לצמצם את אחוז המימון במשכנתא הממוחזרת עד כמה שמתאפשר.

 

  1. כדאי לקצר את אורך המשכנתא עד כמה שאפשר

ככל שפורסים את תקופת ההחזרים של המשכנתא למשך שנים רבות יותר, אמנם סכומי ההחזר החודשיים קטנים, אולם סכום הריביות הכולל שהלווים משלמים עבור המשכנתא, הוא בסיכומו של דבר גבוה יותר. לכן כשמתכננים למחזר את משכנתא, כדאי לבדוק על הדרך את האפשרות לקצר את תקופת ההלוואה עד כמה שמתאפשר לכם.

 

  1. שימו לב להגבלות הרגולציה של בנק ישראל שיחולו על המחזור הבא שתבצעו

הנחיות בנק ישראל קובעות שבנטילת הלוואת משכנתא חדשה – שני שלישים לפחות מתוך תמהיל ההלוואה חייב להלקח במסלולי ריבית קבועה או בריבית המשתנה בקבועי זמן ידועים מראש ומרווחים יחסית (של אחת לחמש שנים ומעלה). זאת בשונה ממה שקורה כשממחזרים משכנתא. במקרה זה תוכלו להישאר עם התמהיל הקיים, גם אם פירושו שחלק המשכנתא שנמצא במסלולי ריבית משתנה עולה על שליש מסכום ההלוואה הכולל (במקרה של הגדלת המשכנתא, ההגבלה של בנק ישראל תחול על סכום התוספת בלבד).

יחד עם זאת, חשוב להכיר בכך שבמידה ותבחרו להקטין את סכום המשכנתא שנמצא במסלולי ריבית משתנה – האפשרות לשוב ולהגדיל את סכום המשכנתא הנמצא במסלולים אלו בעתיד, לא תהיה זמינה עבורכם (כל עוד הנחיית בנק ישראל לעניין זה תישאר בתוקף).

 

איך ממחזרים את המשכנתא בפועל?

אם החלטתם שברצונכם למחזר את המשכנתא שלכם, הפעולה הראשונה שתידרשו לבצע כדי לקדם את התהליך, היא להגיש בקשה למחזור משכנתא.

 

מהם הפרטים הדרושים להגשת בקשה למיחזור משכנתא?

במסגרת הגשת בקשתכם למיחזור המשכנתא שלכם, אלו הם הפרטים העיקריים שתידרשו להעביר:

 

פרטים אישיים של המבקשים:

  • שם מלא, תאריך לידה, מספר תעודת זהות, מצב משפחתי, מספר הילדים, כתובת, מספר טלפון, השכלה.
  • פרטי חשבון בנק: מספר הבנק, הסניף ומספר החשבון

 

פרטי העסקה והכנסות של המבקשים:

  • שם המעסיק או העסק, התפקיד, ההכנסה נטו והוותק בעבודה
  • פירוט מקורות הכנסה נוספים שאינם מעבודה או משלח יד עצמי

 

פרטי ההלוואה המבוקשת:

  • מטרת ההלוואה
  • סכום ההלוואה המבוקש

 

פירוט הנכסים וההתחייבויות של המבקשים:

  • פרטי חסכונות
  • פרטי הלוואות / התחייבויות שיתרת תקופת ההחזרים שלהן עולה על שנה וחצי
  • פירוט נכסים נוספים

 

פרטי הנכס המיועד לרכישה שישועבד כנגד המשכנתא (הנכס החדש או הנכס הקיים):

  • כתובתו של הנכס, סוג הנכס, שוויו של הנכס, מצב הנכס (נכס חדש או יד שנייה) ותאריך הרכישה שלו.
  • נסח טאבו / אישור זכויות מהחברה המשכנת / אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ׁׂ(על פי הגוף שמנהל את רישומי הנכס שלכם).

 

לסיכום

כחלק מהטיפול בבקשת מחזור המשכנתא שהגשתם, חשוב להמציא את כלל המסמכים שהבנק מבקש מכם ולהיות ערוכים לכך שייתכן שגם ידרשו מכם להציג מסמכים אחרים מעבר לאלו שצוינו לעיל. לכן תהליך מיחזור משכנתא חשוב שילווה הן ביועץ משכנתאות אמין והן בעורך דין מקרקעין, שיוכלו לסייע לכם בכל ההיבטים הבירוקרטיים. זאת על מנת שבקשתכם תאושר בסבירות גבוהה ותטופל לשביעות רצונכם המלאה.

מאמרים באותו נושא